co je třeba zvážit před investováním do Miami

právní jistota a ziskovost. Tyto dva důvody tlačí Argentince, aby zjistili možnosti investic do cihel mimo zemi, konkrétněji ve Spojených státech. Volba cíle zvažuje hledání ziskového podnikání, ale také možnost mít prázdninovou destinaci. To je důvod, proč možná Miami patří mezi preferované možnosti. Skutečností je, že po výsledku kroků devalvace zaútočila na ziskovost získanou pronájmem nemovitosti v Argentině. To kleslo z 2,5% na 2% ročně ovlivněno nárůstem dolaru a proč jsou nájemní smlouvy uzavřeny v pesos. K nižšímu zisku se přidává strach některých investorů z možných změn v soukromém vlastnictví před možnou změnou vlády .

Alejandra Covello, ředitelka homonymní realitní společnosti, uznává, že dostává stále více dotazů z bytů v Miami. Říká, že si můžete koupit nemovitost s rozumným příjmem s investicí začínající na 150 000 USD, zatímco pro přístup k bytům, které jsou na první linii moře, musíte myslet na více než 400 000 USD. „Tyto vlastnosti jsou nejvíce ceněny Argentinci, kteří, pokud nevidí pláž, nekupují, pokud to neudělají k dalšímu prodeji,“ analyzuje. Jorge Kupferman, makléř Miami Life Realty, vysvětluje, že v Miami existuje zvláštnost, že investice je nepřímo úměrná ziskovosti. Například nejlépe umístěné a nejdražší nemovitosti zanechávají výnos, který se pohybuje mezi 2 a 3 procenty, zatímco v nejlevnějších činí 6 procent, upřesňuje.

ve stejném duchu Pablo Hoberman, generální ředitel společnosti Urbis Real Estate, říká, že dnes není podnikání získávat nemovitosti s vysokou hodnotou, pokud chcete získat příjem nebo zhodnocení. „Segment super luxusu zpomaluje s poklesem cenových úprav,“ říká. To, co se pohybuje, je trh s nemovitostmi zaměřený na místní komunitu: jednotky až do výše 200 000 USD. „Nájmy jsou dosahovány v řádu 5 až 6% čistého ročního s prostorem pro zhodnocení hodnoty nemovitosti,“ dodává. Pro ty, kteří neuvažují o využití nemovitosti pro účely cestovního ruchu, Sofia Gancedo, spoluzakladatelka společnosti Bricksave – společnosti, která Vám umožňuje získat nemovitost splátkou prostřednictvím crownfundingu -, doporučuje najímat společnosti, které mají dobré obchody s firmami služeb, jako jsou skutky, platby pojištění a které se také starají o místní správu nemovitosti. Ve vašem případě vám například umožňuje vstoupit na trh v Miami za minimální investici ve výši 1000 USD, což je částka, se kterou získáte procento jedné jednotky.

ale když podnikáte, „musíte vzít v úvahu daňové důsledky v Argentině i v zahraničí,“ říká Demián Pack, zástupce Dezer Platinum Realty v Argentině. Dodává, že zřízení LLC (společnost s ručením omezeným) na nákup nemovitostí ve Spojených státech je snadné a levné a dobrá věc je, že všechny náklady spojené s nákupem jsou zlevněny. Pokud jde o výdaje, klient neplatí provize, ale ten, kdo prodává, a náklady na skutek jsou v rozmezí 3 až 5 %. Pak jednou za rok musíte předložit prohlášení společnosti, za které lze platit zisky (zde je daň stupnice, která představuje v průměru 20%, ale může dosáhnout 50.

v Argentině je rozdíl mezi tím, co se platí v USA, paid.In USA a 35 procent zisku nebo daňový kredit mohou zůstat pro. Kupferman objasňuje, že společnosti obecně nemají zisky, s výjimkou případů, kdy dojde k prodeji nemovitosti. A pokud jde o výnosy, Pack říká, že příležitosti lze nalézt v Miami v nemovitostech, které pojišťují nájemné v rozmezí od 7 do 8 procent ročně, například ve West Palm Beach, městě na jižní Floridě. To je

návrat, který dostal klient, který koupil dva byty za 62 000 dolarů, za které dostane asi 4960 dolarů za každý z nich ročně. To zahrnuje administrativní poplatky – které jsou dražší v levných nemovitostech a činí 10% z hrubé výše nájemného – a roční daň podobnou ABL za 2% z ocenění nemovitosti(což je méně než zaplacená cena).

důležitou otázkou pro investora jsou právní struktury. To znamená, jak strukturovat investici způsobem, který ji optimalizuje a neplatí daně za věci, které neodpovídají.

Kupferman zmiňuje čtyři daňové aspekty, které je třeba zvážit: zadržování cizinců a daně z dědictví, dividendy a zisky. Na základě těchto faktorů musíte určit nejlepší právní strukturu a není dobře informován na toto téma je jednou z hlavních chyb při nákupu nemovitostí v Miami.

existují právní struktury, jako jsou korporace a LLC (společnost s ručením omezeným), které chrání investora při placení daní. Pohodlí každého z nich závisí na typu podnikání. Při investování do nemovitostí je vždy nezbytné konzultovat místního účetního, protože pokud je dům určen k pronájmu, je nutné každoročně deklarovat daně ve formě daně z příjmu v USA

mezi nejvyhledávanější destinace

Florida je nejvyhledávanějším cílem zahraničních kupujících a investorů v tomto odvětví. Jednou z hlavních atrakcí je, že její jižní region je zařazen mezi místa v USA, která nabízí zaměstnancům větší rovnováhu mezi pracovním a soukromým životem.

pokud jde o investice uskutečněné v Miami, pět nejlepších zemí, které vedou nákupy v oblasti nemovitostí, jsou: Brazílie (12%), Kolumbie (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) a Kanada (8%). Miami však není jedinou destinací konzultovanou a žádanou zahraničními investory. Fort Lauderdale a West Palm Beach se také umístily na prvním místě v žebříčku nejvyhledávanějších amerických destinací investory z jiných zemí podle údajů aktualizovaných v lednu 2019.

další oblastí, která získává význam, je Wynwood. „Je to oblast, která je o 50 až 200 procent ekonomičtější než jiné oblasti v Miami,“ říká Gaston Miculitzki, partner firmy BM2, která působí v této oblasti a zdůrazňuje strategickou polohu tohoto uzlu: v blízkosti centra města a Miami Beach,

přeměna okresu se provádí částečně za použití stejných kritérií pro urbanistické plánování a vizionářství s tím, že v minulosti byly renovovány oblasti jako sousedství Soho na Manhattanu. Byly získány sklady a opuštěné přístřešky, aby se z nich staly umělecké galerie, přeměna Wynwoodu na místo procházky, pití a objevování pro místní obyvatele a turisty, který se postupně konsoliduje jako kompletní sousedství, do kterého se přidávají investice do nemovitostí, rezidence a kanceláře. Federico Gagliardo, zakladatel developera Vitrium Capital, je jedním z Argentinců, kteří přistáli v této oblasti. Postaví Duos, investiční projekt ve výši 16 milionů USD: bytový hotel, který bude mít osm pater, 51 pokojů a místní 300 metrů čtverečních. „Jednotky se prodávají od 275 000 USD“, kvantifikuje podnikatele, který odhaduje, že po dokončení se nájemné bude pohybovat mezi 6 a 7 procenty ročně. „Zajímavé je, že od prvního vkladu získá investor fixní příjem 5 procent ročně z jeho hodnoty,“ dodává. Gagliardo zdůrazňuje potenciál této oblasti. Ve skutečnosti je na prodej několik metrů. Investiční fondy, které v této oblasti budují, se rozhodnou nemovitost ponechat. „Je to oblast, která se v příštích třech letech hodně změní,“ říká a odhaduje, že v případě prostor jeho projektu bude nájemné průměrně 650 USD/m2 ročně. Miculitzki začal pracovat v oblasti se sklady. Nyní budujte místní a rezidenční zástavbu a byty, smíšené využití. „Existuje dobrá příležitost přinést koncepty, které jsou úspěšné v Argentině, a replikovat je ve Wynwoodu. Jedná se o komerční koncepty, obchody s oblečením, coworking a restaurace,“ dodává podnikatel, který zajišťuje návratnost mezi 3 a 10% ročně. V současné době uvádíte na trh Stavební bydlení s názvem Bradley, developerská skupina Block Capital Group, která přidá 3500 metrů obchodních prostor a 175 bytových jednotek k pronájmu, minulý měsíc jsme skončili Wynwood 25, více než 220 bytových jednotek, které jsou již obsazeny v celém rozsahu a v segmentu kanceláře Wework má komplex 3600 metrů nad prvním veřejným parkovištěm v této oblasti.

informace jsou klíčové

kromě toho, že jsou atraktivní, protože se jedná o investici na trhu s právní jistotou a v tvrdé měně, je nezbytné znát stanovy. Například, když nájemce opustí nemovitost, pronajímatel má 30 dny podle statutu Floridy, aby mu poslal dopis, ve kterém mu řekne, kolik mu bude zadrženo z kauce a proč. Pokud tak neučiníte, s jedinou stížností, dopisem nebo poštou od nájemce je pronajímatel povinen ji vrátit, a to z prosté skutečnosti, že tento požadavek nesplnil. Tato osoba je také ten, kdo dokonale zná předpisy spoluvlastnictví bytů: jen velmi málo umožňuje dočasný pronájem a někteří zakazují pronájem jednotky během prvního roku pořízení.

koupit s úvěrem

„je důležité, abyste věděli, že investor argentina může provést předběžnou kvalifikaci, aby získal hypotéku a mohl použít až 70 procent hodnoty jednotky,“ říká Hernan Comisarenco, provozní ředitel LDG v Argentině, který pracuje se třemi projekty zaměřenými na různé segmenty: v Palm Villas začínají hodnoty nemovitostí na 1,7 milionu dolarů, v Bho-jeden na 850 000 USD – v posledním, v Adventure Viallge, v 450 000 USD.

mnoho investorů si neuvědomuje, že i bez víza k pobytu ve Spojených státech mohou financovat nákup jedné nebo více nemovitostí. Americké banky požadují výrazné procento záloh. Procento se může v jednotlivých bankách lišit. Vzhledem k tomu, že často je splátka úvěru zaplacena z nájmu samotné nemovitosti, může být pro investora výhodnější koupit dvě nemovitosti s hypotékou, než hotovost. „Půjčky pro cizince jsou poměrně jednoduché se dostat, s minimálními požadavky. Jsou dány na 30 let s přibližnou sazbou 5 procent ročně a půjčují až 65 procent hodnoty nemovitosti za předpokladu, že se jedná o jednotky us$250,000 a výše, “ říká Kupferman. Finanční subjekt vyžaduje žádost o hypoteční úvěr s údaji žadatele, bankovními referenčními a příjmovými dopisy, kupní smlouvou a bankovním výpisem. Klient musí mít nebo otevřít účet v bance ve Spojených státech, protože poplatek se odečte měsíčně odtud. V případě, že někdo chce koupit nemovitost za nižší hodnotu, existují soukromé půjčky, které jsou získány s kopií víza a pasu a půjčují až 50 procent hodnoty nemovitosti, platí pouze úroky za první dva roky a jistina je vrácena po uplynutí této doby. Sazba je asi 10 procent. Tato možnost je užitečná zejména u jednotek well, kde musí být v době uzavření smlouvy zaplaceno 20 procent, 30 procent v různých formách platby musí být dohodnuto v době výstavby a zbývajících 50 procent při dodání jednotky. „Že 50 procent lze zaplatit v hotovosti nebo si vzít hypoteční úvěr, Jak jsem již zmínil, za 30 let, což umožňuje splácet úvěr s nájemným jednotky,“ říká Kuperfman.

existuje také úvěrová nabídka 70 procent v případě financování nákupu domu nebo 65 procent, pokud se jedná o kondominium. Zajímavé je, že je poskytována bez ověření rezervací nebo příjmů. Jedná se o případy, kdy s platbou ve výši US$75,000 můžete investovat do tohoto programu na 30 let, který má pevnou sazbu po dobu tří let 7.25%. Pokud jde o požadavky bank, požaduje dvě bankovní reference a jednu kreditní kartu, cestovní pas a vízum, prostředky počátečního poplatku a závěrečných nákladů a dopisy od účetního. Tento proces je velmi jednoduchý. Tyto obchody jsou uzavřeny za méně než 30 dnů. Není nutná žádná výplata.

pro ty, kteří mají větší kapitál, lze zvolit jinou možnost ve výši 5,5%. V takovém případě banka požaduje šestiměsíční rezervu hodnoty poplatku, která je uložena na bankovním účtu ve Spojených státech. Tato půjčka rovněž vyžaduje, aby žadatel prokázal, že má na svém účtu v Argentině prostředky odpovídající třem měsícům svého příjmu. Není nutné tyto prostředky odebírat ze země, ale ukázat bankovní údaje s těmito prostředky.

Jak získat vízum EB-5

realitní agenti a martilleros tvrdí, že v posledních měsících došlo k nárůstu dotazů od Argentinců, kteří se snaží požádat o vízum pro investory EB-5, pro které lze získat trvalý pobyt ve Spojených státech. Pro přístup k němu musí jednotlivec investovat do realitního projektu prostřednictvím investiční skupiny kvalifikované jako „regionální centrum“. Jedná se o státem schválený vývoj, který se snaží podpořit hospodářský růst oblasti, zvýšit produktivitu a vytvořit zaměstnanost. V těchto případech regionální centrum provádí veškerou práci a bere investora jako věřitele rozvoje nebo jako partnera stavební společnosti. Požadavek na tento typ víza je investice ve výši US$500,000 plus US $ 50,000 administrativních nákladů sponzora. Zpočátku podmíněný trvalý pobyt se získá po dobu dvou let. Jakmile toto období uplynulo a dokončení realitního projektu je prokázáno, musíte požádat o získání trvalé zelené karty. Schválení americkou imigrační službou trvá jeden a půl až dva roky po provedení investice a formální žádosti. Aplikace je rozšířena na všechny přímé příbuzné investora, jako jsou manželka a nesezdané nezletilé děti. Základním faktem je, že stavba musí být provedena v plném rozsahu, ale investice není pojištěna a je zcela ohrožena. Pokud projekt není dokončen, pobyt nemůže být trvalý a přistěhovalec musí opustit Spojené státy. Vízum EB-5 lze získat také prostřednictvím interního investičního projektu. V takovém případě musí být vyplacen jeden milion dolarů a vytvořeno deset přímých pracovních míst. „Investice, které umožňují získání tohoto víza EB-5, jsou velmi žádané, protože náklady na vstup se zvýší,“ uzavírá Virgilio Raiden, makléř a konzultant skupiny 4S v Miami, který organizuje druhou studijní cestu/komerční misi do Miami od 18.do 22. listopadu.

více informací