Investice do rodinných pronájmů: co bych měl vědět?

investice do rodinných pronájmů je jedním z mnoha způsobů, jak budovat bohatství s nemovitostmi. To může být skvělý způsob, jak generovat cash flow a budovat vlastní kapitál ve stejnou dobu.

ale stejně jako každá jiná investice je důležité vědět, do čeho se dostáváte, než skočíte do investování do nemovitostí.

mnoho nových realitních investorů začíná nákupem pronájmu jedné rodiny. Ve skutečnosti, rodinné domy tvoří asi polovinu všech pronájmů v USA

nejen, že je poptávka po jedno-rodinné pronájmy vysoká, ale nájemné v USA neustále roste v posledních několika letech.

nejen, že potřebujete koupit správný domov za správnou cenu, ale musíte mít rozpočet a strategii, než začnete skok.

7 Věcí, které byste měli vědět před investováním do rodinných pronájmů

vaše čísla

než začnete hledat rodinné domy, měli byste přesně vědět, kolik budete investovat a jak plánujete financovat svůj pronájem nemovitosti.

kolik můžete investovat?

• co jste vyčlenili na investice do nemovitostí?
• máte zálohu?
• kolik pákového efektu (dluhu) jste spokojeni?
• zvládli byste hypoteční splátky během volných pracovních míst?
• máte plán na pokrytí neočekávaných oprav a údržby?

jak plánujete financovat nemovitost?

• budete platit v hotovosti?
• získat bankovní úvěr?
• použít tvrdé peníze věřitele (soukromý věřitel)?
• Partner s jiným investorem?
• jakou úrokovou sazbu budete moci získat s vaším financováním?

váš cílový trh s pronájmem a bydlením

než se ponoříte přímo do, zjistěte nejlepší místo pro pronájem nemovitosti. Chcete investovat do domů ve vaší oblasti?

nebo chcete koupit nemovitost na jiném místě a investovat na dálku? Možná jste vždy chtěli vyzvednout pronájem poblíž vaší alma mater?

umístění. Umístění. Umístění. Při hodnocení umístění zvažte současnou a budoucí poptávku po různých čtvrtích. Podívejte se na školní čtvrť, míra kriminality, blízkost podniků, časy dojíždění, a přístup k dopravě.

kdekoli se rozhodnete investovat do rodinného pronájmu nebo duplexu, je důležité se dozvědět o hodnotách nemovitostí a cenách nájemného ve vaší cílové oblasti.

je to dobrý nápad navštívit několik domů na prodej a vyhodnotit nájemné za domy ve vašem cenovém rozpětí. (Mluvit s ostatními investory na cílovém trhu je vždy dobrý nápad.)

náklady

je jen přirozené se nadchnout nákupem investiční nemovitosti. Ale, je to důležité, abych byl upřímný ohledně čísel.

nezaměřujte se pouze na příjem, který může nemovitost produkovat, aniž byste zvážili různé výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti.

vaše fixní náklady budou zahrnovat daně z nemovitosti, pojištění, běžnou údržbu, služby správy nemovitostí, služby a poplatky za sdružení majitelů domů.

variabilní náklady mohou zahrnovat neočekávané opravy, významné kapitálové výdaje (nová střecha, ohřívač vody, pec), právní poplatky,ztrátu příjmů z pronájmu a další.

při spuštění čísla na potenciální vlastnosti, zahrnují všechny možné náklady (přeceňovat náklady, aby se na bezpečné straně).

jak Hodnotit rodinné nájemné

existuje mnoho metod používaných k posouzení, zda by rodinný dům byl dobrým nájemním majetkem. Jedná se o rychlé způsoby, jak se rozhodnout, zda považovat nemovitost za investici.

nejsou nutně známkou toho, že nemovitost je dobrá investice. Než se přihlásíte na tečkovanou čáru, proveďte „due diligence“, abyste potvrdili všechny finanční aspekty investování do konkrétní nemovitosti.

zde je několik standardních pravidel používaných investory při rozhodování, zda nemovitost stojí za to se podívat:

pravidlo 1%

když nemovitost splňuje pravidlo 1%, nájemné je alespoň 1% z kupní ceny domu(více je lepší!).

mnoho kupujících nemovitostí bude zvažovat pouze investice do rodinných pronájmů, které jsou blíže k pravidlu 2%, kde nájemné je téměř 2% z kupní ceny domu.

nezapomeňte, že pravidlo 1% je rychlý výpočet, který vám pomůže rozhodnout, zda byste vůbec uvažovali o nemovitosti.

a mějte na paměti, že kupní cena by měla zahrnovat veškeré opravy, které je třeba provést, než je budete moci uvést na trh s pronájmem.

pravidlo 50%

toto pravidlo je rychlý způsob, jak odhadnout náklady na pronájem jedné rodiny. Předpokládá, že výdaje (bez hypotéky) budou v průměru asi 50% z celkového nájemného.

například, pokud dům pronajímá za $ 1000 měsíčně, s pravidlem 50%, můžete odhadnout výdaje kolem $ 500.

samozřejmě, některé měsíce budou vaše náklady nižší a některé měsíce by mohly být vyšší. Opět mějte na paměti, že se jedná o rychlý odhad, který vám pomůže rozhodnout, zda nemovitost dále zvážit.

míra SZP

míra SZP je způsob, jak odhadnout potenciální míru návratnosti investice do nemovitostí.

sazba SZP je čistý provozní příjem / kupní cena.

čistý provozní příjem je roční hrubý nájem po odečtení ročních provozních nákladů (nezahrnuje jistinu hypotéky a úroky, ale zahrnuje všechny ostatní náklady, jako jsou daně a úroky).

například, pokud vaše roční hrubé nájemné je $ 12,000 / rok a vaše roční provozní náklady jsou $ 6000, váš čistý provozní příjem je $ 6000 . Řekněme, že jste si koupili svůj dům za $ 100,000.

$6000/$100,000 = .06 nebo 6% cap rate

cap rate vám může pomoci porovnat investici do nemovitostí s jinými investicemi.

vaše strategie

investování do nemovitostí není režim rychlého zbohatnutí. Chcete – li to udělat dobře, musíte v plánu být v něm na dlouhou hru.

Přemýšlejte o své strategii investování do nemovitostí:

• chcete koupit a držet jen pár nemovitostí s úmyslem splácet hypotéky za pár let?
• nebo jste spokojeni s větším dluhem a chcete využít pákový efekt k investování do více rodinných pronájmů v průběhu let a nakonec mít rozsáhlejší portfolio?

i když možná nemáte všechny odpovědi, na začátku přemýšlejte o svých dlouhodobých cílech.

Správa nemovitostí

další část vašeho plánu by měla zahrnovat správu nemovitostí.

plánujete spravovat nemovitosti sami nebo si najmete správce nemovitostí?

pokud plánujete najmout správce nemovitosti, můžete očekávat, že zaplatíte přibližně 10% nájemného správci.

je dobré začít dostávat doporučení a rozhovory s manažery, jakmile víte, že budete kupovat nemovitost.

pokud plánujete spravovat sami sebe, potřebujete nejen plán, ale musíte přemýšlet o tom, jak pohodlně jste s úkoly spojenými se správou nemovitosti.

• jak budete prověřovat nájemníky?
• kdo bude provádět péči o trávník / odstraňování sněhu?
• když jsou potřeba opravy, komu zavoláte?
• jste spokojeni s voláním kdykoli?
• co budete dělat, když nájemné je pozdě?

Nástroje a zdroje, které máte k dispozici

budete potřebovat radu a podporu. Vytvoření spolehlivého a důvěryhodného týmu profesionálů je jednou z nejdůležitějších věcí, které můžete udělat od začátku.

ideálním místem pro začátek je místní realitní investice klubu nebo skupiny.

nejen, že dostanete odpovědi na vaši otázku, ale dostanete doporučení pro dodavatele a další odborníky, které budete potřebovat na cestě.

Vzdělávejte se prostřednictvím knih a online zdrojů na téma investování do nemovitostí. Přečtěte si o tom, jak ostatní dělají to, co chcete dělat.

vaše Tolerance rizika

věci nejdou vždy podle plánu. Stejně jako s čímkoli jiným v životě, investice do nemovitostí má své vzestupy a pády.

v určitém okamžiku zažijete volná místa (ztráta příjmu), právní náklady, neočekávané opravy, významné zvýšení výdajů (například daně z nemovitosti), škody způsobené nájemci a další.

jsou tyto věci jste připraveni zvládnout, jak přijdou?

vaše výstupní strategie

vaše výstupní strategie by měla být zavedena dříve, než vůbec přemýšlíte o koupi nemovitosti. Nechcete dělat nic oficiálního, pokud nemáte záložní plán, pokud se věci zhorší.

v oblasti nemovitostí se říká, že vyděláváte peníze, když kupujete.

proto, pokud si koupíte právo, budete mít možnosti v případě, že se rozhodnete dlouhodobě pronajmout dům.

máte několik možností, pokud se rozhodnete pronájem není nejlepší volbou pro vás:

1. dům můžete prodat majiteli domu nebo jinému investorovi, nebo
2. můžete refinancovat hypotéku, pokud jsou vaše finance v pořádku.

• související:
  • Je Dům Hacking Nejlepší Způsob, Jak Investovat Do Nemovitostí?
  • Měli Byste Investovat Do Rekreační Nemovitosti?
  • Mohu Koupit Dům Svých Rodičů ?

jak můžete vidět, existuje mnoho věcí, aby zvážila před investováním do single-rodinné pronájmy. Ale pokud si uděláte čas, udělejte si domácí úkoly a připravte se, z dlouhodobého hlediska se to doslova vyplatí!

článek napsal Amanda