jak strukturovat Joint Venture Real estate Deal

jak strukturovat Joint Venture Real estate Deal

Joint Ventures

naše první joint venture real estate deal byla úplně první nemovitost Dave a já jsme spolu koupili v 2001. Byli jsme chodit s někým v té době a spojil naše zdroje, aby udělal první dvě nabídky. Měl jsem vynikající kredit, 16 000 dolarů v úsporách a nulový dluh. Dave neměl žádné úspory, ale měl peníze v RRSP, které inkasoval, aby investoval do našich nemovitostí. Oba jsme měli v té době dobrou práci, i když jsem odcházel, abych udělal MBA.

přestěhovali jsme se do jedné z nemovitostí, abychom mohli dát méně peněz dolů a stále nárok na dobré financování.

poté jsme byli bez hotovosti a já jsem byl nyní studentem v Torontu, takže jsme museli najít jiné způsoby, jak dosáhnout obchodů, které nevyžadovaly hotovost ani bankovní financování.

navzdory výzvě v hotovosti se nám v letech 2002 a 2003 podařilo do našeho portfolia přidat další čtyři nemovitosti. Dvě z těchto nemovitostí byly naše první externí od nás a udělali jsme společný podnik s přítelem. Dave také vydělal nějaké peníze z úkolu – najít hodně a přiřadit je někomu jinému za poplatek(nazývaný také Velkoobchod).

od té doby jsme do značné míry spoléhali na peníze jiných lidí na financování našich obchodů.

během let 2010-2012, kdy jsme agresivně rostli v portfoliu a téměř každý měsíc jsme zprůměrovali jeden nový dům, byla většina našich nákupů joint ventures.

většina těchto obchodů byla strukturována tak, že jsme byli řídícími partnery (hledání obchodů, vyjednávání, najímání týmů a dohled nad renovací a dohled nad řízením) a naši peněžní partneři přišli ke stolu s možností financování a požadovaným počátečním investičním kapitálem (např.

byl to báječný způsob, jak rychle rozšířit naše portfolio a snížit některé z našich budoucích nákladů, protože naši partneři s námi rozdělí jakékoli budoucí náklady (a zisky) 50% / 50%, ale partneři také mohou být omezující a vždy přinášejí další stres, který je třeba zvládnout ,když se vyskytnou problémy (více o tom za minutu).

Možnosti strukturování Joint Venture realitní nabídky

neexistuje jeden správný způsob, jak strukturovat JV. Postupem času objevíte způsob, který je pro vás a vaše partnery nejférovější vzhledem k tomu, co každá strana přináší ke stolu (viz také-kontrolní seznam realitních investorů pro práci s JVs).

díváme se na naše partnery, aby vložili 100% počátečního investičního kapitálu (obvykle záloha, náklady na uzavření, 2 měsíce rezervního fondu a drobné renovace) výměnou za 50% vlastnictví nemovitosti. Když prodáváme nemovitost, jejich počáteční investice je splacena nejprve, pak jakýkoli kapitál, který jsme investovali, a pak rozdělíme výnosy 50% / 50% podle vlastnictví.

pokud můžeme rozumně navrhnout, aby náš partner získal návratnost svého kapitálu 10-15% ročně a nemuseli se snažit, věříme, že je to spravedlivá výměna pro ně a pro nás. To jsou naše měření, mimochodem, nemusí být vaše.

jde o návratnost a omezené množství zapojení, které mají v dohodě-ne o podíl na dohodě, kterou vlastní. Tito lidé jsou zaneprázdněni-obvykle úspěšné podniky nebo kariéry, rodiny a koníčky, na které se chtějí zaměřit. Chtějí být v oblasti nemovitostí, ale nemají čas ani chuť stát se odborníky. To je místo, kde jsme přišli. Strávili jsme tisíce a tisíce hodin tím, že jsme se stali odborníky. I když můžeme dát jen 40 hodin do získání dohodu pro našeho partnera, to nezohledňuje $ 100,000 ve vzdělávání a 10,000 + hodiny jsme dali do učení, co dělat, aby se minimalizovala rizika a maximalizovat výnosy.

Zapamatujte si vše, co přinesete ke stolu ve svém vlastním podnikání-ať už je to váš první obchod, nebo patnáctý. Pokud nemáte pocit, že přinášíte dost ke stolu, musíte stavět na tom, co máte – absolvovat více kurzů, zlepšit kvalitu svého týmu, více poznat svou oblast prohlídkou více nemovitostí a procházkami. Jednou z nejdůležitějších věcí, které můžete udělat, je stát se odborníkem na oblast.

preferujeme tradiční strukturu 50% / 50%, ale to není zdaleka jediná možnost. Můžete vytvořit jakoukoli strukturu, kterou považujete za spravedlivou vzhledem k tomu, co přinášíte ke stolu. Například, pokud jste ve hře noví a nepřinášíte spoustu zkušeností, možná 30% / 70% struktura je spravedlivá, když dostanete 30%. To je samozřejmě, pokud váš investor vkládá veškerý kapitál a kvalifikuje se pro financování. Pokud oba rozdělujete kapitálový příspěvek a máte nárok na financování, pak je 50% / 50% dohoda spravedlivější (opět, pokud jsou vaše zkušenosti omezené).

existují nekonečné možnosti, jak můžete strukturovat Joint Venture realitní obchod, ale zde je několik dalších, které jsme udělali:

• 30% / 30% / 40% – pokud existují dva hotovostní partneři a jeden řídící partner nebo možná jedna osoba bude Živnostník nabízející své dovednosti k renovaci výměnou za podíl na majetku (v podstatě vkládají do potu kapitál, zatímco někdo jiný jej financuje a někdo jiný je řídícím partnerem). Ve vaší dohodě je vždy důležité stanovit role a odpovědnosti, ale v takovém uspořádání je to ještě důležitější.
• 60% / 40% – udělali jsme to dvěma způsoby. Jednou, když jsme museli dát nějaké peníze a dělat veškerou práci – vzali jsme 60% dohody. Dva, když jsme cítili, že někdo přináší více ke stolu než naše obvyklé uspořádání, nabídneme jim více spravedlnosti. Možná financují velkou renovaci a nechávají tu hotovost tam a my musíme zvýšit jejich kapitál, abychom zajistili, že získají velkou návratnost, nebo možná nabízejí nějaké dovednosti kromě hotovosti nebo kdybychom byli noví, mohlo by to být, jak se dohodneme, pokud do dohody nevkládáme žádné peníze.
• 75% / 25% – udělali jsme to, když jsme dali zálohu, ale nemohli jsme kvalitu pro financování. Dali jsme někomu 25% výměnou za jeho jméno na titul a finanční schopnosti. Nebyla by to naše první volba v uspořádání, ale byli jsme v nouzi a už jsme zvedli podmínky. Potřebovali jsme uzavřít dohodu a to se povedlo.
• 50% / 50% – někdo už nemovitost vlastní a není schopen ji prodat. Nechtějí najmout správce nemovitosti z jakéhokoli důvodu. Můžete vstoupit a nabídnout dohled nad vším výměnou za 50% vlastnictví nemovitosti. Jejich „počáteční kapitálový příspěvek“ může být jednoduše vlastní kapitál, který mají v majetku k tomuto datu (získejte hodnocení nemovitosti k určení této hodnoty vzhledem k dlužné hypotéce). Udělali jsme to, když někdo, koho jsme potkali na klubové schůzce, chtěl změnit svůj majetek na nájem, aby ho mohl prodat, ale nevěděl jak. Chtěli také odjet na cestování a nechtěli žádné potíže.

Jednoduchá struktura je nejlepší

nejsložitější struktura, kterou jsme téměř úplně kousli do zadku, protože se jeden z partnerů rozvedl (rozdělení 30, 30, 40).

přivedli jsme dva partnery do jedné dohody. Všichni jsme přinesli peníze na stůl, ale v různých částkách. Jeden pár dal méně, když šli na titul a kvalifikovali se na financování. Mezi námi a naším druhým partnerem jsme pokryli zbytek hotovosti. Rozdělili jsme se s nimi na 30% 30% a dostali jsme 40%.

o několik let později se pár rozvedl. Naštěstí byli schopni vyřešit věci smírně a byli schopni se dohodnout na zachování majetku. Kdyby jejich rozvod šel ošklivou cestou mnoha, nemovitost by šla na špalek a my bychom byli postaveni do nepříjemné situace, kdy bychom ji buď předčasně prodali, abychom je dostali ven, nebo je musíme koupit, přepnout název a najít vlastní financování. Není to vždy snadná věc v nejlepších dobách, ale měli bychom větší tlak na to, aby to bylo spravedlivé vzhledem k našemu druhému partnerovi…

naštěstí k tomu nedošlo a všichni stále vlastníme tuto nemovitost společně, ale byla to dobrá připomínka, že je nejlepší udržet vaše menší nabídky od jednoho partnera k jedné nemovitosti. Každý partner přináší svou vlastní sadu komplikací, tak proč to na sobě ztěžovat, než potřebujete, smícháním a porovnáním?

varování: JV jsou omezující a přidávají stres-používejte s opatrností

jeden z našich nájmů na vlastní nemovitosti selhal. Kupující nájemce se rozhodli nekupovat nemovitost od nás, podle jejich volby, a spíše než prodávat na pomalejším trhu, rozhodli jsme se ji převést na běžný nákup a pronájem nemovitosti.

vlastnost sotva peněžní toky jako pravidelný pronájem, ale je to ideální vlastnost přidat právní sadu. Bylo by to potenciálně jedno z nejjednodušších míst, kam jsme se zabývali, abychom přidali právní sadu kvůli umístění instalatérství, elektrické a topné zdroje. Oslovili jsme naše partnery s návrhem přidat apartmá. Chtěli jsme s nimi rozdělit náklady na renovaci podle našeho 50% / 50% vlastnictví s nimi, protože jsme ji již několik let vlastnili. Účtovali bychom malý poplatek za generálního dodavatele, abychom pokryli některé z našich nákladů na dohled nad prací, ale jinak jsme souhlasili s převzetím tuny práce a času na zlepšení celkového výkonu nemovitosti. Tento krok by přeměnil neutrální majetek plynoucí z hotovosti na ten, který nám dává alespoň 600 dolarů měsíčně. Přes veškeré úsilí, které je k tomu zapotřebí, nám to dávalo dokonalý smysl. Kdybychom vlastnili tuto nemovitost sami, tak bychom to udělali.

naši partneři řekli ne. Ne proto, že by se jim nápad nelíbil, ale proto, že už nechtěli do obchodu investovat peníze.

chtějí počkat, až bude trh dost dobrý na to, aby prodal, a pak chtějí ven. Dostat je nyní ven, aby si změnu sami udělali, je složitější a nákladnější, než se nám vyplatí. Je to frustrující, protože bychom mnohem raději, aby to bylo solidní holdingová nemovitost se silným cashflow, ale je to jedno z omezení a problémů s partnery.

Joint venture realitní nabídky jsou skvělý způsob, jak rozšířit své portfolio, když jste nedostatek peněžních prostředků pro zálohy, snaží se kvalifikovat pro financování, nebo chcete pracovat s jinými lidmi, kteří přinášejí něco ke stolu, že nemáte. Jsou to dlouhodobé obchodní vztahy, nicméně, a je třeba pečlivě zvážit, aby se ujistil, že je fit a že struktura, kterou vyberete, dává smysl vzhledem k tomu, co všichni přinášíte ke stolu. Doufám, že vám to dá několik nových nápadů.

ostatní články o společných podnicích & za použití peněz jiných lidí:

>> Jak napsat komplexní realitní investiční obchod shrnutí (podnikatelský plán pro investory do nemovitostí)

>> 5 věci každý realitní Investor by měl vědět o penězích & úvěr

>> jak používat RRSP k financování obchodů s nemovitostmi

>> 5 Tipy pro vytvoření důvěryhodnosti jako Investor do nemovitostí

>> kdy prodat investice do nemovitostí