Revenue Ruling 70-604: The Definitive Guide to Its Application

neustále máme správní rady HOA a správcovské společnosti, které se ptají na Revenue Ruling 70-604 („70-604“). V tomto příspěvku poskytneme komplexní posouzení rozhodnutí a podíváme se na jeho aplikaci. Budeme také odpovídat na mnoho otázek, které existují ohledně 70-604.

snadné odkazy

snadné odkazy

v dalších příspěvcích jsme se zabývali aplikací rozhodnutí. Tato diskuse doplní další příspěvky, které jsme dokončili a které zkoumají přehled zdanění HOA. Existuje mnoho rizik a složitostí, takže se ujistěte, že jste vzdělaní.

při prvním průchodu se rozhodnutí o příjmech 70-604 může jevit jako bezvýznamné rozhodnutí o příjmech. Pro bytové sdružení a Hoa, které tvoří soubor 1120, to však může být podstatný plánovací nástroj.

rozhodnutí je složité a viděl jsem různé výklady. Netřeba dodávat, že zde zaujatý názor bude podívat se na rozhodnutí a přinést nestranné výsledky. Tento Q& A poskytne základ pro vaše diskuse o této otázce s vaším CPA nebo zpracovatelem daní. Pojďme se tedy ponořit:

co je to rozhodnutí o příjmech 70-604?

účelem 70-604 je umožnit Hoa, které mají nadměrný příjem člena (hodnocení a poplatky) v konkrétním roce, vrátit tento nadměrný příjem členům nebo jej převést na další rok, aby se zabránilo zdanění nadměrného příjmu člena. Rozhodnutí umožňuje HOA provést volby, které v podstatě odloží nadměrný příjem z členství za rok na následující rok.

(2) děláte volby pod 70-604 pod formulářem 1120-H nebo formulářem 1120?

rozhodnutí o příjmech 70-604 se vztahuje pouze na Hoa, které tvoří soubor 1120. Není povoleno při podání formuláře 1120-h.

(3) mělo by sdružení provést volby 70-604?

většina praktiků by souhlasila s tím, že všechny Hoa by měly každý rok uskutečnit volby 70-604. Za předpokladu, že se volby uskuteční, pokud má sdružení nadměrný příjem z členství, pak provedení platných voleb může asociaci ušetřit značné daně.

HOA pak může podat formulář 1120 a zdaněn by byl pouze čistý nečlenský příjem. Pokud se volby neuskuteční, tento nadměrný příjem z členství by podléhal zdanění spolu s ostatními příjmy HOA.

(3) Proč by sdružení mělo volit 70-604?

je to jen základní daňové plánování. Sdružení, které se zabývá omezením daňové povinnosti, by mělo provést volby, i když předpokládají, že podají formulář 1120-h.

při podání formuláře 1120 existují tři výsledky při řešení nadměrného příjmu z členství:

1. pokud nebudou provedeny žádné volby, HOA zaplatí daň ze všech čistých příjmů z členství. Platila by také daň z čistého nečlenského příjmu, který by se mohl skládat z úroků, dividend a kapitálových zisků. To není preferovaný výsledek.
2. sdružení může provést volby, aby uplatnilo přebytek příjmů z členství nad členskými výdaji na hodnocení následujícího roku.
3. sdružení může provést volby a vrátit přebytek členských příjmů členům sdružení. Prakticky řečeno, tuto možnost je obtížné zvládnout a může být v rozporu se stanovami HOA a často státním právem.

Vezměte prosím na vědomí, že sdružení není oprávněno uskutečnit volby podle rozhodnutí o příjmech 70-604, aby převedlo jakýkoli nadměrný příjem člena do rezerv jako kapitálový příspěvek. Důvodem je to, že takové volby nebudou splňovat požadavky § 118 Internal Revenue Code a výkladových rozhodnutí. To může být velmi důležité i při zvažování daňových přiznání asociace komerčních bytů.

(4) existuje nevýhoda při rozhodování o příjmech 70-604?

neexistuje žádná nevýhoda pro provedení voleb. Pokud se sdružení rozhodne podat formulář 1120-H nebo volby nejsou použitelné (žádný nadměrný příjem člena), pak jsou volby ignorovány.

zde je místo, kde jsem se zastavil

(7) kdo dělá sdružení 70-604 volby?
(8) lze volby Použít donekonečna, nebo se jedná o jednoroční volby?
(9) lze nadměrné zhodnocení převést do rezerv?
10) jaké typy sdružení mohou volit v příjmovém rozhodnutí 70-604?

(5) Jak tedy HOA provede volby 70-604?

nejprve by sdružení mělo uskutečnit formální volby. Dokumentuje to záměr sdružení, který je velmi důležitý, pokud jej Finanční úřad někdy zpochybní.

asociace vždy zápasily s tím, jak správně provést volby podle ustanovení. Samotné rozhodnutí pouze poskytuje pokyny, ale nenabízí žádné konkrétní požadavky.

v praxi, že mnoho Hoa jen podat daňové přiznání a nedělají žádné formální volby. Argument je, že volby provádí daňový zpracovatel, jakmile jsou dokončeny přesné výpočty a přiznání je včas podáno. Tento přístup jistě přichází s rizikem. Pokud je někdy auditován, neexistuje žádná dokumentace o záměru.

v ideální situaci by volby uskutečnili členové sdružení během výročního zasedání HOA. Pokud by se výroční schůze konala dlouho po konci roku HOA, že volby nebudou provedeny před datem splatnosti návratu, HOA by se měla ujistit, že volby jsou provedeny na schůzce v předchozím roce, aby mohly být účinné pro příslušný rok.

tento problém byl projednán a objasněn IRS v tam 9539001. Pohled IRS se zdá být, že není třeba skutečné schůzky. Členové by mohli skutečně provést hlasování poštou nebo jakoukoli jinou podpisovou kampaň, aby ji dosáhli.

(6) kdy sdružení provede volby?

je zřejmé, že před podáním daňového přiznání musí být provedeny jakékoli volby. Ale prakticky vzato by to mělo být provedeno před skončením fiskálního roku. V některých případech to může být provedeno ještě před začátkem daňového roku.

rozhodnutí o příjmech vyžaduje, aby se schůze konala každoročně, ale načasování voleb je obecně řešeno. Určitě bych doporučil, aby žádné sdružení neriskovalo ztrátu výhod voleb tím, že je podá pozdě. Doporučil bych ji stihnout do konce zdaňovacího období, pro které má platit.

zde jsem se zastavil

(7) aby bylo možné dodržet přesné znění rozhodnutí, měli by volby provádět členové, nikoli představenstvo. Důrazně také doporučuji, aby správní rada také ratifikovala volbu členů.

proč toto dvojí úsilí? IRS žije pouze podle svých vlastních pravidel, a jejich rozhodnutí uvádí, že „. . . Každý rok se koná schůze akcionářů-vlastníků společnosti, na které se rozhodnou . . .“Z tohoto důvodu, IRS pozice je, že členové musí provést volby. Tento, nicméně, ve většině jurisdikcí je v rozporu se státním právem, který stanoví, že k takovým finančním rozhodnutím má pravomoc pouze zvolená správní rada. Nejlepší pro asociaci je, aby členové udělali volby, pak to rada ratifikovala, a jste pokryti oběma způsoby.

vzhledem k protichůdnému právu státu je jediným logickým způsobem, jak interpretovat rozhodnutí, interpretovat pojem „akcionáři-vlastníci „jako“ osoby, které mají zákonnou pravomoc rozhodovat.“Národní úřad IRS neformálně souhlasil s tímto výkladem, ale to není autoritativní a nelze se na něj spolehnout.

Nedávná auditní činnost IRS u sdružení majitelů domů ukázala, že agenti IRS požadují, aby volby prováděli členové, a nikoli představenstvo. Vzhledem k tomu, že v této věci nebylo objasněno, doporučuji, aby znění rozhodnutí 70-604 bylo doslovně vykládáno a aby volby byly ve formě usnesení přijatého členstvím.

(8) mnoho CPA tvrdí, že sdružení může každý rok vytvářet a používat rozhodnutí o příjmech 70-604 volby. Některé CPA dokonce odstraňují přebytečný příjem člena z jednoho zdaňovacího roku, ale nikdy jej nepřidávejte zpět do dalšího zdaňovacího roku, do kterého byl převod proveden.

IRS opakovaně uvedl, že rozhodnutí o příjmech 70-604 bylo zamýšleno pouze jako jednoroční přenos a nemohlo být použito na dobu neurčitou rok co rok, protože takový režim by představoval trvalé odložení příjmů. Rozhodnutí bylo míněno pouze jako roční odklad, „Časový rozdíl“ v daňové řeči.

rozhodnutí používá slova „. . . nechte přebytek použít na posouzení následujícího roku “ k popisu přenosu. „Rok“ se používá v jednotném čísle, nikoli v množném čísle „roky“.“Memorandum generálního poradce (GCM) 34613 rovněž používá jednotnou formu na dvou různých místech v této analýze rozhodnutí.

je zřejmé, že IRS považuje rozhodnutí o příjmech 70-604 za jediný rok pouze volby, které nikdy neměly za cíl odložit přebytečné příjmy na neurčito.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 rozhodl přímo v této otázce a poznamenal, že „. . . následující rok musí být schodek alespoň stejný . . .“k posouzení přenosu pro požadavky rozhodnutí o příjmech 70-604, které byly splněny.

(9) sdružení nemůže uskutečnit volby podle rozhodnutí o příjmech 70-604, aby převedlo jakýkoli přebytečný členský příjem do rezerv jako kapitálový příspěvek. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 rozhodl přímo v této otázce s tím, že převod nadměrných příjmů do rezerv nesplňuje dvě kritéria uvedená v rozhodnutí; vrácení členům nebo přenesení do příštího zdaňovacího roku. Hlavním důvodem je to, že takové volby nesplní požadavky Internal Revenue Code IRC Section 118 různá interpretační rozhodnutí a případy této části kódu.

největší překážkou je, že oddíl IRC 118 vyžaduje předběžné oznámení členům kapitálové povahy o jejich posouzení dříve, než bude kvalifikován jako příspěvek do kapitálu podle oddílu IRC 118. Existují také další požadavky, které je třeba kvalifikovat jako kapitálové příspěvky. Toto téma je tak rozsáhlé, že vyžaduje zcela samostatnou diskusi, který se nachází na www.garyportercpa.KOMA.

(10) tam 9539001 je jediným vodítkem, kromě samotného rozhodnutí, pokud jde o typy sdružení, která mohou volit podle rozhodnutí o příjmech 70-604.

Revenue ruling 70-604 states “ společnost pro správu kondominia hodnotí své akcionáře-vlastníky za účelem správy, provozu, údržby a nahrazení společných prvků kondominia. Jedná se o jedinou činnost společnosti a její stanovy ji neopravňují k jakékoli jiné činnosti.“Klíčová slova, která je třeba poznamenat, jsou“ condominium management corporation “ a “ správa, provoz, údržba a nahrazení společných prvků . . . je jedinou činností . . .“

tam 9539001, v popření rozhodnutí o příjmech 70-604 volby do sdružení timeshare, uvedl“. . . Sdružení nemá jako svou jedinou činnost správu a údržbu společných prostor nemovitosti; účely, povaha, a rozsah činností sdružení s časovým podílem se podstatně liší od činností běžného sdružení kondominia . . .“

jedním z závěrů, které lze vyvodit z výše uvedeného, je, že jakékoli spojení s jinými rozsáhlými činnostmi, než je Údržba společných prostor, nebude mít nárok na volby podle rozhodnutí o příjmech 70-604.

otázkou, která stále zůstává, je, zda je typ sdružení také kvalifikátorem „make or break“ podle rozhodnutí o příjmech. Rozhodnutí o příjmech 70-604 konkrétně identifikovalo sdružení subjektu jako „Společnost pro správu kondominia“. Ze znění rozsudku se předpokládá, že předmětným sdružením je“ rezidenční “ sdružení, zejména proto, že obchodní sdružení byla v roce 1970 prakticky neznámá. Znamená to, že sdružení vlastníků rezidenčních nemovitostí nebude mít nárok, protože to není společnost pro správu kondominia? Znamená to, že komerční kondominiové sdružení bude mít nárok, i když vzhledem k tomu, že není rezidenční povahy, je to stále „společnost pro správu kondominií? Řekl bych, že oba by se měli kvalifikovat. Budeme však muset počkat na další pokyny, abychom zjistili oficiální odpověď.

výše uvedená analýza se pokouší prokázat, že stejně jako mnoho jiných oblastí zdanění Sdružení Společenství je to, co se jeví jako jednoduchá otázka, podání rozhodnutí o příjmech 70-604, ve skutečnosti velmi složitá úvaha. Sdružení a zpracovatelé daní se bohužel musí rozhodovat a odpovídat na otázky na základě nejlepších informací a podpory, které máme v té době k dispozici. Až po letech dojde k auditu finančního úřadu, bude nás agent finančního úřadu druhotně odhadovat. Dále osoba, která dělá druhé hádání, agent IRS, bude mít jistě výhodu zpětného pohledu a může mít výhodu následných rozhodnutí IRS a / nebo daňových soudních případů, které tyto otázky objasňují. Zdanění přidružení Společenství je rozvíjející se a rozvíjející se oblastí a stále existuje mnoho otázek, na které musí být zodpovězeno vydáním dalších rozhodnutí IRS nebo rozhodnutím daňového soudu.

doporučuji, aby sdružení vytvářelo a dokumentovalo formální volby 70-604. Volební formulář umístěný na tomto webu je jedním z prostředků, jak toho dosáhnout. Jak bylo uvedeno výše, volební formulář však nelze v žádném případě považovat za spolehlivý. Pouze plynutí času a další vývoj této oblasti daňového práva ukáže, zda se jedná o adekvátní volby. Je však určitě lepší, aby sdružení tyto volby uskutečnilo a zdokumentovalo v zápisu o sdružení, než aby vůbec nemělo žádnou dokumentaci.