William Alatriste
dokumenty použité při jednáních městské rady nad MIH počátkem tohoto roku.
vzhledem k tomu, že se obyvatelé snaží určit, kolik dostupného bydlení bude vytvořeno v každé rezidenční čtvrti, rychle se seznamují s novou povinnou inkluzivní bytovou Politikou města, běžně označovanou jako MIH.
v roce 1983 urbanisté Ronald Shiffman a Paul Davidoff tvrdili, že město by mělo požadovat, aby vývojáři vyčlenili procento bytů rodinám s nízkými příjmy, aby zajistili, že obyvatelé s nízkými příjmy budou „zahrnuti“ do nového bydlení v bohatších oblastech. Zatímco město před tímto desetiletím obchodovalo s dodatečnou hustotou za dostupné záruky na bydlení, po jejich papíru vytvořily Koch i Bloomberg široké inkluzivní programy bydlení, udělení bonusové hustoty vývojářům, kteří souhlasili s tím, že část jednotek bude omezena na nájemné.*
starosta de Blasio, se souhlasem městské rady loni v březnu, učinil politiku povinnou a požadoval, aby vývojáři, kteří mají prospěch z upzoningu, učinili procento jednotek trvale dostupných rodinám při stanovených úrovních příjmů. Očekává se, že politika bude vyrábět nejméně 12,000 80,000 pod tržní jednotky, které se administrativa snaží postavit během deseti let. Zatímco někteří chválili novou politiku pro zajištění nových bytových projektů, která zahrnuje základní cenovou dostupnost, jiní uvedli, že procentní a příjmová úroveň cenově dostupných jednotek nedokáže vytvořit dostatečné jednotky pro rodiny s nízkými příjmy.
mnozí také protestují proti strategii administrativy, která upravuje sousedství s nízkými příjmy za účelem vytvoření bydlení s omezeným nájemným prostřednictvím MIH, a tvrdí, že to zavádí velké procento tržních jednotek do těchto čtvrtí a zhoršuje gentrifikaci. Přesto správa rychle poukazuje na to, že tato politika může také sloužit k vytvoření dostupného bydlení nejen v rezidenčních čtvrtích, ale kdykoli soukromý developer v kterékoli části města požádá o upzoning.
pro tak důležitý nástroj je to složité pochopit.
City Limits rozebral některé z drsných podrobností o tom, jak politika funguje, stejně jako to, co bylo dosud řečeno o druhu projektů, které politika vytvoří.
kdy musí vývojáři dodržovat pravidla MIH?
MIH platí ve dvou situacích. Za prvé, řekněme, že developer chce postavit větší bytový dům, rozšířit stávající bytový dům nebo převést nebytový dům na byty, ale není povoleno v rámci současného územního plánování. Mohou požádat o rezoning, ale v případě, že projekt bude zahrnovat vytvoření více než 10 jednotek, nebo vytvoření více než 12,500 čtverečních stop podlahové plochy, developer je povinen dodržovat pravidla MIH, zajištění procento jednotek jsou pod trhu. Tato politika se vztahuje jak na byty, tak na vývojáře bytů.
MIH může být také vyvolán rezonováním sousedství iniciovaným městskou agenturou, jako je oddělení územního plánování. Pokud by rezonování umožnilo“ významné “ zvýšení povolené obytné podlahové plochy pro majitele nemovitostí, musí všichni vývojáři v této oblasti v budoucnu splňovat požadavky MIH. Odbor územního plánování rozhoduje o tom, co je“ významné “ případ od případu, a říká, že se snaží vyvážit svůj cíl vytvořit oblasti MIH s přáním vytvořit příznivé prostředí pro rozvoj bydlení.
je důležité si uvědomit, že MIH neplatí vždy, když se obytná budova zvětší. Někdy je budova menší, než umožňuje územní plánování, a majitel je již oprávněn ji postavit větší; jindy, majitel může koupit „vzduchová práva“ sousední budovy, což jim také umožňuje postavit větší budovu bez změny územního plánu. Pouze v případě změny územního plánování, která má za následek zvýšení přípustné podlahové plochy, platí MIH-jak bylo vysvětleno v diskusi o kontroverzním projektu letos v létě.
tento projekt zahrnoval developerskou společnost Acuity Capital Partners, která požádala o zvláštní povolení, aby se vzdala památkových předpisů, které jí zakazovaly využívat celou podlahovou plochu povolenou podle stávajícího územního plánování. Zatímco Borough President Gale Brewer řekl, že Acuity by se měla řídit pravidly MIH výměnou za získání povolení, Komise pro plánování města rozhodla, že MIH se nepoužije, protože developer nepožádal o změnu stávajícího územního plánování. Městská rada schválila zvláštní povolení, aniž by to vyžadovalo MIH, v říjnu.
vývojáři se mohou také obrátit na radu standardů a apelovat na snížení požadavků MIH, pokud mohou tvrdit, že “ neexistuje rozumná možnost, že vývoj, rozšíření nebo přeměna … přinese přiměřenou návratnost.“Ministerstvo bydlení ,zachování a rozvoje (HPD) je povinno předložit před radou komentář nebo svědčit o tom, zda si myslí, že žádost developerů je přiměřená.
někteří zastánci se obávali, že mnoho vývojářů využije mezery, ale zatím žádní vývojáři nepožádali o zřeknutí se požadavků, podle vyhledávání městských limitů v databázi BSA.
kolik cenově dostupné bydlení, a cenově dostupné pro koho?
MIH se točí kolem čtyř potenciálních sad požadavků na cenovou dostupnost.
při schvalování sousedství rezonuje městská rada a Komise pro plánování města rozhodnout, které možnosti budou na stole v konkrétní čtvrti. Podle zvyku, to znamená, že místní radní stanoví standardy MIH, které platí při rezonování v jejím nebo jeho okrese.
pokud je v určité čtvrti prezentováno více než jedna možnost, je však na developerovi, aby rozhodl, kterou možnost použít při stavbě v této rezonanční oblasti.
a v jiném scénáři, kde se uplatňuje MIH-rezonování jedné nemovitosti-si žadatel, ať už je to developer nebo Městská agentura, vybere možnost, kterou použije.
volba #1 vyžaduje, aby 25 procent jednotek bylo cenově dostupné pro rodiny, které v průměru činí 60 procent AMI, nebo 48 960 $pro tříčlennou rodinu. Jednotka je považována za dostupnou, pokud nájemné a služby nestojí více než 30 procent měsíčního příjmu rodiny (nebo v případě bytů, kdy celkové měsíční poplatky a platby nestojí více než 35 procent měsíčního příjmu rodiny). Například rodina, která vydělává 46 960 dolarů, by za dvoupokojový byt platila zhruba 1200 dolarů měsíčně plus služby.
vzhledem k tomu, že politika vyžaduje, aby jednotky s omezeným nájemným sloužily rodinám, které činí v průměru 60 procent AMI, to znamená, že mohou být jednotky dostupné rodinám, které vydělávají více a vydělávají méně, než je tato úroveň příjmu. Možnost 1 ve skutečnosti vyžaduje kombinaci: nejméně 10 procent z celkových jednotek musí být vyčleněno pro rodiny s dětmi, které žádají v průměru 40 procent mediánu příjmu (Ami) nebo 32 640 $pro tříčlennou rodinu. K dispozici mohou být také jednotky s omezeným pronájmem dostupné rodinám, které dělají mezi $ 48,960 a $106,080.
volba #2 umožňuje vývojářům vyčlenit 30 procent jednotek pro rodiny, které v průměru činí 80 procent AMI, nebo 65 250 $pro tříčlennou rodinu. Taková budova může mít kombinaci úrovní příjmů a žádné jednotky s omezeným nájemným nemohou být zaměřeny na rodiny, které vydělávají více než $106,080. Pro obě možnosti #1 a možnosti #2 mohou vývojáři využívat veřejné financování k financování projektů.
možnost #3, známá jako možnost hluboké cenové dostupnosti, vyžaduje, aby 20 procent jednotek s omezeným nájemným bylo dostupné rodinám, které činí 40 procent AMI, nebo 32 640 $pro tříčlennou rodinu. Tato možnost byla vytvořena městskou radou, aby poskytovala jednotky rodinám s nižšími příjmy, a vývojáři nemohou využívat veřejné financování, pokud neposkytují další cenově dostupné jednotky.
možnost #4, kterou nelze použít v jádru Manhattanu (komunitní okresy 1-8), vyžaduje, aby 30 procent jednotek s omezeným nájemným bylo dostupné rodinám, které činí 115 procent AMI nebo 93,840 $pro tříčlennou rodinu, s požadovanými procenty v několika různých příjmových pásmech. Developeři využívající možnost Pracovní síly nemohou využívat veřejné prostředky.
je pozoruhodné, že volby #3 a #4 nemohou být vybrány samy o sobě-musí být vybrány vedle jedné nebo obou prvních dvou možností nebo obou najednou. Vzhledem k tomu, developer je dovoleno si vybrat, které z různých vybraných možností použít, to znamená, že to je nemožné požadovat, aby developer zvolit možnost hluboké dostupnosti, a pokud developer slibuje, že tuto možnost použít k zajištění schválení městské rady, neexistuje žádný právní mechanismus, který by je k odpovědnosti za tuto volbu.
v předchozích rozhovorech s městskými limity, nicméně, oddělení územního plánování, zástupci argumentovali, že možnost hluboké cenové dostupnosti, která vyžaduje celkově méně jednotek s omezeným nájemným, může být pro developery méně přitažlivá než Varianta 1.
také, pokud developer využívá malé upzoning, která má za následek vytvoření mezi 10 a 25 nových jednotek, developer je povoleno platit do dostupného bydlení fondu namísto vytváření nájemní omezené jednotky. Tento fond, spravovaný Ministerstvem bydlení, zachování a rozvoj, musí být použit pro „rozvoj, získávání, rehabilitace, nebo zachování dostupného bydlení“ v komunitní čtvrti, ve které je projekt postaven. Nejsou-li prostředky použity do 10 let, mohou být prostředky použity v kterékoli komunitní čtvrti stejné čtvrti.
mohou vývojáři stavět „chudé domy“ vedle luxusních mrakodrapů?
MIH byl vytvořen uprostřed rozruchu o „špatných dveřích“ – poskytování samostatných vchodů pro nájemníky s vysokými a nízkými příjmy v luxusních bytových domech. Správa de Blasio a městská rada se pokusily vytvořit MIH, aby zajistily, že budoucí projekty nestigmatizují obyvatele s nízkými příjmy.
pokud jsou tržní a tržní jednotky v jedné budově, MIH vyžaduje, aby všechny jednotky sdílely společný vchod, přičemž jednotky s omezeným nájemným jsou rozděleny na 65 procent podlaží budovy. HPD také změnila své konstrukční pokyny tak, aby vyžadovaly, aby všichni nájemci, bez ohledu na úroveň příjmů, mít přístup ke stejnému vybavení budovy, jako jsou prádelny.
vývojáři mohou vytvořit samostatnou budovu s nízkými příjmy vedle budovy s tržní sazbou, ale musí navrhnout budovu způsobem, který “ nestigmatizuje obyvatele cenově dostupných bytových jednotek.“
v minulosti vývojáři projevili zájem o splnění svých požadavků na nízké příjmy vytvořením budovy s nízkými příjmy mimo pracoviště, kde umístění nemusí být tak příznivé a cena pozemků je levnější. MIH umožňuje vývojářům stavět off-site ve stejné komunitní čtvrti nebo do půl míle od projektu, ale odrazuje tuto praxi tím, že vyžaduje další 5 procent nájemných jednotek s omezeným přístupem.
kde byl MIH dosud použit?
městská rada zatím schválila jedno územní rozhodnutí. V dubnu, části East New York a Ocean Hill byly rezonovány požadavky MIH na podporu větší hustoty. Všichni budoucí vývojáři v této oblasti budou muset dodržovat buď možnost 1 nebo možnost hluboké dostupnosti. Město zvažuje mapování MIH v devíti dalších městských čtvrtích v pěti čtvrtích-a obyvatelé si mohou přečíst o probíhajících jednáních v těchto čtvrtích v zóně City Limits v.
většina soukromých aplikací, které vyústily v označení MIH, pochází od cenově dostupných vývojářů bydlení. La Central a MLK Plaza v Jižním Bronxu a jeden Flushing v Queensu jsou všechny projekty s omezeným nájemným 100, které poskytnou trvalé dostupné bydlení pod MIH, a také další, časově omezené dostupné jednotky využívající kombinaci dotací.
v Rokytnici město zajistilo, že upzoning udělený hotelové společnosti bude obsahovat označení MIH pro případ, že by se hotel v budoucnu rozhodl převést nemovitost na developera bytů.
projekt s názvem Sherman Plaza v Inwoodu by byl prvním projektem MIH, který by zahrnoval kombinaci tržních a cenově dostupných jednotek, ale byl sestřelen městskou radou v srpnu. Podle odboru územního plánování existují další tři projekty MIH velmi blízko ke schválení, včetně luxusního bytového domu v centru Brooklynu na 141 Willoughby Street a dvou budov s omezeným nájemným 100 v Bronxu.
existuje také osm dalších projektů, které v současné době procházejí veřejnou kontrolou. Patří mezi ně dvě tržní budovy s cenově dostupnými jednotkami ve West Village a Bedford-Stuyvesant, bytový dům Red Hook pouze 10 jednotek, které souhlasily s placením do dostupného bytového fondu, a pět 100 cenově dostupných bytových domů na horním Manhattanu, Brooklynu a Bronxu.
ačkoli cenově dostupné projekty bydlení, mnoho ve vnějších čtvrtích čtvrtí, tvoří většinu aplikací MIH, správa de Blasio doufá, že tato politika bude mít brzy zamýšlený účinek generování hojnosti jednotek s omezeným nájemným v bohatších oblastech. Jejich úspěch může záviset na osudu daňového úvěru 421a, který guvernér Cuomo pracuje na oživení.
* Oprava: tento odstavec původně naznačoval, že Shiffman a Davidoff propagovali myšlenku nařídit bydlení zaměřené na příjem pro vývojáře, kteří si chtějí užít všech výhod upzoningu. Čtenář poukázal na to, že ve skutečnosti se tato myšlenka dostala do městské politiky v 70.letech. Projektanti, které jmenujeme, však přispěli k tomu, aby byl koncept součástí prvního města, široké úsilí o výstavbu a zachování cenově dostupného bydlení, desetiletý plán zahájený starostou Kochem.
