jak se blíží odchod do důchodu, vyhlídka na zmenšení do nového, cenově dostupného a energeticky účinného domu v přátelském, vesnickém mobilním domácím parku má jistě své odvolání.
bohužel nejistota budování vaší budoucnosti na zemi, kterou nevlastníte, by mohla vytáhnout finanční koberec zpod vás, stejně jako vaše výdělečné roky se blíží ke konci.
stojí mobilní bydlení za riziko? I její příznivci mají své výhrady.
důvod: méně než 2% mobilních domů parků jsou ve vlastnictví obyvatel, podle rezidentních vlastněných komunit USA nebo ROC USA. Pokud nenainstalujete vyrobený dům na svůj soukromý majetek, je pravděpodobné, že někdo-ať už je to majitel mámy a popu nebo, stále více, obrovská společnost-vám bude účtovat nájemné za parkování vašeho domu na jejich pozemku.
očekávejte odpisy
Bob Klosterman, zakladatel společnosti White Oaks Wealth Advisors se sídlem v Minneapolis a Longboat Key na Floridě, zdůrazňuje, že protože mobilní domy jsou považovány za přenosný osobní majetek nebo „chattel“, ve většině států se nový vyrobený dům začíná odepisovat od okamžiku prodeje-podobně jako nové auto —
“ mobilní domy nejsou známy pro jejich ocenění. Pokud je pozemek nebo pozemek součástí dohody a lokalita je atraktivní, pomůže to, “ říká.
očekávané odpisy však z hlediska finančního plánování nemusí nutně narušit dohodu.
„náklady na přenášení na mobilní dům mohou být výrazně nižší než u jednoho (rodinného) nebo vícečlenného domu, což by majiteli umožnilo průběžně čerpat méně ze svého portfolia,“ říká Klosterman. „Po silnici to může být mnohem cennější než hodnota dalšího prodeje domu.“
mobilní domy nejsou opravdu mobilní
také pracuje proti majiteli domu, je to celé“ mobilní “ nesprávné pojmenování. Dnešní vyráběné domy mohou být lépe postavené, energeticky účinnější a mnohem přizpůsobitelnější než domy postavené na hůl, ale jedna věc, kterou nejsou, je mobilní.
to vytváří domino efekt, který nevěstí nic dobrého pro potenciální mobilní domácí downsizers, podle Ishbel Dickens, výkonný ředitel National Manufactured Home Owners Association, nebo NMHOA, členská organizace se sídlem v Seattlu.
„říkám lidem, kteří žijí ve svých domovech, vězni ve svých domovech,“ říká. „Mnoho našich majitelů domů platí daně ze svého domu ve stejné míře jako u konvenčního domu. Nemohou přestěhovat domov; je to příliš drahé na stěhování. Většina obcí nepřijme vyrobený dům, který je starší než několik let,takže není kam ho přesunout. A nikdo to nechce koupit v komunitě, kde nájemné stále stoupá a majitelé domů nemají způsob, jak tento problém řešit.“
územní past
vzhledem k tomu, že mnoho komunit mobilních domů bylo původně postaveno mimo hranice města, je pozemek pod nimi často zónován spíše komerční než rodinný dům.
„nakonec se tato země stane velmi cennou, a tak se prodává do obchodů Wal-Marts a big-boxů na světě,“ říká Dickens. „To je obrovský problém. Nemáte žádnou kontrolu nad tím, co se stane se zemí.“
zákony upřednostňují pronajímatele před nájemníky
vzhledem k tomu, že pozemky pod nimi ocenily, mobilní domácí komunity stále více získávají korporace. Tim Sheahan, prezident NMHOA, říká, že nedostatek věcných statutů pronajímatelů a nájemců, které by regulovaly slabý vztah mezi anonymními korporacemi a nervózními majiteli mobilních domů (14 států postrádá jakýkoli statut, podle Sheahana), vytvořil silné pobídky pro pronajímatele ke zvýšení nájemného.
“ nejen, že zvyšuje měsíční příjem majitele, ale zvyšuje hodnotu komunity, pokud ji chtějí prodat. A pokud zvýší nájemné dostatečně vysoko, mohou ekonomicky vystěhovat majitele domů, zabavit domy za málo k ničemu a profitovat prodejem nebo pronájmem domů, “ říká. „Nejen, že si obyvatelé nemohou dovolit zůstat ve svém domě, nemohou ho prodat, protože nikdo nechce dům s tak vysokým nájemným. V některých pobřežních oblastech Kalifornie se odhaduje, že pro každý $100 měsíční zvýšení nájemného, domácí hodnoty snížit o $ 10,000.“
Všimněte si zde společného tématu? Vlastnictví půdy, nebo jeho nedostatek, zůstává fatální vadou v tom, co by jinak mohlo být pozoruhodným příběhem nedotovaného bydlení pro Američany s nízkými příjmy.
změna pravidel
Paul Bradley doufá, že to všechno změní, 1 mobilní domácí park najednou.
Jako prezident Concord, New Hampshire-založené ROC USA, Bradley a jeho tým pomohli obyvatelům ve více než 100 mobilních domů parků ve 14 státech začlenit a kolektivně koupit pozemky pod jejich domovy od soukromých vlastníků komunity od 2008, s 100% úspěšnost-žádné zabavování nebo obchodní selhání —
podle modelu družstevního družstva ROC USA s omezeným kapitálem majitelé domů stále nevlastní pozemek pod nohama; místo toho vlastní poměrný podíl v rezidentní společnosti, která vlastní celý mobilní domácí park. Ještě pořád, řeší několik hlavních nevýhod bydlení v mobilních domech.
„co-ops s nízkou hodnotou akcií jsou pro majitele domů nejjednodušší, protože nemusíte přijít s velkými penězi na akcii a dům obchoduje za tržní hodnotu,“ vysvětluje Bradley. „Protože existuje určitá příspěvková hodnota domu ze samotné země, domácí hodnoty se časem zlepší.“
co je Bytové družstvo s ručením omezeným?
- každý rezident vlastní členský podíl ve společnosti, která vlastní půdu.
- obyvatelé nevlastní přímo svůj vlastní pozemek.
- co-op členství opravňuje obyvatele k dlouhodobému pronájmu a hlasování v řízení společnosti.
- členové družstva jsou považováni za nájemce i vlastníky.
- ceny za členství jsou určeny členy na nízké úrovni a zůstávají pevné, aby bydlení bylo dostupné pro současné i budoucí obyvatele.
tato kooperativní ujednání také dávají majitelům domů kontrolu nad nájemným, poskytují logické řešení údržby komunity, a přispět ke stabilitě komunity minimalizací hrozby přestavby v rukou firemních pronajímatelů, kteří touží po zisku.
zatímco ROC USA obvykle vyžaduje 51% většinový buy-in, dostanou kola pohybující se pro motivované komunity s půjčkou na predevelopment na 40% členství. Co se stane s těmi majiteli domů, kteří se odmítnou připojit k družstvu?
“ mohou zůstat nečlenem a nadále tam žít; družstvo nikoho nevystěhuje za to, že je nečlen, “ říká Bradley. „Co se stane, je, v průběhu času, jak tito nečlenové prodávají své domovy, noví majitelé domů, kteří přicházejí, se musí stát členy, takže se nakonec dostanou na 100%.“
ale i Bradley připouští, že hnutí vlastněné rezidenty může v dohledné budoucnosti čelit pomalému chodu, částečně proto, že pronajímatelé ve většině států mají malou nebo žádnou povinnost sdílet své plány na prodej nebo přestavbu svých nemovitostí s obyvateli.
jak hledat mobilní domácí park
s výjimkou pravděpodobnosti, že ve vaší oblasti máte komunitu vlastněnou rezidenty, zvažte tyto tipy na lov domů:
- vyhledejte komunitu vlastněnou neziskovým nebo bytovým úřadem: „jejich půda je bezpečná a víte, jaké bude vaše nájemné,“ říká Sheahan. V případě bytového úřadu “ mohou účtovat pouze 30% vašeho příjmu za nájem, protože mají státní dotace.“
- hledejte dlouhodobý pronájem: Některé komunity nabízejí 5 -, 10-nebo dokonce 20-leté pronájmy, aby uklidnily nájemníky a přilákaly nové obyvatele. „Přečtěte si pozorně nájemní smlouvu a před podpisem ji projeďte právníkem,“ říká Bradley.
- zeptejte se na sdružení majitelů domů: zatímco někteří pronajímatelé je zakazují, komunity, které dávají obyvatelům hlas, mohou být nejlepší volbou.
- zeptejte se na tvrdé otázky: co bylo zvýšení nájemného za posledních 5 let? Jaké budou pravděpodobně pro příští 10? Jaké jsou poplatky za údržbu poměrné komunity?
- Získejte to písemně: „Nenechte se unést malebnou brožurou,“ říká Sheahan.
