Vilhelm Alatriste
dokumenter, der blev brugt under byrådets drøftelser om MIH tidligere på året.
da beboerne søger at bestemme, hvor meget overkommelige boliger der vil blive oprettet i hvert omlægningskvarter, bliver de hurtigt fortrolige med byens nye obligatoriske Inklusionsboligpolitik, ofte benævnt MIH.
i 1983, byplanlæggere Ronald Shiffman og Paul Davidoff argumenterede for, at byen skulle kræve, at udviklere afsatte en procentdel af lejligheder til familier med lav indkomst som en måde at sikre, at beboere med lav indkomst ville blive “inkluderet” i nye boliger i rigere områder. Mens byen havde handlet yderligere tæthed for overkommelige boliggarantier inden dette årti, efter deres papir skabte både Koch-og Bloomberg-administrationerne brede inklusionsboliger, der gav bonustæthed til udviklere, der blev enige om at gøre en del af enhederne lejebegrænsede.*
borgmester De Blasio, med byrådets godkendelse i marts sidste år, gjorde politikken obligatorisk og krævede, at udviklere, der drager fordel af en opstilling, gør en procentdel af enheder permanent overkommelige for familier på specificerede indkomstniveauer. Politikken forventes at producere mindst 12.000 af de 80.000 enheder under markedet, som administrationen søger at bygge over ti år. Mens nogle roste den nye politik for at sikre nye boligprojekter inkluderer en basislinje for overkommelighed, andre har sagt, at procentdelen og indkomstniveauet for de overkommelige enheder ikke vil skabe tilstrækkelige enheder til de mest lavindkomstfamilier.
mange protesterer også mod administrationens strategi om at opruste kvarterer med lav indkomst for at skabe lejebegrænsede boliger gennem MIH og argumenterer for, at dette introducerer en stor procentdel af markedsrente enheder til disse kvarterer og forværrer gentrificering. Alligevel er administrationen hurtig til at påpege, at politikken også kan tjene til at skabe overkommelige boliger ikke kun i omlægning af kvarterer, men når som helst en privat udvikler i nogen del af byen ansøger om en opstilling.
for et så vigtigt værktøj er det kompliceret at forstå.
bygrænser har opdelt nogle af de gritty detaljer om, hvordan politikken fungerer, samt hvad der hidtil er blevet sagt om den slags projekter, politikken vil producere.
Hvornår skal udviklere overholde MIH ‘ s regler?
MIH gælder i to situationer. For det første siger en udvikler ønsker at bygge en større boligbygning, udvide en eksisterende boligbygning eller konvertere en ikke-boligbygning til lejligheder, men er ikke tilladt under den nuværende regulering. De kan ansøge om en omlægning, men hvis projektet vil omfatte oprettelse af mere end 10 enheder eller oprettelse af mere end 12.500 kvadratmeter gulvareal, er udvikleren forpligtet til at følge MIH ‘ s regler og sikre, at en procentdel af enheder er under markedet. Politikken gælder for både ejerlejlighed og lejlighed udviklere.
MIH kan også udløses af en kvarteromlægning initieret af et byagentur som Department of City Planning. Hvis omlægningen ville muliggøre en” betydelig ” stigning i det tilladte boligareal for ejendomsejere, skal alle udviklere, der bygger i dette område i fremtiden, overholde MIH-kravene. Institut for Byplanlægning beslutter, hvad der er” væsentligt ” fra sag til sag, og siger, at det søger at afbalancere sit mål om at skabe MIH-områder med sit ønske om at skabe et gunstigt miljø for boligudvikling.
det er vigtigt at bemærke, at MIH ikke gælder, når en boligbygning bliver større. Nogle gange er en bygning mindre, end reguleringen tillader, og ejeren har allerede tilladelse til at bygge den større; på andre tidspunkter kan en ejer købe “luftrettigheder” i en nabobygning, hvilket også tillader dem at bygge en større bygning uden en reguleringsændring. Først når der er en reguleringsændring, hvilket resulterer i en stigning i det tilladte gulvareal, gælder MIH—som det blev beskrevet i diskussionen om et kontroversielt projekt i sommer.
dette projekt involverede et udviklingsselskab, Acuity Capital Partners, der ansøgte om en særlig tilladelse til at give afkald på de milepælsbestemmelser, der ikke tillod det at drage fordel af det fulde gulvareal, der er tilladt i henhold til den eksisterende regulering. Mens Borough-præsident Gale brygger sagde, at Acuity skulle overholde MIH-reglerne til gengæld for at modtage tilladelsen, besluttede Byplanlægningskommissionen, at MIH ikke gjaldt, fordi udvikleren ikke bad om en ændring i den eksisterende regulering. Byrådet godkendte den særlige tilladelse, uden at kræve MIH, i Oktober.
udviklere kan også ansøge om bestyrelsen for standarder og appeller om reduktioner af MIH-kravene, hvis de kan argumentere for, at der ikke er “nogen rimelig mulighed for, at en udvikling, udvidelse eller konvertering…vil give et rimeligt afkast.”Department of Housing, Preservation and Development (HPD) er forpligtet til at indsende en kommentar eller vidne for bestyrelsen om, hvorvidt de mener, at udviklerens anmodning er rimelig.
nogle fortalere frygtede, at mange udviklere vil drage fordel af smuthullet, men indtil videre har ingen udviklere ansøgt om afkald på kravene i henhold til en Bygrænsesøgning i BSA-databasen.
hvor meget billige boliger, og overkommelige til hvem?
MIH drejer sig om fire potentielle sæt overkommelige krav.
ved godkendelse af en kvarteromlægning beslutter byrådet og Byplanlægningskommissionen, hvilke muligheder der vil være på bordet i et bestemt kvarter. Efter skik, det betyder, at det lokale rådsmedlem vil sætte de MIH-standarder, der gælder i en omlægning inden for hendes eller hans distrikt.
hvis der præsenteres mere end en mulighed i et bestemt kvarter, er det dog op til udvikleren at beslutte, hvilken mulighed der skal bruges, når man bygger inden for det omlægningsområde.
og i det andet scenario, hvor MIH gælder—omlægning af en enkelt ejendom—får ansøgeren, uanset om det er en udvikler eller et bybureau, at vælge den mulighed, de vil bruge.
Option #1 kræver, at 25 procent af enhederne er overkommelige for familier, der i gennemsnit tjener 60 procent AMI, eller $48,960 for en familie på tre. En enhed betragtes som overkommelig, når husleje og forsyningsselskaber ikke koster mere end 30 procent af en families månedlige indkomst (eller i tilfælde af ejerlejligheder, når de samlede månedlige gebyrer og betalinger ikke koster mere end 35 procent af en families månedlige indkomst). For eksempel ville en familie, der tjener $46.960, betale omkring $1.200 om måneden plus forsyningsselskaber for en to-værelses lejlighed.
da politikken kræver, at lejebegrænsede enheder tjener familier, der i gennemsnit tjener 60 procent AMI, betyder det, at der kan være enheder, der er overkommelige for familier, der tjener mere og gør mindre end det indkomstniveau. Mulighed 1 kræver faktisk en blanding: mindst 10 procent af de samlede enheder skal afsættes til familier, der i gennemsnit beder om 40 procent af områdets medianindkomst (AMI) eller $32.640 for en familie på tre. Der kan også være lejebegrænsede enheder, der er overkommelige for familier, der tjener mellem $48.960 og $106.080.
Option #2 giver udviklere mulighed for at afsætte 30 procent af enhederne til familier, der i gennemsnit tjener 80 procent AMI, eller $65.250 for en familie på tre. En sådan bygning kan have en blanding af indkomstniveauer, og ingen lejebegrænsede enheder kan målrettes mod familier, der tjener mere end $106.080. For begge muligheder # 1 og muligheder #2 har udviklere lov til at bruge offentlig finansiering til at finansiere projekterne.
Option #3, kendt som den dybe overkommelige mulighed, kræver, at 20 procent af de lejebegrænsede enheder er overkommelige for familier, der tjener 40 procent AMI, eller $32.640 for en familie på tre. Denne mulighed blev oprettet af byrådet for at levere enheder til familier, der tjener lavere indkomster, og udviklere kan ikke bruge offentlig finansiering, medmindre de leverer yderligere overkommelige enheder.
mulighed #4, som ikke kan anvendes i kernen af Manhattan (samfundsdistrikter 1-8), kræver, at 30 procent af de lejebegrænsede enheder er overkommelige for familier, der tjener 115 procent AMI eller $93.840 for en familie på tre med krævede procentsatser på flere forskellige indkomstbånd. Udviklere, der bruger indstillingen arbejdsstyrke, kan ikke bruge offentlig finansiering.
det er bemærkelsesværdigt, at Mulighed #3 og #4 ikke kan vælges af sig selv—de skal vælges sammen med en eller begge af de to første muligheder, henholdsvis eller begge på en gang. Fordi en udvikler har lov til at vælge, hvilken blandt de forskellige valgte muligheder der skal bruges, betyder det, at det er umuligt at kræve, at en udvikler vælger den dybe overkommelighed, og hvis en udvikler lover at bruge denne mulighed for at sikre byrådets godkendelse, er der ingen juridisk mekanisme til at holde dem ansvarlige over for dette valg.
i tidligere samtaler med bygrænser, imidlertid, Institut for Byplanlægning, repræsentanter argumenterede for, at den dybe overkommelige mulighed, som generelt kræver færre lejebegrænsede enheder, måske ikke er mindre tiltalende for udviklere end Mulighed 1.
hvis en udvikler drager fordel af en lille opgradering, der resulterer i oprettelse af mellem 10 og 25 nye enheder, har bygherren også lov til at betale til en overkommelig boligfond i stedet for at oprette lejebegrænsede enheder. Denne fond, der administreres af Department of Housing, Preservation and Development, skal bruges til “udvikling, erhvervelse, rehabilitering eller bevarelse af overkommelige boliger” i det samfundsdistrikt, hvor projektet er bygget. Hvis midlerne ikke bruges i 10 flere år, midlerne kan bruges i ethvert samfundsdistrikt i samme bydel.
har udviklere lov til at bygge “fattige huse” ved siden af luksus skyskrabere?
MIH blev udformet midt i et oprør om “dårlige døre”—tilvejebringelse af separate indgange til høj – og lavindkomstlejere i luksuslejligheder. De Blasio-administrationen og byrådet forsøgte at udforme MIH for at sikre, at fremtidige projekter ikke stigmatiserede beboere med lav indkomst.
hvis markedsrenten og enhederne under markedet er inden for en bygning, kræver MIH, at alle enheder deler en fælles indgang med lejebegrænsede enheder fordelt på 65 procent af bygningens gulve. HPD har også ændret sine designretningslinjer for at kræve, at alle lejere, uanset indkomstniveau, har adgang til de samme bygningsfaciliteter, såsom vaskerum.
udviklere har lov til at oprette en separat lavindkomstbygning ved siden af markedsrentebygningen, men de skal designe bygningen på en måde, der ikke ” stigmatiserer beboere i overkommelige boligenheder.”
tidligere har udviklere vist interesse for at opfylde deres lavindkomstkrav ved at skabe en lavindkomstbygning offsite, hvor placeringen måske ikke er så gunstig, og prisen på jord er billigere. MIH giver udviklere mulighed for at bygge off-site i det samme samfundsdistrikt eller inden for en halv mil fra projektet, men afskrækker denne praksis ved at kræve en ekstra 5 procent af lejebegrænsede enheder.
hvor er MIH blevet anvendt indtil videre?
indtil videre har byrådet godkendt en MIH-omlægning i hele kvarteret. I April blev dele af det østlige Ny York og Ocean Hill omlagt med MIH-krav for at fremme større tætheder. Alle fremtidige udviklere på dette område skal overholde enten mulighed 1 eller muligheden for dyb overkommelighed. Byen overvejer at kortlægge MIH i ni andre bykvarterer på tværs af de fem bydele—og beboerne kan læse om de igangværende forhandlinger i disse kvarterer i Bygrænseområdet i.
de fleste af de private applikationer, der har resulteret i MIH-betegnelser, er kommet fra overkommelige boligudviklere. La Central og MLK-pladsen i Sydbronken og en skylning i dronninger er alle 100 procent lejebegrænsede projekter, der vil give nogle permanente overkommelige boliger under MIH, samt yderligere tidsbegrænsede overkommelige enheder ved hjælp af en blanding af subsidier.
i bjergområderne sørgede byen for, at en opstilling, der blev tildelt et hotelfirma, omfattede en MIH-betegnelse, hvis hotellet besluttede at vende ejendommen til en lejlighedsudvikler i fremtiden.
et projekt kaldet Sherman-pladsen ville have været det første MIH-projekt, der omfattede en blanding af markedsrente og overkommelige enheder, men blev skudt ned af byrådet i August. Ifølge Department Of City Planning er der yderligere tre MIH-projekter meget tæt på godkendelse, herunder en luksuslejlighedsbygning i Brooklyn centrum på 141 og to 100 procent lejebegrænsede bygninger i Broncos.
der er også otte andre projekter, der i øjeblikket gennemgår offentlig gennemgang. Disse inkluderer to bygninger med markedsrente med overkommelige enheder i Vestlandsbyen og Bedford-Stuyvesant, en Red Hook-lejlighedsbygning på kun 10 enheder, der har accepteret at betale til affordable housing fund, og fem 100 overkommelige boligudviklinger i upper Manhattan, Brooklyn og Bronco.
selvom overkommelige boligprojekter, mange i ydre bydelskvarterer, udgør størstedelen af MIH-applikationer hidtil, er de Blasio-administrationen håb om, at politikken snart vil have den tilsigtede virkning af at generere en overflod af lejebegrænsede enheder i rigere områder. Deres succes kan afhænge af skæbnen for den 421a skattefradrag, som guvernør Cuomo arbejder på at genoplive.
* korrektion: dette afsnit angav oprindeligt, at Shiffman og Davidoff havde været banebrydende for ideen om at pålægge indkomstmålrettede boliger til udviklere, der ønsker at nyde de fulde fordele ved en opstilling. En læser påpegede, at ideen faktisk var kommet ind i bypolitikken i 1970 ‘ erne. Men de planlæggere, vi navngav, var medvirkende til at gøre konceptet til en del af byens første, brede overkommelige boligbyggeri og bevaringsindsats, den Tiårsplan, der blev lanceret af borgmester Koch.
