retssikkerhed og rentabilitet. Disse to grunde presser argentinerne til at finde ud af mursten investeringsmuligheder uden for landet, mere specifikt i USA. Valget af destination overvejer søgningen efter en rentabel forretning, men også muligheden for at have et feriemål. Derfor er Miami måske blandt de foretrukne muligheder. Virkeligheden er, at devalueringen efter resultatet af trinnene angreb rentabiliteten opnået ved at leje en ejendom i Argentina. Det faldt fra 2, 5% til 2% årligt påvirket af stigningen i dollaren, og hvorfor lejekontrakterne lukkes i pesos. Til den lavere fortjeneste tilføjes frygten for nogle investorer om mulige ændringer i privat ejendom før en mulig Regeringsændring .
Alejandra Covello, direktør for det homonyme ejendomsselskab anerkender, at hun modtager flere og flere henvendelser fra lejligheder i Miami. Han siger, at du kan købe en ejendom med en rimelig indkomst med en investering, der starter ved US $ 150.000, mens du får adgang til lejlighederne, der ligger på den første linje i havet, skal du tænke på mere end US$400.000. “Disse egenskaber er de mest værdsatte af argentinere, der, hvis de ikke ser stranden, ikke køber, medmindre de gør det for at videresælge,” analyserer han. Jorge Kupferman, mægler i Miami Life Realty, forklarer, at der i Miami er det særlige, at investeringen er omvendt proportional med rentabiliteten. For eksempel, de bedst beliggende og dyreste ejendomme efterlader et afkast, der varierer mellem 2 og 3 procent, mens i de billigste beløb til 6 procent, Han detaljer.
på samme måde siger Pablo Hoberman, administrerende direktør for Urbis Real Estate, at det i dag ikke er en virksomhed at erhverve ejendomme af høj værdi, hvis det, du ønsker, er at opnå indkomst eller påskønnelse. “Super luksus segmentet sænker med nedadgående prisjusteringer,” siger han. Det, der bevæger sig, er ejendomsmarkedet rettet mod lokalsamfundet: enheder på op til US$200.000. “Husleje opnås i størrelsesordenen mellem 5 og 6% netto årligt med plads til påskønnelse af ejendommens værdi,” tilføjer han. For dem, der ikke overvejer at bruge ejendommen til turistformål, rådgiver Sofia Gancedo, medstifter af Bricksave-et firma, der giver dig mulighed for at erhverve en ejendom ved afdrag gennem kronefinansiering-at ansætte virksomheder, der har gode tilbud med firmaer af tjenester såsom gerninger, forsikringsbetalinger, og som også har tendens til at tage sig af den lokale forvaltning af ejendommen. I dit tilfælde giver det dig for eksempel mulighed for at komme ind på Miami-markedet for en minimumsinvestering på US $ 1000, et beløb, som du erhverver en procentdel af en enhed med.
men når du driver forretning,” skal du tage højde for skattekonsekvenserne i Argentina og i udlandet, ” siger Demi Pristn Pack, repræsentant for Platinum Realty i Argentina. Han tilføjer, at det er let og billigt at oprette en LLC (aktieselskab) til at købe fast ejendom i USA, og det gode er, at alle udgifter i forbindelse med købet er diskonteret. Med hensyn til udgifter betaler klienten ikke provisioner, men den, der sælger, og udgifterne til gerning ligger i intervallet 3 til 5 %. Så en gang om året skal du præsentere de virksomhedsopgørelser, for hvilke overskud kan betales (der er skatten en skala, der repræsenterer i gennemsnit 20%, men kan nå 50.
i Argentina er forskellen mellem hvad der betales i USA paid.In USA og 35 procent af overskuddet eller en skattefradrag kan forblive for. Kupferman præciserer, at virksomheder generelt ikke har overskud, undtagen når salget af ejendommen finder sted. Og med hensyn til afkast siger Pack, at muligheder kan findes i Miami i ejendomme, der sikrer husleje fra 7 til 8 procent om året, for eksempel i vest Palm Beach, en by i Det Sydlige Florida. Det er
retur, som en klient fik, der købte to$62.000 lejligheder, som han får omkring$4960 for hver enkelt om året. Dette inkluderer administrationsgebyrer-som er dyrere i billige ejendomme og udgør 10% af bruttolejebeløbet-og en årlig skat svarende til ABL for 2% af værdiansættelsen af ejendommen (hvilket er mindre end den betalte pris).
et vigtigt spørgsmål for investoren er juridiske strukturer. Det vil sige, hvordan man strukturerer investeringen på en måde, der optimerer den og ikke betaler skat for ting, der ikke svarer.
Kupferman nævner fire skatteaspekter at overveje: tilbageholdelse af udlændinge og skat på arv, udbytte og overskud. Baseret på disse faktorer skal du bestemme den bedste juridiske struktur, og ikke at blive godt rådgivet om emnet er en af de største fejl, når du køber ejendomme i Miami.
der er juridiske strukturer såsom virksomheder og LLC (et aktieselskab), der beskytter investoren, når han betaler skat. Bekvemmeligheden af hver afhænger af typen af virksomhed. Det er altid vigtigt at konsultere en lokal revisor, når de foretager en investering i fast ejendom, da til gengæld hvis huset er beregnet til leje, er det nødvendigt at erklære skatter årligt i form af indkomstskat i USA
blandt de mest eftertragtede destinationer
Florida er den mest eftertragtede destination af udenlandske købere og investorer i sektoren. En af hovedattraktionerne er, at dens sydlige region er rangeret blandt de amerikanske steder, der giver større balance mellem arbejde og privatliv for medarbejderne.
med hensyn til investeringer foretaget i Miami er de fem bedste lande, der fører køb i ejendomssektoren: Brasilien (12%), Colombia (11%), USA (11%), Argentina (8%) og Canada (8%). Miami er imidlertid ikke den eneste destination, der konsulteres og ønskes af udenlandske investorer. Fort Lauderdale og Palm Beach rangerede også først i rangeringen af de mest efterspurgte amerikanske destinationer af investorer fra andre lande ifølge data opdateret i januar 2019.
et andet område, der får fremtrædende plads, er Danmark. “Det er et område, der er mellem 50 og 200 procent mere økonomisk end andre områder i Miami,” siger Gaston Miculitski, partner for firmaet BM2 ,der opererer i området og fremhæver den strategiske placering af denne knude: tæt på Centrum og Miami Beach,
omdannelsen af distriktet udføres delvist ved hjælp af de samme kriterier for byplanlægning og visionær med det tidligere var blevet renoveret områder som kvarteret Soho på Manhattan. Pakhuse og forladte skure blev erhvervet for at gøre dem til kunstgallerier, hvilket gjorde Vintræ til et sted for gåtur, drinks og opdagelse for lokale og turister, som gradvist konsolideres som et komplet kvarter, hvortil investeringer i fast ejendom, boliger og kontorer tilføjes. Federico Gagliardo, grundlægger af udvikleren Vitrium Capital er en af argentinerne, der landede i området. Det vil bygge Duos, et investeringsprojekt på 16 millioner dollars: et lejlighedshotel, der har otte etager, 51 værelser og en lokal på 300 kvadratmeter. “Enhederne sælges fra US$275.000”, kvantificerer iværksætteren, der estimerer, at lejen, når den er færdig, vil variere mellem 6 og 7 procent årligt. “Det interessante er, at siden den første indbetaling foretages, får investoren en fast indkomst på 5 procent årligt på værdien af den,” tilføjer han. Gagliardo fremhæver områdets potentiale. Faktisk er der få meter til salg. De investeringsfonde, der bygger i dette område, vælger at beholde ejendommen. “Det er et område, der vil ændre sig meget i de næste tre år,” siger han og estimerer, at i tilfælde af lokalerne i hans projekt vil lejen i gennemsnit US$650/m2 om året. Miculitski begyndte at arbejde i området med varehuse. Nu bygge lokale og boligområder udvikling og ejerlejligheder, blandet brug. “Der er en god mulighed for at bringe koncepter, der har succes i Argentina og replikere det i Argentina. Det er kommercielle koncepter, tøjbutikker, samarbejde og restauranter”, tilføjer iværksætteren, der sikrer afkast på mellem 3 og 10% om året. Du er i øjeblikket markedsføring en bygning boliger kaldet Bradley, udvikleren Block Capital Group, som vil tilføje til 3500 meter af forretningslokaler og 175 boliger til leje, den sidste måned sluttede vi 25, mere end 220 boliger, der allerede er besat i sin helhed og i segmentet kontorer viarbejde har et kompleks på 3600 meter over den første offentlige parkering i området.
/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/lanacionar/454PC7ZY4FCSRBYBU6R6LDGCI4.jpg)
Information er nøglen
ud over at være attraktiv, fordi det er en investering i et marked med retssikkerhed og i hård valuta, er det vigtigt at kende vedtægterne. For eksempel, når en lejer forlader en ejendom, udlejeren har 30 dage i henhold til Florida-statutten for at sende ham et brev, der fortæller ham, hvor meget han vil blive tilbageholdt fra depositumet, og hvorfor. Hvis dette ikke gøres med en enkelt klage, brev eller mail fra lejeren, er udlejer forpligtet til at returnere det for den enkle kendsgerning, at han ikke har opfyldt dette krav. Denne person er også den, der kender perfekt reglerne for medejerskab af lejligheder: meget få tillader midlertidig leje, og nogle forbyder, at enheden lejes i løbet af det første anskaffelsesår.
køb med kredit
“det er vigtigt, at du ved, at investoren argentina kan lave en prækvalificeret til at få et pant og være i stand til at anvende op til 70 procent af værdien af enheden,” siger Hernan Comisarenco, driftschef for LDG, Argentina, der arbejder med tre projekter rettet mod forskellige segmenter: i Palm Villas starter ejendommens værdier på$1,7 millioner, i Bho-en på US$850.000-i den sidst, i adventure viallge, i US$450.000.
mange investorer er uvidende om, at selv uden visum til at opholde sig i USA, kan de finansiere køb af en eller flere ejendomme. Amerikanske banker kræver en betydelig udbetalingsprocent. Procentdelen kan variere fra bank til bank. Da betalingen af lånet ofte betales med lejen af ejendommen selv, kan det være mere forretning for en investor at købe to ejendomme med et pant, end en kontant. “Lån til udlændinge er ganske enkel at få, med minimale krav. De gives til 30 år med en omtrentlig sats på 5 procent om året og låner op til 65 procent af ejendommens værdi, forudsat at de er enheder på US$250.000 og derover,” siger Kupferman. Finansieringsenheden kræver en realkreditlånsansøgning med ansøgerens detaljer, bankreference og indkomstbreve, købsaftalen og kontoudtoget. Kunden skal have eller åbne en konto i en bank i USA, da gebyret trækkes månedligt derfra. Hvis nogen ønsker at købe en ejendom til en lavere værdi, er der private lån, der opnås med en kopi af visum og pas og låner op til 50 procent af ejendommens værdi og betaler kun renter i de første to år, og hovedstolen returneres efter denne periode slutter. Satsen er omkring 10 procent. Denne mulighed er hovedsagelig nyttig for brøndenheder, hvor 20 procent skal betales på kontrakttidspunktet, 30 procent i forskellige betalingsformer, der skal aftales inden for byggetiden og de resterende 50 procent, når enheden leveres. “At 50 procent kan betales kontant eller optages et realkreditlån som jeg nævnte tidligere, efter 30 år, hvilket giver dig mulighed for at betale lånet med lejen af enheden,” siger Kuperfman.
der er også et kredittilbud på 70 procent i tilfælde af finansiering af køb af et hjem eller 65 procent, hvis det er et ejerlejlighed. Det interessante er, at det ydes uden verifikation af forbehold eller indkomst. Dette er tilfælde, hvor du med en betaling på US$75.000 kan investere i dette program til 30 år, som har en fast sats i tre år på 7,25%. Med hensyn til bankernes krav anmoder den om to bankreferencer og et kreditkort, pas og visum, midlerne til det oprindelige gebyr og lukningsomkostninger og breve fra revisor. Processen er meget enkel. Disse handler er lukket på mindre end 30 dage. Ingen lønseddel er påkrævet.
for dem med mere kapital kan en anden mulighed vælges med en sats på 5,5%. I så fald anmoder banken om en seks måneders reserve af værdien af gebyret, som er deponeret på en bankkonto i USA. Dette lån kræver også, at sagsøgeren godtgør, at han på sin konto i Argentina har midler svarende til tre måneder af sin indkomst. Det er ikke nødvendigt at tage disse midler ud af landet, men at vise bankoplysningerne med disse midler.
Sådan får du EB-5 visum
ejendomsmæglere og martilleros hævder, at der i de seneste måneder har været en stigning i henvendelser fra argentinere, der søger at ansøge om EB-5 Investor visum, som permanent ophold i USA kan opnås. For at få adgang til det skal en person investere i et ejendomsprojekt gennem en investeringsgruppe, der er kvalificeret som et”regionalt Center”. Dette er statsgodkendte udviklinger, der søger at fremme den økonomiske vækst i et område, forbedre produktiviteten og skabe beskæftigelse. I disse tilfælde gør det regionale center alt arbejdet og tager investoren som udviklingslåner eller som partner for byggefirmaet. Kravet til denne type visum er investeringen af US$500,000 plus US$50,000 af sponsorens administrative omkostninger. I første omgang opnås en betinget permanent opholdstilladelse i to år. Når denne periode er gået, og færdiggørelsen af ejendomsprojektet er bevist, skal du ansøge om at få det permanente grønne kort. Godkendelse af den amerikanske Udlændingeservice tager mellem halvanden til to år efter investeringen er foretaget, og den formelle anmodning er fremsat. Ansøgningen udvides til at omfatte alle direkte slægtninge til investoren, såsom kone og ugifte mindreårige børn. En grundlæggende kendsgerning, konstruktionen skal udføres i sin helhed, men investeringen er ikke forsikret og er helt i fare. Hvis projektet ikke er afsluttet, ophold kan ikke gøres permanent, og indvandreren skal forlade USA. EB – 5 visum kan også opnås gennem en in-house investeringsprojekt. I så fald skal der udbetales en million dollars, og der skal genereres ti direkte job. “De investeringer, der gør det muligt at opnå dette EB-5-visum, er i høj efterspørgsel, fordi omkostningerne ved indrejse vil stige,” konkluderer Virgilio Raiden, mægler og konsulent for 4s-gruppen i Miami, der organiserer den anden studietur/kommercielle mission til Miami fra 18.Til 22. November.
flere oplysninger
