Investering i Enfamilieudlejning: Hvad skal jeg vide?

investering i enfamilieudlejning er en af de mange måder at opbygge rigdom med fast ejendom. Det kan være en fantastisk måde at generere pengestrømme og opbygge egenkapital på samme tid.

men som enhver anden investering er det afgørende at vide, hvad du får ind, før du hopper ind i ejendomsinvestering.

mange nye ejendomsinvestorer starter med at købe en enfamilieudlejning. Faktisk udgør enfamiliehuse omkring halvdelen af alle huslejer i USA

ikke kun er efterspørgslen efter enfamilieudlejninger høj, men lejepriserne i hele USA er steget støt i løbet af de sidste par år.

ikke kun skal du købe det rigtige hjem til den rigtige pris, men du skal have et budget og en strategi, før du tager springet.

7 ting at vide, før du investerer i Enfamilieudlejning

dine numre

før du selv begynder at kigge på enfamiliehuse, skal du vide præcist, hvor meget du vil investere, og hvordan du planlægger at finansiere din lejebolig.

hvor meget kan du investere?

• Hvad har du afsat til investering i fast ejendom?
• har du en udbetaling?
• hvor meget gearing (gæld) er du fortrolig med?
• Kunne du håndtere pantbetalinger under ledige stillinger?
• har du en plan for at dække uventede reparationer og vedligeholdelse?

Hvordan planlægger du at finansiere ejendommen?

• vil du betale kontant?
• få et banklån?
• brug en hård penge långiver (privat långiver)?
• Partner med en anden investor?
• hvilken rente vil du kunne få med din finansiering?

dit mål leje-og boligmarked

før du dykker lige ind, skal du finde ud af det bedste sted for din lejebolig. Ønsker du at investere i boliger i dit lokalområde?

eller vil du købe ejendom et andet sted og investere eksternt? Måske har du altid ønsket at hente en leje i nærheden af din alma mater?

beliggenhed. Beliggenhed. Beliggenhed. Når du vurderer placeringen, skal du overveje den nuværende og fremtidige efterspørgsel efter forskellige kvarterer. Se på skoledistriktet, kriminalitet, nærhed til virksomheder, pendlingstider og adgang til transport.

uanset hvor du vælger at investere i en enfamilieudlejning eller en dupleks, er det afgørende at lære om ejendomsværdierne og lejepriserne i dit målområde.

det er en god ide at besøge et par boliger til salg og evaluere lejepriserne for boliger i din prisklasse. (At tale med andre investorer i dit målmarked er altid en god ide.)

udgifterne

det er kun naturligt at blive begejstret for at købe en investeringsejendom. Men det er vigtigt at være ærlig om tallene.

fokuser ikke kun på den indkomst, en ejendom kan producere uden at overveje de forskellige udgifter, der er forbundet med at eje en ejendom.

dine faste udgifter inkluderer ejendomsskatter, forsikring, rutinemæssig vedligeholdelse, ejendomsadministrationstjenester, forsyningsselskaber og husejers foreningsgebyrer.

Variable udgifter kan omfatte uventede reparationer, betydelige kapitaludgifter (nyt tag, vandvarmer, ovn), advokatsalærer, tab af lejeindtægter og mere.

når du kører tallene på potentielle egenskaber, skal du medtage alle de mulige udgifter (overvurdere omkostningerne for at være på den sikre side).

sådan evalueres Enfamilieudlejning

der er mange metoder, der bruges til at vurdere, om et enfamiliehus ville gøre en god lejebolig eller ej. Dette er hurtige måder at beslutte, om ejendom skal betragtes som en investering eller ej.

de er ikke nødvendigvis en indikation af, at en ejendom er en god investering. Før du logger på den stiplede linje, skal du gøre din “due diligence” for at bekræfte alle de økonomiske aspekter ved at investere i en bestemt ejendom.

her er et par standardregler, der bruges af investorer, når de beslutter, om en ejendom er værd at undersøge:

1% – reglen

når en ejendom opfylder 1% – reglen, er lejen mindst 1% af boligens købspris (mere er bedre!).

mange ejendomskøbere vil kun overveje at investere i enfamilieudlejning, der er tættere på 2%-reglen, hvor lejen er næsten 2% af boligens købspris.

Husk, at 1% – reglen er en hurtig beregning, der hjælper dig med at beslutte, om du endda vil overveje en ejendom.

og husk, købsprisen skal omfatte eventuelle reparationer, der skal gøres til ejendommen, før du kan sætte det på lejemarkedet.

50%-reglen

denne regel er en hurtig måde at estimere udgifter på en enfamilieudlejning. Det forudsætter, at udgifterne (ikke inklusive pantet) i gennemsnit vil være omkring 50% af den samlede husleje.

for eksempel, hvis et hjem lejer for $1000 om måneden med 50% – reglen, kan du estimere udgifter til omkring $500.

selvfølgelig vil nogle måneder dine omkostninger være lavere, og nogle måneder kan de være højere. Husk igen, at dette er et hurtigt skøn, der hjælper dig med at beslutte, om du vil overveje en ejendom yderligere eller ej.

cap-satsen

cap-satsen er en måde at estimere den potentielle afkast på en ejendomsinvestering.

cap-satsen er Nettodriftsindtægter/købspris.

nettodriftsindtægterne er den årlige bruttoleje minus årlige driftsomkostninger (ikke inklusive pantelån og renter, men inklusive alle andre omkostninger, såsom skatter og renter).

hvis din årlige bruttoleje for eksempel er $12.000/år, og dine årlige driftsomkostninger er $6000, er din nettodriftsindkomst $6000. Lad os sige, at du købte dit hus for $100.000.

$6000/$100,000 = .06 eller 6% cap rate

cap rate kan hjælpe dig med at sammenligne en ejendomsinvestering med andre investeringer.

din strategi

real estate investering er ikke en get-rig-hurtig ordning. For at gøre det godt, skal du planlægge at være i det for det lange spil.

tænk på din real estate investering strategi:

• ønsker du at købe og holde blot et par egenskaber med den hensigt at afbetale realkreditlån i et par år?
• eller er du fortrolig med mere gæld og ønsker at bruge gearing til at investere i flere enfamilieudlejninger gennem årene og til sidst have en mere omfattende portefølje?

selvom du måske ikke har alle svarene, skal du i starten tænke på dine langsigtede mål.

Property Management

en anden del af din plan bør omfatte property management.

planlægger du selv at administrere ejendommene, eller vil du ansætte en ejendomsadministrator?

hvis du planlægger at ansætte en ejendomsadministrator, kan du forvente at betale cirka 10% af lejen til Manageren.

det er en god ide at begynde at få anbefalinger og samtale ledere, så snart du ved, at du vil købe en ejendom.

hvis du planlægger at styre dig selv, har du ikke kun brug for en plan, men du skal tænke på, hvor komfortabel du er med de opgaver, der er forbundet med at styre ejendommen.

• Hvordan vil du screene lejere?
• hvem vil gøre plænepleje / snerydning?
• når reparationer er nødvendige, hvem vil du ringe til?
• har du det godt med at få opkald til enhver tid?
• Hvad vil du gøre, hvis huslejen er forsinket?

værktøjer og ressourcer til rådighed for dig

du har brug for rådgivning og support. At skabe et pålideligt, pålideligt team af fagfolk er en af de vigtigste ting, du kan gøre fra starten.

det perfekte sted at starte er en lokal real estate investering klub eller gruppe.

ikke kun får du svar på dit spørgsmål, men du får anbefalinger til entreprenører og andre fagfolk, du har brug for undervejs.

Uddann dig selv gennem bøger og online ressourcer om emnet ejendomsinvestering. Læs lidt om, hvordan andre gør, hvad du vil gøre.

din risikotolerance

ting går ikke altid efter planen. Ligesom med alt andet i livet, fast ejendom investere har sine op-og nedture.

på et tidspunkt vil du opleve ledige stillinger (tab af indkomst), juridiske omkostninger, uventede reparationer, betydelige stigninger i udgifter (såsom ejendomsskatter), skader forårsaget af lejere og mere.

er disse ting, du er parat til at håndtere, når de kommer?

din Udgangsstrategi

din udgangsstrategi skal være på plads, før du nogensinde overvejer at købe en ejendom. Du ønsker ikke at gøre noget officielt, medmindre du har en backup plan, hvis tingene går sydpå.

i fast ejendom siger de, at du tjener dine penge, når du køber.

derfor, så længe du køber rigtigt, har du muligheder, hvis du beslutter dig for ikke at leje hjemmet på lang sigt.

du har et par muligheder, hvis du beslutter at leje ikke er den bedste mulighed for dig:

1. du kan videresælge huset til en boligejer eller en anden investor, eller
2. du kan refinansiere pantet, så længe din økonomi er i orden.

• relaterede:
  • Er Hus Hacking Den Bedste Måde At Investere I Fast Ejendom?
  • Skal Du Investere I En Feriebolig?
  • Kan Jeg Købe Mine Forældres Hus ?

som du kan se, er der mange ting at overveje, før du investerer i enfamilieudlejning. Men hvis du tager din tid, gøre dit hjemmearbejde, og forberede, det vil helt bogstaveligt betale sig i det lange løb!

artikel skrevet af Amanda