nedskæring til et hjem i en mobilhome park? Pas på faldgruberne

når pensionering nærmer sig, har udsigten til nedskæringer til et nyt, overkommeligt, energieffektivt fremstillet hjem i en venlig, landsbylignende mobilhome park helt sikkert sin appel.

desværre kan usikkerheden ved at bygge din fremtid på land, du ikke ejer, trække det økonomiske tæppe ud under dig, ligesom dine indtjeningsår er afsluttet.

er mobile home living risikoen værd? Selv dens tilhængere har deres forbehold.

årsagen: mindre end 2% af mobilhome-parkerne ejes af beboerne, ifølge Resident ejede samfund USA eller ROC USA. Medmindre du installerer et fremstillet hjem på din private ejendom, chancerne er, at nogen — det være sig en mor og popejer eller, i stigende grad, et stort selskab — opkræver dig leje for at parkere dit hjem på deres jord.

forvent afskrivninger

Bob Klosterman, grundlægger af hvide egetræs formuerådgivere med base i Minneapolis og Longboat Key, Florida, påpeger, at fordi mobilhomes betragtes som bærbar personlig ejendom eller “chattel” i de fleste stater, begynder et nyt fremstillet hjem at afskrive fra salgsøjeblikket — ligesom en ny bil.

“mobilhomes er ikke kendt for deres påskønnelse. Hvis jorden eller partiet er en del af aftalen, og placeringen er attraktiv, hjælper det,” siger han.

alligevel er den forventede afskrivning ikke nødvendigvis en deal breaker fra et finansielt planlægningsperspektiv.

“transportomkostningerne på et mobilhome kan være betydeligt mindre end for et enkelt-(familie) eller flerfamiliehus, hvilket vil give ejeren mulighed for løbende at trække mindre fra deres portefølje,” siger Klosterman. “Nede ad vejen kan det være meget mere værdifuldt end videresalgsværdien af hjemmet.”

mobilhomes ikke rigtig mobil

også at arbejde imod boligejeren er den hele” mobile ” misvisende betegnelse. Dagens fremstillede hjem kan være bedre bygget, mere energieffektive og langt mere tilpasselig end stick-bygget hjem, men en ting de ikke er mobile.

det skaber en dominoeffekt, der ikke lyder godt for potentielle mobilhome-nedskæringer, ifølge Ishbel Dickens, administrerende direktør for National Manufactured Home ejers Association, eller NMHOA, en medlemsorganisation med base i Seattle.

“jeg kalder folk, der bor i fremstillede hjemmesamfund, fanger i deres eget hjem,” siger hun. “Mange af vores husejere betaler skat på deres hjem i samme takt som dem med et konventionelt hjem. De kan ikke flytte hjem; det er for dyrt at flytte. De fleste samfund accepterer ikke et fremstillet hjem, der er ældre end et par år, så der er ingen steder at flytte det til. Og ingen ønsker at købe det i et samfund, hvor huslejen fortsætter med at gå op, og husejere har ingen måde at løse dette problem på.”

reguleringsfælden

fordi mange mobilhome-samfund oprindeligt blev bygget uden for bygrænsen, er jorden under dem ofte udlagt kommercielt snarere end enfamilieboliger.

“til sidst bliver denne jord meget værdifuld, og så sælges den til verdens vand-og storboksforretninger,” siger Dickens. “Det er en stor bekymring. Du har ingen kontrol over, hvad der vil ske med landet.”

Love favoriserer udlejere frem for lejere

som jorden under dem værdsat, er mobilhome-samfund i stigende grad blevet erhvervet af virksomheder. Tim Sheahan, nmhoa præsident, siger manglen på materielle udlejer-lejer vedtægter til at regulere det svage forhold mellem ansigtsløse virksomheder og nervøse mobilhome ejere (14 stater mangler nogen statut overhovedet, ifølge Sheahan) har skabt stærke incitamenter for udlejere til at hæve husleje.

“det øger ikke kun ejerens månedlige indkomst, det hæver samfundets værdi, hvis de vil sælge den. Og hvis de hæver huslejen højt nok, kan de økonomisk udskyde husejere, fange boligerne for lidt eller intet og tjene ved at videresælge eller udleje boligerne,” siger han. “Ikke alene har beboerne ikke råd til at blive i deres hjem, de kan ikke sælge det, fordi ingen ønsker et hjem med den høje husleje. I nogle kystområder i Californien anslås det, at for hver $100 Månedlig huslejeforøgelse falder hjemmeværdierne med $ 10.000.”

Læg mærke til et fælles tema her? Jordbesiddelse, eller mangel deraf, forbliver den fatale fejl i, hvad der ellers kunne være en bemærkelsesværdig historie om usubsidierede boliger for amerikanere med lav indkomst.

ændring af reglerne

Paul Bradley håber at ændre alt det, 1 mobilhome park ad gangen.

som præsident for Concord, ROC USA, Bradley og hans team har hjulpet beboere i mere end 100 mobile home parker i 14 stater indarbejde og kollektivt købe jorden under deres hjem fra private samfund ejere siden 2008, med en 100% succesrate-ingen tvangsauktioner eller business fiaskoer.

under ROC USAs kooperative model med begrænset egenkapital ejer husejere stadig ikke jordpakken under deres fødder; i stedet ejer de en pro rata-andel i det hjemmehørende selskab, der ejer HELE mobile home park. Stadig, det løser flere store ulemper til mobile home levende.

“co-ops med lav aktieværdi er det nemmeste for husejere at købe ind, fordi du ikke behøver at komme med store penge til en aktie, og huset handler til markedsværdi,” forklarer Bradley. “Fordi der er en vis medvirkende værdi til huset fra selve jorden, vil hjemmeværdierne blive bedre over tid.”

disse co-op-arrangementer giver også husejere kontrol over husleje, giver den logiske løsning på vedligeholdelse af samfundet, og bidrage til samfundets stabilitet ved at minimere truslen om ombygning i hænderne på profithungrige virksomhedsejere.

mens ROC USA normalt kræver et buy-in på 51%, får de hjulene til at bevæge sig for motiverede samfund med et forududviklingslån til 40% medlemskab. Hvad sker der med de husejere, der nægter at deltage i co-op?

” de kan forblive et ikke-medlem og fortsætte med at bo der; co-op vil ikke udsætte nogen for at være ikke-medlem,” siger Bradley. “Hvad der vil ske er over tid, da de ikke-medlemmer sælger deres hjem, skal de nye husejere, der kommer ind, blive medlemmer, så de vil til sidst komme til 100%.”

men selv Bradley indrømmer, at den beboerejede bevægelse kan blive langsomt i overskuelig fremtid, dels fordi udlejere i de fleste stater har ringe eller ingen forpligtelse til at dele deres planer om at sælge eller ombygge deres ejendomme med beboerne.

Sådan søger du efter en mobilhome park

undgå sandsynligheden for, at du har et beboerejet samfund i dit område, overvej disse husjagttips:

• Find et samfund, der ejes af en nonprofit-eller boligmyndighed: “deres jord er sikkert, og du ved, hvad din husleje vil være,” siger Sheahan. I tilfælde af en boligmyndighed “kan de kun opkræve 30% af din indkomst til leje, fordi de har statsstøtte.”
• Kig efter en langsigtet lejekontrakt: Nogle samfund tilbyder 5 -, 10-eller endda 20-årige lejemål for at berolige lejere og tiltrække nye beboere. “Læs lejekontrakten omhyggeligt, og kør den af en advokat, før du underskriver,” siger Bradley.
• spørg om en husejerforening: mens nogle udlejere forbyder dem, kan samfund, der giver beboerne en stemme, være det bedste valg.
• stil de hårde spørgsmål: Hvad har huslejeforhøjelserne været i de sidste 5 år? Hvad vil de sandsynligvis være for de næste 10? Hvilke pro rata community vedligeholdelsesgebyrer er involveret?
• få det skriftligt: “Bliv ikke optaget af den maleriske brochure,” siger Sheahan.