i løbet af de næste par måneder vil et særligt udvalg i byrådet overveje at reformere Jersey Citys lejekontrollove for bedre at beskytte lejere mod stigende husleje og forskydning.
ad hoc-udvalget, der består af rådets præsident Rolando Lavarro, rådsmedlemmer Richard Boggiano, Mira Prins-Arey, Michael Yun og medformand for rådsmedlemmerne James Solomon og Joyce, vil være vært for en række offentlige møder for at diskutere den nuværende lov. Vidneudsagn fra eksperter og interessenter i samfundet vil blive hørt.
i løbet af de næste par måneder, udvalget vil overveje nye politikker og procedurer og præsentere et endeligt udkast til en nyligt udformet ordinance, der skal indføres af Nov. 26 rådsmøde. Det vil omfatte et sæt bedste praksis for at holde “rimeligt prissat” boliger inden for de nuværende beboers midler.
“over 70 procent af Jersey City beboere er lejere, og næsten halvdelen af dem betaler allerede 30 procent eller mere af deres indkomst på leje alene,” sagde Solomon. “Næsten en fjerdedel betaler mere end 50 procent af deres indkomst for at blive i deres hjem.”
ifølge forskning fra RentCafe nåede den nationale gennemsnitlige leje $1.430 om måneden i marts 2019, en stigning fra år til år på 3.2 procent. Jersey City lejligheder er de dyreste af statens store byer analyseret, med en gennemsnitlig leje på $2.909.
“vi ser en hurtig stigning i hjemløshed,” sagde Solomon. “Folk i Jersey City har ikke råd til at vente. De bliver skubbet ud nu, og de har brug for beskyttelse nu.”
han tilføjede, “Jersey City er lavet af sit folk, ikke det samlede antal øre fast ejendom interesser kan gøre off de højestbydende. Vores samfunds boligkrise er ikke kun økonomisk; det er moralsk.”
nuværende love
lokale lejekontrollove anvendes på bygninger med mere end fire boligenheder bygget før 1984 med nogle undtagelser, herunder udvikling af offentlige boliger med lav leje, licenserede hoteller eller moteller, kommercielt og industrielt rum og nybyggede boliger med 25 eller flere enheder inden for et ombygningsområde.
Jersey Citys huslejekontrolforordning begrænser årlige huslejeforhøjelser eller en “leveomkostningsstigning” til højst 4 procent, men giver udlejere mulighed for at øge huslejen til store kapitalforbedringer af bygningen eller enheden.
det etablerer også anti-chikane love for lejere, en leje-nivellering bord til at høre appeller og omfatter udlejer krav såsom arkivering frister og specifikke tjenester som varme.
det inkluderer også sanktioner for udlejere, der overtræder forordningen, inklusive en maksimal bøde på op til $2.000 og eller fængsel i en periode på op til 90 dage og eller 90 dages samfundstjeneste.
men hvis husejeren overtræder afsnittet vedrørende bortskaffelse af fast affald, er den maksimale straf $10.000 og mindst $2.500.
seneste vidnesbyrd
ifølge det seneste møde i udvalget den Sept. 19, på trods af reglerne lejere står stadig chikane, trusler om udsættelse, vanskelige levevilkår, og bliver overpris til leje.
nogle lejere vidnede for Rådet, at de ikke blev informeret om, at deres enhed var underlagt lejekontrol.
ifølge vidnesbyrd fra Rebecca Symes fra havnefronten projekt, en nonprofit, der tilbyder gratis juridisk rådgivning og repræsentation for økonomisk dårligt stillede Hudson County beboere, disse tilfælde er ikke ualmindelige.
hun foreslog flere måder, hvorpå Rådet kunne styrke byens huslejekontrolforordning, herunder at træffe bestemmelser for at sikre, at lejere ved, at deres ejendom er underlagt lejekontrol ved at inkludere sproget i lejeaftaler.
hun sagde også, at udlejere ofte undlader at indgive deres årlige lejeregistreringer, hvilket hjælper dem med at slippe af sted med at ignorere lejekontrolloven.
“disse ting skal bære strengere straffe, ellers vil du fortsætte med at se, hvad vi har set, som er voldsom manglende overholdelse,” sagde Symes. “Manglende overholdelse frarøver ikke kun lejerne retten til at hævde deres rettigheder, men af regeringsorganer til at håndhæve lejekontrolforordningen.”
en anden ordinance
en ændring, som var på Sept. 26 Rådets dagsorden, ville have ændret huslejekontrolforordningen for at eliminere undtagelsen for nybyggede bygninger med mere end 25 enheder i et ombygningsområde. Men Rådet fremlagde forordningen, indført af administrationen, 8-0 før sin anden og sidste afstemning til vedtagelse.
under mødet sagde Salomo, at udvalget ville overveje ændringen om to uger på det næste rådsmøde den okt. 10 fordi Rådet ikke havde haft en diskussion om ændringsforslaget. Udvalget ønskede at have tid til at fortsætte sine høringer og få en chance for at “bedre forstå administrationens synspunkter.”
tidslinje
ifølge det særlige rådsudvalg var den næste udvalgshøring planlagt til oktober. 2 at høre vidnesbyrd fra udlejer og administrationsselskaber og interessenter.
Den Okt. 10 fra 11: 30 til 1: 30. udvalget vil høre vidnesbyrd fra akademiske, jura og politiske eksperter. Arbejdet begynder den okt. 30 på et groft udkast til værksted, inden et endeligt udkast forelægges til førstebehandling for hele Rådet den Nov. 26. Afstemningen om den endelige behandling er Dec. 18.
for opdateringer om dette og andre historier holde kontrol www.hudsonreporter.com og følg os på kvidre @ hudson_reporter. Marilyn Baer kan nås på [email protected].
