Revenue Dom 70-604: The Definitive Guide to its Application

vi har løbende HOA bestyrelser og administrationsselskaber forhøre sig om Revenue Dom 70-604 (“70-604”). I dette indlæg vil vi give en omfattende undersøgelse af afgørelsen og se på dens anvendelse. Vi vil også besvare de mange spørgsmål, der findes vedrørende 70-604.

Easy Links

Easy Links

i andre indlæg har vi set på anvendelsen af afgørelsen. Denne diskussion vil supplere andre stillinger, vi har afsluttet, der undersøger en oversigt over HOA-beskatning. Der er mange risici og kompleksiteter, så sørg for at du er uddannet.

ved første pass kan Indtægtsafgørelse 70-604 synes at være en ubetydelig indtægtsafgørelse. Men for condo foreninger og HOAs at fil form 1120 det kan være en væsentlig planlægningsværktøj.

afgørelsen er kompleks, og jeg har set forskellige fortolkninger. Det er overflødigt at sige, at synspunktet her vil være at se på afgørelsen og levere upartiske resultater. Dette spørgsmål&A vil danne grundlag for dine diskussioner om spørgsmålet med din CPA eller skatteforberedende. Så lad os dykke ind:

Hvad er en Revenue Dom 70-604?

formålet med 70-604 er at tillade Hoa ‘ er, der har overskydende medlemsindkomst (vurdering og gebyrer) i et bestemt år, at refundere den overskydende indkomst til medlemmerne eller rulle den over til det næste år for at undgå at blive beskattet af overskydende medlemsindkomst. Afgørelsen giver en HOA mulighed for at foretage et valg, der i det væsentlige udsætter årets overskydende medlemsindkomst til det efterfølgende år.

(2) foretager du et valg under 70-604 under Formular 1120-H eller formular 1120?

Revenue dom 70-604 gælder kun for HOAs denne fil Formular 1120. Det er ikke tilladt, når der indgives formular 1120-H.

(3) skal en forening foretage et 70-604 valg?

de fleste udøvere er enige om, at alle Hoa ‘ er skal foretage et 70-604 valg hvert år. Hvis man antager, at valget foretages, hvis foreningen har overskydende medlemsindkomst, kan det at foretage et gyldigt valg spare betydelige skatter for foreningen.

HOA er derefter i stand til at indgive formular 1120, og kun nettoindkomst uden medlemskab ville blive beskattet. Hvis valget ikke foretages, vil denne overskydende medlemsindkomst blive beskattet sammen med HOA ‘ s anden indkomst.

(3) Hvorfor skal en forening foretage et 70-604 valg?

det er bare grundlæggende skatteplanlægning. En forening, der beskæftiger sig med at begrænse sin skattepligt, bør foretage valget, selvom de antager, at de vil indgive formular 1120-H.

ved arkivering af formular 1120 er der tre resultater, når man beskæftiger sig med overskydende medlemsindkomst:

1. hvis der ikke foretages valg, betaler HOA skat af alle nettoindtægter for medlemskab. Det ville også betale skat af nettoindtægter uden medlemskab, som kunne bestå af renter, udbytte og kapitalgevinster. Dette er ikke det foretrukne resultat.
2. Foreningen kan foretage valget for at anvende overskuddet af medlemsindtægter over medlemsudgifter på det efterfølgende års vurderinger.
3. Foreningen kan foretage valg og refundere overskydende medlemsindkomst til foreningens medlemmer. Praktisk set er denne mulighed vanskelig at håndtere og kan være i konflikt med HOA-vedtægterne og ofte statsloven.

bemærk, at foreningen ikke har lov til at foretage et valg under indtægtsafgørelse 70-604 for at overføre overskydende medlemsindtægter til reserver som kapitalindskud. Årsagen er, at et sådant valg ikke vil opfylde kravene i Internal Revenue Code Section 118 og fortolkende afgørelser. Dette kan være meget vigtigt, selv når man overvejer kommercielle condo association selvangivelser.

(4) er der en ulempe ved at gøre en Revenue Dom 70-604?

der er ingen ulempe ved at foretage valget. Hvis foreningen vælger at indgive formular 1120-H, eller valget ikke er relevant (ingen overskydende medlemsindkomst), ignoreres valget.

her er hvor jeg stoppede

(7) Hvem gør foreningens 70-604 valg?
(8) kan valget bruges på ubestemt tid, eller er det et års valg?
(9) kan overskydende vurdering overføres til reserver?
10) hvilke typer foreninger kan foretage et valg i indtægtsafgørelse 70-604?

(5) Så Hvordan laver en HOA et 70-604 valg?

først skal et formelt valg foretages af foreningen. Dette dokumenterer foreningens hensigt, hvilket er meget vigtigt, hvis det nogensinde bliver stillet spørgsmålstegn ved IRS.

foreninger har altid kæmpet med, hvordan man korrekt foretager et valg under bestemmelsen. Afgørelsen selv giver bare vejledning, men giver ingen konkrete krav.

i praksis arkiverer mange Hoa ‘ er bare selvangivelsen og foretager ikke noget formelt valg. Argumentet er, at valget foretages af skatteforberederen, når nøjagtige beregninger er afsluttet, og afkastet indgives rettidigt. Denne tilgang kommer helt sikkert med risiko. Hvis der nogensinde er revideret, er der ingen dokumentation for hensigt.

i den ideelle situation ville valget blive foretaget af medlemmer af foreningen under det årlige HOA-møde. Skulle årsmødet finde sted længe efter HOA ‘ s årsafslutning, at valget ikke foretages inden forfaldsdatoen for afkastet, HOA skal sørge for, at valget foretages på et tidligere årsmøde, så det kan være effektivt for det respektive år.

dette spørgsmål er blevet drøftet og afklaret af IRS i TAM 9539001. IRS-visningen ser ud til at være, at der ikke er behov for et Faktisk møde. Medlemmerne kunne faktisk foretage en mail-in-afstemning eller enhver anden signaturkampagne for at få det gennemført.

(6) hvornår foretager foreningen valget?

det er klart, at ethvert valg skal foretages, før selvangivelsen indgives. Men praktisk taget bør det ske inden regnskabsåret er overstået. I nogle tilfælde kan det ske, selv før skatteåret starter.

Indtægtsafgørelsen kræver, at der afholdes et møde årligt, men tidspunktet for valget behandles generelt. Jeg vil bestemt anbefale, at enhver forening ikke risikerer at miste fordelene ved valget ved at indgive det sent. Jeg vil anbefale at gøre det inden udgangen af det skatteår, som det skal gælde for.

her er hvor jeg stoppede

(7) for at overholde den nøjagtige ordlyd af afgørelsen skal valget foretages af medlemmerne, ikke bestyrelsen. Jeg anbefaler også stærkt, at bestyrelsen også ratificerer valget af medlemmerne.

hvorfor denne dobbelte indsats? IRS lever kun efter sine egne regler, og deres afgørelse siger, at “. . . Et møde afholdes hvert år af aktionærens ejere af selskabet, hvor de beslutter . . .”Derfor er IRS holdning, at medlemmerne skal foretage valget. Dette er imidlertid i strid med statslovgivningen i de fleste jurisdiktioner, hvori det hedder, at kun den valgte bestyrelse har myndighed til at træffe sådanne økonomiske beslutninger. Det bedste valg for foreningen er at få medlemmer til at foretage valget, så få bestyrelsen til at ratificere det, og du er dækket begge veje.

i betragtning af modstridende statslov er den eneste logiske måde at fortolke afgørelsen på at fortolke udtrykket “aktionærejere” som “de personer med den juridiske myndighed til at træffe beslutningen.”IRS National Office har uformelt aftalt denne fortolkning, men dette er ikke autoritativt og kan ikke påberåbes.

seneste IRS revision aktivitet på husejere foreninger har angivet, at IRS agenter kræver, at valget foretages af medlemmerne, og ikke af bestyrelsen. Da der ikke er nogen afklaring på dette område, anbefaler jeg, at ordlyden af Indtægtsafgørelsen 70-604 fortolkes bogstaveligt, og at valget sker i form af en beslutning vedtaget af medlemskabet.

(8) Mange CPA ‘ er hævder, at en forening kan foretage og bruge indtægtsafgørelsen 70-604 valg hvert år. Nogle CPA ‘ er fjerner endda den overskydende medlemsindkomst fra et skatteår, men tilføj det aldrig tilbage til det næste skatteår, som overførslen blev foretaget til.

IRS har gentagne gange angivet, at indtægtsafgørelse 70-604 kun var beregnet til et års overførsel og ikke kunne bruges på ubestemt tid år efter år, da en sådan ordning ville repræsentere en permanent udsættelse af indkomsten. Afgørelsen var kun ment som et års udsættelse, en “timingforskel” i skatteparlance.

kendelsen bruger ordene “. . . har det overskydende anvendt på det følgende års vurderinger” for at beskrive fremførslen. “År” bruges i ental, ikke flertallet “år”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 bruger ligeledes entalformen to forskellige steder i denne analyse af kendelsen.

det er klart, at IRS anser indtægtsafgørelse 70-604 for kun at være et enkelt års valg, der aldrig var beregnet til at udskyde overskydende indtægter fremad på ubestemt tid.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 besluttede direkte om dette spørgsmål og bemærkede, at “. . . det efterfølgende års underskud skal være mindst ens . . .”til fremførselsvurderingen for kravene i indtægtsafgørelsen 70-604 at være opfyldt.

(9) en forening kan ikke foretage et valg under indtægtsafgørelse 70-604 for at overføre overskydende medlemsindtægter til reserver som kapitalbidrag. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 besluttede direkte om dette spørgsmål og bemærkede, at en overførsel af overskydende indtægter til reserver ikke opfylder de to kriterier, der er angivet i afgørelsen; refusion til medlemmer eller overførsel til det næste skatteår. Hovedårsagen til dette er, at et sådant valg ikke vil opfylde kravene i Internal Revenue Code IRC Section 118 forskellige fortolkende afgørelser og sager i denne Kodesektion.

den største hindring her er, at IRC-afsnit 118 kræver forudgående varsel til medlemmerne af kapitalens karakter af deres vurdering, før den kvalificerer sig som et bidrag til kapital i henhold til IRC-afsnit 118. Der er også andre krav for at kvalificere sig som kapitalbidrag. Dette emne er så omfattende, at det kræver en helt separat diskussion, som er placeret på første verdenskrig.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 er den eneste vejledning, bortset fra selve afgørelsen, vedrørende de typer foreninger, der kan foretage et valg under indtægtsafgørelse 70-604.

Revenue ruling 70-604 siger “et ejerlejlighedsforvaltningsselskab vurderer sine aktionærejere med det formål at styre, drive, vedligeholde og erstatte de fælles elementer i ejerlejlighedsejendommen. Dette er selskabets eneste aktivitet, og dets vedtægter tillader det ikke at deltage i nogen anden aktivitet.”Nøgleordene, der skal bemærkes her, er” condominium management corporation “og” styring, drift, vedligeholdelse og udskiftning af de fælles elementer . . . det er den eneste aktivitet . . .”

TAM 9539001, ved at nægte indtægtsafgørelsen 70-604 valg til en timeshare-forening, sagde”. . . Foreningen har ikke som sin eneste aktivitet forvaltning og vedligeholdelse af ejendommens fællesarealer; formålene, arten og omfanget af tidsforeningens aktiviteter kan væsentligt skelnes fra en almindelig ejerlejlighedsforening . . .”

en konklusion, der kan drages af ovenstående, er, at enhver tilknytning til omfattende aktiviteter bortset fra vedligeholdelse af fællesarealerne ikke kvalificerer sig til at foretage et valg under indtægtsafgørelse 70-604.

et spørgsmål, der stadig er tilbage, er, om typen af forening også er en “make or break” – kvalifikationskamp under indtægtsafgørelsen. Revenue herskende 70-604 specifikt identificeret emnet foreningen som en “ejerlejlighed management corporation”. Ud fra ordlyden af afgørelsen antages det, at fagforeningen er en “boligforening”, især da kommercielle foreninger næsten var ukendte i 1970. Betyder det, at en boligejerforening ikke vil kvalificere sig, da det ikke er et ejerlejlighedsselskab? Betyder det, at en kommerciel ejerlejlighed forening vil kvalificere, selvom da det ikke er bolig i naturen, det stadig er en “ejerlejlighed management corporation? Jeg vil hævde, at begge skal kvalificere sig. Vi bliver dog nødt til at vente på yderligere vejledning for at finde ud af det officielle svar.

ovenstående analyse forsøger at demonstrere, at ligesom så mange andre områder af samfundsforeningsbeskatning, hvad der ser ud som et simpelt spørgsmål, indgivelsen af et Indtægtsafgørelse 70-604 valg, faktisk er en meget kompleks overvejelse. Desværre skal foreninger og skatteforberedere træffe beslutninger og besvare spørgsmål baseret på den bedste information og support, der er tilgængelig for os på det tidspunkt. Når en IRS-revision finder sted år senere, vil vi blive gættet af IRS-agenten. Desuden vil den person, der gør det andet gætte, IRS-agenten, helt sikkert have gavn af eftersyn og kan have gavn af efterfølgende IRS-afgørelser og/eller skatteretssager, der præciserer disse spørgsmål. Fællesskabsforeningsbeskatning er et voksende og udviklende område, og der er stadig mange spørgsmål, der skal besvares ved udstedelse af yderligere afgørelser fra IRS eller skattedomstolens afgørelser.

jeg anbefaler, at en forening skal lave og dokumentere et formelt 70-604 valg. Valgformularen på dette sted er et middel til at opnå dette. Som diskuteret ovenfor kan valgformularen dog på ingen måde betragtes som idiotsikker. Kun tidens gang og den videre udvikling af dette område af skattelovgivningen vil indikere, om dette er et passende valg eller ej. Det er dog bestemt bedre for en forening at have foretaget dette valg og dokumenteret det i foreningsprotokollen end slet ikke at have nogen dokumentation.