sådan struktureres en Joint Venture Real Estate Deal

sådan struktureres en Joint Venture Real Estate Deal

Joint Ventures

vores første joint venture real estate deal var den allerførste ejendom Dave og jeg købte sammen i 2001. Vi var dating på det tidspunkt og samlede vores ressourcer til at gøre de to første tilbud. Jeg havde fremragende kredit, $16.000 i opsparing og nul gæld. Dave havde ingen besparelser, men han havde penge i RRSP ‘ s, som han udbetalte for at investere i vores ejendomme. Vi havde begge gode job på det tidspunkt, selvom jeg forlod min for at gøre min MBA.

vi flyttede ind i en af ejendommene, så vi kunne lægge færre penge ned og stadig kvalificere os til god finansiering.

derefter var vi ude af kontanter, og jeg var nu studerende i Toronto, så vi måtte finde andre måder at få tilbud på, der ikke krævede kontanter eller bankfinansiering.

på trods af kontantudfordringen lykkedes det os stadig at tilføje yderligere fire ejendomme til vores portefølje i 2002 og 2003. To af disse egenskaber var vores første eksterne fra os, og vi gjorde et joint venture med en ven. Dave tjente også nogle penge på en opgaveaftale-at finde en hel del og tildele den til en anden mod et gebyr (også kaldet engrossalg).

siden da har vi stort set været afhængige af andres penge til at finansiere vores tilbud.

i løbet af 2010 – 2012, da vi aggressivt voksede vores portefølje og gennemsnitligt et nyt hus næsten hver måned, var størstedelen af vores Køb joint ventures.

størstedelen af disse tilbud var struktureret, så vi var administrerende partnere (at finde tilbudene, forhandle dem, ansætte holdene og føre tilsyn med renoveringerne og føre tilsyn med ledelsen), og vores pengepartnere kom til bordet med finansieringsevne og den krævede initialinvesteringskapital (f.eks. udbetaling, lukningsomkostninger, 2 måneders reservefond).

det var en fantastisk måde at vokse vores portefølje hurtigt og reducere nogle af vores fremtidige omkostninger, fordi vores partnere vil opdele eventuelle fremtidige omkostninger (og overskud) med os 50% / 50%, men partnere kan også være begrænsende og altid bringe ekstra stress til at håndtere, når der er problemer (mere om det på et minut).

muligheder for strukturering Joint Venture fast ejendom tilbud

der er ikke en rigtig måde at strukturere en JV på. Over tid vil du opdage den måde, der er den mest retfærdige for dig og dine partnere i betragtning af, hvad hver part bringer til bordet (Se også – real Estate Investors checkliste for at arbejde med JVs).

vi ser til vores partnere til at sætte i 100% af den oprindelige investeringskapital (typisk udbetaling, lukning omkostninger, 2 måneder af en reservefond og mindre renoveringer) i bytte for 50% ejerskab i ejendommen. Når vi sælger ejendommen, tilbagebetales deres oprindelige investering først, derefter enhver kapital, vi har investeret, og derefter deler vi provenuet 50% / 50% i henhold til ejerskabet.

så længe vi med rimelighed kan foreslå, at vores partner får 10-15% om året afkast af deres kapital, og de ikke behøver at gøre noget, mener vi, at det er en retfærdig udveksling for dem og for os. Det er vores målinger, forresten, de behøver ikke at være dine.

det handler om afkastet og det begrænsede engagement, de har i aftalen – ikke andelen af den aftale, de ejer. Disse mennesker har travlt-normalt succesrige virksomheder eller karrierer, familier og hobbyer, de vil fokusere på. De ønsker at være i fast ejendom, men de har ikke tid eller tilbøjelighed til at blive eksperter. Det er der, vi kommer ind. Vi har brugt tusindvis af timer på at blive eksperter. Selvom vi måske kun lægger 40 timer på at få en aftale gjort for vores partner, tegner det sig ikke for de $100.000 i uddannelse og 10.000+ timer, vi har lagt i at lære, hvad vi skal gøre for at minimere risici og maksimere afkastet.

husk alt, hvad du bringer til bordet i din egen virksomhed – hvad enten det er din første aftale eller femtende. Hvis du ikke føler, at du bringer nok til bordet, skal du bygge videre på det, du har – tage flere kurser, forbedre kvaliteten af dit team, lære dit område mere at kende ved at turnere flere ejendomme og gå rundt. En af de mest kritiske ting, du kan gøre, er at blive en områdeekspert.

vi foretrækker den traditionelle 50% / 50% struktur, men det er langt fra den eneste mulighed. Du kan oprette den struktur, du føler, er retfærdig i betragtning af det, du bringer til bordet. For eksempel, hvis du er ny i spillet, og ikke bringer masser af erfaring, er måske en 30% / 70% struktur retfærdig med at du får 30%. Dette er selvfølgelig, hvis din investor lægger al kapital og kvalificerer sig til finansiering. Hvis du begge deler kapitalbidraget og kvalificerer dig til finansiering, er en 50% / 50% aftale mere retfærdig (igen hvis din oplevelse er begrænset).

der er uendelige muligheder for, hvordan du kan strukturere en Joint Venture – ejendomshandel, men her er et par andre, vi har gjort:

• 30% / 30% / 40% – hvis der er to kontantpartnere og en administrerende partner eller måske en person vil være en handelsmand, der tilbyder deres færdigheder til at renovere i bytte for en andel af ejendommen (i det væsentlige sætter de i sved egenkapital, mens en anden finansierer det, og en anden er managing partner). Det er altid vigtigt at lægge roller og ansvar i din aftale, men det er endnu vigtigere i et arrangement som dette.
• 60% / 40% – Vi har gjort det på to måder. En gang, når vi har været nødt til at lægge nogle penge og gøre alt Arbejdet – tog vi 60% af aftalen. To, da vi følte, at nogen bragte mere til bordet end vores sædvanlige arrangementer, ville vi tilbyde dem mere egenkapital. Måske finansierer de en stor renovering og efterlader disse kontanter derinde, og vi er nødt til at øge deres egenkapital for at sikre, at de får et godt afkast, eller måske tilbyder de nogle færdigheder ud over kontanterne, eller hvis vi var nye, det kunne være, hvordan vi får aftalen gjort, hvis vi ikke lægger nogen kontanter i aftalen.
• 75% / 25% – Vi har gjort dette, når vi sætter udbetalingen i, men kunne ikke kvalitet til finansiering. Vi gav nogen 25% i bytte for deres navn på titel og økonomi-evne. Det ville ikke være vores første valg i et arrangement, men vi var i en klemme og havde allerede løftet forholdene. Vi var nødt til at afslutte aftalen, og dette fik det gjort.
• 50% / 50% – nogen ejer allerede ejendommen og kan ikke sælge. De ønsker ikke at ansætte en ejendomsadministrator af en eller anden grund. Du kan træde ind og tilbyde at føre tilsyn med alt i bytte for 50% ejerskab i ejendommen. Deres ‘startkapitalbidrag’ kan simpelthen være den egenkapital, de har i ejendommen fra den dato (Få en ejendomsvurdering for at bestemme denne værdi i forhold til realkreditlånet). Vi gjorde dette, da nogen, vi mødte på et klubmøde, ønskede at gøre deres ejendom til en leje for at eje for at sælge den, men vidste ikke hvordan. De ønskede også at gå væk rejser og ønskede ikke nogen besvær.

enkel struktur er bedst

den mest komplicerede struktur, vi næsten fuldstændigt Bed os i rumpen, fordi en af partnerne blev skilt (30, 30, 40 split).

vi bragte to partnere ind i en aftale. Vi bragte alle penge til bordet, men i forskellige beløb. Et par satte mindre ind, da de gik på titel og kvalificerede sig til finansiering. Mellem os og vores anden partner dækkede vi resten af kontanter. Vi delte aftalen med dem 30% 30% og vi fik 40%.

et par år senere blev parret skilt. Heldigvis var de i stand til at afvikle tingene i mindelighed og var i stand til at blive enige om at beholde ejendommen. Havde deres skilsmisse gået den grimme måde for mange, ejendommen ville være gået på huggeblokken, og vi ville have været sat i den akavede position ved enten at sælge den for tidligt for at få dem ud, eller at skulle købe dem ud, Skift titel og find vores egen finansiering. Ikke altid en nem ting i de bedste tider, men vi ville have haft det ekstra pres for at gøre det retfærdigt givet vores anden partner også…

heldigvis kom det ikke til det, og vi ejer stadig denne ejendom sammen, men det var en god påmindelse om, at det er bedst at holde dine mindre tilbud en partner til en ejendom. Hver partner bringer deres eget sæt komplikationer, så hvorfor gøre det sværere for dig selv, end du har brug for ved at blande og matche?

advarselsord: JV ‘ er begrænser og tilføjer stress – brug med forsigtighed

en af vores husleje til egne ejendomme mislykkedes. Lejerkøberne valgte ikke at købe ejendommen fra os, efter deres mulighed, og i stedet for at sælge den på et langsommere marked, vi valgte at konvertere den til en almindelig køb og hold udlejningsejendom.

ejendommen næppe pengestrømme som en almindelig leje, men det er en perfekt ejendom til at tilføje en juridisk suite til. Det ville potentielt være et af de nemmeste steder, vi har tacklet for at tilføje en lovlig pakke til på grund af placeringen af VVS, elektrisk og varmekilden. Vi henvendte os til vores partnere med forslaget om at tilføje en suite. Vi skulle opdele omkostningerne ved renovering med dem, som pr vores 50% / 50% ejerskab med dem, fordi vi allerede har ejet det i flere år. Vi ville opkræve et lille hovedentreprenørgebyr bare for at dække nogle af vores omkostninger ved at føre tilsyn med arbejdet, men ellers blev vi enige om at påtage os masser af arbejde og tid til at forbedre ejendommens samlede ydeevne. Dette skridt ville have forvandlet en neutral kontantstrømmende ejendom til en, der giver os mindst $600 om måneden. På trods af al den indsats, der kræves for at gøre dette, det gav perfekt mening for os. Hvis vi ejede denne ejendom alene, ville vi gøre det.

vores partnere sagde nej. Ikke fordi de ikke kunne lide ideen, det var fordi de ikke ønskede at investere mere kontanter i aftalen.

de vil vente, indtil markedet er godt nok til at sælge, og så vil de ud. At få dem ud nu for at gøre ændringen os selv er mere kompliceret og koste redet end det er værd for os. Det er frustrerende, da vi meget foretrækker, at det er en solid beholdningsejendom med stærk pengestrøm, men det er en af begrænsningerne og problemerne med partnere.

Joint venture fast ejendom tilbud er en fantastisk måde at vokse din portefølje, når du mangler kontante ressourcer til nedbetalinger, kæmper for at kvalificere dig til finansiering eller ønsker at arbejde med andre mennesker, der bringer noget til bordet, som du ikke har. De er langsigtede forretningsforbindelser, imidlertid, og skal overvejes nøje for at sikre, at det passer, og at den struktur, du vælger, giver mening i betragtning af, hvad du alle bringer til bordet. Håber dette giver dig et par nye ideer.

andre artikler om Joint Ventures & brug af andres penge:

>> hvordan man skriver en omfattende Ejendomsinvesteringsoversigt (forretningsplan for ejendomsinvestorer)

>> 5 ting enhver fast ejendom Investor bør vide om penge & kredit

>> Sådan bruges RRSP til at finansiere dine ejendomshandler

>> 5 Tips til at skabe troværdighed som en fast ejendom Investor

>> Hvornår skal sælge en investering i fast ejendom