William Alatriste
Dokumente, die während der Beratungen des Stadtrats über MIH Anfang dieses Jahres verwendet wurden.
Während die Bewohner bestimmen wollen, wie viel bezahlbarer Wohnraum in jedem Umzonungsviertel geschaffen wird, machen sie sich schnell mit der neuen obligatorischen inklusiven Wohnungspolitik der Stadt vertraut, die allgemein als MIH bezeichnet wird.
1983 argumentierten die Stadtplaner Ronald Shiffman und Paul Davidoff, dass die Stadt von den Entwicklern verlangen sollte, einen Prozentsatz der Wohnungen für einkommensschwache Familien zur Verfügung zu stellen, um sicherzustellen, dass einkommensschwache Bewohner in neuen Wohnungen in wohlhabenderen Gebieten „eingeschlossen“ werden. Während die Stadt vor diesem Jahrzehnt zusätzliche Dichte gegen erschwingliche Wohnungsgarantien eingetauscht hatte, Nach ihrem Papier schufen sowohl die Verwaltungen Koch als auch Bloomberg breite Inklusionswohnungsprogramme, Gewährung von Bonusdichte an Entwickler, die sich bereit erklärten, einen Teil der Einheiten mietbeschränkt zu machen.*
Bürgermeister de Blasio, mit Zustimmung des Stadtrats im März letzten Jahres, machte die Richtlinie obligatorisch und verlangte, dass Entwickler, die von einer Upzoning profitieren, einen Prozentsatz der Einheiten für Familien mit einem bestimmten Einkommensniveau dauerhaft erschwinglich machen. Es wird erwartet, dass die Politik mindestens 12.000 der 80.000 unter dem Markt liegenden Einheiten produzieren wird, die die Regierung in zehn Jahren bauen will. Während einige die neue Politik lobten, um sicherzustellen, dass neue Wohnprojekte eine Basis der Erschwinglichkeit beinhalten, Andere haben gesagt, dass der Prozentsatz und das Einkommensniveau der erschwinglichen Einheiten nicht ausreichen werden, um ausreichende Einheiten für die einkommensschwachsten Familien zu schaffen.
Viele lehnen auch die Strategie der Verwaltung ab, einkommensschwache Viertel zu erweitern, um mietbegrenzten Wohnraum durch MIH zu schaffen, und argumentieren, dass dies einen großen Prozentsatz von marktüblichen Einheiten in diese Viertel einführt und die Gentrifizierung verschlechtert. Die Verwaltung weist jedoch schnell darauf hin, dass die Richtlinie auch dazu dienen kann, bezahlbaren Wohnraum nicht nur in Umwidmungsvierteln zu schaffen, aber jedes Mal, wenn ein privater Entwickler in irgendeinem Teil der Stadt eine Upzoning beantragt.
Für ein so wichtiges Werkzeug ist es kompliziert zu verstehen.
City Limits hat einige der grobkörnigen Details der Funktionsweise der Richtlinie sowie das, was bisher über die Art der Projekte gesagt wurde, die die Richtlinie hervorbringen wird, aufgeschlüsselt.
Wann müssen sich Entwickler an die Regeln des MIH halten?
MIH gilt in zwei Situationen. Angenommen, ein Entwickler möchte ein größeres Wohngebäude bauen, ein bestehendes Wohngebäude erweitern oder ein Nichtwohngebäude in Wohnungen umwandeln, ist jedoch nach der derzeitigen Zoneneinteilung nicht zulässig. Sie können eine Umwidmung beantragen, aber wenn das Projekt die Schaffung von mehr als 10 Einheiten oder die Schaffung von mehr als 12.500 Quadratmetern Grundfläche umfasst, muss der Entwickler die Regeln von MIH befolgen und sicherstellen, dass ein Prozentsatz der Einheiten unter dem Markt liegt. Die Richtlinie gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Wohnungsentwickler.
MIH kann auch durch eine von einer Stadtbehörde wie dem Department of City Planning initiierte Quartiersumwidmung ausgelöst werden. Wenn die Umwidmung eine „signifikante“ Erhöhung der zulässigen Wohnfläche für Grundstückseigentümer ermöglichen würde, muss jeder Entwickler, der in Zukunft in diesem Bereich baut, die MIH-Anforderungen erfüllen. Das Department of City Planning entscheidet von Fall zu Fall, was „signifikant“ ist, und sagt, es versuche, sein Ziel, MIH-Gebiete zu schaffen, mit seinem Wunsch in Einklang zu bringen, ein günstiges Umfeld für die Wohnbebauung zu schaffen.
Es ist wichtig zu beachten, dass MIH nicht gilt, wenn ein Wohngebäude größer wird. Manchmal ist ein Gebäude kleiner als die Zonierung erlaubt, und der Eigentümer darf es bereits größer bauen; Zu anderen Zeiten kann ein Eigentümer die „Luftrechte“ eines benachbarten Gebäudes erwerben, was ihm auch erlaubt, ein größeres Gebäude ohne Zonierungsänderung zu bauen. Nur wenn es zu einer Zonenänderung kommt, die zu einer Erhöhung der zulässigen Grundfläche führt, gilt MIH — wie in der Diskussion über ein umstrittenes Projekt in diesem Sommer dargelegt.
An diesem Projekt war eine Entwicklungsgesellschaft, Acuity Capital Partners, beteiligt, die eine Sondergenehmigung beantragte, um auf die wegweisenden Vorschriften zu verzichten, die es ihr untersagten, die im Rahmen der bestehenden Zoneneinteilung zulässige Gesamtfläche zu nutzen. Während Borough President Gale Brewer sagte, dass Acuity sich im Austausch für den Erhalt der Genehmigung an die MIH-Regeln halten sollte, Die Stadtplanungskommission entschied, dass MIH keine Anwendung fand, weil der Entwickler keine Änderung der bestehenden Zoneneinteilung forderte. Stadtrat genehmigte die Sondergenehmigung, ohne dass MIH, im Oktober.
Entwickler können sich auch an das Board of Standards wenden und die MIH-Anforderungen reduzieren, wenn sie argumentieren können, dass „keine vernünftige Möglichkeit besteht, dass eine Entwicklung, Erweiterung oder Umstellung … eine angemessene Rendite bringt.“ Das Department of Housing, Preservation and Development (HPD) ist verpflichtet, einen Kommentar abzugeben oder vor dem Board auszusagen, ob sie die Anfrage der Entwickler für angemessen halten.
Einige Befürworter befürchteten, dass viele Entwickler die Lücke ausnutzen würden, aber bisher haben keine Entwickler einen Verzicht auf die Anforderungen beantragt, so eine Stadtgrenzensuche der BSA-Datenbank.
Wie viel bezahlbaren Wohnraum, und erschwinglich für wen?
MIH dreht sich um vier mögliche Sätze von Erschwinglichkeitsanforderungen.
Bei der Genehmigung einer Nachbarschaftsumwidmung entscheiden der Stadtrat und die Stadtplanungskommission, welche Optionen in einem bestimmten Viertel auf dem Tisch liegen. Nach Brauch, Das bedeutet, dass das Gemeinderatsmitglied die MIH-Standards festlegt, die für eine Umwidmung in seinem Bezirk gelten.
Wenn in einer bestimmten Nachbarschaft mehr als eine Option angeboten wird, muss der Entwickler entscheiden, welche Option beim Bauen in diesem Umzonungsbereich verwendet werden soll.
Und in dem anderen Szenario, in dem MIH gilt — die Umwidmung einer einzelnen Immobilie – kann der Antragsteller, ob es sich um einen Entwickler oder eine Stadtagentur handelt, die Option auswählen, die er verwenden wird.
Option #1 erfordert, dass 25 Prozent der Einheiten für Familien erschwinglich sind, die durchschnittlich 60 Prozent AMI oder 48.960 US-Dollar für eine dreiköpfige Familie verdienen. Eine Einheit gilt als erschwinglich, wenn Miete und Nebenkosten nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Einkommens einer Familie kosten (oder im Fall von Eigentumswohnungen, wenn die gesamten monatlichen Gebühren und Zahlungen nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Einkommens einer Familie kosten). Zum Beispiel würde eine Familie, die 46.960 Dollar verdient, ungefähr 1.200 Dollar pro Monat plus Nebenkosten für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern zahlen.
Da die Richtlinie verlangt, dass die mietbeschränkten Einheiten Familien dienen, die durchschnittlich 60 Prozent AMI verdienen, bedeutet dies, dass es Einheiten geben kann, die für Familien erschwinglich sind, die mehr und weniger als dieses Einkommensniveau verdienen. Option 1 erfordert tatsächlich eine Mischung: Mindestens 10 Prozent der gesamten Einheiten müssen für Familien reserviert werden, die durchschnittlich 40 Prozent des mittleren Einkommens (AMI) oder 32.640 US-Dollar für eine dreiköpfige Familie verlangen. Es kann auch mietbeschränkte Einheiten geben, die für Familien erschwinglich sind, die zwischen 48.960 und 106.080 US-Dollar verdienen.
Option # 2 ermöglicht es Entwicklern, 30 Prozent der Einheiten für Familien beiseite zu legen, die durchschnittlich 80 Prozent AMI oder 65.250 US-Dollar für eine dreiköpfige Familie verdienen. Ein solches Gebäude kann eine Mischung aus Einkommensniveaus haben, und keine mietbeschränkten Einheiten können auf Familien ausgerichtet werden, die mehr als 106.080 US-Dollar verdienen. Sowohl für die Optionen 1 als auch für die Optionen 2 dürfen Entwickler öffentliche Mittel zur Finanzierung der Projekte verwenden.
Option # 3, bekannt als die Deep Affordability Option, erfordert, dass 20 Prozent der mietbeschränkten Einheiten für Familien erschwinglich sind, die 40 Prozent AMI machen, oder $ 32.640 für eine dreiköpfige Familie. Diese Option wurde vom Stadtrat geschaffen, um Einheiten für Familien mit niedrigerem Einkommen bereitzustellen, und Entwickler können keine öffentlichen Mittel verwenden, es sei denn, sie stellen zusätzliche erschwingliche Einheiten bereit.
Option # 4, die nicht im Kern von Manhattan (Community Districts 1-8) angewendet werden kann, erfordert, dass 30 Prozent der mietbeschränkten Einheiten für Familien erschwinglich sind, die 115 Prozent AMI oder $ 93.840 für eine Familie von drei, mit erforderlichen Prozentsätzen bei mehreren verschiedenen Einkommensbändern. Entwickler, die die Workforce-Option verwenden, können keine öffentlichen Mittel verwenden.
Es ist bemerkenswert, dass die Optionen #3 und #4 nicht alleine ausgewählt werden können — sie müssen neben einer oder beiden der ersten beiden Optionen ausgewählt werden. Da ein Entwickler wählen darf, welche der verschiedenen ausgewählten Optionen verwendet werden soll, bedeutet dies, dass es unmöglich ist, von einem Entwickler zu verlangen, die Deep Affordability-Option zu wählen, und wenn ein Entwickler verspricht, diese Option zu nutzen, um die Zustimmung des Stadtrats zu erhalten, gibt es keinen rechtlichen Mechanismus, um sie für diese Wahl zur Rechenschaft zu ziehen.
In früheren Interviews mit City Limits, Department of City Planning, argumentierten Vertreter jedoch, dass die Option der tiefen Erschwinglichkeit, die insgesamt weniger mietbeschränkte Einheiten erfordert, für Entwickler nicht weniger attraktiv sein könnte als Option 1.
Auch wenn ein Entwickler eine kleine Upzoning nutzt, die zur Schaffung von zwischen 10 und 25 neuen Einheiten führt, darf der Entwickler in einen erschwinglichen Wohnungsfonds zahlen, anstatt mietbeschränkte Einheiten zu schaffen. Dieser Fonds, der vom Department of Housing, Preservation and Development verwaltet wird, muss für die „Entwicklung, den Erwerb, die Sanierung oder den Erhalt von erschwinglichem Wohnraum“ in dem Gemeindebezirk verwendet werden, in dem das Projekt gebaut wird. Wenn die Mittel in 10 Jahren nicht verwendet werden, können die Mittel in jedem Gemeindebezirk desselben Bezirks verwendet werden.
Dürfen Entwickler „arme Häuser“ neben Luxus-Wolkenkratzern bauen?
MIH wurde inmitten eines Aufruhrs über „arme Türen“ gegründet — die Bereitstellung separater Eingänge für Mieter mit hohem und niedrigem Einkommen in luxuriösen Mehrfamilienhäusern. Die Verwaltung und der Stadtrat von de Blasio versuchten, MIH zu schaffen, um sicherzustellen, dass zukünftige Projekte die Bewohner mit niedrigem Einkommen nicht stigmatisieren.
Wenn sich die marktüblichen und unter dem Markt liegenden Einheiten in einem Gebäude befinden, verlangt MIH, dass alle Einheiten einen gemeinsamen Eingang haben, wobei mietbeschränkte Einheiten auf 65 Prozent der Stockwerke des Gebäudes verteilt sind. HPD hat auch seine Designrichtlinien geändert, um zu verlangen, dass alle Mieter, unabhängig vom Einkommensniveau, Zugang zu den gleichen Annehmlichkeiten des Gebäudes haben, wie Waschküchen.
Bauherren dürfen neben dem marktüblichen Gebäude ein separates Gebäude mit niedrigem Einkommen errichten, müssen das Gebäude jedoch so gestalten, dass die Bewohner erschwinglicher Wohneinheiten nicht “ stigmatisiert“ werden.“
In der Vergangenheit haben Entwickler Interesse gezeigt, ihre einkommensschwachen Anforderungen zu erfüllen, indem sie ein einkommensschwaches Gebäude außerhalb des Standorts geschaffen haben, wo der Standort möglicherweise nicht so günstig ist und der Grundstückspreis billiger ist. MIH ermöglicht es Entwicklern, außerhalb des Standorts im selben Gemeindebezirk oder innerhalb einer halben Meile des Projekts zu bauen, Diese Praxis wird jedoch durch zusätzliche 5 Prozent der mietbeschränkten Einheiten behindert.
Wo wurde MIH bisher angewendet?
Bisher hat der Stadtrat eine nachbarschaftsweite MIH-Umzonung genehmigt. Im April wurden Teile von East New York und Ocean Hill mit MIH-Anforderungen neu eingeteilt, um eine höhere Dichte zu fördern. Alle zukünftigen Entwickler in diesem Bereich müssen sich entweder an Option 1 oder die Deep Affordability-Option halten. Die Stadt erwägt, MIH in neun anderen Stadtvierteln in den fünf Bezirken zu kartieren – und die Bewohner können über die laufenden Verhandlungen in diesen Vierteln in der City Limits Zone In lesen.
Die meisten privaten Anwendungen, die zu MIH-Bezeichnungen geführt haben, stammen von Bauträgern für bezahlbaren Wohnraum. La Central und MLK Plaza in der South Bronx und One Flushing in Queens sind alle zu 100 Prozent mietbegrenzte Projekte, die unter MIH dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sowie zusätzliche, zeitlich begrenzte, erschwingliche Einheiten mit einer Mischung aus Subventionen bieten.
In den Rockaways sorgte die Stadt dafür, dass eine Upzoning, die einer Hotelgesellschaft gewährt wurde, eine MIH-Bezeichnung enthielt, falls das Hotel beschloss, die Immobilie in Zukunft an einen Wohnungsentwickler zu übergeben.
Ein Projekt namens Sherman Plaza in Inwood wäre das erste MIH-Projekt gewesen, das eine Mischung aus marktüblichen und erschwinglichen Einheiten umfasste, wurde jedoch im August vom Stadtrat abgeschossen. Nach Angaben des Ministeriums für Stadtplanung stehen drei weitere MIH-Projekte kurz vor der Genehmigung, darunter ein luxuriöses Apartmentgebäude in der Innenstadt von Brooklyn in der Willoughby Street 141 und zwei zu 100 Prozent mietbeschränkte Gebäude in der Bronx.
Acht weitere Projekte werden derzeit öffentlich geprüft. Dazu gehören zwei marktübliche Gebäude mit erschwinglichen Einheiten im West Village und Bedford-Stuyvesant, ein Red Hook-Wohnhaus mit nur 10 Einheiten, das sich bereit erklärt hat, in den Affordable Housing Fund einzuzahlen, und fünf 100 erschwingliche Wohnsiedlungen in Upper Manhattan, Brooklyn und der Bronx.
Obwohl erschwingliche Wohnprojekte, viele in Outer Borough Nachbarschaften, machen den Großteil der MIH-Anwendungen so weit, die de Blasio Verwaltung ist zuversichtlich, dass die Politik bald die beabsichtigte Wirkung der Erzeugung einer Fülle von mietbegrenzten Einheiten in reicheren Gebieten. Ihr Erfolg könnte vom Schicksal der Steuergutschrift 421a abhängen, an deren Wiederbelebung Gouverneur Cuomo arbeitet.
* Korrektur: Dieser Absatz wies zunächst darauf hin, dass Shiffman und Davidoff Pionierarbeit bei der Idee geleistet hatten, einkommensorientierte Wohnungen für Entwickler vorzuschreiben, die die vollen Vorteile einer Upzoning genießen möchten. Ein Leser wies darauf hin, dass die Idee in den 1970er Jahren tatsächlich Einzug in die Stadtpolitik gehalten habe. Aber die Planer, die wir nennen, waren maßgeblich daran beteiligt, das Konzept zu einem Teil der ersten Stadt zu machen, breite Bemühungen um den Bau und die Erhaltung erschwinglicher Wohnungen, der Zehnjahresplan von Bürgermeister Koch.
