Wenn sich der Ruhestand nähert, hat die Aussicht, in ein neues, erschwingliches, energieeffizientes Fertighaus in einem freundlichen, dörflichen Mobilheimpark umzuziehen, sicherlich seinen Reiz.
Leider könnte die Unsicherheit, Ihre Zukunft auf Land aufzubauen, das Sie nicht besitzen, Ihnen den finanziellen Teppich unter den Füßen wegziehen, gerade als Ihre Verdienstjahre zu Ende gegangen sind.
Ist Mobilheimwohnen das Risiko wert? Selbst seine Anhänger haben Vorbehalte.
Der Grund: Weniger als 2% der Mobilheimparks gehören den Bewohnern, so die Resident Owned Communities USA oder ROC USA. Wenn Sie kein Fertighaus auf Ihrem Privatgrundstück installieren, besteht die Möglichkeit, dass jemand — sei es ein Tante—Emma-Besitzer oder zunehmend ein riesiges Unternehmen – Ihnen Miete berechnet, um Ihr Haus auf seinem Land zu parken.
Erwarten Sie Abschreibungen
Bob Klosterman, Gründer von White Oaks Wealth Advisors mit Sitz in Minneapolis und Longboat Key, Florida, weist darauf hin, dass Mobilheime in den meisten Bundesstaaten als tragbares persönliches Eigentum oder „Chattel“ gelten Ein neues Fertighaus beginnt ab dem Zeitpunkt des Verkaufs an Wert zu verlieren — ähnlich wie ein neues Auto.
„Mobilheime sind nicht für ihre Wertschätzung bekannt. Wenn das Land oder Grundstück Teil des Deals ist und der Standort attraktiv ist, hilft das „, sagt er.
Dennoch ist die erwartete Abschreibung aus Sicht der Finanzplanung nicht unbedingt ein Deal Breaker.
„Die Transportkosten eines Mobilheims können deutlich geringer sein als bei einem Ein-(Familien-) oder Mehrfamilienhaus, wodurch der Eigentümer kontinuierlich weniger aus seinem Portfolio ziehen kann“, sagt Klosterman. „Auf der Straße kann das viel wertvoller sein als der Wiederverkaufswert des Hauses.“
Mobilheime nicht wirklich mobil
Auch gegen den Hausbesitzer arbeiten, ist diese ganze „mobile“ Fehlbezeichnung. Die heutigen Fertighäuser sind möglicherweise besser gebaut, energieeffizienter und weitaus anpassbarer als Fertighäuser, aber eine Sache, die sie nicht sind, ist mobil.
Das schafft einen Domino-Effekt, der nicht gut für potenzielle mobile Home Downsizer verheißt, nach Ishbel Dickens, Executive Director der National Manufactured Home Owners Association, oder NMHOA, eine Mitgliederorganisation mit Sitz in Seattle.
„Ich nenne Menschen, die in Fertighausgemeinschaften leben, Gefangene in ihren eigenen Häusern“, sagt sie. „Viele unserer Hausbesitzer zahlen Steuern auf ihr Haus mit der gleichen Rate wie diejenigen mit einem herkömmlichen Haus. Sie können das Haus nicht bewegen; es ist zu teuer zu bewegen. Die meisten Gemeinden akzeptieren kein Fertighaus, das älter als ein paar Jahre ist, Es gibt also keinen Ort, an den man es verlegen kann. Und niemand möchte es in einer Gemeinde kaufen, in der die Mieten weiter steigen und die Hausbesitzer keine Möglichkeit haben, dieses Problem anzugehen.“
Die Zonenfalle
Da viele Mobilheimgemeinden ursprünglich außerhalb der Stadtgrenzen gebaut wurden, wird das Land unter ihnen oft eher als Gewerbegebiet als als Einfamilienhaus eingestuft.
„Schließlich wird dieses Land sehr wertvoll und so wird es an die Wal-Marts und Big-Box-Läden der Welt verkauft“, sagt Dickens. „Das ist ein großes Problem. Sie haben keine Kontrolle darüber, was mit dem Land passieren wird.“
Gesetze bevorzugen Vermieter gegenüber Mietern
Da das Land unter ihnen wächst, wurden Mobilheimgemeinschaften zunehmend von Unternehmen erworben. Tim Sheahan, NMHOA-Präsident, sagt, dass der Mangel an materiellen Vermieter-Mieter-Statuten zur Regulierung der schwachen Beziehung zwischen gesichtslosen Unternehmen und nervösen Mobilheimbesitzern (14 Staaten haben laut Sheahan kein Gesetz) starke Anreize für Vermieter geschaffen hat, die Mieten zu erhöhen.
„Es erhöht nicht nur das monatliche Einkommen des Eigentümers, es erhöht auch den Wert der Gemeinschaft, wenn sie es verkaufen möchten. Und wenn sie die Mieten hoch genug anheben, können sie Hausbesitzer wirtschaftlich vertreiben, die Häuser für wenig bis gar nichts erobern und durch den Weiterverkauf oder die Vermietung der Häuser profitieren „, sagt er. „Die Bewohner können es sich nicht nur nicht leisten, in ihrem Haus zu bleiben, sie können es auch nicht verkaufen, weil niemand ein Haus mit so hoher Miete will. In einigen Küstengebieten Kaliforniens wird geschätzt, dass für jede monatliche Mieterhöhung von 100 US-Dollar die Hauswerte um 10.000 US-Dollar sinken.“
Bemerken Sie hier ein gemeinsames Thema? Landbesitz oder dessen Fehlen bleibt der fatale Fehler in einer ansonsten bemerkenswerten Geschichte von nicht subventioniertem Wohnraum für Amerikaner mit niedrigem Einkommen.
Ändern der Regeln
Paul Bradley hofft, all das zu ändern, 1 Wohnmobilpark auf einmal.
Als Präsident des in Concord, New Hampshire, ansässigen ROC USA haben Bradley und sein Team den Bewohnern von mehr als 100 Mobilheimparks in 14 Bundesstaaten seit 2008 geholfen, das Land unter ihren Häusern von privaten Eigentümern mit einer Erfolgsquote von 100% zu erwerben – ohne Zwangsvollstreckungen oder Geschäftsausfälle.
Nach dem Modell der Limited Equity Cooperative von ROC USA besitzen Hausbesitzer immer noch nicht das Grundstück unter ihren Füßen; Stattdessen besitzen sie einen anteiligen Anteil an der ansässigen Gesellschaft, der der gesamte Mobilheimpark gehört. Dennoch löst es einige große Nachteile für das Leben in Mobilheimen.
„Genossenschaften mit niedrigem Aktienwert sind für Hausbesitzer am einfachsten zu kaufen, da Sie für eine Aktie kein großes Geld aufbringen müssen und das Haus zum Marktwert gehandelt wird“, erklärt Bradley. „Da es einen gewissen Beitragswert für das Haus aus dem Land selbst gibt, werden sich die Hauswerte im Laufe der Zeit verbessern.“
Was ist eine Limited Equity Housing Cooperative?
- Jeder Einwohner besitzt eine Mitgliedschaftsbeteiligung an der Gesellschaft, der das Land gehört.
- Bewohner besitzen nicht direkt ihr eigenes Stück Land.
- Die Genossenschaftsmitgliedschaft berechtigt die Bewohner zu einem langfristigen Mietvertrag und einer Stimme in der Unternehmensführung.
- Genossenschaftsmitglieder gelten sowohl als Mieter als auch als Eigentümer.
- Die Preise für Mitgliedschaftsinteressen werden von den Mitgliedern auf niedrigem Niveau festgelegt und bleiben fest, um den Wohnraum für derzeitige und zukünftige Bewohner erschwinglich zu halten.
Diese Kooperationsvereinbarungen geben Hausbesitzern auch die Kontrolle über die Grundstücksmieten, bieten die logische Lösung für die Instandhaltung der Gemeinschaft und tragen zur Stabilität der Gemeinschaft bei, indem sie die Gefahr einer Sanierung durch gewinnhungrige Vermieter minimieren.
Während ROC USA normalerweise ein Buy-In mit einer Mehrheit von 51% erfordert, werden sie die Räder für motivierte Communities mit einem Vorentwicklungsdarlehen bei 40% Mitgliedschaft in Bewegung bringen. Was passiert mit den Hausbesitzern, die sich weigern, der Genossenschaft beizutreten?
„Sie können Nichtmitglied bleiben und dort weiterleben; die Genossenschaft wird niemanden vertreiben, weil er Nichtmitglied ist „, sagt Bradley. „Was passieren wird, ist, dass im Laufe der Zeit, wenn diese Nichtmitglieder ihre Häuser verkaufen, die neuen Hausbesitzer, die hereinkommen, Mitglieder werden müssen, damit sie schließlich zu 100% kommen.“
Aber selbst Bradley gibt zu, dass sich die Bewegung der Bewohner auf absehbare Zeit verlangsamen könnte, zum Teil, weil die Vermieter in den meisten Staaten wenig oder gar keine Verpflichtung haben, ihre Pläne zum Verkauf oder zur Sanierung ihrer Immobilien mit den Bewohnern zu teilen.
So suchen Sie nach einem Wohnmobilpark
Abgesehen von der Wahrscheinlichkeit, dass Sie in Ihrer Nähe eine Wohngemeinschaft haben, sollten Sie diese Tipps zur Haussuche beachten:
- Suchen Sie eine Gemeinde, die einer gemeinnützigen Organisation oder einer Wohnungsbehörde gehört: „Ihr Land ist sicher und Sie wissen, wie hoch Ihre Miete sein wird“, sagt Sheahan. Im Falle einer Wohnungsbehörde „können sie nur 30% Ihres Einkommens für Miete verlangen, weil sie staatliche Subventionen haben.“
- Suchen Sie nach einem langfristigen Mietvertrag: Einige Gemeinden bieten 5-, 10- oder sogar 20-jährige Mietverträge an, um Mieter zu beruhigen und neue Bewohner anzuziehen. „Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch und lassen Sie ihn von einem Anwalt ausführen, bevor Sie unterschreiben“, sagt Bradley.
- Fragen Sie nach einem Hausbesitzerverband: Während einige Vermieter sie verbieten, sind Gemeinden, die den Bewohnern eine Stimme geben, möglicherweise die beste Wahl.
- Stellen Sie die schwierigen Fragen: Wie hoch waren die Mieterhöhungen in den letzten 5 Jahren? Was werden sie wahrscheinlich für die nächsten 10 sein? Welche anteiligen Community-Wartungsgebühren fallen an?
- Erhalten Sie es schriftlich: „Lassen Sie sich nicht von der malerischen Broschüre mitreißen“, sagt Sheahan.
