Investieren in Einfamilienhäuser: Was sollte ich wissen?

Die Investition in Einfamilienhäuser ist eine der vielen Möglichkeiten, mit Immobilien Wohlstand aufzubauen. Es kann eine großartige Möglichkeit sein, Cashflow zu generieren und gleichzeitig Eigenkapital aufzubauen.

Aber wie bei jeder anderen Investition ist es wichtig zu wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie in Immobilien investieren.

Viele neue Immobilieninvestoren beginnen mit dem Kauf einer Einfamilienvermietung. Tatsächlich machen Einfamilienhäuser etwa die Hälfte aller Vermietungen in den USA aus

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist nicht nur hoch, sondern die Mietpreise in den USA sind in den letzten Jahren stetig gestiegen.

Sie müssen nicht nur das richtige Haus zum richtigen Preis kaufen, sondern auch ein Budget und eine Strategie haben, bevor Sie den Sprung wagen.

7 Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie in Einfamilienhäuser investieren

Ihre Zahlen

Bevor Sie überhaupt anfangen, sich Einfamilienhäuser anzusehen, sollten Sie genau wissen, wie viel Sie investieren und wie Sie Ihr Mietobjekt finanzieren möchten.

Wie viel können Sie investieren?

• Was haben Sie für Investitionen in Immobilien vorgesehen?
• Haben Sie eine Anzahlung?
• Mit wie viel Fremdkapital (Schulden) fühlen Sie sich wohl?
• Könnten Sie Hypothekenzahlungen während freier Stellen abwickeln?
• Haben Sie einen Plan für unerwartete Reparaturen und Wartungsarbeiten?

Wie wollen Sie die Immobilie finanzieren?

• Werden Sie bar bezahlen?
• Einen Bankkredit bekommen?
• Verwenden Sie einen Hartgeldkreditgeber (privater Kreditgeber)?
• Partner mit einem anderen Investor?
• Welchen Zinssatz können Sie mit Ihrer Finanzierung erhalten?

Ihr Zielmiet- und Wohnungsmarkt

Bevor Sie direkt eintauchen, finden Sie den besten Standort für Ihr Mietobjekt heraus. Möchten Sie in Häuser in Ihrer Nähe investieren?

Oder möchten Sie Immobilien an einem anderen Ort kaufen und aus der Ferne investieren? Vielleicht wollten Sie schon immer einen Mietwagen in der Nähe Ihrer Alma Mater abholen?

Lage. Lage. Lage. Berücksichtigen Sie bei der Bewertung des Standorts die aktuelle und zukünftige Nachfrage nach verschiedenen Stadtteilen. Schauen Sie sich den Schulbezirk, die Kriminalitätsrate, die Nähe zu Unternehmen, die Pendelzeiten und den Zugang zu Verkehrsmitteln an.

Wo auch immer Sie sich entscheiden, in eine Einfamilien- oder Duplexwohnung zu investieren, ist es wichtig, sich über die Immobilienwerte und Mietpreise in Ihrem Zielgebiet zu informieren.

Es ist eine gute Idee, ein paar Häuser zum Verkauf zu besuchen und die Mietpreise für Häuser in Ihrer Preisklasse zu bewerten. (Es ist immer eine gute Idee, mit anderen Investoren in Ihrem Zielmarkt zu sprechen.)

Die Kosten

Es ist nur natürlich, sich für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu begeistern. Aber es ist wichtig, ehrlich zu den Zahlen zu sein.

Konzentrieren Sie sich nicht nur auf das Einkommen, das eine Immobilie erzielen kann, ohne die verschiedenen Kosten zu berücksichtigen, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind.

Ihre Fixkosten umfassen Grundsteuern, Versicherungen, routinemäßige Wartung, Hausverwaltungsdienste, Versorgungsunternehmen und Gebühren der Hausbesitzervereinigung.

Variable Aufwendungen können unerwartete Reparaturen, erhebliche Investitionskosten (neues Dach, Warmwasserbereiter, Ofen), Anwaltskosten, Verlust von Mieteinnahmen und mehr umfassen.

Wenn Sie die Zahlen für potenzielle Immobilien ausführen, schließen Sie alle möglichen Ausgaben ein (überschätzen Sie die Kosten, um auf der sicheren Seite zu sein).

Bewertung von Einfamilienhäusern

Es gibt viele Methoden, um zu beurteilen, ob ein Einfamilienhaus ein gutes Mietobjekt wäre oder nicht. Dies sind schnelle Möglichkeiten, um zu entscheiden, ob eine Immobilie als Investition betrachtet werden soll oder nicht.

Sie sind nicht unbedingt ein Hinweis darauf, dass eine Immobilie eine gute Investition ist. Bevor Sie die gepunktete Linie unterschreiben, führen Sie Ihre „Due Diligence“ durch, um alle finanziellen Aspekte einer Investition in eine bestimmte Immobilie zu bestätigen.

Hier sind ein paar Standardregeln, die von Investoren verwendet werden, wenn sie entscheiden, ob eine Immobilie einen Blick wert ist:

Die 1% -Regel

Wenn eine Immobilie die 1% -Regel erfüllt, beträgt die Miete mindestens 1% des Kaufpreises des Hauses (mehr ist besser!).

Viele Immobilienkäufer werden nur in Betracht ziehen, in Einfamilienhäuser zu investieren, die näher an der 2% -Regel liegen, bei der die Miete fast 2% des Kaufpreises des Eigenheims beträgt.

Denken Sie daran, die 1% -Regel ist eine schnelle Berechnung, die Ihnen bei der Entscheidung hilft, ob Sie überhaupt eine Immobilie in Betracht ziehen würden.

Und denken Sie daran, der Kaufpreis sollte alle Reparaturen enthalten, die an der Immobilie durchgeführt werden müssen, bevor Sie sie auf den Mietmarkt bringen können.

Die 50% -Regel

Diese Regel ist eine schnelle Möglichkeit, die Ausgaben für eine Einfamilienmiete zu schätzen. Es wird davon ausgegangen, dass die Kosten (ohne Hypothek) durchschnittlich etwa 50% der Gesamtmiete ausmachen.

Wenn ein Haus beispielsweise für 1000 USD pro Monat vermietet wird, können Sie mit der 50% -Regel die Ausgaben auf etwa 500 USD schätzen.

Natürlich sind Ihre Kosten in einigen Monaten niedriger und in einigen Monaten höher. Denken Sie auch hier daran, dass dies eine schnelle Schätzung ist, die Ihnen bei der Entscheidung hilft, ob Sie eine Immobilie weiter in Betracht ziehen möchten oder nicht.

Die Cap-Rate

Die Cap-Rate ist eine Möglichkeit, die potenzielle Rendite einer Immobilieninvestition abzuschätzen.

Der Cap-Satz ist der Nettobetriebsertrag/Kaufpreis.

Das Betriebsergebnis ist die jährliche Bruttomiete abzüglich der jährlichen Betriebskosten (ohne Hypothekarkapital und Zinsen, aber einschließlich aller anderen Kosten wie Steuern und Zinsen).

Wenn Ihre jährliche Bruttomiete beispielsweise 12.000 USD / Jahr und Ihre jährlichen Betriebskosten 6000 USD betragen, beträgt Ihr Nettobetriebsergebnis 6000 USD. Angenommen, Sie haben Ihr Haus für 100.000 US-Dollar gekauft.

$6000/$100,000 = .06 oder 6% Cap Rate

Die Cap Rate kann Ihnen helfen, eine Immobilieninvestition mit anderen Investitionen zu vergleichen.

Ihre Strategie

Immobilieninvestitionen sind kein schnelles Programm, um reich zu werden. Um es gut zu machen, müssen Sie planen, für das lange Spiel dabei zu sein.

Denken Sie über Ihre Immobilieninvestitionsstrategie nach:

• Möchten Sie nur wenige Immobilien kaufen und halten, um die Hypotheken in wenigen Jahren abzuzahlen?
• Oder fühlen Sie sich mit mehr Schulden wohl und möchten mit Hebelwirkung im Laufe der Jahre in mehr Einfamilienhäuser investieren und schließlich ein umfangreicheres Portfolio haben?

Obwohl Sie vielleicht nicht alle Antworten haben, denken Sie am Anfang über Ihre langfristigen Ziele nach.

Immobilienverwaltung

Ein weiterer Teil Ihres Plans sollte die Immobilienverwaltung umfassen.

Planen Sie, die Immobilien selbst zu verwalten, oder werden Sie einen Immobilienverwalter einstellen?

Wenn Sie planen, einen Hausverwalter einzustellen, können Sie damit rechnen, ungefähr 10% der Miete an den Manager zu zahlen.

Es ist eine gute Idee, Empfehlungen zu erhalten und Manager zu interviewen, sobald Sie wissen, dass Sie eine Immobilie kaufen werden.

Wenn Sie vorhaben, sich selbst zu verwalten, benötigen Sie nicht nur einen Plan, sondern müssen auch darüber nachdenken, wie komfortabel Sie mit den Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie sind.

• Wie screenen Sie Mieter?
• Wer übernimmt die Rasenpflege/Schneeräumung?
• Wen rufen Sie an, wenn Reparaturen erforderlich sind?
• Können Sie jederzeit Anrufe entgegennehmen?
• Was tun, wenn die Miete zu spät kommt?

Tools und Ressourcen, die Ihnen zur Verfügung stehen

Sie benötigen Beratung und Unterstützung. Die Schaffung eines zuverlässigen, vertrauenswürdigen Teams von Fachleuten ist eines der wichtigsten Dinge, die Sie von Anfang an tun können.

Der perfekte Ausgangspunkt ist ein lokaler Immobilieninvestitionsclub oder eine lokale Gruppe.

Sie erhalten nicht nur Antworten auf Ihre Frage, sondern auch Empfehlungen für Auftragnehmer und andere Fachleute, die Sie unterwegs benötigen.

Informieren Sie sich durch Bücher und Online-Ressourcen zum Thema Immobilieninvestitionen. Lesen Sie, wie andere das tun, was Sie tun möchten.

Ihre Risikotoleranz

Die Dinge laufen nicht immer nach Plan. Genau wie bei allem anderen im Leben hat Immobilieninvestment seine Höhen und Tiefen.

Irgendwann werden Sie Leerstände (Einkommensverluste), Rechtskosten, unerwartete Reparaturen, erhebliche Kostensteigerungen (z. B. Grundsteuern), Schäden durch Mieter und mehr erleben.

Bist du bereit, diese Dinge so zu handhaben, wie sie kommen?

Ihre Exit-Strategie

Ihre Exit-Strategie sollte vorhanden sein, bevor Sie überhaupt über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Sie wollen nichts offiziell machen, es sei denn, Sie haben einen Backup-Plan, wenn die Dinge nach Süden gehen.

In Immobilien sagen sie, dass Sie Ihr Geld verdienen, wenn Sie kaufen.

Solange Sie also richtig kaufen, haben Sie Optionen, falls Sie sich entscheiden, das Haus nicht langfristig zu mieten.

Sie haben ein paar Optionen, wenn Sie entscheiden, Mieten ist nicht die beste Option für Sie:

1. Sie können das Haus an einen Hausbesitzer oder einen anderen Investor weiterverkaufen oder
2. Sie können die Hypothek refinanzieren, solange Ihre Finanzen in Ordnung sind.

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Wie Sie sehen, gibt es viele Dinge zu beachten, bevor Sie in Einfamilienhäuser investieren. Aber wenn Sie sich Zeit nehmen, Ihre Hausaufgaben machen und sich vorbereiten, wird es sich auf lange Sicht buchstäblich auszahlen!

Artikel geschrieben von Amanda