In den nächsten Monaten wird ein Sonderausschuss des Stadtrats eine Reform der Mietkontrollgesetze von Jersey City in Betracht ziehen, um Mieter besser vor steigenden Mieten und Verdrängung zu schützen.
Der Ad-hoc-Ausschuss, bestehend aus Ratspräsident Rolando Lavarro, den Ratsmitgliedern Richard Boggiano, Mira Prinz-Arey und Michael Yun sowie den Ratsmitgliedern James Solomon und Joyce Watterman unter dem gemeinsamen Vorsitz, wird eine Reihe öffentlicher Sitzungen abhalten, um das geltende Gesetz zu erörtern. Aussagen von Experten und Interessengruppen der Gemeinschaft werden angehört.
In den nächsten Monaten, Der Ausschuss wird neue Richtlinien und Verfahren prüfen und einen endgültigen Entwurf einer neu ausgearbeiteten Verordnung vorlegen, die vom November eingeführt werden soll. 26. Ratssitzung. Es wird eine Reihe von Best Practices enthalten, um „preisgünstige“ Wohnungen innerhalb der Möglichkeiten der derzeitigen Bewohner zu halten.
„Über 70 Prozent der Einwohner von Jersey City sind Mieter, und fast die Hälfte von ihnen zahlt bereits 30 Prozent oder mehr ihres Einkommens allein für Miete“, sagte Solomon. „Fast ein Viertel zahlt mehr als 50 Prozent ihres Einkommens, um in ihren Häusern zu bleiben.“
Laut einer Untersuchung von RentCafe erreichte die nationale Durchschnittsmiete im März 2019 1.430 USD pro Monat, ein Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Jersey City Wohnungen sind die teuersten der großen Städte des Staates analysiert, mit einer durchschnittlichen Miete von $ 2.909.
„Wir sehen einen rapiden Anstieg der Obdachlosigkeit“, sagte Solomon. „Die Menschen in Jersey City können es sich nicht leisten, zu warten. Sie werden jetzt vertrieben und brauchen jetzt Schutz.“
Er fügte hinzu: „Jersey City besteht aus seinen Leuten, nicht die Gesamtzahl der Pfennige Immobilieninteressen können die Meistbietenden machen. Die Wohnungskrise in unserer Gemeinde ist nicht nur ökonomisch, sondern auch moralisch.“
Aktuelle Gesetze
Lokale Mietkontrollgesetze werden auf Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten angewendet, die vor 1984 mit einigen Ausnahmen gebaut wurden, einschließlich öffentlicher Wohnsiedlungen mit niedrigen Mieten, lizenzierten Hotels oder Motels, Gewerbe- und Industrieflächen und neu errichteten Wohnungen mit 25 oder mehr Einheiten in einem Sanierungsgebiet.
Die Mietkontrollverordnung von Jersey City begrenzt jährliche Mieterhöhungen oder eine „Erhöhung der Lebenshaltungskosten“ auf nicht mehr als 4 Prozent, erlaubt es Vermietern jedoch, die Miete für große Kapitalverbesserungen des Gebäudes oder der Einheit zu erhöhen.
Es legt auch Anti-Belästigungsgesetze für Mieter fest, ein Rent-Leveling Board, um Beschwerden zu hören und enthält Vermieter Anforderungen wie Anmeldefristen und spezifische Dienstleistungen wie Wärme.
Es enthält auch Strafen für Vermieter, die gegen die Verordnung verstoßen, einschließlich einer Höchststrafe von bis zu 2,000 USD und / oder einer Freiheitsstrafe von bis zu 90 Tagen und / oder 90 Tagen Zivildienst.
Wenn der Hausbesitzer jedoch gegen den Abschnitt zur Entsorgung fester Abfälle verstößt, beträgt die Höchststrafe 10.000 USD und mindestens 2.500 USD.
Aktuelles Zeugnis
Laut der jüngsten Sitzung des Ausschusses vom Sept. 19, trotz der Regeln Mieter sind immer noch mit Schikanen, Räumungsdrohungen, schwierigen Lebensbedingungen und überhöhter Miete konfrontiert.
Einige Mieter sagten vor dem Rat aus, dass sie nicht darüber informiert wurden, dass ihre Einheit der Mietkontrolle unterliegt.
Laut Aussage von Rebecca Symes vom Waterfront Project, einer gemeinnützigen Organisation, die wirtschaftlich benachteiligten Bewohnern des Hudson County kostenlose Rechtsberatung und Vertretung anbietet, sind diese Fälle keine Seltenheit.
Sie schlug mehrere Möglichkeiten vor, wie der Rat die Mietkontrollverordnung der Stadt stärken könnte, einschließlich Bestimmungen, um sicherzustellen, dass die Mieter wissen, dass ihr Eigentum der Mietkontrolle unterliegt, indem sie die Sprache in Mietverträge aufnehmen.
Sie sagte auch, dass Vermieter ihre jährlichen Mietregistrierungen oft nicht einreichen, was ihnen hilft, die Mietkontrollgesetze zu ignorieren.
„Diese Dinge müssen strengere Strafen tragen, oder Sie werden weiterhin sehen, was wir gesehen haben, was grassierende Nichteinhaltung ist“, sagte Symes. „Die Nichteinhaltung raubt nicht nur den Mietern das Recht, ihre Rechte geltend zu machen, sondern auch Regierungsbehörden, die Mietpreisbremse durchzusetzen.“
Eine weitere Verordnung
Eine Änderung, die am Sept. 26 rat Tagesordnung, hätte die Mietpreisbremse Verordnung geändert, um die Befreiung von neu errichteten Gebäuden mit mehr als 25 Einheiten in einem Sanierungsgebiet zu beseitigen. Aber der Rat legte die Verordnung, von der Verwaltung eingeführt, 8-0 vor seiner zweiten und letzten Abstimmung zur Annahme.
Während der Sitzung sagte Solomon, der Ausschuss werde die Änderung in zwei Wochen auf der nächsten Ratssitzung am Oktober prüfen. 10 weil der Rat keine Diskussion über den Änderungsantrag geführt hatte. Der Ausschuss wollte Zeit haben, seine Anhörungen fortzusetzen und die Möglichkeit zu erhalten, „die Ansichten der Verwaltung besser zu verstehen.“
Zeitleiste
Laut dem Sonderausschuss des Rates war die nächste Anhörung des Ausschusses für Oktober geplant. 2 zu hören Zeugnis von Vermieter und Verwaltungsgesellschaften und Stakeholder.
Am Okt. 10 von 11:30 bis 1:30 Uhr. das Komitee wird Zeugenaussagen von akademischen, juristischen und politischen Experten hören. Die Arbeiten beginnen am Oktober. 30 bei einem Grobentwurfsworkshop, bevor dem gesamten Rat am November ein endgültiger Entwurf zur ersten Lesung vorgelegt wird. 26. Die Abstimmung über die endgültige Lesung findet am Dez. 18.
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