Revenue Ruling 70-604: Der endgültige Leitfaden für seine Anwendung

Wir haben ständig HOA-Vorstände und Verwaltungsgesellschaften, die sich nach Revenue Ruling 70-604 („70-604“) erkundigen. In diesem Beitrag werden wir eine umfassende Prüfung des Urteils durchführen und seine Anwendung prüfen. Wir werden auch die vielen Fragen beantworten, die zu 70-604 bestehen.

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In anderen Beiträgen haben wir uns mit der Anwendung des Urteils befasst. Diese Diskussion wird andere Beiträge ergänzen, die wir abgeschlossen haben und die einen Überblick über die HOA-Besteuerung geben. Es gibt viele Risiken und complexitites so stellen Sie sicher, dass Sie erzogen werden.

Auf den ersten Blick mag das Revenue Ruling 70-604 ein belangloses Revenue Ruling zu sein scheinen. Für Eigentumswohnungsverbände und HOAs, die das Formular 1120 einreichen, kann dies jedoch ein wesentliches Planungswerkzeug sein.

Das Urteil ist komplex und ich habe verschiedene Interpretationen gesehen. Es erübrigt sich zu erwähnen, dass die hier vertretene Ansicht darin besteht, das Urteil zu prüfen und unparteiische Ergebnisse zu liefern. Dieses Q & A bietet eine Grundlage für Ihre Diskussionen zu diesem Thema mit Ihrem CPA oder Steuerberater. Also lass uns eintauchen:

Was ist ein Revenue Ruling 70-604?

Der Zweck von 70-604 besteht darin, HOAs, die in einem bestimmten Jahr ein überschüssiges Mitgliedereinkommen (Veranlagung und Gebühren) haben, zu ermöglichen, dieses überschüssige Einkommen den Mitgliedern zurückzuerstatten oder es auf das nächste Jahr zu übertragen, um zu vermeiden, dass es besteuert wird überschüssiges Mitgliedereinkommen. Das Urteil ermöglicht es einer HOA, eine Wahl zu treffen, die das überschüssige Mitgliedereinkommen für das Jahr im Wesentlichen auf das Folgejahr verschiebt.

(2) Machen Sie eine Wahl unter 70-604 unter Formular 1120-H oder Formular 1120?

Revenue Ruling 70-604 gilt nur für HOAs, die das Formular 1120 einreichen. Es ist nicht zulässig, wenn Sie das Formular 1120-H.

(3) Sollte ein Verein eine 70-604-Wahl durchführen?

Die meisten Praktizierenden würden zustimmen, dass alle HOAs jedes Jahr eine 70-604 Wahl machen sollten. Unter der Annahme, dass die Wahl getroffen wird, kann eine gültige Wahl, wenn der Verband ein übermäßiges Mitgliedschaftseinkommen hat, erhebliche Steuern für den Verband einsparen.

Die HOA kann dann das Formular 1120 einreichen und nur das Nettoeinkommen ohne Mitgliedschaft wird besteuert. Wenn die Wahl nicht getroffen wird, würde dieses überschüssige Mitgliedschaftseinkommen zusammen mit den anderen Einnahmen der HOA besteuert.

(3) Warum sollte ein Verein eine 70-604-Wahl durchführen?

Es ist nur eine grundlegende Steuerplanung. Ein Verein, der sich mit der Begrenzung seiner Steuerschuld befasst, sollte die Wahl treffen, auch wenn er davon ausgeht, dass er das Formular 1120-H einreicht.

Bei der Einreichung des Formulars 1120 gibt es drei Ergebnisse beim Umgang mit überschüssigem Mitgliedereinkommen:

1. Wenn keine Wahl getroffen wird, würde die HOA Steuern auf alle Netto-Mitgliedereinnahmen zahlen. Es würde auch Steuern auf Nettoeinkommen aus Nichtmitgliedschaften zahlen, die aus Zinsen, Dividenden und Kapitalgewinnen bestehen könnten. Dies ist nicht das bevorzugte Ergebnis.
2. Der Verein kann die Wahl treffen, den Überschuss der Mitgliedereinnahmen über die Mitgliedschaftsausgaben auf die Veranlagungen des Folgejahres anzuwenden.
3. Der Verein kann die Wahl treffen und den Mitgliedern des Vereins überschüssige Mitgliedereinnahmen erstatten. Praktischerweise ist diese Option schwierig zu verwalten und kann mit der HOA-Satzung und häufig dem staatlichen Recht in Konflikt geraten.

Bitte beachten Sie, dass der Verein nach dem Revenue Ruling 70-604 keine Wahl treffen darf, um überschüssige Mitgliedereinnahmen als Kapitaleinlage in die Rücklagen zu überweisen. Der Grund dafür ist, dass eine solche Wahl die Anforderungen des Internal Revenue Code Section 118 und der Auslegungsentscheidungen nicht erfüllen wird. Dies kann sehr wichtig sein, auch wenn kommerzielle Eigentumswohnung Vereinigung Steuererklärungen unter Berücksichtigung.

(4) Gibt es einen Nachteil, einen Umsatz von 70-604 zu erzielen?

Es gibt keinen Nachteil, die Wahl zu machen. Wenn der Verband das Formular 1120-H einreicht oder die Wahl nicht anwendbar ist (kein übermäßiges Mitgliedereinkommen), wird die Wahl ignoriert.

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(7) Wer macht die 70-604-Wahl des Vereins?
(8) Kann die Wahl unbegrenzt verwendet werden, oder handelt es sich um eine einjährige Wahl?
(9) Kann die Überschussbewertung auf die Reserven übertragen werden?
10) Welche Arten von Verbänden können eine Wahl in der Regel 70-604 machen?

(5) Wie macht eine HOA eine 70-604-Wahl?

Zunächst sollte eine formelle Wahl durch den Verband erfolgen. Dies dokumentiert die Absicht des Vereins, die sehr wichtig ist, wenn sie jemals von der IRS in Frage gestellt wird.

Verbände haben immer damit gerungen, wie man eine Wahl unter der Bestimmung richtig macht. Das Urteil selbst gibt nur Orientierung, bietet aber keine konkreten Anforderungen.

In der Praxis reichen viele HOAs nur die Steuererklärung ein und führen keine formellen Wahlen durch. Das Argument ist, dass die Wahl vom Steuervorbereiter gemacht wird, sobald genaue Berechnungen abgeschlossen sind und die Rückkehr fristgerecht archiviert wird. Dieser Ansatz ist sicherlich mit Risiken verbunden. Wenn jemals geprüft, gibt es keine Dokumentation der Absicht.

Im Idealfall würden die Mitglieder des Vereins während der jährlichen HOA-Sitzung gewählt. Sollte die Jahresversammlung lange nach dem Jahresende der HOA stattfinden und die Wahl nicht vor dem Fälligkeitsdatum der Rückkehr erfolgen, Die HOA sollte sicherstellen, dass die Wahl in einer Sitzung des Vorjahres erfolgt, damit sie für das jeweilige Jahr wirksam werden kann.

Dieses Problem wurde vom IRS in TAM 9539001 erörtert und geklärt. Die IRS-Ansicht scheint zu sein, dass kein tatsächliches Meeting erforderlich ist. Die Mitglieder könnten tatsächlich eine Mail-In-Abstimmung oder eine andere Unterschriftenkampagne durchführen, um dies zu erreichen.

(6) Wann wählt der Verband?

Offensichtlich muss jede Wahl getroffen werden, bevor die Steuererklärung eingereicht wird. Aber praktisch sollte es gemacht werden, bevor das Geschäftsjahr vorbei ist. In einigen Fällen kann es sogar gemacht werden, bevor das Steuerjahr beginnt.

Das Revenue Ruling verlangt, dass jährlich eine Sitzung abgehalten wird, aber der Zeitpunkt der Wahl wird allgemein angesprochen. Ich würde sicherlich empfehlen, dass jeder Verband nicht riskieren sollte, die Vorteile der Wahl zu verlieren, indem er sie verspätet einreicht. Ich würde empfehlen, es vor dem Ende des Steuerjahres zu machen, für das es gelten soll.

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(7) Um dem genauen Wortlaut des Urteils zu entsprechen, sollte die Wahl von den Mitgliedern und nicht vom Verwaltungsrat vorgenommen werden. Ich empfehle auch dringend, dass der Verwaltungsrat auch die Wahl durch die Mitglieder ratifiziert.

Warum diese doppelte Anstrengung? Die IRS lebt nur nach ihren eigenen Regeln, und ihre Entscheidung besagt, dass „. . . Jedes Jahr wird von den Aktionären der Gesellschaft eine Sitzung abgehalten, in der sie entscheiden . . .“ Daher ist die IRS-Position, dass die Mitglieder die Wahl treffen müssen. Dies widerspricht jedoch in den meisten Gerichtsbarkeiten dem staatlichen Recht, wonach NUR der gewählte Verwaltungsrat befugt ist, solche finanziellen Entscheidungen zu treffen. Die beste Wette für den Verein ist, dass die Mitglieder die Wahl treffen, dann den Vorstand ratifizieren lassen, und Sie sind in beide Richtungen abgedeckt.

Angesichts des widersprüchlichen staatlichen Rechts besteht die einzige logische Möglichkeit, das Urteil zu interpretieren, darin, den Begriff „Aktionärseigner“ als „Personen mit der rechtlichen Befugnis, die Entscheidung zu treffen“ zu interpretieren.“ Das IRS National Office hat dieser Interpretation informell zugestimmt, aber dies ist nicht maßgebend und kann nicht als zuverlässig angesehen werden.

Jüngste IRS-Audit-Aktivität auf Hausbesitzer Verbände hat gezeigt, dass IRS-Agenten verlangen, dass die Wahl von den Mitgliedern gemacht werden, und nicht durch den Vorstand. In Ermangelung einer Klärung in dieser Angelegenheit empfehle ich, den Wortlaut des Urteils 70-604 wörtlich auszulegen und die Wahl in Form einer von den Mitgliedern angenommenen Entschließung durchzuführen.

(8) Viele CPAs behaupten, dass ein Verein die Revenue Ruling 70-604-Wahl jedes Jahr durchführen und verwenden kann. Einige CPAs entfernen sogar das überschüssige Mitgliedereinkommen aus einem Steuerjahr, fügen es jedoch niemals dem nächsten Steuerjahr hinzu, auf das die Übertragung vorgenommen wurde.

Der IRS hat wiederholt darauf hingewiesen, dass das Revenue Ruling 70-604 nur eine einjährige Übertragung sein sollte und nicht auf unbestimmte Zeit Jahr für Jahr verwendet werden konnte, da ein solches System eine dauerhafte Stundung des Einkommens darstellen würde. Das Urteil war nur als einjähriger Aufschub gedacht, ein „Zeitunterschied“ im Steuerjargon.

Das Urteil verwendet die Worte „. . . lassen Sie den Überschuss auf die Bewertungen des folgenden Jahres anwenden“, um die Übertragung zu beschreiben. „Jahr“ wird im Singular verwendet, nicht im Plural „Jahre“.“ General Counsel Memorandum (GCM) 34613 verwendet ebenfalls die Singularform an zwei verschiedenen Stellen in dieser Analyse des Urteils.

Es ist klar, dass die IRS das Revenue Ruling 70-604 nur als eine einjährige Wahl betrachtet, die niemals dazu gedacht war, überschüssige Einnahmen auf unbestimmte Zeit zu verschieben.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 entschied direkt zu diesem Thema und stellte fest, dass „. . . der Fehlbetrag des Folgejahres muss mindestens gleich hoch sein . . .“ um die Übertragungsbewertung für die Anforderungen der Erlös Ruling 70-604 erfüllt worden sind.

(9) Ein Verein kann nach dem Revenue Ruling 70-604 KEINE Wahl treffen, um überschüssige Mitgliedereinnahmen als Kapitaleinlage in die Rücklagen zu überweisen. Die FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 entschied direkt zu diesem Thema und stellte fest, dass eine Übertragung überschüssiger Einnahmen auf Reserven die beiden in der Entscheidung angegebenen Kriterien nicht erfüllt; Rückerstattung an Mitglieder oder Übertragung auf das nächste Steuerjahr. Der Hauptgrund dafür ist, dass eine solche Wahl die Anforderungen des IRC-Abschnitts 118 des Internal Revenue Code nicht erfüllen wird.

Die größte Hürde hier ist, dass IRC Section 118 eine Vorankündigung der Mitglieder über den Kapitalcharakter ihrer Bewertung erfordert, bevor sie als Kapitaleinlage gemäß IRC Section 118 qualifiziert wird. Es gibt auch andere Anforderungen, um als Kapitaleinlagen zu qualifizieren. Dieses Thema ist so umfangreich, dass es eine völlig separate Diskussion erfordert, die sich unter www befindet.garyportercpa.kom.

(10) TAM 9539001 ist die einzige Anleitung, anders als das Urteil selbst, in Bezug auf die Arten von Verbänden, die eine Wahl nach dem Urteil 70-604 machen können.

Revenue Ruling 70-604 besagt: „Eine Eigentumswohnungsverwaltungsgesellschaft bewertet ihre Anteilseigner zum Zwecke der Verwaltung, des Betriebs, der Instandhaltung und des Ersetzens der gemeinsamen Elemente der Eigentumswohnung. Dies ist die einzige Tätigkeit des Unternehmens und seine Satzung ermächtigt es nicht, andere Aktivitäten auszuüben.“ Die Schlüsselwörter, die hier zu beachten sind, sind „Condominium Management Corporation“ und „Verwaltung, Betrieb, Wartung und Austausch der gemeinsamen Elemente . . . ist die einzige Aktivität . . .“

TAM 9539001, bei der Ablehnung der Steuerentscheidung 70-604 Wahl zu einem Timesharing-Verein, angegeben „. . . Der Verein hat nicht als einzige Tätigkeit die Verwaltung und Instandhaltung der öffentlichen Bereiche der Immobilie; Die Zwecke, die Art und der Umfang der Aktivitäten des Time-Share-Vereins unterscheiden sich wesentlich von denen eines regulären Eigentumswohnungsvereins . . .“

Eine Schlussfolgerung, die aus dem Vorstehenden gezogen werden kann, ist, dass jede Vereinigung mit umfangreichen Aktivitäten, die nicht die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche betreffen, nicht zur Durchführung einer Wahl gemäß Revenue Ruling 70-604 berechtigt ist.

Eine Frage, die noch bleibt, ist, ob die Art der Vereinigung ist auch ein „make or break“ Qualifier unter dem revenue ruling. Revenue Ruling 70-604 identifizierte den Fachverband ausdrücklich als „Condominium Management Corporation“. Aus dem Wortlaut des Urteils geht hervor, dass es sich bei dem betreuten Verein um einen „Wohn-„Verein handelt, zumal Gewerbevereine 1970 praktisch unbekannt waren. Bedeutet dies, dass eine Wohnungseigentümervereinigung nicht qualifiziert ist, da es sich nicht um eine Eigentumswohnungsverwaltungsgesellschaft handelt? Bedeutet dies, dass eine kommerzielle Eigentumswohnung Vereinigung qualifizieren, obwohl, da es nicht Wohn in der Natur, es ist immer noch eine „Eigentumswohnung Management Corporation? Ich würde argumentieren, dass sich beide qualifizieren sollten. Wir müssen jedoch auf zusätzliche Anleitungen warten, um die offizielle Antwort herauszufinden.

Die obige Analyse versucht zu zeigen, dass, wie so viele andere Bereiche der Besteuerung von Gemeinschaftsverbänden, das, was wie ein einfaches Problem erscheint, die Einreichung eines Revenue Ruling 70-6040, tatsächlich eine sehr komplexe Überlegung ist. Leider müssen Verbände und Steuerersteller Entscheidungen treffen und Fragen auf der Grundlage der besten Informationen und Unterstützung beantworten, die uns zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Wenn ein IRS-Audit Jahre später stattfindet, werden wir vom IRS-Agenten erraten. Darüber hinaus wird die Person, die das zweite Raten durchführt, der IRS-Agent, sicherlich im Nachhinein den Vorteil haben und möglicherweise den Vorteil nachfolgender IRS-Entscheidungen und / oder Steuergerichtsfälle haben, die diese Probleme klären. Die Besteuerung von Gemeindeverbänden ist ein aufstrebender und sich entwickelnder Bereich, und es gibt noch viele Fragen, die durch die Erteilung weiterer Entscheidungen des IRS oder durch Entscheidungen des Finanzgerichts beantwortet werden müssen.

Ich empfehle, dass ein Verein eine formelle 70-604-Wahl durchführt und dokumentiert. Das Wahlformular auf dieser Website ist ein Mittel, um dies zu erreichen. Wie oben diskutiert, kann die Wahlform jedoch keineswegs als narrensicher angesehen werden. Erst der Lauf der Zeit und die Weiterentwicklung dieses Steuerrechtsbereichs werden zeigen, ob dies eine angemessene Wahl ist oder nicht. Es ist jedoch sicherlich besser für einen Verein, diese Wahl getroffen und im Verbandsprotokoll dokumentiert zu haben, als überhaupt keine Unterlagen zu haben.