So strukturieren Sie ein Joint Venture Real Estate Deal

So strukturieren Sie ein Joint Venture Real Estate Deal

Joint Ventures

Unser erstes Joint Venture Real Estate Deal war die allererste Immobilie, die Dave und ich 2001 zusammen gekauft haben. Wir waren Dating zu der Zeit und bündelten unsere Ressourcen, um die ersten beiden Geschäfte zu machen. Ich hatte einen ausgezeichneten Kredit, 16.000 Dollar an Ersparnissen und null Schulden. Dave hatte keine Ersparnisse, aber er hatte Geld in RRSPS, das er auszahlte, um in unsere Immobilien zu investieren. Wir hatten beide zu dieser Zeit gute Jobs, obwohl ich meine verließ, um meinen MBA zu machen.

Wir sind in eine der Immobilien gezogen, um weniger Geld zu sparen und uns dennoch für eine gute Finanzierung zu qualifizieren.

Danach hatten wir kein Geld mehr und ich war jetzt Student in Toronto, also mussten wir andere Wege finden, um Geschäfte abzuschließen, für die weder Bargeld noch Bankfinanzierung erforderlich waren.

In den Jahren 2002 und 2003 konnten wir trotz der Cash-Herausforderung noch vier weitere Objekte in unser Portfolio aufnehmen. Zwei dieser Immobilien waren unsere ersten Käufe von uns und wir haben ein Joint Venture mit einem Freund gemacht. Dave verdiente auch etwas Geld mit einem Zuweisungsgeschäft – er fand viel und wies es jemand anderem gegen eine Gebühr zu (auch Großhandel genannt).

Seitdem haben wir uns weitgehend auf das Geld anderer verlassen, um unsere Geschäfte zu finanzieren.

In den Jahren 2010 – 2012, als wir unser Portfolio aggressiv erweiterten und fast jeden Monat durchschnittlich ein neues Haus erwarben, waren die meisten unserer Käufe Joint Ventures.

Der Großteil dieser Deals war so strukturiert, dass wir die geschäftsführenden Partner waren (die Deals finden, verhandeln, die Teams einstellen und die Renovierungen und das Management überwachen) und unsere Geldpartner mit Finanzierungsfähigkeit und dem erforderlichen Anfangsinvestitionskapital (z. B. Anzahlung, Abschlusskosten, 2-Monats-Reservefonds) an den Tisch kamen.

Es war eine großartige Möglichkeit, unser Portfolio schnell zu erweitern und einige unserer zukünftigen Kosten zu senken, da unsere Partner alle zukünftigen Kosten (und Gewinne) mit uns zu 50% / 50% teilen, aber Partner können auch einschränkend sein und immer zusätzlichen Stress mit sich bringen, wenn es Probleme gibt (mehr dazu in einer Minute).

Optionen für die Strukturierung von Joint Venture Real Estate Deals

Es gibt keinen richtigen Weg, ein JV zu strukturieren. Im Laufe der Zeit werden Sie den Weg entdecken, der für Sie und Ihre Partner am fairsten ist, wenn man bedenkt, was jede Partei an den Tisch bringt (siehe auch – Checkliste für Immobilieninvestoren für die Arbeit mit JVs).

Wir erwarten von unseren Partnern, dass sie 100% des ursprünglichen Investitionskapitals (in der Regel die Anzahlung, die Abschlusskosten, 2 Monate eines Reservefonds und kleinere Renovierungen) im Austausch für 50% des Eigentums an der Immobilie einsetzen. Wenn wir die Immobilie verkaufen, wird ihre Anfangsinvestition zuerst zurückgezahlt, dann jedes Kapital, das wir investiert haben, und dann teilen wir den Erlös 50% / 50% gemäß dem Eigentum auf.

Solange wir vernünftigerweise vorschlagen können, dass unser Partner 10-15% pro Jahr Rendite auf sein Kapital erhält und er sich nicht anstrengen muss, glauben wir, dass es ein fairer Austausch für sie und für uns ist. Das sind übrigens unsere Maße, sie müssen nicht deine sein.

Es geht um die Rendite und die begrenzte Beteiligung, die sie an dem Deal haben – nicht um den Anteil des Deals, den sie besitzen. Diese Leute sind beschäftigt – in der Regel erfolgreiche Unternehmen oder Karrieren, Familien und Hobbys, auf die sie sich konzentrieren möchten. Sie wollen in Immobilien sein, aber sie haben nicht die Zeit oder Neigung, Experten zu werden. Da kommen wir ins Spiel. Wir haben Tausende und Abertausende von Stunden damit verbracht, Experten zu werden. Während wir vielleicht nur 40 Stunden in einen Deal für unseren Partner investieren, berücksichtigt das nicht die $ 100,000 in Bildung und 10,000+ Stunden, die wir in das Lernen gesteckt haben, was zu tun ist, um Risiken zu minimieren und Renditen zu maximieren.

Erinnere dich an alles, was du in deinem eigenen Geschäft an den Tisch bringst – ob es dein erster Deal oder dein fünfzehnter ist. Wenn Sie nicht das Gefühl haben, genug an den Tisch zu bringen, müssen Sie auf dem aufbauen, was Sie haben – nehmen Sie an mehr Kursen teil, verbessern Sie die Qualität Ihres Teams, lernen Sie Ihre Region besser kennen, indem Sie mehr Immobilien besichtigen und herumlaufen. Eines der wichtigsten Dinge, die Sie tun können, ist, ein Gebietsexperte zu werden.

Wir bevorzugen die traditionelle 50% / 50% -Struktur, aber das ist bei weitem nicht die einzige Option. Sie können jede Struktur erstellen, die Sie für fair halten, angesichts dessen, was Sie an den Tisch bringen. Wenn Sie beispielsweise neu im Spiel sind und nicht viel Erfahrung mitbringen, ist eine 30% / 70% -Struktur möglicherweise fair, wenn Sie 30% erhalten. Dies ist natürlich der Fall, wenn Ihr Investor das gesamte Kapital einsetzt und sich für eine Finanzierung qualifiziert. Wenn Sie beide die Kapitaleinlage aufteilen und sich für eine Finanzierung qualifizieren, ist ein 50% / 50% -Deal fairer (auch wenn Ihre Erfahrung begrenzt ist).

Es gibt endlose Möglichkeiten, wie Sie ein Joint Venture-Immobiliengeschäft strukturieren können, aber hier sind ein paar andere, die wir gemacht haben:

• 30% / 30% / 40% – wenn es zwei Cash-Partner und einen Managing Partner gibt oder vielleicht eine Person ein Handwerker sein wird, der ihre Fähigkeiten anbietet, um im Austausch für einen Anteil der Immobilie zu renovieren (im Wesentlichen setzen sie Sweat Equity ein, während jemand anderes es finanziert und jemand anderes ist der Managing Partner). Es ist immer wichtig, Rollen und Verantwortlichkeiten in Ihrer Vereinbarung festzulegen, aber in einer solchen Vereinbarung ist dies noch wichtiger.
• 60% / 40% – wir haben das auf zwei Arten gemacht. Einmal, als wir etwas Geld investieren und die ganze Arbeit machen mussten, haben wir 60% des Geschäfts übernommen. Zweitens, wenn wir das Gefühl hatten, dass jemand mehr an den Tisch bringt als unsere üblichen Arrangements, würden wir ihm mehr Eigenkapital anbieten. Vielleicht finanzieren sie eine große Renovierung und lassen das Geld dort und wir müssen ihr Eigenkapital erhöhen, um sicherzustellen, dass sie eine großartige Rendite erzielen, oder vielleicht bieten sie zusätzlich zu dem Geld etwas Geschick an, oder wenn wir neu wären, könnte es sein, wie wir den Deal machen, wenn wir kein Geld in den Deal stecken.
• 75% / 25% – Wir haben dies getan, als wir die Anzahlung geleistet haben, konnten aber keine Finanzierung beantragen. Wir gaben jemandem 25% im Austausch für seinen Namen auf Titel und Finanzfähigkeit. Es wäre nicht unsere erste Wahl in einem Arrangement, aber wir waren in einer Notlage und hatten bereits die Bedingungen angehoben. Wir mussten den Deal abschließen und das hat es geschafft.
• 50% / 50% – Jemand besitzt bereits die Immobilie und kann nicht verkaufen. Sie wollen aus irgendeinem Grund keinen Immobilienverwalter einstellen. Sie können einspringen und anbieten, alles im Austausch für 50% Eigentum an der Immobilie zu überwachen. Ihre ‚Anfangskapitaleinlage‘ kann einfach das Eigenkapital sein, das sie zu diesem Zeitpunkt in der Immobilie haben (lassen Sie sich eine Immobilienbewertung machen, um diesen Wert im Verhältnis zur Hypothek zu bestimmen). Wir taten dies, als jemand, den wir bei einem Clubtreffen trafen, sein Eigentum in eine Miete verwandeln wollte, um es zu verkaufen, aber nicht wusste, wie. Sie wollten auch auf Reisen gehen und wollten keinen Ärger.

Einfache Struktur ist am besten

Die komplizierteste Struktur, die wir fast vollständig gemacht haben, hat uns in den Hintern gebissen, weil einer der Partner geschieden wurde (die 30, 30, 40 Split).

Wir haben zwei Partner in einen Deal gebracht. Wir haben alle Geld an den Tisch gebracht, aber in unterschiedlicher Höhe. Ein Paar setzte weniger ein, als sie auf den Titel gingen und sich für die Finanzierung qualifizierten. Zwischen uns und unserem anderen Partner haben wir den Rest des Geldes gedeckt. Wir teilten den Deal mit ihnen 30% 30% und wir bekamen 40%.

Einige Jahre später ließ sich das Paar scheiden. Zum Glück konnten sie die Dinge gütlich regeln und sich darauf einigen, das Eigentum zu behalten. Wäre ihre Scheidung so hässlich verlaufen wie viele, Die Immobilie wäre auf den Hackklotz gegangen und wir wären in die unangenehme Lage geraten, sie entweder vorzeitig zu verkaufen, um sie rauszuholen, oder sie kaufen zu müssen, Titel wechseln und unsere eigene Finanzierung finden. Nicht immer eine einfache Sache in den besten Zeiten, aber wir hätten den zusätzlichen Druck gehabt, es auch gegenüber unserem anderen Partner fair zu machen …

Zum Glück ist es nicht dazu gekommen und wir alle besitzen diese Immobilie immer noch zusammen, aber es war eine gute Erinnerung daran, dass es am besten ist, Ihre kleineren Geschäfte von einem Partner zu einer Immobilie zu halten. Warum sollten Sie es sich also schwerer machen, als Sie müssen, indem Sie mischen und anpassen?

Wort der Warnung: JVS sind begrenzend und fügen Stress hinzu – Verwenden Sie mit Vorsicht

Eine unserer Mietobjekte ist fehlgeschlagen. Die Mieterkäufer entschieden sich, die Immobilie nicht von uns zu kaufen, wie pro ihre Option, und anstatt es in einem langsameren Markt zu verkaufen, entschieden wir uns, es in ein reguläres Kauf- und Mietobjekt umzuwandeln.

Die Immobilie fließt kaum als reguläre Miete, aber es ist eine perfekte Immobilie, um eine juristische Suite hinzuzufügen. Es wäre möglicherweise einer der einfachsten Orte, die wir in Angriff genommen haben, um eine rechtliche Suite hinzuzufügen, da sich die Sanitär-, Elektro- und Heizungsquelle befindet. Wir haben unsere Partner mit dem Vorschlag angesprochen, eine Suite hinzuzufügen. Wir wollten die Renovierungskosten mit ihnen teilen, gemäß unserem 50% / 50% Eigentum mit ihnen, weil wir es bereits seit mehreren Jahren besitzen. Wir würden eine kleine Generalunternehmergebühr erheben, nur um einen Teil unserer Kosten für die Überwachung der Arbeiten zu decken, aber ansonsten stimmten wir zu, eine Menge Arbeit und Zeit in Anspruch zu nehmen, um die Gesamtleistung der Immobilie zu verbessern. Dieser Schritt hätte eine neutrale Cash-Flow-Eigenschaft in eine verwandelt, die uns mindestens $ 600 pro Monat gibt. Trotz aller Anstrengungen, die erforderlich waren, um dies zu tun, machte es für uns vollkommen Sinn. Wenn wir diese Eigenschaft auf unserem eigenen Besitz, das ist, was wir tun würden.

Unsere Partner sagten nein. Nicht weil sie die Idee nicht mochten, sondern weil sie kein Geld mehr in den Deal investieren wollten.

Sie wollen warten, bis der Markt gut genug ist, um zu verkaufen, und dann wollen sie raus. Sie jetzt herauszuholen, um die Änderung selbst vorzunehmen, ist komplizierter und kostspieliger, als es uns wert ist. Es ist frustrierend, da wir es vorziehen würden, eine solide Holdingeigenschaft mit starkem Cashflow zu sein, aber es ist eine der Einschränkungen und Probleme mit Partnern.

Joint Venture-Immobiliengeschäfte sind eine großartige Möglichkeit, Ihr Portfolio zu erweitern, wenn Ihnen die Barmittel für Anzahlungen fehlen, Sie Schwierigkeiten haben, sich für eine Finanzierung zu qualifizieren, oder wenn Sie mit anderen Personen zusammenarbeiten möchten, die etwas an den Tisch bringen, das Sie nicht haben. Es handelt sich jedoch um langfristige Geschäftsbeziehungen, die sorgfältig geprüft werden müssen, um sicherzustellen, dass sie passen und dass die von Ihnen ausgewählte Struktur angesichts dessen, was Sie alle an den Tisch bringen, sinnvoll ist. Hoffe das gibt dir ein paar neue Ideen.

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