Was vor einer Investition in Miami zu beachten ist

Rechtssicherheit und Rentabilität. Diese beiden Gründe drängen die Argentinier dazu, sich über Anlagemöglichkeiten außerhalb des Landes, insbesondere in den USA, zu informieren. Die Wahl des Reiseziels berücksichtigt die Suche nach einem profitablen Geschäft, aber auch die Möglichkeit, ein Urlaubsziel zu haben. Deshalb gehört Miami vielleicht zu den bevorzugten Optionen. Die Realität ist, dass die Abwertung nach dem Ergebnis der SCHRITTE die Rentabilität der Anmietung einer Immobilie in Argentinien angreift. Es fiel von 2,5% auf 2% jährlich durch den Anstieg des Dollars betroffen und warum die Leasingverträge in Pesos geschlossen. Zu dem geringeren Gewinn kommt die Angst einiger Investoren vor möglichen Veränderungen des Privateigentums vor einem möglichen Regierungswechsel hinzu .

Alejandra Covello, Direktorin des gleichnamigen Immobilienunternehmens, erkennt an, dass sie immer mehr Anfragen von Wohnungen in Miami erhält. Er sagt, dass Sie eine Immobilie mit einem angemessenen Einkommen mit einer Investition ab 150.000 US-Dollar kaufen können, während Sie für den Zugang zu den Wohnungen, die sich in erster Meereslinie befinden, an mehr als 400.000 US-Dollar denken müssen. „Diese Eigenschaften werden von Argentiniern am meisten geschätzt, die, wenn sie den Strand nicht sehen, nicht kaufen, es sei denn, sie tun es zum Weiterverkauf“, analysiert er. Jorge Kupferman, Makler von Miami Life Realty, erklärt, dass es in Miami die Besonderheit gibt, dass die Investition umgekehrt proportional zur Rentabilität ist. Zum Beispiel hinterlassen die am besten gelegenen und teuersten Immobilien eine Rendite zwischen 2 und 3 Prozent, während die billigsten 6 Prozent betragen, erklärt er.

In gleicher Weise sagt Pablo Hoberman, CEO von Urbis Real Estate, dass es heute kein Geschäft ist, hochwertige Immobilien zu erwerben, wenn Sie Einkommen oder Wertschätzung erzielen möchten. „Das Superluxus-Segment verlangsamt sich mit Preisanpassungen nach unten“, sagt er. Was sich bewegt, ist der Immobilienmarkt, der sich an die lokale Gemeinschaft richtet: Einheiten von bis zu 200.000 US-Dollar. „Die Mieten werden in der Größenordnung zwischen 5 und 6% netto jährlich mit Raum für die Aufwertung des Wertes der Immobilie erreicht“, fügt er hinzu. Für diejenigen, die nicht daran denken, die Immobilie für touristische Zwecke zu nutzen, empfiehlt Sofia Gancedo, Mitbegründerin von Bricksave – einem Unternehmen, mit dem Sie eine Immobilie über Crownfunding ratenweise erwerben können -, Unternehmen einzustellen, die gute Geschäfte mit Firmen haben von Dienstleistungen wie Urkunden, Versicherungszahlungen und die sich auch um die lokale Verwaltung der Immobilie kümmern. In Ihrem Fall können Sie beispielsweise für eine Mindestinvestition von 1000 US-Dollar in den Miami-Markt eintreten, ein Betrag, mit dem Sie einen Prozentsatz einer Einheit erwerben.

Aber wenn Sie Geschäfte machen, „müssen Sie die steuerlichen Konsequenzen in Argentinien und im Ausland berücksichtigen“, sagt Demián Pack, Vertreter von Dezer Platinum Realty in Argentinien. Er fügt hinzu, dass die Gründung einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zum Kauf von Immobilien in den USA einfach und kostengünstig ist und das Gute daran ist, dass alle mit dem Kauf verbundenen Kosten abgezinst werden. In Bezug auf die Kosten zahlt der Kunde keine Provisionen, sondern derjenige, der verkauft, und die Kosten für die Tat liegen im Bereich von 3 bis 5%. Dann müssen Sie einmal im Jahr die Unternehmensabschlüsse vorlegen, für die Gewinne gezahlt werden können (dort beträgt die Steuer eine Skala, die im Durchschnitt 20% darstellt, aber 50 erreichen kann.

In Argentinien beträgt der Unterschied zwischen dem, was in den USA bezahlt wird, Folgendes paid.In die USA und 35 Prozent der Gewinne oder eine Steuergutschrift können zugunsten bleiben. Kupferman stellt klar, dass Unternehmen im Allgemeinen keine Gewinne erzielen, es sei denn, der Verkauf der Immobilie erfolgt. Und in Bezug auf die Rendite sagt Pack, dass in Miami Möglichkeiten in Immobilien zu finden sind, die Mieten zwischen 7 und 8 Prozent pro Jahr versichern, zum Beispiel in West Palm Beach, einer Stadt in Südflorida. Das ist die

Rückkehr, die ein Kunde bekam, der zwei $ 62.000 Wohnungen kaufte, für die er ungefähr $ 4960 für jedes ein Jahr erhält. Dies beinhaltet Verwaltungsgebühren – die bei billigen Immobilien teurer sind und 10% des Bruttomietbetrags betragen – und eine jährliche Steuer ähnlich der ABL für 2% der Bewertung der Immobilie (die unter dem gezahlten Preis liegt).

Ein wichtiges Thema für den Anleger sind rechtliche Strukturen. Das heißt, wie kann die Investition so strukturiert werden, dass sie optimiert wird und keine Steuern für Dinge gezahlt werden, die nicht übereinstimmen.

Kupferman nennt vier steuerliche Aspekte: Einbehaltung von Ausländern und Steuern auf Erbschaft, Dividenden und Gewinne. Basierend auf diesen Faktoren müssen Sie die beste Rechtsstruktur bestimmen, und nicht gut zu diesem Thema beraten zu werden, ist einer der Hauptfehler beim Kauf von Immobilien in Miami.

Es gibt rechtliche Strukturen wie Kapitalgesellschaften und LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), die den Anleger bei der Zahlung von Steuern schützen. Die Bequemlichkeit jedes einzelnen hängt von der Art des Geschäfts ab. Es ist immer wichtig, einen lokalen Buchhalter zu konsultieren, wenn eine Investition in Immobilien zu machen, da wiederum, wenn das Haus zur Miete bestimmt ist, ist es notwendig, Steuern jährlich in Form von Einkommensteuer in den USA zu erklären

Unter den begehrtesten Destinationen

Florida ist das begehrteste Ziel von ausländischen Käufern und Investoren in der Branche. Eine der Hauptattraktionen ist, dass die südliche Region zu den US-amerikanischen Orten gehört, die den Mitarbeitern eine bessere Work-Life-Balance bieten.

In Bezug auf Investitionen in Miami sind die fünf führenden Länder im Immobiliensektor: Brasilien (12%), Kolumbien (11%), Venezuela (11%), Argentinien (8%) und Kanada (8%). Miami ist jedoch nicht das einzige Ziel, das von ausländischen Investoren konsultiert und gewünscht wird. Fort Lauderdale und West Palm Beach belegten nach den im Januar 2019 aktualisierten Daten auch den ersten Platz in der Rangliste der gefragtesten US-Reiseziele von Investoren aus anderen Ländern.

Ein weiterer Bereich, der an Bedeutung gewinnt, ist Wynwood. „Es ist ein Gebiet, das zwischen 50 und 200 Prozent wirtschaftlicher ist als andere Gebiete in Miami“, sagt Gaston Miculitzki, Partner der Firma BM2 ,die in der Gegend tätig ist und die strategische Lage dieses Knotenpunkts hervorhebt: In der Nähe der Innenstadt und Miami Beach,

Die Umwandlung des Viertels erfolgt zum Teil nach den gleichen Kriterien für die Stadtplanung und visionär mit dem, was in der Vergangenheit sanierte Gebiete wie das Viertel Soho in Manhattan waren. Lagerhäuser und verlassene Schuppen wurden erworben, um sie in Kunstgalerien zu verwandeln und Wynwood zu einem Ort des Spaziergangs, der Getränke und der Entdeckung für Einheimische und Touristen zu machen, der sich allmählich zu einem vollständigen Viertel konsolidiert, zu dem Investitionen in Immobilien, Residenzen und Büros hinzukommen. Federico Gagliardo, Gründer des Entwicklers Vitrium Capital, ist einer der Argentinier, die in der Gegend gelandet sind. Es wird Duos bauen, ein Investitionsprojekt in Höhe von 16 Millionen US-Dollar: Ein Apartmenthotel mit acht Etagen, 51 Zimmern und einer Fläche von 300 Quadratmetern. „Die Einheiten werden ab 275.000 US-Dollar verkauft“, quantifiziert der Unternehmer, der schätzt, dass die Miete nach Fertigstellung zwischen 6 und 7 Prozent pro Jahr liegen wird. „Das Interessante ist, dass der Anleger seit der ersten Einzahlung ein festes Einkommen von 5 Prozent jährlich auf den Wert davon erhält“, fügt er hinzu. Gagliardo hebt das Potenzial des Gebiets hervor. In der Tat gibt es nur wenige Meter zum Verkauf. Die Investmentfonds, die in diesem Bereich bauen, entscheiden sich dafür, die Immobilien zu behalten. „Es ist ein Gebiet, das sich in den nächsten drei Jahren stark verändern wird“, sagt er und schätzt, dass die Miete für die Räumlichkeiten seines Projekts durchschnittlich 650 US-Dollar / m2 pro Jahr betragen wird. Miculitzki begann in der Gegend mit Lagerhäusern zu arbeiten. Jetzt bauen lokale und Wohnanlagen und Eigentumswohnungen, gemischte Nutzung. „Es gibt eine gute Gelegenheit, Konzepte, die in Argentinien erfolgreich sind, zu bringen und in Wynwood zu replizieren. Sie sind kommerzielle Konzepte, Bekleidungsgeschäfte, Coworking und Restaurants“, fügt der Unternehmer hinzu, der Renditen zwischen 3 und 10% pro Jahr sicherstellt. Sie vermarkten derzeit ein Gebäude Gehäuse namens Bradley, der Entwickler Block Capital Group, die zu 3500 Meter Geschäftsräume und 175 Wohneinheiten zu vermieten hinzufügen wird, Im letzten Monat beendeten wir Wynwood 25, mehr als 220 Wohneinheiten, die bereits in ihrer Gesamtheit besetzt sind und im Segment Büros Wework hat einen Komplex von 3600 Meter über dem ersten öffentlichen Parkplatz in der Umgebung.

Information ist der Schlüssel

Abgesehen davon, dass es attraktiv ist, weil es sich um eine Investition in einen Markt mit Rechtssicherheit und in harter Währung handelt, ist es wichtig, die Statuten zu kennen. Zum Beispiel, wenn ein Mieter eine Immobilie verlässt, hat der Vermieter 30 Tage nach Florida Statut, um ihm einen Brief zu schicken, der ihm sagt, wie viel er von der Kaution einbehalten wird und warum. Geschieht dies nicht mit einer einzigen Beschwerde, einem Brief oder einer Post des Mieters, ist der Vermieter verpflichtet, diese zurückzugeben, da er diese Anforderung einfach nicht erfüllt hat. Diese Person ist auch diejenige, die die Vorschriften über das Miteigentum an Wohnungen genau kennt: Nur sehr wenige erlauben die vorübergehende Vermietung, und einige verbieten die Vermietung der Einheit im ersten Jahr des Erwerbs.

Kaufen mit Kredit

„Es ist wichtig, dass Sie wissen, dass der Investor Argentinien eine präqualifizierte machen kann eine Hypothek zu bekommen und in der Lage sein, bis zu 70 Prozent des Wertes der Einheit anzuwenden“, sagt Hernan Comisarenco, Operations Manager von LDG, Argentinien, die mit drei Projekten in verschiedenen Segmenten ausgerichtet arbeitet: in der Palm Villas, die Werte der Eigenschaften beginnen bei$1,7 Millionen, in Bho-Ein bei US $850.000- in letzte, in Abenteuer Viallge, in US$450,000.

Viele Investoren sind sich nicht bewusst, dass, auch ohne Visum in den Vereinigten Staaten wohnen, sie können den Kauf einer oder mehrerer Immobilien finanzieren. US-Banken verlangen eine erhebliche Anzahlung Prozentsatz. Der Prozentsatz kann von Bank zu Bank variieren. Da oft die Zahlung des Darlehens mit der Miete der Immobilie selbst bezahlt wird, kann es für einen Investor mehr Geschäft sein, zwei Immobilien mit einer Hypothek zu kaufen, als ein Bargeld. „Kredite für Ausländer sind recht einfach zu bekommen, mit minimalen Anforderungen. Sie werden auf 30 Jahre mit einer ungefähren Rate von 5 Prozent pro Jahr gegeben und verleihen bis zu 65 Prozent des Wertes der Immobilie, vorausgesetzt, dass sie Einheiten von US $ 250.000 und darüber sind „, sagt Kupferman. Die Finanzierungsgesellschaft benötigt einen Hypothekendarlehensantrag mit den Angaben des Antragstellers, Bankreferenz- und Einkommensschreiben, dem Kaufvertrag und dem Kontoauszug. Der Kunde muss ein Konto bei einer Bank in den USA haben oder eröffnen, da die Gebühr monatlich von dort abgezogen wird. Für den Fall, dass jemand eine Immobilie zu einem niedrigeren Wert kaufen möchte, gibt es private Kredite, die mit einer Kopie des Visums und des Reisepasses erhalten werden und bis zu 50 Prozent des Wertes der Immobilie verleihen, wobei nur Zinsen für die ersten zwei Jahre gezahlt werden. Die Rate beträgt etwa 10 Prozent. Diese Möglichkeit ist vor allem für Brunneneinheiten nützlich, bei denen 20 Prozent zum Zeitpunkt des Vertrags bezahlt werden müssen, 30 Prozent in verschiedenen Zahlungsformen, die innerhalb der Bauzeit zu vereinbaren sind, und die restlichen 50 Prozent bei Lieferung der Einheit. „Diese 50 Prozent können, wie bereits erwähnt, nach 30 Jahren in bar bezahlt oder ein Hypothekendarlehen aufgenommen werden, mit dem Sie das Darlehen mit der Miete der Einheit bezahlen können“, sagt Kuperfman.

Es gibt auch ein Kreditangebot von 70 Prozent, wenn der Kauf eines Eigenheims finanziert wird, oder 65 Prozent, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Das Interessante ist, dass es ohne Überprüfung von Reservierungen oder Einkommen gewährt wird. Dies sind Fälle, in denen mit einer Zahlung von US $75.000 können Sie in diesem Programm zu 30 Jahren investieren, die eine feste Rate für drei Jahre von 7,25% hat. In Bezug auf die Anforderungen der Banken werden zwei Bankreferenzen und eine Kreditkarte, ein Reisepass und ein Visum, die Höhe der Anfangsgebühr und die Abschlusskosten sowie Briefe des Buchhalters angefordert. Der Prozess ist sehr einfach. Diese Trades werden in weniger als 30 Tagen geschlossen. Es ist kein Gehaltsscheck erforderlich.

Für diejenigen mit mehr Kapital kann eine andere Option mit einer Rate von 5,5% gewählt werden. In diesem Fall verlangt die Bank eine sechsmonatige Reserve des Wertes der Gebühr, die auf einem Bankkonto in den Vereinigten Staaten hinterlegt ist. Bei diesem Darlehen muss der Antragsteller auch nachweisen, dass er auf seinem Konto in Argentinien Mittel in Höhe von drei Monaten seines Einkommens hat. Es ist nicht notwendig, diese Mittel aus dem Land zu nehmen, aber die Bankverbindung mit diesen Mitteln zu zeigen.

So erhalten Sie das EB-5-Visum

Immobilienmakler und Martilleros behaupten, dass in den letzten Monaten die Anfragen von Argentiniern nach einem EB-5-Investorenvisum zugenommen haben, für die ein ständiger Wohnsitz in den Vereinigten Staaten erhalten werden kann. Um darauf zuzugreifen, muss eine Person über eine als „regionales Zentrum“ qualifizierte Investmentgruppe in ein Immobilienprojekt investieren. Dies sind staatlich anerkannte Entwicklungen, die das Wirtschaftswachstum eines Gebiets fördern, die Produktivität verbessern und Arbeitsplätze schaffen sollen. In diesen Fällen erledigt das regionale Zentrum die gesamte Arbeit und nimmt den Investor als Entwicklungskreditgeber oder als Partner der Baufirma auf. Die Voraussetzung für diese Art von Visum ist die Investition von US $ 500,000 plus US $ 50,000 der Verwaltungskosten des Sponsors. Zunächst wird ein bedingter Daueraufenthalt für zwei Jahre erhalten. Sobald diese Frist abgelaufen ist und der Abschluss des Immobilienprojekts nachgewiesen ist, müssen Sie die Permanent Green Card beantragen. Die Genehmigung durch die US-Einwanderungsbehörde dauert zwischen eineinhalb und zwei Jahren, nachdem die Investition getätigt und der formelle Antrag gestellt wurde. Der Antrag wird auf alle direkten Verwandten des Anlegers wie Ehefrau und unverheiratete minderjährige Kinder ausgedehnt. Eine grundlegende Tatsache, der Bau muss in seiner Gesamtheit durchgeführt werden, aber die Investition ist nicht versichert und ist völlig gefährdet. Wenn das Projekt nicht abgeschlossen ist, kann der Aufenthalt nicht dauerhaft gemacht werden und der Einwanderer muss die Vereinigten Staaten verlassen. Das EB-5-Visum kann auch durch ein Inhouse-Investitionsprojekt erhalten werden. In diesem Fall müssen eine Million Dollar ausgezahlt und zehn direkte Arbeitsplätze geschaffen werden. „Die Investitionen, die es ermöglichen, dieses EB-5-Visum zu erhalten, sind sehr gefragt, da die Einreisekosten steigen werden“, schließt Virgilio Raiden, Broker und Berater der 4S-Gruppe in Miami, der die zweite Studienreise organisiert / kommerzielle Mission nach Miami vom 18. bis 22.

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