Cómo Estructurar un Negocio de Bienes Raíces de Empresa Conjunta

Cómo Estructurar un Negocio de Bienes Raíces de Empresa Conjunta

Empresas conjuntas

Nuestro primer negocio de bienes raíces de empresa conjunta fue la primera propiedad que Dave y yo compramos juntos en 2001. Estábamos saliendo en ese momento y juntamos nuestros recursos para hacer las dos primeras ofertas. Tenía un crédito excelente, 16.000 dólares en ahorros y cero deudas. Dave no tenía ahorros, pero tenía dinero en RRSP, que cobró para invertir en nuestras propiedades. Ambos teníamos buenos trabajos en ese momento, aunque yo estaba dejando el mío para hacer mi MBA.

Nos mudamos a una de las propiedades para poder poner menos dinero y aún así calificar para una buena financiación.

Después de eso, nos quedamos sin dinero en efectivo y ahora era estudiante en Toronto, así que tuvimos que encontrar otras formas de hacer tratos que no requerían dinero en efectivo o financiamiento bancario.

A pesar del desafío de dinero en efectivo, todavía logramos agregar otras cuatro propiedades a nuestra cartera en 2002 y 2003. Dos de esas propiedades fueron nuestras primeras externas e hicimos una empresa conjunta con un amigo. Dave también ganó algo de dinero con un contrato de asignación, encontrando un gran negocio y asignándolo a otra persona por una tarifa (también llamada venta al por mayor).

Desde entonces, hemos confiado en gran medida en el dinero de otras personas para financiar nuestras ofertas.

Durante 2010-2012, cuando estábamos creciendo agresivamente nuestra cartera y promediando una casa nueva casi todos los meses, la mayoría de nuestras compras fueron empresas conjuntas.

La mayoría de estos acuerdos se estructuraron de manera que éramos los socios gerentes (encontrar los acuerdos, negociarlos, contratar a los equipos y supervisar las renovaciones y supervisar la gestión) y nuestros socios monetarios se pusieron sobre la mesa con capacidad de financiación y el capital de inversión inicial requerido (por ejemplo, pago inicial, costos de cierre, fondo de reserva de 2 meses).

Fue una manera fabulosa de hacer crecer nuestra cartera rápidamente y reducir algunos de nuestros costos futuros porque nuestros socios dividirán los costos (y beneficios) futuros con nosotros al 50% / 50%, pero los socios también pueden ser limitantes y siempre traer estrés adicional para manejar cuando hay problemas (más sobre eso en un minuto).

Opciones para Estructurar Negocios Inmobiliarios de Empresas Conjuntas

No hay una forma correcta de estructurar un JV. Con el tiempo, descubrirá la forma más justa para usted y sus socios, teniendo en cuenta lo que cada parte está aportando a la mesa (Véase también – Lista de verificación para Inversores de bienes Raíces para trabajar con JV).

Esperamos que nuestros socios aporten el 100% del capital de inversión inicial (por lo general, el pago inicial, los costos de cierre, 2 meses de un fondo de reserva y renovaciones menores) a cambio del 50% de la propiedad. Cuando vendemos la propiedad, su inversión inicial se paga primero, luego cualquier capital que hayamos invertido, y luego dividimos los ingresos 50% / 50% según la propiedad.

Siempre que podamos sugerir razonablemente que nuestro socio obtendrá un 10-15% de rendimiento anual de su capital y que no tiene que esforzarse, creemos que es un intercambio justo para ellos y para nosotros. Esas son nuestras medidas, por cierto, no tienen que ser tuyas.

Se trata de la rentabilidad y la cantidad limitada de participación que tienen en el acuerdo, no de la parte del acuerdo que poseen. Estas personas están ocupadas, por lo general, negocios o carreras exitosas, familias y pasatiempos en los que quieren enfocarse. Quieren estar en el sector inmobiliario, pero no tienen el tiempo o la inclinación para convertirse en expertos. Ahí es donde entramos nosotros. Hemos pasado miles y miles de horas convirtiéndose en expertos. Si bien es posible que solo dediquemos 40 horas a hacer un trato para nuestro socio, eso no explica los 1 100,000 en educación y las más de 10,000 horas que hemos dedicado a aprender qué hacer para minimizar los riesgos y maximizar los rendimientos.

Recuerde todo lo que trae a la mesa en su propio negocio, ya sea su primer acuerdo o el decimoquinto. Si no siente que aporta lo suficiente a la mesa, entonces necesita aprovechar lo que tiene: tomar más cursos, mejorar la calidad de su equipo, conocer más su área recorriendo más propiedades y caminando. Una de las cosas más importantes que puede hacer es convertirse en un experto en el área.

Preferimos la estructura tradicional de 50% / 50%, pero esa no es la única opción. Puedes crear cualquier estructura que sientas que es justa teniendo en cuenta lo que traes a la mesa. Por ejemplo, si eres nuevo en el juego y no estás aportando un montón de experiencia, quizás una estructura del 30% / 70% sea justa y obtengas el 30%. Esto es, por supuesto, si su inversor está poniendo todo el capital y calificando para la financiación. Si ambos están dividiendo la contribución de capital y calificando para financiamiento, entonces un acuerdo de 50% / 50% es más justo (de nuevo si su experiencia es limitada).

Hay un sinfín de opciones sobre cómo puede estructurar un Acuerdo de Bienes Raíces de Empresa Conjunta, pero aquí hay algunas otras que hemos hecho:

• 30% / 30% / 40% – si hay dos socios en efectivo y un socio gerente o tal vez una persona va a ser un comerciante que ofrece sus habilidades para renovar a cambio de una parte de la propiedad (esencialmente, están poniendo en el capital de sudor mientras que otra persona lo financia y otra persona es el socio gerente). Siempre es fundamental establecer roles y responsabilidades en su acuerdo, pero es aún más importante en un acuerdo como este.
• 60% / 40% – hemos hecho esto de dos maneras. Una vez, cuando tuvimos que poner algo de dinero y hacer todo el trabajo, tomamos el 60% del trato. Dos, cuando sentíamos que alguien traía más a la mesa que nuestros arreglos habituales, les ofrecíamos más equidad. Tal vez están financiando una gran renovación y dejando ese dinero allí y necesitamos aumentar su capital para asegurarnos de que obtengan un gran rendimiento, o tal vez están ofreciendo alguna habilidad además del dinero en efectivo o, si somos nuevos, podría ser cómo hacemos el trato si no ponemos dinero en el trato.
• 75% / 25% – Hemos hecho esto cuando pusimos el pago inicial, pero no pudimos obtener financiamiento de calidad. Le dimos a alguien el 25% a cambio de su nombre en el título y su capacidad financiera. No sería nuestra primera opción en un acuerdo, pero estábamos en apuros y ya habíamos mejorado las condiciones. Necesitábamos cerrar el trato y esto lo consiguió.
• 50% / 50% – Alguien ya es dueño de la propiedad y no puede venderla. No quieren contratar a un administrador de propiedades por la razón que sea. Puede intervenir y ofrecer supervisar todo a cambio de un 50% de propiedad en la propiedad. Su «contribución de capital inicial» puede ser simplemente el capital que tienen en la propiedad a partir de esa fecha (obtenga una tasación de la propiedad para determinar este valor en relación con la deuda hipotecaria). Hicimos esto cuando alguien que conocimos en una reunión del club quería convertir su propiedad en un alquiler para venderla, pero no sabía cómo. También querían irse de viaje y no querían ningún problema.

La estructura simple Es Mejor

La estructura más complicada que hicimos casi por completo nos mordió en el trasero porque uno de los socios se divorció (la división de 30, 30, 40).

Reunimos a dos socios en un solo trato. Todos trajimos dinero a la mesa, pero en diferentes cantidades. Una pareja puso menos a medida que se fue en el título y calificó para el financiamiento. Entre nosotros y nuestro otro socio cubrimos el resto del dinero en efectivo. Dividimos el trato con ellos 30% 30% y conseguimos el 40%.

Unos años más tarde la pareja se divorció. Afortunadamente, pudieron arreglar las cosas de manera amistosa y acordaron quedarse con la propiedad. Si su divorcio hubiera seguido el camino feo de muchos, la propiedad se habría ido al traste y nos habríamos puesto en la incómoda posición de venderla prematuramente para sacarlos, o tener que comprarlos, cambiar de título y encontrar nuestro propio financiamiento. No siempre es algo fácil en el mejor de los casos, pero habríamos tenido la presión adicional de hacerlo justo, dado nuestro otro socio también

Afortunadamente no llegó a eso y todos seguimos siendo propietarios de esta propiedad juntos, pero fue un buen recordatorio de que es mejor mantener sus ofertas más pequeñas de un socio a una propiedad. Cada pareja trae su propio conjunto de complicaciones, así que ¿por qué hacerlo más difícil de lo necesario mezclando y emparejando?

Advertencia: Las empresas conjuntas son limitantes y agregan estrés: Use con precaución

Una de nuestras propiedades de alquiler para poseer falló. Los compradores inquilinos optaron por no comprarnos la propiedad, según su opción, y en lugar de venderla en un mercado más lento, optamos por convertirla en una propiedad de alquiler de compra y tenencia regular.

La propiedad apenas fluye en efectivo como alquiler regular, pero es una propiedad perfecta para agregar una suite legal. Podría ser uno de los lugares más fáciles a los que hemos abordado para agregar una suite legal debido a la ubicación de la plomería, la electricidad y la fuente de calefacción. Nos acercamos a nuestros socios con la propuesta de agregar una suite. Íbamos a dividir el costo de la renovación con ellos, según nuestro 50% / 50% de propiedad con ellos porque ya lo hemos poseído durante varios años. Cobraríamos una pequeña tarifa de contratista general solo para cubrir algunos de nuestros costos de supervisión del trabajo, pero de lo contrario estábamos de acuerdo en asumir una tonelada de trabajo y tiempo para mejorar el rendimiento general de la propiedad. Este movimiento habría convertido una propiedad con flujo de efectivo neutral en una que nos está dando al menos 6 600 al mes. A pesar de todo el esfuerzo requerido para hacer esto, tenía perfecto sentido para nosotros. Si tuviéramos esta propiedad por nuestra cuenta, eso es lo que haríamos.

Nuestros socios dijeron que no. No porque no les gustara la idea, sino porque no querían invertir más dinero en el trato.

Quieren esperar hasta que el mercado sea lo suficientemente bueno para vender y luego quieren salir. Sacarlos ahora para hacer el cambio nosotros mismos es más complicado y costoso de lo que vale para nosotros. Es frustrante, ya que preferiríamos que fuera una propiedad sólida con un fuerte flujo de caja, pero es una de las limitaciones y problemas con los socios.

Las ofertas de bienes raíces de empresas conjuntas son una excelente manera de hacer crecer su cartera cuando no tiene recursos en efectivo para los pagos iniciales, tiene dificultades para calificar para el financiamiento o desea trabajar con otras personas que aportan algo que no tiene. Sin embargo, son relaciones comerciales a largo plazo y deben considerarse cuidadosamente para asegurarse de que encajen y que la estructura que seleccione tenga sentido, dado lo que todos traen a la mesa. Espero que esto te dé algunas ideas nuevas.

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