BÚSQUEDA DE TÍTULO
Una búsqueda de título es el proceso de determinar a partir del registro público qué derechos sobre bienes inmuebles tiene una persona. Es un medio para determinar que la persona que está vendiendo la propiedad realmente tiene el derecho de venderla, y que el comprador está obteniendo todos los derechos sobre la propiedad (título) que está pagando.
El proceso de búsqueda puede ser llevado a cabo por la compañía de títulos o abogados en aquellas jurisdicciones donde la compañía mantiene oficinas. En la mayoría de las transacciones de bienes raíces de hoy en día, se compra una póliza de seguro de título para asegurar al comprador que ha comprado un título válido.
En aquellas transacciones en las que esté involucrado el seguro de título, la compañía de títulos debe determinar la asegurabilidad del título como parte del proceso de búsqueda, que asegura la existencia o inexistencia de derechos sobre la propiedad.
La compañía de seguros de título defenderá, a su propio costo, y pagará las pérdidas dentro de la cobertura de la póliza si ocurren.
CADENA DE TÍTULO
Esto es simplemente un historial de la propiedad de una propiedad en particular, que dice quién la compró y la vendió, y cuándo. La información puede derivarse de registros públicos en la corte del condado.
BÚSQUEDA DE IMPUESTOS
Esta es una búsqueda para determinar el estado actual de los impuestos generales sobre bienes raíces contra la propiedad. La búsqueda de impuestos revelará si los impuestos están al día o si hay impuestos vencidos y no pagados de los años anteriores. Además, la búsqueda de impuestos indicará la existencia de cualquier tasación especial contra la tierra y, de ser así, si estas tasaciones están vigentes o vencidas.
BÚSQUEDA DE JUICIOS Y NOMBRES
Una de las partes más importantes de la búsqueda de títulos es determinar si hay algún juicio insatisfecho contra el vendedor o los propietarios anteriores que existieron mientras poseían el título. Un fallo es un gravamen general contra los bienes raíces del deudor y constituye una garantía de cualquier dinero adeudado en virtud del fallo. Los bienes inmuebles se pueden vender para satisfacer la sentencia.
Es extremadamente importante asegurarse de que un título no esté sujeto a juicios contra el vendedor o los propietarios anteriores. El seguro de título proporciona esta protección. Un fallo contra un vendedor llamado Smith puede afectar el título de un vendedor llamado Smith, dependiendo de si son o no la misma persona. Por lo tanto, deben examinarse todas las posibles variaciones del nombre.
Por ejemplo, el nombre Smith podría escribirse Schmidt, Schmid, Schmidtt, Scmidz, Scmied, Smythe, etc. El nombre Nichols se puede deletrear de 73 maneras diferentes, desde Nachols hasta Nychals. La tarea consiste en determinar cuál de ellas se aplica al propietario en cuestión.
Los derechos establecidos por decretos de sentencia, impuestos federales sobre la renta no pagados y gravámenes de mecánicos pueden ser reclamaciones anteriores sobre la propiedad, por delante de los derechos del comprador o prestamista. Si se descubre un fallo que constituye un defecto en el título, se señala, y el vendedor debe eliminarlo antes de que el título del nuevo comprador pueda ser asegurado libre y libre de ese fallo.
COMPROMISO
Cuando se hayan completado estas búsquedas, la compañía de títulos emite un compromiso de asegurar, indicando las condiciones bajo las cuales asegurará el título. El comprador, el vendedor y el prestamista hipotecario pueden proceder con el cierre de la transacción después de aclarar cualquier defecto en el título que pueda haber sido descubierto por la búsqueda y el examen.
El prestamista hipotecario está tan preocupado como el comprador por la calidad del título porque la propiedad debe ser garantía para el nuevo préstamo hipotecario. El prestamista hipotecario requiere la garantía de que tiene un primer gravamen hipotecario válido sobre la propiedad. Esto no es solo sentido común, sino que generalmente es un requisito legal de los prestamistas hipotecarios regulados.
El seguro de título del prestamista, sin embargo, no protege al nuevo comprador de la propiedad. Aunque el terreno es el mismo, el interés del comprador y el interés del prestamista son muy diferentes. Las disposiciones de la póliza de seguro de título de un prestamista son muy diferentes de las de la póliza de un comprador, por lo que el comprador debe obtener su propia póliza, a menudo emitida simultáneamente con la póliza del prestamista.
