Invertir en alquileres unifamiliares es una de las muchas maneras de construir riqueza con bienes raíces. Puede ser una excelente manera de generar flujo de caja y generar capital al mismo tiempo.
Pero, como cualquier otra inversión, es fundamental saber en qué se está metiendo antes de saltar a la inversión inmobiliaria.
Muchos nuevos inversores inmobiliarios comienzan con la compra de un alquiler unifamiliar. De hecho, las casas unifamiliares representan aproximadamente la mitad de todos los alquileres en los EE. UU.
No solo es alta la demanda de alquileres unifamiliares, sino que las tarifas de alquiler en los EE.UU. han aumentado constantemente en los últimos años.
No solo necesita comprar la casa correcta al precio correcto, sino que necesita tener un presupuesto y una estrategia antes de dar el salto.
- 7 Cosas que Debe Saber Antes de Invertir en Alquileres Unifamiliares
- Sus números
- ¿cuánto puede invertir?
- ¿Cómo planea financiar la propiedad?
- Su Mercado objetivo de Alquiler y Vivienda
- Los Gastos
- Cómo evaluar los alquileres unifamiliares
- La regla del 1%
- La regla del 50%
- La tasa de capitalización
- Su estrategia
- Administración de propiedades
- Herramientas y recursos disponibles
- Su tolerancia al riesgo
- Su estrategia de salida
7 Cosas que Debe Saber Antes de Invertir en Alquileres Unifamiliares
Sus números
Incluso antes de comenzar a buscar casas unifamiliares, debe saber con precisión cuánto invertirá y cómo planea financiar su propiedad de alquiler.
¿cuánto puede invertir?
- ¿Qué ha reservado para invertir en bienes raíces?
- ¿Tiene un pago inicial?
- ¿Con cuánto apalancamiento (deuda) se siente cómodo?
- ¿Podría manejar los pagos de la hipoteca durante las vacantes?
- ¿Tiene un plan para cubrir reparaciones y mantenimiento inesperados?
¿Cómo planea financiar la propiedad?
- ¿Pagará en efectivo?
- Obtener un préstamo bancario?
- ¿Usar un prestamista de dinero duro (prestamista privado)?
- ¿Se asocia con otro inversor?
- ¿Qué tipo de interés podrá obtener con su financiamiento?
Su Mercado objetivo de Alquiler y Vivienda
Antes de sumergirse, descubra la mejor ubicación para su propiedad de alquiler. ¿Desea invertir en viviendas en su área local?
¿O desea comprar una propiedad en otra ubicación e invertir de forma remota? ¿Tal vez siempre ha querido recoger un alquiler cerca de su alma mater?
Ubicación. Ubicación. Ubicación. Al evaluar la ubicación, considere la demanda actual y futura de diferentes vecindarios. Observe el distrito escolar, la tasa de criminalidad, la proximidad a las empresas, los tiempos de viaje y el acceso al transporte.
Donde quiera que elija invertir en un alquiler unifamiliar o dúplex, es crucial conocer el valor de la propiedad y los precios de alquiler en su área objetivo.
Es una buena idea visitar algunas casas en venta y evaluar las tarifas de alquiler de casas en su rango de precios. (Hablar con otros inversores en tu mercado objetivo siempre es una buena idea.)
Los Gastos
Es natural entusiasmarse con la compra de una propiedad de inversión. Pero, es vital, para ser honesto sobre los números.
No se centre solo en los ingresos que una propiedad puede producir sin tener en cuenta los diversos gastos asociados con ser propietario de una propiedad.
Sus gastos fijos incluirán impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento de rutina, servicios de administración de propiedades, servicios públicos y cuotas de la asociación de propietarios de viviendas.
Los gastos variables pueden incluir reparaciones inesperadas, gastos de capital significativos (techo nuevo, calentador de agua, horno), honorarios legales, pérdida de ingresos por alquiler y más.
Cuando esté ejecutando los números en propiedades potenciales, incluya todos los gastos posibles (sobreestime los costos para estar seguro).
Cómo evaluar los alquileres unifamiliares
Hay muchos métodos utilizados para evaluar si una casa unifamiliar sería o no una buena propiedad de alquiler. Estas son formas rápidas de decidir si considerar o no la propiedad como una inversión.
no son necesariamente una indicación de que una propiedad es una buena inversión. Antes de firmar en la línea de puntos, haga su «diligencia debida» para confirmar todos los aspectos financieros de invertir en una propiedad en particular.
Aquí hay un par de reglas estándar utilizadas por los inversores al decidir si vale la pena investigar una propiedad:
La regla del 1%
Cuando una propiedad cumple con la regla del 1%, el alquiler es al menos el 1% del precio de compra de la casa (¡más es mejor!).
Muchos compradores de bienes raíces solo considerarán invertir en alquileres unifamiliares que estén más cerca de la regla del 2%, donde el alquiler es casi el 2% del precio de compra de la casa.
Recuerde, la regla del 1% es un cálculo rápido para ayudarlo a decidir si consideraría una propiedad.
Y tenga en cuenta que el precio de compra debe incluir cualquier reparación que deba hacerse a la propiedad antes de que pueda colocarla en el mercado de alquiler.
La regla del 50%
Esta regla es una forma rápida de estimar los gastos de un alquiler unifamiliar. Se supone que los gastos (sin incluir la hipoteca) promediarán alrededor del 50% del alquiler total.
Por ejemplo, si una casa se alquila por $1000 al mes, con la regla del 50%, puede estimar los gastos en alrededor de 5 500.
Por supuesto, algunos meses sus costos serán más bajos, y algunos meses podrían ser más altos. Una vez más, tenga en cuenta que este es un presupuesto rápido para ayudarlo a decidir si considera o no una propiedad más.
La tasa de capitalización
La tasa de capitalización es una forma de estimar la tasa de rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria.
La tasa de capitalización es el Resultado Neto de Explotación / Precio de Compra.
El resultado neto de explotación es el alquiler bruto anual menos los gastos de explotación anuales (sin incluir el capital hipotecario y los intereses, pero incluyendo todos los demás costes, como impuestos e intereses).
Por ejemplo, si su alquiler bruto anual es de 1 12,000/año y sus gastos operativos anuales son de 6 6000, su ingreso operativo neto es de 6 6000. Digamos que compró su casa por 100.000 dólares.
$6000/$100,000 = .Tasa de capitalización del 06 o 6%
La tasa de capitalización puede ayudarlo a comparar una inversión inmobiliaria con otras inversiones.
Su estrategia
Invertir en bienes raíces no es un esquema para enriquecerse rápidamente. Para hacerlo bien, debes planear estar en él durante el juego a largo plazo.
Piense en su estrategia de inversión en bienes raíces:
- ¿Desea comprar y mantener solo unas pocas propiedades con la intención de pagar las hipotecas en unos pocos años?
- ¿O se siente cómodo con más deudas y desea usar el apalancamiento para invertir en más alquileres familiares a lo largo de los años y, finalmente, tener una cartera más extensa?
Aunque es posible que no tenga todas las respuestas, al principio, piense en sus objetivos a largo plazo.
Administración de propiedades
Otra parte de su plan debe incluir la administración de propiedades.
¿Planea administrar las propiedades usted mismo o contratará a un administrador de propiedades?
Si planea contratar a un administrador de propiedades, puede esperar pagar aproximadamente el 10% del alquiler al administrador.
Es una buena idea comenzar a obtener recomendaciones y entrevistar a los gerentes tan pronto como sepa que va a comprar una propiedad.
Si planea administrar usted mismo, no solo necesita un plan, sino que debe pensar en lo cómodo que se siente con las tareas asociadas con la administración de la propiedad.
- ¿Cómo seleccionará a los inquilinos?
- ¿Quién cuidará el césped/quitará la nieve?
- Cuando se necesiten reparaciones, ¿a quién llamarás?
- ¿Se siente cómodo recibiendo llamadas en cualquier momento?
- ¿Qué hará si el alquiler se retrasa?
Herramientas y recursos disponibles
Necesitará asesoramiento y apoyo. Crear un equipo de profesionales confiable y confiable es una de las cosas más importantes que puede hacer desde el principio.
El lugar perfecto para comenzar es un club o grupo local de inversión en bienes raíces.
No solo obtendrá respuestas a su pregunta, sino que también obtendrá recomendaciones para contratistas y otros profesionales que necesitará en el camino.
Edúquese a través de libros y recursos en línea sobre el tema de la inversión inmobiliaria. Lee un poco sobre cómo otros están haciendo lo que quieres hacer.
Su tolerancia al riesgo
Las cosas no siempre van de acuerdo con el plan. Al igual que con cualquier otra cosa en la vida, la inversión en bienes raíces tiene sus altibajos.
En algún momento, experimentará vacantes (pérdida de ingresos), costos legales, reparaciones inesperadas, aumentos significativos en los gastos (como impuestos a la propiedad), daños causados por inquilinos y más.
¿Estás preparado para manejar estas cosas como vienen?
Su estrategia de salida
Su estrategia de salida debe estar en su lugar antes de que siquiera piense en comprar una propiedad. No quieres hacer nada oficial a menos que tengas un plan de respaldo si las cosas van mal.
En bienes raíces, dicen que haces tu dinero cuando compras.
Por lo tanto, siempre y cuando compre bien, tendrá opciones en caso de que decida no alquilar la casa a largo plazo.
Tiene un par de opciones si decide que alquilar no es la mejor opción para usted:
- Puede revender la casa a un propietario u otro inversionista, o
- Puede refinanciar la hipoteca, siempre y cuando sus finanzas estén en orden.
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Como puede ver, hay muchas cosas a considerar antes de invertir en alquileres unifamiliares. Pero si te tomas tu tiempo, haces tu tarea y te preparas, ¡a la larga, literalmente, valdrá la pena!
Artículo escrito por Amanda
