A medida que se acerca la jubilación, la perspectiva de reducir el tamaño a una casa prefabricada nueva, asequible y de bajo consumo en un parque de casas móviles amigable, similar a un pueblo, ciertamente tiene su atractivo.
Desafortunadamente, la precariedad de construir su futuro en tierras que no posee podría quitarle la alfombra financiera justo cuando sus años de ganancias se han acercado a su fin.
¿Vale la pena arriesgarse a vivir en una casa móvil? Incluso sus partidarios tienen sus reservas.
La razón: Menos del 2% de los parques de casas móviles son propiedad de los residentes, según Resident Owned Communities USA, o ROC USA. A menos que instale una casa prefabricada en su propiedad privada, es probable que alguien, ya sea un propietario de mamá y papá o, cada vez más, una gran corporación, le cobre el alquiler para estacionar su casa en su tierra.
Espere depreciación
Bob Klosterman, fundador de White Oaks Wealth Advisors con sede en Minneapolis y Longboat Key, Florida, señala que debido a que las casas móviles se consideran propiedad personal portátil, o «bienes muebles», en la mayoría de los estados, una casa prefabricada nueva comienza a depreciarse desde el momento de la venta, al igual que un automóvil nuevo.
» Las casas móviles no son conocidas por su aprecio. Si la tierra o el lote es parte del trato y la ubicación es atractiva, eso ayuda», dice.
Sin embargo, la depreciación esperada no es necesariamente un factor decisivo desde la perspectiva de la planificación financiera.
«Los costos de transporte en una casa móvil pueden ser significativamente menores que en una casa unifamiliar(familiar) o multifamiliar, lo que permitiría al propietario sacar menos de su cartera de forma continua», dice Klosterman. «En el futuro, eso puede ser mucho más valioso que el valor de reventa de la casa.»
Las casas móviles no son realmente móviles
También funciona en contra del propietario de la casa. Las casas prefabricadas de hoy en día pueden estar mejor construidas, ser más eficientes energéticamente y mucho más personalizables que las casas construidas con palos, pero una cosa que no son es móvil.
Que crea un efecto dominó que no es un buen augurio para los posibles reductores de tamaño de casas móviles, según Ishbel Dickens, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Propietarios de Casas Fabricadas, o NMHOA, una organización de membresía con sede en Seattle.
«Llamo a las personas que viven en comunidades de hogares manufacturados prisioneros en sus propios hogares», dice. «Muchos de nuestros propietarios están pagando impuestos sobre su casa a la misma tasa que los que tienen una casa convencional. No pueden mover la casa; es demasiado caro de mover. La mayoría de las comunidades no aceptarán una casa prefabricada que tenga más de unos pocos años de antigüedad, por lo que no hay ningún lugar al que mudarla. Y nadie quiere comprarlo en una comunidad donde los alquileres siguen subiendo y los propietarios no tienen forma de abordar ese problema.»
La trampa de zonificación
Debido a que muchas comunidades de casas móviles se construyeron originalmente fuera de los límites de la ciudad, la tierra debajo de ellas a menudo es comercial en lugar de residencial unifamiliar.
«Con el tiempo, esa tierra se vuelve muy valiosa y, por lo tanto, se vende a las tiendas Wal-Marts y big-box del mundo», dice Dickens. «Eso es una gran preocupación. No tienes control sobre lo que va a pasar con la tierra.»
Las leyes favorecen a los propietarios sobre los inquilinos
A medida que la tierra debajo de ellos se apreciaba, las comunidades de casas móviles han sido adquiridas cada vez más por corporaciones. Tim Sheahan, presidente de NMHOA, dice que la falta de estatutos sustantivos de propietarios e inquilinos para regular la tenue relación entre las corporaciones sin rostro y los nerviosos propietarios de casas móviles (14 estados carecen de estatuto alguno, según Sheahan) ha creado fuertes incentivos para que los propietarios aumenten los alquileres.
«No solo aumenta los ingresos mensuales del propietario, sino que aumenta el valor de la comunidad si quieren venderla. Y si aumentan los alquileres lo suficientemente altos, pueden desalojar económicamente a los propietarios de viviendas, capturar las casas por poco o nada y obtener ganancias revendiendo o alquilando las casas», dice. «Los residentes no solo no pueden permitirse quedarse en su casa, sino que no pueden venderla porque nadie quiere una casa con un alquiler tan alto. En algunas zonas costeras de California, se estima que por cada aumento de alquiler mensual de 1 100, el valor de las viviendas disminuye en 1 10,000.»
¿Notas un tema común aquí? La propiedad de la tierra, o la falta de ella, sigue siendo el defecto fatal en lo que de otra manera podría ser una historia notable de viviendas sin subsidio para los estadounidenses de bajos ingresos.
Cambiando las reglas
Paul Bradley espera cambiar todo eso, 1 parque de casas móviles a la vez.
Como presidente de ROC USA, con sede en Concord, New Hampshire, Bradley y su equipo han ayudado a residentes en más de 100 parques de casas móviles en 14 estados a incorporar y comprar colectivamente la tierra debajo de sus casas a propietarios de comunidades privadas desde 2008, con una tasa de éxito del 100%, sin ejecuciones hipotecarias ni fracasos comerciales.
Bajo el modelo de cooperativa de capital limitado de ROC USA, los propietarios todavía no son propietarios de la parcela de tierra bajo sus pies; en su lugar, poseen una participación proporcional en la corporación residente que es propietaria de todo el parque de casas móviles. Aún así, resuelve varios inconvenientes importantes para la vida en casa móvil.
«Las cooperativas de bajo valor de acciones son las más fáciles de comprar para los propietarios porque no tiene que obtener mucho dinero por una acción y la casa se comercializa a valor de mercado», explica Bradley. «Debido a que hay un cierto valor contributivo a la casa del propio terreno, el valor de las casas mejorará con el tiempo.»
¿Qué es una cooperativa de vivienda con plusvalía limitada?
- Cada residente posee un interés de membresía en la corporación que posee la tierra.
- Los residentes no poseen directamente su propio terreno.
- La membresía cooperativa da derecho a los residentes a un contrato de arrendamiento a largo plazo y a votar en el gobierno corporativo.
- Los miembros de cooperativas se consideran arrendatarios y propietarios.
- Los precios de interés de membresía son determinados por los miembros a un nivel bajo y se mantienen fijos para mantener la vivienda asequible para los residentes actuales y futuros.
Estos acuerdos cooperativos también dan a los propietarios el control sobre los alquileres de los lotes, proporcionan la solución lógica para el mantenimiento de la comunidad y contribuyen a la estabilidad de la comunidad al minimizar la amenaza de reurbanización a manos de propietarios corporativos hambrientos de ganancias.
Mientras que ROC USA generalmente requiere una participación mayoritaria del 51%, harán que las ruedas se muevan para las comunidades motivadas con un préstamo previo al desarrollo con una membresía del 40%. ¿Qué pasa con los propietarios de viviendas que se niegan a unirse a la cooperativa?
» Pueden seguir siendo no miembros y seguir viviendo allí; la cooperativa no desalojará a nadie por no ser miembro», dice Bradley. «Lo que sucederá es que, con el tiempo, a medida que los que no son miembros vendan sus casas, los nuevos propietarios que ingresen deben convertirse en miembros, por lo que eventualmente llegarán al 100%.»
Pero incluso Bradley admite que el movimiento de propiedad de residentes puede enfrentar un proceso lento en el futuro previsible, en parte porque los propietarios en la mayoría de los estados tienen poca o ninguna obligación de compartir sus planes para vender o remodelar sus propiedades con los residentes.
Cómo buscar un parque de casas móviles
Salvo la probabilidad de que tenga una comunidad de propiedad de residentes en su área, considere estos consejos para buscar casas:
- Localice una comunidad propiedad de una organización sin fines de lucro o de una autoridad de vivienda: «Su tierra está segura y usted sabe cuál será su alquiler», dice Sheahan. En el caso de una autoridad de vivienda, «solo pueden cobrar el 30% de sus ingresos por alquiler porque tienen subsidios del gobierno.»
- Busque un contrato de arrendamiento a largo plazo: Algunas comunidades ofrecen arrendamientos de 5, 10 o incluso 20 años para tranquilizar a los inquilinos y atraer a nuevos residentes. «Lea cuidadosamente el contrato de arrendamiento y hágaselo saber a un abogado antes de firmar», dice Bradley.
- Pregunte sobre una asociación de propietarios de viviendas: Aunque algunos propietarios las prohíben, las comunidades que dan voz a los residentes pueden ser la mejor opción.
- Haga las preguntas difíciles: ¿Cuáles han sido los aumentos de alquiler en los últimos 5 años? ¿Qué es probable que sean para los próximos 10? ¿Qué cuotas de mantenimiento de la comunidad prorrateadas están involucradas?
- Consíguelo por escrito: «No te dejes llevar por el pintoresco folleto», dice Sheahan.
