En los próximos meses, un comité especial del Concejo Municipal considerará reformar las leyes de control de alquileres de Jersey City para proteger mejor a los inquilinos del aumento de los alquileres y el desplazamiento.
El comité ad hoc, compuesto por el Presidente del Consejo, Rolando Lavarro, los miembros del Consejo, Richard Boggiano, Mira Prinz-Arey, Michael Yun, y copresidido por los miembros del Consejo, James Solomon y Joyce Watterman, organizará una serie de reuniones públicas para discutir la ley actual. Se escucharán testimonios de expertos y partes interesadas de la comunidad.
Durante los próximos meses, el comité considerará nuevas políticas y procedimientos y presentará un borrador final de una ordenanza recién elaborada que será introducida por el Nov. 26 sesión del consejo. Incluirá un conjunto de mejores prácticas para mantener la vivienda «a un precio razonable» dentro de los medios de los residentes actuales.
«Más del 70 por ciento de los residentes de Jersey City son inquilinos, y casi la mitad de ellos ya están pagando el 30 por ciento o más de sus ingresos solo con el alquiler», dijo Solomon. «Casi una cuarta parte paga más del 50 por ciento de sus ingresos para permanecer en sus hogares.»
Según una investigación de RentCafe, el alquiler promedio nacional alcanzó los 1 1,430 mensuales en marzo de 2019, un aumento interanual del 3.2 por ciento. Los apartamentos de Jersey City son los más caros de las grandes ciudades del estado analizadas, con un alquiler promedio de 2 2,909.
» Estamos viendo un rápido aumento de personas sin hogar», dijo Solomon. «La gente de Jersey City no puede permitirse esperar. Están siendo expulsados ahora, y necesitan protección ahora.»
Agregó, » Jersey City está hecha de su gente, no el número total de centavos que los intereses inmobiliarios pueden hacer de los mejores postores. La crisis de vivienda de nuestra comunidad no es solo económica, es moral.»
Leyes actuales
Las leyes locales de control de alquileres se aplican a edificios con más de cuatro unidades residenciales construidas antes de 1984 con algunas excepciones, incluidos desarrollos de viviendas públicas de bajo alquiler, hoteles o moteles con licencia, espacios comerciales e industriales y viviendas de nueva construcción con 25 o más unidades dentro de un área de reurbanización.
La ordenanza de control de alquileres de Jersey City limita los aumentos anuales de alquiler o un» aumento del costo de vida » a no más del 4 por ciento, pero permite a los propietarios aumentar el alquiler para grandes mejoras de capital en el edificio o la unidad.
También establece leyes contra el acoso para los inquilinos, una junta de nivelación de alquileres para escuchar apelaciones e incluye requisitos del propietario, como plazos de presentación y servicios específicos como calefacción.
También incluye sanciones para los propietarios que violen la ordenanza, incluida una multa máxima de hasta 2 2,000 y o prisión por un período de hasta 90 días y o 90 días de servicio comunitario.
Sin embargo, si el propietario viola la sección relativa a la eliminación de desechos sólidos, la multa máxima es de 1 10,000 y un mínimo de 2 2,500.
Testimonio reciente
De acuerdo con la reunión más reciente celebrada por el comité en septiembre. el 19 de septiembre, a pesar de las reglas, los inquilinos siguen enfrentando acoso, amenazas de desalojo, condiciones de vida difíciles y cobros excesivos por el alquiler.
Algunos inquilinos declararon ante el consejo que no se les informó que su unidad estaba sujeta al control de alquileres.
De acuerdo con el testimonio de Rebecca Symes de The Waterfront Project, una organización sin fines de lucro que ofrece asesoramiento y representación legal gratuitos para residentes económicamente desfavorecidos del Condado de Hudson, estos casos no son infrecuentes.
Sugirió varias maneras en que el consejo podría fortalecer la ordenanza de control de alquileres de la ciudad, incluida la adopción de disposiciones para garantizar que los inquilinos sepan que su propiedad está sujeta al control de alquileres al incluir el lenguaje en los acuerdos de arrendamiento.
También dijo que los propietarios a menudo no presentan sus registros anuales de alquiler, lo que les ayuda a salirse con la suya ignorando las leyes de control de alquiler.
» Estas cosas deben conllevar sanciones más severas, o seguirás viendo lo que hemos visto, que es un incumplimiento desenfrenado», dijo Symes. «El incumplimiento no solo priva a los inquilinos del derecho a hacer valer sus derechos, sino de las agencias gubernamentales para hacer cumplir la ordenanza de control de alquileres.»
Otra ordenanza
Un cambio, que fue en el Sept. 26 de la agenda del consejo, habría enmendado la ordenanza de control de alquileres para eliminar la exención de edificios de nueva construcción con más de 25 unidades en un área de reurbanización. Pero el consejo presentó la ordenanza, introducida por la administración, 8-0 antes de su segunda y última votación para su adopción.
Durante la reunión, Solomon dijo que el comité consideraría la enmienda en dos semanas en la próxima reunión del consejo en octubre. 10 porque el consejo no había discutido la enmienda. El comité quería tener tiempo para continuar sus audiencias y tener la oportunidad de «comprender mejor las opiniones de la administración».»
Cronología
De acuerdo con el comité del consejo especial, la próxima audiencia del comité estaba programada para octubre. 2 para escuchar el testimonio de las compañías de propietarios y administradores y de las partes interesadas.
En Oct. 10 de 11: 30 a. m. a 1:30 p. m. el comité escuchará el testimonio de expertos académicos, legales y de políticas. El trabajo comienza en octubre. 30 en un taller de borrador preliminar antes de que se presente un borrador final para primera lectura a todo el consejo en noviembre. 26. La votación de la lectura final es en diciembre. 18.
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