Revenue Ruling 70-604: La Guía Definitiva para Su Aplicación

, continuamente se han HOA tablas y las empresas de gestión de indagar sobre el Revenue Ruling 70-604 («70-604»). En este post proporcionaremos un examen exhaustivo de la decisión y analizaremos su aplicación. También responderemos a las muchas preguntas que existen con respecto al 70-604.

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En otros posts hemos analizado la aplicación de la sentencia. Esta discusión complementará otros artículos que hemos completado que examinan una visión general de los impuestos de HOA. Hay muchos riesgos y complejidades, así que asegúrese de estar educado.

En el primer paso, la Resolución de Ingresos 70-604 puede parecer una resolución de ingresos intrascendente. Sin embargo, para las asociaciones de condominios y HOAs que presentan el formulario 1120, puede ser una herramienta de planificación sustancial.

El fallo es complejo y he visto varias interpretaciones. Huelga decir que la opinión que se adoptará aquí será la de examinar la decisión y obtener resultados imparciales. Esta Q& A proporcionará una base para sus discusiones sobre el tema con su CPA o preparador de impuestos. Así que vamos a sumergirnos:

¿Qué es una Regla de Ingresos 70-604?

El propósito de 70-604 es permitir que las HOA que tienen ingresos excesivos de los miembros (cuotas y cuotas) en un año específico reembolsen ese ingreso excesivo a los miembros o lo transfieran al año siguiente para evitar impuestos sobre cualquier ingreso excesivo de los miembros. El fallo permite a una HOA hacer una elección que esencialmente diferirá el ingreso excedente de membresía para el año al año siguiente.

(2) ¿Hace una elección bajo 70-604 bajo el Formulario 1120-H o el Formulario 1120?

La regla de ingresos 70-604 solo se aplica a las HOA que presentan el Formulario 1120. No está permitido al presentar el formulario 1120-H.

(3) ¿Debería una asociación hacer una Elección 70-604?

La mayoría de los profesionales estarían de acuerdo en que todas las HOA deberían hacer una elección de 70 a 604 cada año. Suponiendo que se realice la elección, si la asociación tiene ingresos de membresía en exceso, hacer una elección válida puede ahorrar impuestos significativos para la asociación.

La HOA puede presentar el Formulario 1120 y solo se gravarán los ingresos netos por no membresía. Si no se realiza la elección, este ingreso excedente de membresía estaría sujeto a impuestos junto con los otros ingresos de la HOA.

(3) ¿Por qué debería una asociación hacer una Elección 70-604?

Es solo planificación tributaria básica. Una asociación que se preocupa por limitar su responsabilidad tributaria debe hacer la elección incluso si asume que presentará el Formulario 1120-H.

Al presentar el Formulario 1120, hay tres resultados cuando se trata de ingresos de membresía excesivos:

1. Si no se realiza ninguna elección, la HOA pagaría impuestos sobre todos los ingresos netos de la membresía. También pagaría impuestos sobre los ingresos netos de los no afiliados, que podrían consistir en intereses, dividendos y ganancias de capital. Este no es el resultado preferido.
2. La asociación puede elegir aplicar el exceso de ingresos de membresía sobre los gastos de membresía a las evaluaciones del año siguiente.
3. La asociación puede hacer la elección y reembolsar el exceso de ingresos de membresía a los miembros de la asociación. En la práctica, esta opción es difícil de manejar y puede entrar en conflicto con los estatutos de la HOA y, a menudo, con la ley estatal.

Tenga en cuenta que la asociación no está autorizada a hacer una elección bajo la regla de ingresos 70-604 para transferir cualquier ingreso excedente de los miembros a las reservas como contribución de capital. La razón es que tal elección no cumplirá con los requisitos de la Sección 118 del Código de Rentas Internas y las resoluciones interpretativas. Esto puede ser muy importante incluso cuando se consideran las declaraciones de impuestos de la asociación de condominios comerciales.

(4) ¿Hay un inconveniente en hacer una Regla de Ingresos 70-604?

No hay inconveniente en hacer la elección. Si la asociación elige presentar el formulario 1120-H o la elección no es aplicable (sin ingresos excesivos de los miembros), la elección se ignora.

AQUÍ ES DONDE ME DETUVE

(7) ¿Quién hace la Elección 70-604 de la asociación?
(8) ¿Se puede usar la elección indefinidamente, o es una elección de un año?
(9) ¿Se puede transferir a las reservas el exceso de prorrateo?
10) ¿Qué tipos de asociaciones pueden elegir en el reglamento de ingresos 70-604?

(5) Entonces, ¿cómo hace una HOA una elección 70-604?

En primer lugar, la asociación debe realizar una elección formal. Esto documenta la intención de la asociación, que es muy importante si alguna vez es cuestionada por el IRS.

Las asociaciones siempre se han esforzado por encontrar la forma adecuada de celebrar elecciones en virtud de la disposición. El fallo en sí solo proporciona orientación, pero no ofrece requisitos concretos.

En la práctica, muchas HOAs simplemente presentan la declaración de impuestos y no hacen ninguna elección formal. El argumento es que la elección es hecha por el preparador de impuestos una vez que se completen los cálculos precisos y la declaración se presente a tiempo. Este enfoque ciertamente conlleva riesgos. Si alguna vez se realiza una auditoría, no hay documentación de intención.

En la situación ideal, la elección sería hecha por los miembros de la asociación durante la reunión anual de la HOA. En caso de que la reunión anual ocurra mucho después del final del año de la HOA y la elección no se realice antes de la fecha de vencimiento de la declaración, la HOA debe asegurarse de que la elección se realice en una reunión del año anterior para que pueda ser efectiva para el año respectivo.

Este asunto ha sido discutido y aclarado por el IRS en el TAM 9539001. La opinión del IRS parece ser que no hay necesidad de una reunión real. Los miembros podrían hacer una votación por correo o cualquier otra campaña de firmas para lograrlo.

(6) ¿Cuándo realiza la elección la asociación?

Claramente, cualquier elección debe hacerse antes de presentar la declaración de impuestos. Pero, en términos prácticos, debería hacerse antes de que termine el año fiscal. En algunos casos, puede hacerse incluso antes de que comience el año fiscal.

La Resolución de ingresos requiere que se celebre una reunión anual, pero generalmente se aborda el momento de la elección. Sin duda recomendaría que cualquier asociación no se arriesgue a perder los beneficios de la elección, presentándola tarde. Yo recomendaría hacerlo antes del final del ejercicio fiscal para el que se va a aplicar.

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(7) Para cumplir con el texto exacto de la decisión, la elección debe ser hecha por los miembros, no por la junta directiva. También recomiendo encarecidamente que la junta directiva ratifique también la elección de los miembros.

¿Por qué este doble esfuerzo? El IRS vive solo por sus propias reglas, y su fallo establece que». . . Cada año, los accionistas-propietarios de la corporación celebran una reunión en la que deciden . . .»Por lo tanto, la posición del IRS es que los miembros deben hacer la elección. Esto, sin embargo, entra en conflicto con la ley estatal en la mayoría de las jurisdicciones, que establece que SOLO la junta directiva elegida tiene autoridad para tomar tales decisiones financieras. La mejor apuesta para la asociación es que los miembros hagan la elección, luego que la junta la ratifique, y usted está cubierto en ambos sentidos.

Dada la legislación estatal contradictoria, la única forma lógica de interpretar el fallo es interpretar el término «accionista-propietario» como «aquellas personas con autoridad legal para tomar la decisión.»La Oficina Nacional del IRS ha acordado informalmente con esta interpretación, pero no es autorizada y no se puede confiar en ella.

La reciente actividad de auditoría del IRS sobre asociaciones de propietarios ha indicado que los agentes del IRS requieren que la elección sea hecha por los miembros y no por la Junta Directiva. A falta de aclaraciones sobre esta cuestión, recomiendo que se interprete literalmente la redacción de la Resolución 70-604 sobre ingresos y que la elección adopte la forma de una resolución aprobada por los miembros.

(8) Muchos CPA sostienen que una asociación puede hacer y usar la elección de la regla de ingresos 70-604 cada año. Algunos CPA incluso eliminan el ingreso excedente de los miembros de un año fiscal, pero nunca lo vuelven a agregar al siguiente año fiscal al que se realizó el arrastre.

El IRS ha indicado repetidamente que la resolución de ingresos 70-604 tenía la intención de ser una prórroga de un año solamente, y no se podía usar indefinidamente año tras año, ya que tal esquema representaría un aplazamiento permanente de los ingresos. El fallo se refería a un aplazamiento de un año solamente, una «diferencia de tiempo» en el lenguaje tributario.

La sentencia utiliza las palabras «. . . haga que el exceso se aplique a las cuotas del año siguiente» para describir el remanente. «Año» se usa en singular, no en plural «años».»El Memorando del Abogado General (GCM) 34613 también utiliza la forma singular en dos lugares diferentes en ese análisis de la sentencia.

Está claro que el IRS considera que la resolución de ingresos 70-604 es una elección de un solo año, que nunca tuvo la intención de aplazar el exceso de ingresos hacia adelante indefinidamente.

FSA (Anuncio de Servicio Móvil) 1992-0208-1 falló directamente sobre este asunto, señalando que». . . el déficit del año siguiente debe ser al menos igual . . .»a la evaluación de arrastre para que se hayan cumplido los requisitos de la norma de ingresos 70-604.

(9) Una asociación NO puede hacer una elección bajo la regla de ingresos 70-604 para transferir cualquier ingreso excedente de los miembros a las reservas como contribución de capital. FSA (Anuncio de Servicio de Campo) 1992-0208-1 falló directamente sobre este tema, señalando que una transferencia de ingresos excedentes a las reservas no cumple con los dos criterios especificados en la resolución; reembolso a los miembros o transferencia al próximo año fiscal. La razón principal de esto es que tal elección no cumplirá con los requisitos de la Sección 118 del IRC del Código de Rentas Internas, varias resoluciones interpretativas y casos de esa sección del Código.

El mayor obstáculo aquí es que la sección 118 del IRC requiere que se notifique por adelantado a los miembros el carácter de capital de su evaluación antes de que se califique como contribución al capital en virtud de la sección 118 del IRC. También hay otros requisitos para calificar como contribuciones de capital. Este tema es tan extenso que requiere una discusión completamente separada, que se encuentra en www.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 es la única guía, aparte de la propia sentencia, con respecto a los tipos de asociaciones que pueden hacer una elección en virtud de la resolución de ingresos 70-604.

El reglamento de ingresos 70-604 establece que » Una corporación de administración de condominios evalúa a sus accionistas-propietarios con el propósito de administrar, operar, mantener y reemplazar los elementos comunes de la propiedad de condominio. Esta es la única actividad de la corporación y sus estatutos no la autorizan a participar en ninguna otra actividad.»Las palabras clave a tener en cuenta aquí son «corporación de administración de condominios» y «administración, operación, mantenimiento y reemplazo de los elementos comunes . . . es la única actividad . . .»

TAM 9539001, in denying the revenue ruling 70-604 election to a timeshare association, stated «(en inglés). . . La asociación no tiene como única actividad la administración y el mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad; los propósitos, la naturaleza y el alcance de las actividades de la asociación de tiempo compartido son materialmente distinguibles de las de una asociación regular de condominios . . .»

Una conclusión que se puede extraer de lo anterior es que cualquier asociación con actividades extensas que no sean el mantenimiento de las áreas comunes no calificará para hacer una elección bajo la regla de ingresos 70-604.

Una pregunta que aún queda es si el TIPO de asociación también es un calificador de «marca o ruptura» según la norma de ingresos. La resolución de ingresos 70-604 identificó específicamente a la asociación en cuestión como una»corporación de administración de condominios». A partir de la redacción de la sentencia, se supone que la asociación en cuestión es una asociación «residencial», en particular porque las asociaciones comerciales eran prácticamente desconocidas en 1970. ¿Significa esto que una asociación de propietarios de propiedades residenciales no calificará, ya que no es una corporación de administración de condominios? ¿Significa esto que una asociación de condominios comerciales calificará, aunque como no es de naturaleza residencial, sigue siendo una «corporación de administración de condominios»? Yo diría que ambos deberían calificar. Sin embargo, tendremos que esperar a recibir orientación adicional para encontrar la respuesta oficial.

El análisis anterior intenta demostrar que, al igual que muchas otras áreas de la tributación de las Asociaciones Comunitarias, lo que parecería un tema simple, la presentación de una Elección de Resolución de Ingresos 70-604, es en realidad una consideración muy compleja. Desafortunadamente, las asociaciones y los preparadores de impuestos tienen que tomar decisiones y responder preguntas basadas en la mejor información y apoyo disponible para nosotros en ese momento. Cuando se realice una auditoría del IRS años después, el agente del IRS nos hará una segunda suposición. Además, la persona que hace la segunda conjetura, el agente del IRS, seguramente tendrá el beneficio de la retrospectiva, y puede tener el beneficio de resoluciones posteriores del IRS y/o casos de tribunales tributarios que aclaran estos temas. La tributación de las asociaciones comunitarias es un área emergente y en evolución y todavía hay muchas preguntas que deben ser respondidas mediante la emisión de otras resoluciones por parte del IRS o las decisiones de los tribunales tributarios.

recomiendo que una Asociación debe realizar y documentar un formal 70-604 elección. El formulario de elección ubicado en este sitio es un medio para lograr esto. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, la forma de elección no puede considerarse de ninguna manera infalible. Solo el paso del tiempo y el desarrollo ulterior de esta esfera del derecho tributario indicarán si se trata o no de una elección adecuada. Sin embargo, es ciertamente mejor para una asociación haber hecho esta elección y documentarla en las actas de la asociación, que no tener ninguna documentación en absoluto.