William Alatriste
Documentos utilizados durante las deliberaciones del Ayuntamiento sobre el MIH a principios de este año.
A medida que los residentes buscan determinar cuánta vivienda asequible se creará en cada vecindario de rezonificación, se están familiarizando rápidamente con la nueva política de Vivienda Inclusiva Obligatoria de la ciudad, comúnmente conocida como MIH.
En 1983, los planificadores urbanos Ronald Shiffman y Paul Davidoff argumentaron que la ciudad debería exigir a los desarrolladores que reservaran un porcentaje de apartamentos para familias de bajos ingresos como una forma de garantizar que los residentes de bajos ingresos fueran «incluidos» en nuevas viviendas en áreas más ricas. Si bien la ciudad había intercambiado densidad adicional por garantías de vivienda asequible antes de esa década, después de su publicación, las administraciones de Koch y Bloomberg crearon amplios programas de vivienda inclusivos, otorgando densidad de bonificación a los desarrolladores que acordaron hacer una parte de las unidades con restricción de alquiler.*
El Alcalde de Blasio, con la aprobación del Concejo Municipal en marzo pasado, hizo obligatoria la política, requiriendo que los desarrolladores que se benefician de un aumento de zonas hagan un porcentaje de unidades permanentemente asequibles para las familias con niveles de ingresos específicos. Se espera que la política produzca al menos 12,000 de las 80,000 unidades por debajo del mercado que la administración busca construir en diez años. Si bien algunos elogiaron la nueva política para garantizar que los nuevos proyectos de vivienda incluyan una base de referencia de asequibilidad, otros han dicho que el porcentaje y el nivel de ingresos de las unidades asequibles no crearán unidades suficientes para las familias de ingresos más bajos.
Muchos también se oponen a la estrategia de la administración de mejorar los vecindarios de bajos ingresos para crear viviendas de alquiler restringido a través del MIH, argumentando que esto introduce un gran porcentaje de unidades a precio de mercado en estos vecindarios y empeora el aburguesamiento. Sin embargo, la administración se apresura a señalar que la política también puede servir para crear viviendas asequibles no solo en vecindarios de rezonificación, sino en cualquier momento en que un desarrollador privado en cualquier parte de la ciudad solicite una mejora de zonas.
Para una herramienta tan importante, es complicada de entender.
City Limits ha desglosado algunos de los detalles arenosos de cómo funciona la política, así como lo que se ha dicho hasta ahora sobre el tipo de proyectos que producirá la política.
¿Cuándo deben cumplir los desarrolladores las reglas de MIH?
MIH se aplica en dos situaciones. Primero, digamos que un desarrollador quiere construir un edificio residencial más grande, expandir un edificio residencial existente o convertir un edificio no residencial en apartamentos, pero no está permitido bajo la zonificación actual. Pueden solicitar una recalificación, pero si el proyecto incluirá la creación de más de 10 unidades, o la creación de más de 12,500 pies cuadrados de área de piso, el desarrollador debe seguir las reglas de MIH, asegurando que un porcentaje de unidades esté por debajo del mercado. La política se aplica tanto a los desarrolladores de condominios como a los de apartamentos.
El MIH también puede activarse por una recalificación de vecindarios iniciada por una agencia de la ciudad como el Departamento de Planificación Urbana. Si la recalificación permitiría un aumento «significativo» en el área de piso residencial permitida para los propietarios, cualquier desarrollador que construya en esa área en el futuro debe cumplir con los requisitos de MIH. El Departamento de Planificación Urbana decide qué es «significativo» caso por caso, y dice que busca equilibrar su objetivo de crear áreas MIH con su deseo de crear un entorno favorable para el desarrollo de viviendas.
Es importante tener en cuenta que MIH no se aplica cuando un edificio residencial se hace más grande. A veces, un edificio es más pequeño de lo que permite la zonificación, y al propietario ya se le permite construirlo más grande; en otras ocasiones, un propietario puede comprar los «derechos de aire» de un edificio vecino, lo que también les permite construir un edificio más grande sin un cambio de zonificación. Solo cuando hay un cambio de zonificación, que resulta en un aumento en el área de piso permitida, se aplica el MIH, como se explicó en la discusión de un proyecto controvertido este verano.
Ese proyecto involucró a una compañía de desarrollo, Acuity Capital Partners, que solicitó un permiso especial para renunciar a las regulaciones históricas que le prohibían aprovechar toda la superficie permitida bajo la zonificación existente. Mientras que el presidente del Condado Gale Brewer dijo que Acuity debería cumplir con las reglas de MIH a cambio de recibir el permiso, la Comisión de Planificación Urbana dictaminó que MIH no se aplicaba porque el desarrollador no estaba pidiendo un cambio en la zonificación existente. El Ayuntamiento aprobó el permiso especial, sin requerir MIH, en octubre.
Los desarrolladores también pueden solicitar a la Junta de Estándares y Apelaciones reducciones de los requisitos de MIH si pueden argumentar que «no hay posibilidad razonable de que un desarrollo, ampliación o conversión bring traiga un rendimiento razonable.»El Departamento de Vivienda, Preservación y Desarrollo (HPD), es necesario enviar un comentario o testificar ante la junta sobre si piensan que los desarrolladores petición es razonable.
Algunos defensores temían que muchos desarrolladores se aprovecharan de la laguna, pero hasta ahora ningún desarrollador ha solicitado una exención de los requisitos, de acuerdo con una búsqueda de Límites de ciudad de la base de datos de BSA.
¿Cuánta vivienda asequible y asequible para quién?
MIH gira en torno a cuatro conjuntos potenciales de requisitos de asequibilidad.
Al aprobar la recalificación de un vecindario, el Concejo Municipal y la Comisión de Planificación Urbana deciden qué opciones estarán sobre la mesa en un vecindario en particular. Por costumbre, eso significa que el Concejal local establecerá los estándares de MIH que se aplican en una recalificación dentro de su distrito.
Sin embargo, si se presenta más de una opción en un vecindario en particular, depende del desarrollador decidir qué opción usar al construir dentro de esa zona de rezonificación.
Y en el otro escenario en el que se aplica MIH, la recalificación de una sola propiedad, el solicitante, ya sea un desarrollador o una agencia municipal, puede elegir la opción que usará.
La opción #1 requiere que el 25 por ciento de las unidades sean asequibles para familias con un promedio de 60 por ciento de IAM, o 4 48,960 para una familia de tres. Una unidad se considera asequible cuando el alquiler y los servicios públicos no cuestan más del 30 por ciento de los ingresos mensuales de una familia (o, en el caso de los condominios, cuando las tarifas y los pagos mensuales totales no cuestan más del 35 por ciento de los ingresos mensuales de una familia). Por ejemplo, una familia que gana 4 46,960 pagaría aproximadamente 1 1,200 al mes, más los servicios públicos, por un apartamento de dos dormitorios.
Debido a que la política requiere que las unidades con restricción de alquiler sirvan a familias con un promedio de 60 por ciento de IAM, eso significa que puede haber unidades asequibles para familias que ganan más y menos que ese nivel de ingresos. La opción 1 en realidad requiere una combinación: Al menos el 10 por ciento de las unidades totales deben reservarse para familias que piden un promedio del 40 por ciento del Ingreso Medio del Área (AMI) o 3 32,640 para una familia de tres. También puede haber unidades de alquiler restringido asequibles para familias que ganan entre 4 48,960 y 1 106,080.
La opción #2 permite a los desarrolladores reservar el 30 por ciento de las unidades para familias que obtienen un promedio de 80 por ciento de AMI, o 6 65,250 para una familia de tres. Un edificio de este tipo puede tener una combinación de niveles de ingresos, y no se pueden destinar unidades de alquiler restringido a familias que ganan más de 106.080 dólares. Para las Opciones # 1 y # 2, los desarrolladores pueden usar fondos públicos para financiar los proyectos.
La opción # 3, conocida como la Opción de Asequibilidad Profunda, requiere que el 20 por ciento de las unidades con restricción de alquiler sean asequibles para familias con un 40 por ciento de AMI, o 3 32,640 para una familia de tres. Esta opción fue creada por el Concejo Municipal para proporcionar unidades para familias con ingresos más bajos, y los desarrolladores no pueden usar fondos públicos a menos que proporcionen unidades adicionales asequibles.
La opción # 4, que no se puede aplicar en el centro de Manhattan (distritos comunitarios 1-8), requiere que el 30 por ciento de las unidades con restricción de alquiler sean asequibles para familias con un 115 por ciento de IAM o 9 93,840 para una familia de tres, con porcentajes requeridos en varios grupos de ingresos diferentes. Los desarrolladores que utilizan la Opción de Mano de obra no pueden utilizar fondos públicos.
Es notable que las opciones # 3 y #4 no se puedan seleccionar por sí mismas, deben seleccionarse junto con una o ambas de las dos primeras opciones, respectivamente o ambas a la vez. Debido a que a un desarrollador se le permite elegir cuál de las diversas opciones seleccionadas usar, eso significa que es imposible requerir que un desarrollador elija la Opción de Asequibilidad Profunda, y si un desarrollador promete usar esa opción para obtener la aprobación del Ayuntamiento, no hay un mecanismo legal para responsabilizarlo de esa elección.
En entrevistas anteriores con City Limits, sin embargo, los representantes del Departamento de Planificación Urbana argumentaron que la Opción de Asequibilidad Profunda, que requiere menos unidades de alquiler restringido en general, podría no ser menos atractiva para los desarrolladores que la Opción 1.
Además, si un desarrollador aprovecha una pequeña mejora que resulta en la creación de entre 10 y 25 unidades nuevas, se le permite pagar a un fondo de vivienda asequible en lugar de crear unidades de alquiler restringido. Este fondo, administrado por el Departamento de Vivienda, Preservación y Desarrollo, debe utilizarse para el «desarrollo, adquisición, rehabilitación o preservación de viviendas asequibles» en el distrito comunitario en el que se construye el proyecto. Si los fondos no se usan en 10 años, los fondos se pueden usar en cualquier distrito comunitario del mismo distrito.
¿Se permite a los desarrolladores construir «casas pobres» junto a rascacielos de lujo?
El MIH se creó en medio de un alboroto sobre las «puertas pobres», la provisión de entradas separadas para inquilinos de altos y bajos ingresos en edificios de apartamentos de lujo. La administración de Blasio y el Concejo Municipal trataron de crear el MIH para asegurar que los proyectos futuros no estigmatizaran a los residentes de bajos ingresos.
Si las unidades a precio de mercado y por debajo del mercado están dentro de un edificio, MIH requiere que todas las unidades compartan una entrada común, con unidades de alquiler restringido distribuidas en el 65 por ciento de los pisos del edificio. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano también ha modificado sus directrices de diseño para exigir que todos los inquilinos, independientemente de su nivel de ingresos, tengan acceso a los mismos servicios del edificio, como lavaderos.
Los desarrolladores pueden crear un edificio separado de bajos ingresos al lado del edificio a precio de mercado, pero deben diseñar el edificio de una manera que no » estigmatice a los ocupantes de unidades de vivienda asequibles.»
En el pasado, los desarrolladores han mostrado interés en cumplir con sus requisitos de bajos ingresos creando un edificio de bajos ingresos fuera del sitio donde la ubicación puede no ser tan favorable y el precio de la tierra es más barato. MIH permite a los desarrolladores construir fuera del sitio en el mismo distrito de la comunidad o dentro de una media milla del proyecto, pero desincentiva esta práctica al requerir un 5 por ciento adicional de unidades de alquiler restringido.
¿Dónde se ha aplicado MIH hasta ahora?
Hasta ahora, el Ayuntamiento ha aprobado una nueva zonificación de MIH en todo el vecindario. En abril, partes de East New York y Ocean Hill fueron recalificadas con requisitos de MIH para promover mayores densidades. Todos los futuros desarrolladores en esta área deberán cumplir con la Opción 1 o la opción de asequibilidad profunda. La ciudad está considerando mapear el MIH en otros nueve vecindarios de la ciudad en los cinco condados—y los residentes pueden leer sobre las negociaciones en curso en estos vecindarios en City Limits Zone In.
La mayoría de las aplicaciones privadas que han resultado en designaciones de MIH provienen de desarrolladores de viviendas asequibles. La Central y MLK Plaza en el sur del Bronx, y One Flushing en Queens, son todos proyectos 100 por ciento con restricción de alquiler que proporcionarán algunas viviendas asequibles permanentes bajo MIH, así como unidades asequibles adicionales de tiempo limitado utilizando una combinación de subsidios.
En The Rockaways, la ciudad se aseguró de que una mejora otorgada a una empresa hotelera incluyera una designación MIH en caso de que el hotel decidiera cambiar la propiedad a un desarrollador de apartamentos en el futuro.
Un proyecto llamado Sherman Plaza, en Inwood, habría sido el primer proyecto de MIH en incluir una mezcla de unidades a precio de mercado y asequibles, pero fue derribado por el Ayuntamiento en agosto. De acuerdo con el Departamento de Planificación Urbana, hay tres proyectos más de MIH muy cerca de ser aprobados, incluyendo un edificio de apartamentos de lujo en el centro de Brooklyn en el 141 de Willoughby Street, y dos edificios con 100 por ciento de alquiler restringido en el Bronx.
También hay otros ocho proyectos que actualmente están en revisión pública. Estos incluyen dos edificios a precio de mercado con unidades asequibles en West Village y Bedford-Stuyvesant, un edificio de apartamentos Red Hook de solo 10 unidades que ha aceptado pagar al fondo de vivienda asequible, y cinco 100 desarrollos de viviendas asequibles en el alto Manhattan, Brooklyn y el Bronx.
Aunque los proyectos de viviendas asequibles, muchos en vecindarios de los barrios periféricos, constituyen la mayor parte de las solicitudes de MIH hasta el momento, la administración de Blasio espera que la política pronto tenga el efecto deseado de generar una abundancia de unidades de alquiler restringido en áreas más ricas. Su éxito puede depender del destino del crédito fiscal 421a que el gobernador Cuomo está trabajando para revivir.
* Corrección: Este párrafo indicó inicialmente que Shiffman y Davidoff habían sido pioneros en la idea de ordenar viviendas orientadas a los ingresos para los desarrolladores que desean disfrutar de todos los beneficios de una mejora de zonas. Un lector señaló que, de hecho, la idea se había abierto camino en la política de la ciudad en la década de 1970. Pero los planificadores que nombramos fueron fundamentales para hacer del concepto parte del primer y amplio esfuerzo de construcción y preservación de viviendas asequibles de la ciudad, el Plan de Diez Años lanzado por el alcalde Koch.
