eläkkeelle siirtymisen lähestyessä näköpiirissä on varmasti vetovoimansa uuden, edullisen, energiatehokkaan valmistetun kodin muutto ystävällisessä, kylämäisessä asuntoautopuistossa.
valitettavasti epävarmuus rakentaa tulevaisuutta maalle, jota et omista, voi vetää taloudellisen maton alta juuri kun ansaintavuotesi ovat lähestyneet loppuaan.
onko asuntoautossa asuminen riskin arvoista? Jopa sen kannattajat suhtautuvat asiaan varauksellisesti.
syy: alle 2% asuntovaunupuistoista on asukkaiden omistuksessa, Resident Owned Communities USA: n tai ROC USA: n mukaan. Ellet asenna valmistettu kotiin yksityisellä tontilla, mahdollisuudet ovat joku-on se äiti ja pop omistaja tai, yhä, valtava yhtiö-veloittaa vuokran pysäköidä kodin heidän maa.
Expect dealing
Bob Klosterman, Minneapolisissa ja Longboat Keyssä Floridassa sijaitsevan White Oaks Wealth Advisorsin perustaja, huomauttaa, että koska asuntoautoja pidetään useimmissa osavaltioissa kannettavina henkilökohtaisina omaisuuksina eli ”irtaimistoina”, uuden valmistetun kodin arvo alkaa laskea myyntihetkestä — aivan kuten uuden auton.
” asuntovaunuja ei tunneta niiden arvostuksesta. Jos tontti tai tontti kuuluu kauppaan ja sijainti on houkutteleva, se auttaa, hän sanoo.
silti odotettavissa oleva poistuma ei välttämättä ole taloussuunnittelun näkökulmasta sopimuksen murtaja.
”asuntoautossa kantokulut voivat olla huomattavasti pienemmät kuin yksin-(Perhe) tai moniperhetalossa, jolloin omistaja voisi jatkuvasti ammentaa portfoliostaan vähemmän”, Klosterman sanoo. ”Myöhemmin se voi olla paljon arvokkaampaa kuin kodin jälleenmyyntiarvo.”
Mobile homes not really mobile
myös talonomistajaa vastaan toimiminen on se koko” mobile ” – nimike. Nykypäivän valmistetut kodit saattavat olla paremmin rakennettuja, energiatehokkaampia ja paljon muokattavampia kuin tikkurakenteiset kodit, mutta yksi asia, jota ne eivät ole, on siirrettävä.
tämä luo dominoefektin, joka ei enteile hyvää mahdollisille asuntovaunujen alasampujille, sanoo Seattlessa toimivan National Manufactured Home Owners Associationin eli Nmhoa: n toiminnanjohtaja Ishbel Dickens.
”kutsun valmistetuissa kotiyhteisöissä asuvia ihmisiä vangeiksi omiin koteihinsa”, hän sanoo. ”Monet asunnonomistajat maksavat veroa kodistaan samaan tahtiin kuin ne, joilla on tavanomainen koti. He eivät voi muuttaa kotiin, se on liian kallista muuttaa. Useimmat yhteisöt eivät hyväksy valmistettua kotia, joka on muutamaa vuotta vanhempi, joten sitä ei voi muuttaa minnekään. Eikä kukaan halua ostaa sitä paikkakunnalla, jossa vuokrat jatkavat nousuaan ja asunnonomistajilla ei ole mitään keinoa puuttua asiaan.”
kaavoitusloukku
koska monet asuntoautot on alun perin rakennettu kaupungin rajojen ulkopuolelle, niiden alla oleva maa on usein kaavoitettu kaupallisiksi omakotitalojen sijaan.
”lopulta tuosta maasta tulee hyvin arvokas, joten se myydään maailman Wal-Marteihin ja isojen laatikoiden kauppoihin”, Dickens sanoo. ”Se on valtava huolenaihe. Et voi vaikuttaa siihen, mitä maalle tapahtuu.”
lait suosivat vuokranantajia vuokralaisten edelle
koska heidän alapuolellaan olevat maa-alueet arvostettiin, Asuntoyhteisöt ovat yhä useammin siirtyneet yritysten haltuun. Tim Sheahan, nmhoa presidentti, sanoo puute aineellisen vuokranantaja-vuokralainen säädöksiä säännellä hatara suhde kasvottomien yritysten ja hermostunut asuntoauton omistajat (14 valtiota ei ole minkäänlaista ohjesääntöä, mukaan Sheahan) on luonut vahvoja kannustimia vuokranantajien nostaa vuokria.
”se ei ainoastaan lisää omistajan kuukausituloja, se nostaa yhteisön arvoa, jos he haluavat myydä sen. Ja jos he nostavat vuokrat riittävän korkeiksi, he voivat taloudellisesti häätää asunnonomistajat, kaapata kodit vähällä tai olemattomalla ja hyötyä myymällä tai vuokraamalla asuntoja”, hän sanoo. ”Sen lisäksi, että asukkailla ei ole varaa jäädä kotiinsa, he eivät voi myydä sitä, koska kukaan ei halua asuntoa, jossa on niin korkea vuokra. Joillakin Kalifornian rannikkoalueilla on arvioitu, että jokaista 100 dollarin kuukausivuokran nousua kohti kodin arvo laskee 10000 dollarilla.”
Huomaatko yhteisen teeman tässä? Landownership, tai sen puute, on edelleen kohtalokas vika mitä muuten voisi olla merkittävä tarina unbidized asuntoja pienituloisille amerikkalaisille.
Sääntöjen muuttaminen
Paul Bradley toivoo muuttavansa kaiken tuon, 1 asuntovaunupuisto kerrallaan.
New Hampshiressa sijaitsevan Roc USA: n Concordin puheenjohtajana Bradley ja hänen tiiminsä ovat auttaneet yli 100 asuntovaunupuiston asukkaita 14 osavaltiossa vuodesta 2008 lähtien sisällyttämään ja yhdessä ostamaan kotinsa alla olevat maa-alueet yksityisiltä yhteisönomistajilta 100%: n onnistumisprosentilla — ei ulosmittauksia tai liiketoiminnan epäonnistumisia.
Roc USA: n limited equity cooperative-mallin mukaan asunnonomistajat eivät edelleenkään omista jalkojensa alla olevaa maapalstaa, vaan he omistavat suhteellisesti osuuden resident Corporationista, joka omistaa koko mobile home Parkin. Silti se ratkaisee useita suuria haittoja asuntoautoilulle.
”alhaisen osakearvon osuuskunnat ovat asunnonomistajille helpoimpia ostettavia, koska osaketta varten ei tarvitse keksiä isoa rahaa ja talo käy kauppaa markkina-arvolla”, Bradley selittää. ”Koska talolle on jonkin verran lisäarvoa itse maasta, kodin arvot paranevat ajan myötä.”
mikä on osakepääomaosuuskunta?
- jokainen asukas omistaa osakkuuden maata omistavassa yhtiössä.
- asukkaat eivät suoraan omista omaa maapalstaansa.
- osuuskaupan jäsenyys oikeuttaa asukkaan pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen ja äänioikeuteen omistajaohjauksessa.
- osuuskunnan jäseniä pidetään sekä vuokralaisina että omistajina.
- jäsenkorkojen hinnat määräytyvät jäsenten mukaan matalalla tasolla ja pysyvät kiinteinä, jotta asunto pysyy kohtuuhintaisena nykyisille ja tuleville asukkaille.
nämä co-op järjestelyt myös antaa asunnonomistajat valvoa tonttivuokrat, tarjota looginen ratkaisu yhteisön ylläpito, ja edistää yhteisön vakautta minimoimalla uhka kunnostaminen käsissä voitonnälkäinen yritysten vuokranantajat.
vaikka ROC USA vaatii yleensä 51% enemmistöosuuden, he saavat rattaat liikkeelle motivoituneille yhteisöille ennakkokehityslainalla 40% jäsenyydellä. Mitä tapahtuu niille asunnonomistajille, jotka kieltäytyvät liittymästä osuuskuntaan?
” he voivat jäädä ulkopuolisiksi ja jatkaa elämäänsä siellä; osuuskunta ei häätäisi ketään, koska on ulkopuolinen”, Bradley sanoo. ”Mitä tapahtuu on, ajan myötä, kun ne ei-jäsenet myyvät kotejaan, uusien asunnonomistajien, jotka tulevat sisään, on tultava jäseniksi, joten he pääsevät lopulta 100%: iin.”
mutta jopa Bradley myöntää, että asukkaiden omistama liike saattaa kohdata hidastumista lähitulevaisuudessa, osittain siksi, että useimpien osavaltioiden vuokranantajilla on vain vähän tai ei lainkaan velvollisuutta kertoa suunnitelmistaan myydä tai uudistaa kiinteistöjään asukkaiden kanssa.
miten asuntovaunupuistoa voi etsiä
jos ei ole todennäköistä, että kotiseudullasi on asukasomisteinen yhteisö, harkitse näitä asuntometsästysvinkkejä:
- Etsi yhteisö, jonka omistaa voittoa tavoittelematon tai asuntoviranomainen: ”heidän maansa on turvattu, ja sinä tiedät, mikä vuokrasi tulee olemaan”, sanoo Sheahan. Jos kyseessä on asuntoviranomainen, ” he voivat veloittaa vain 30 prosenttia tuloistasi vuokraan, koska heillä on valtion tukia.”
- Etsi pitkäaikaista vuokrasopimusta: Jotkut yhteisöt tarjoavat 5 -, 10-tai jopa 20 vuoden vuokrasopimuksia rauhoittaakseen vuokralaisia ja houkutellakseen uusia asukkaita. ”Lue vuokrasopimus huolellisesti ja käy se läpi asianajajan kanssa ennen kuin allekirjoitat”, Bradley sanoo.
- Kysy asunnonomistajien yhdistyksestä: vaikka jotkut vuokranantajat kieltävät ne, yhteisöt, jotka antavat asukkaille äänen, voivat olla paras vaihtoehto.
- Kysy vaikeat kysymykset: Mitä vuokrankorotukset ovat olleet viimeiset 5 vuotta? Mitä ne ovat todennäköisesti seuraavat 10? Mitkä ovat suhteelliset yhteisön ylläpitomaksut?
- Hanki se kirjallisesti: ”Älkää antako kuvankauniin esitteen ihastuttaa”, Sheahan sanoo.
