William Alatriste
asiakirjat, joita on käytetty kaupunginvaltuuston käsittelyssä MIH: stä aiemmin tänä vuonna.
asukkaiden pyrkiessä määrittelemään, kuinka paljon kohtuuhintaisia asuntoja kuhunkin kaavoitettavaan kaupunginosaan syntyy, he tutustuvat nopeasti kaupungin uuteen pakolliseen inklusiiviseen asuntopolitiikkaan, josta käytetään yleisesti nimitystä MIH.
vuonna 1983 kaupunkisuunnittelijat Ronald Shiffman ja Paul Davidoff esittivät, että kaupungin tulisi vaatia rakennuttajia varaamaan tietty prosenttiosuus asunnoista pienituloisille perheille, jotta pienituloiset asukkaat saataisiin ”mukaan” uusiin asuntoihin varakkaammilla alueilla. Vaikka kaupunki oli vaihtanut lisätiheyttä kohtuuhintaisiin asuntotakuisiin ennen kyseistä vuosikymmentä, Kochin ja Bloombergin hallinnot loivat paperinsa jälkeen laajoja kattavia asunto-ohjelmia, myöntäen bonustiheyttä rakennuttajille, jotka suostuivat tekemään osan yksiköistä vuokrarajoitteisiksi.*
Mayor de Blasio, kaupunginvaltuuston hyväksynnällä viime maaliskuussa, teki politiikasta pakollisen ja edellytti, että rakennuttajat, jotka hyötyvät laajennuksesta, tekevät tietyn prosenttiosuuden yksiköistä, jotka ovat pysyvästi kohtuuhintaisia perheille, joilla on tietty tulotaso. Linjauksen odotetaan tuottavan vähintään 12 000 niistä 80 000: sta alle markkinayksikön yksiköstä, joita hallinto pyrkii rakentamaan kymmenen vuoden aikana. Vaikka jotkut ylistivät uutta politiikkaa, jolla varmistetaan uusien asuntojen hankkeet sisältävät lähtötilanteen kohtuuhintaisuus, toiset ovat sanoneet prosenttiosuus ja tulotaso kohtuuhintaisten yksiköiden ei luoda riittävästi yksiköitä kaikkein pienituloisimmille perheille.
monet vastustavat myös hallinnon strategiaa, jonka mukaan pienituloisten asuinalueiden kaavoittaminen vuokrarajoitteisten asuntojen luomiseksi MIH: n kautta, väittäen, että tämä tuo näihin kaupunginosiin suuren osan markkinahintaisista yksiköistä ja pahentaa gentrifikaatiota. Silti hallinto on nopea huomauttaa, että politiikka voi myös palvella luoda kohtuuhintaisia asuntoja paitsi kaavoituksessa lähiöissä, mutta milloin tahansa yksityinen rakennuttaja missä tahansa kaupunginosassa hakee kaavoitusta.
näin tärkeäksi työkaluksi sitä on vaikea ymmärtää.
Kaupunkirajat ovat eritelleet joitakin karuja yksityiskohtia siitä, miten politiikka toimii, sekä mitä tähän mennessä on sanottu siitä, millaisia hankkeita politiikalla saadaan aikaan.
milloin kehittäjien on noudatettava MIH: n sääntöjä?
MIH pätee kahdessa tilanteessa. Ensinnäkin sanotaan, että rakennuttaja haluaa rakentaa isomman asuinrakennuksen, laajentaa olemassa olevaa asuinrakennusta tai muuttaa ei-asuinrakennuksen asunnoiksi, mutta se ei ole nykyisen kaavoituksen mukaan sallittua. Ne voivat hakea uudelleen kaavoitus, mutta jos hanke sisältää luominen yli 10 yksikköä, tai luominen yli 12,500 neliömetriä lattiapinta-ala, kehittäjä on noudatettava sääntöjä MIH, varmistaa prosenttiosuus yksiköt ovat alle-market. Käytäntö koskee sekä osakehuoneistoja että asuntorakentajia.
MIH: n voi laukaista myös kaupungin viraston, kuten kaupunkisuunnitteluviraston alulle panema kaupunginosien kaavoitus. Jos kaavoitus mahdollistaisi kiinteistönomistajien sallitun asuinkerrostilan ”merkittävän” lisäyksen, kaikkien alueelle tulevaisuudessa rakennettavien rakennuttajien on täytettävä MIH-vaatimukset. Kaupunkisuunnitteluvirasto päättää tapauskohtaisesti, mikä on” merkittävää”, ja sanoo pyrkivänsä tasapainottamaan MIIHALUEIDEN perustamistavoitteensa ja toiveensa suotuisan ympäristön luomisesta asuntorakentamiselle.
on tärkeää huomata, että MIH ei päde aina, kun asuinrakennus kasvaa. Joskus rakennus on pienempi kuin kaavoitus sallii, ja omistaja saa jo rakentaa sen isommaksi; toisinaan omistaja saattaa ostaa naapurirakennuksen ”ilmaoikeudet”, jolloin he voivat myös rakentaa suuremman rakennuksen ilman kaavoitusmuutosta. MIH: tä sovelletaan vain silloin, kun tehdään kaavoitusmuutos, joka johtaa sallitun kerrosalan kasvuun—kuten tämän kesän kiistellystä hankkeesta käydyssä keskustelussa todettiin.
kyseisessä hankkeessa oli mukana kehitysyhtiö Acuity Capital Partners, joka haki erityislupaa luopuakseen maamerkkimääräyksistä, jotka kielsivät sitä hyödyntämästä voimassa olevan kaavoituksen sallimaa täyttä lattiapinta-alaa. Vaikka kaupunginjohtaja Gale Brewer sanoi, että Acuquity: n tulisi noudattaa MIH: n sääntöjä vastineeksi luvan saamisesta, kaupunkisuunnittelulautakunta katsoi, ettei MIH: tä sovellettu, koska rakennuttaja ei pyytänyt muutosta voimassa olevaan kaavoitukseen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi erikoisluvan ilman tarvetta lokakuussa.
kehittäjät voivat hakea myös Standardointilautakuntaa ja vetoomuksia MIH: n vaatimusten lieventämiseksi, jos he voivat väittää, että ”ei ole järkevää mahdollisuutta, että kehitys, laajentuminen tai muuntaminen…tuo kohtuullista tuottoa.”Department of Housing, Preservation and Development (HPD) on velvollinen esittämään huomautuksen tai todistamaan lautakunnalle, pitävätkö he rakennuttajien pyyntöä kohtuullisena.
Jotkut kannattajat pelkäsivät monien kehittäjien hyödyntävän porsaanreikää, mutta toistaiseksi yksikään kehittäjä ei ole BSA-tietokannan Kaupunkirajat-haun mukaan hakenut poikkeuslupaa vaatimuksista.
kuinka paljon kohtuuhintaisia asuntoja, ja kenelle edullisia?
MIH pyörii neljän mahdollisen edullisuusvaatimuksen ympärillä.
hyväksyessään uudelleen kaavoitettavan kaupunginosan kaupunginvaltuusto ja kaupunkisuunnittelulautakunta päättävät, mitkä vaihtoehdot ovat pöydällä tietyssä kaupunginosassa. Tapojen mukaan tämä tarkoittaa sitä, että kunnanvaltuutettu asettaa MIH: n normit, joita sovelletaan uudelleen kaavoituksessa hänen tai hänen alueensa alueella.
jos tietyssä naapurustossa esitetään useampia vaihtoehtoja, rakennuttajan on kuitenkin päätettävä, mitä vaihtoehtoa käytetään rakennettaessa kyseiselle uudelleen kaavoitetulle alueelle.
ja toisessa skenaariossa, jossa MIH sovelletaan-yhden kiinteistön kaavoitusta-hakija, olipa kyseessä rakennuttaja tai kaupungin virasto, saa valita käyttämänsä vaihtoehdon.
vaihtoehto #1 edellyttää, että 25 prosenttia yksiköistä on kohtuuhintaisia perheille, jotka tekevät keskimäärin 60 prosenttia AMI: ta eli 48 960 dollaria kolmihenkiselle perheelle. Yksikköä pidetään kohtuuhintaisena, kun vuokra ja apuohjelmat maksavat enintään 30 prosenttia perheen kuukausituloista (tai, jos kyseessä on osakehuoneistot, kun kuukausimaksut ja maksut yhteensä maksavat enintään 35 prosenttia perheen kuukausituloista). Esimerkiksi perhe, joka tienaisi 46960 dollaria, maksaisi kahden makuuhuoneen asunnosta noin 1200 dollaria kuussa ja lisärahoitusta.
koska politiikka edellyttää, että vuokrarajoitetut yksiköt palvelevat perheitä, jotka tienaavat keskimäärin 60 prosenttia AMI: stä, se tarkoittaa, että perheille, jotka tienaavat enemmän ja vähemmän, voi olla kohtuuhintaisia yksiköitä, jotka tienaavat enemmän ja vähemmän kuin tuo tulotaso. Vaihtoehto 1 Todella vaatii sekoitus: vähintään 10 prosenttia kokonaisyksiköistä on varattava perheille, jotka pyytävät keskimäärin 40 prosenttia alueen mediaanitulo (AMI) tai $32,640 kolmihenkiselle perheelle. Voi myös olla vuokrarajoitettu yksiköt kohtuuhintaisia perheille tehdä välillä $48,960 ja $106,080.
Vaihtoehto #2 sallii kehittäjien varata 30 prosenttia yksiköistä perheille, jotka tekevät keskimäärin 80 prosenttia AMI: sta eli 65 250 dollaria kolmihenkiselle perheelle. Tällainen rakennus voi olla sekoitus tulotaso, ja mitään vuokrarajoitetut yksiköt voidaan kohdistaa perheille, jotka ansaitsevat yli 106080 dollaria. Sekä vaihtoehtojen #1 että #2 osalta kehittäjät saavat käyttää julkista rahoitusta hankkeiden rahoittamiseen.
vaihtoehto #3, joka tunnetaan nimellä syvä edullisuus vaihtoehto, edellyttää, että 20 prosenttia vuokrarajoitetut yksiköt ovat kohtuuhintaisia perheille, jotka tekevät 40 prosenttia AMI, tai $32,640 kolmihenkiselle perheelle. Tämä vaihtoehto luotiin kaupunginvaltuusto tarjota yksiköitä perheille, jotka tekevät vähemmän tuloja, ja kehittäjät eivät voi käyttää julkista rahoitusta, elleivät ne tarjoavat lisää kohtuuhintaisia yksiköitä.
vaihtoehto #4, jota ei voida soveltaa Manhattanin ydinalueella (kaupunginosat 1-8), edellyttää, että 30 prosenttia vuokrarajoitetuista yksiköistä on kohtuuhintaisia perheille, jotka tienaavat 115 prosenttia AMI: tä tai 93 840 dollaria kolmihenkiselle perheelle, ja vaaditut prosenttiosuudet ovat useilla eri tuloluokilla. Työvoimavaihtoehtoa käyttävät rakennuttajat eivät voi käyttää julkista rahoitusta.
on huomattava, että vaihtoehtoja # 3 ja # 4 ei voi valita itse—ne on valittava toisen tai molempien kahden ensimmäisen vaihtoehdon rinnalle, vastaavasti tai molemmat kerralla. Koska kehittäjä saa valita, mikä eri valituista vaihtoehdoista käyttää, se tarkoittaa, että on mahdotonta vaatia kehittäjää valitsemaan Deep kohtuuhintaisuus vaihtoehto, ja jos kehittäjä lupaa käyttää tätä vaihtoehtoa varmistaa kaupunginvaltuuston hyväksynnän, ei ole laillista mekanismia pitää niitä vastuussa että valinta.
aiemmissa Kaupunkirajoitusten haastatteluissa kaupunkisuunnitteluviraston edustajat kuitenkin väittivät, että Deep Affordability-vaihtoehto, joka edellyttää vähemmän vuokrarajoitettuja kokonaisuuksia, ei ehkä ole rakennuttajille yhtä houkutteleva kuin vaihtoehto 1.
myös, jos rakennuttaja hyödyntää pientä kaavoitusta, joka johtaa 10-25 uuden asunnon perustamiseen, rakennuttaja saa maksaa kohtuuhintaiseen asuntorahastoon vuokrarajoitettujen yksiköiden perustamisen sijasta. Tämä rahasto, hallinnoi Department of Housing, Preservation and Development, on käytettävä ”kehittämiseen, hankinta, kunnostus, tai säilyttäminen kohtuuhintaisia asuntoja” yhteisön alueella, jossa hanke on rakennettu. Jos varoja ei käytetä 10 vuoden aikana, varat voidaan käyttää missä tahansa saman kaupunginosan kunnallispiirissä.
saavatko rakennuttajat rakentaa ”köyhiä taloja” ylellisten pilvenpiirtäjien viereen?
MIH syntyi kohun keskellä ”köyhistä ovista”—erillisten sisäänkäyntien tarjoamisesta luksuskerrostalojen korkea – ja pienituloisille vuokralaisille. De Blasion hallinto ja kaupunginvaltuusto yrittivät askarrella MIH: n, jotta tulevat hankkeet eivät leimaisi pienituloisia asukkaita.
jos markkinahintaiset ja markkinahintaa alhaisemmat yksiköt sijaitsevat yhden rakennuksen sisällä, MIH edellyttää, että kaikilla yksiköillä on yhteinen sisäänkäynti, jossa vuokrarajoitetut yksiköt jakautuvat 65 prosenttiin rakennuksen kerroksista. HPD on myös muuttanut suunnitteluohjeitaan niin, että kaikilla vuokralaisilla tulotasosta riippumatta on pääsy samoihin rakennuksen mukavuuksiin, kuten pesutiloihin.
rakennuttajat saavat tehdä erillisen matalatalon markkinahintaisen rakennuksen naapuriin, mutta heidän on suunniteltava rakennus siten, ettei ” leimata kohtuuhintaisten asuntojen asukkaita.”
aiemmin rakennuttajat ovat osoittaneet kiinnostusta täyttää vähätuloiset vaatimuksensa luomalla vähätuloisen rakennuksen offsite-alueelle, jossa sijainti ei välttämättä ole yhtä suotuisa ja tontin hinta halvempi. MIH mahdollistaa rakennuttajien rakentaa off-site samassa yhteisön alueella tai puolen kilometrin päässä hankkeen, mutta estää tätä käytäntöä vaatimalla ylimääräistä 5 prosenttia vuokrarajoitetut yksiköt.
missä MIH: tä on tähän mennessä sovellettu?
tähän mennessä kaupunginvaltuusto on hyväksynyt yhden kaupunginosan laajuisen MIH-kaavoituksen. Huhtikuussa osia East New Yorkista ja Ocean Hillistä kaavoitettiin uudelleen MIH: n vaatimuksilla suuremman tiheyden edistämiseksi. Kaikkien tulevien kehittäjien tällä alalla on noudatettava joko vaihtoehtoa 1 tai Deep kohtuuhintaisuus vaihtoehto. Kaupunki harkitsee kartoittamista MIH yhdeksässä muussa kaupunginosassa viiden kaupunginosan alueella-ja asukkaat voivat lukea käynnissä olevista neuvotteluista näissä lähiöissä kaupungin rajojen vyöhykkeellä.
suurin osa MIH-nimityksiin johtaneista yksityissovelluksista on tullut kohtuuhintaisten asuntojen rakennuttajilta. La Central ja MLK Plaza Etelä-Bronxissa, ja yksi huuhtelu Queens, ovat kaikki 100 prosenttia vuokrarajoitettu hankkeita, jotka tarjoavat joitakin pysyviä kohtuuhintaisia asuntoja alle MIH, sekä muita, aika rajoitettu kohtuuhintaisia yksiköitä käyttäen yhdistelmä tukia.
rokkareissa kaupunki varmisti, että hotelliyhtiölle myönnettyyn kaavoitukseen sisältyi MIH-merkintä siltä varalta, että hotelli päättäisi luovuttaa kiinteistön jatkossa kerrostaloasuntorakentajalle.
Inwoodissa sijaitseva Sherman Plaza-niminen projekti olisi ollut ensimmäinen MIH-projekti, joka olisi sisältänyt sekoituksen markkinahintaisia ja kohtuuhintaisia yksiköitä, mutta kaupunginvaltuusto ampui sen alas elokuussa. Mukaan Department of City Planning, on olemassa kolme muuta MIH hankkeita hyvin lähellä hyväksyntää, mukaan lukien ylellinen kerrostalo keskustassa Brooklyn 141 Willoughby Street, ja kaksi 100 prosentin vuokrarajoitettu rakennuksia Bronxissa.
julkisselvityksessä on myös kahdeksan muuta hanketta. Näihin kuuluvat kaksi markkinahintaista rakennusta, joissa on kohtuuhintaisia yksiköitä West Villagessa ja Bedford-Stuyvesantissa, Red Hook-kerrostalo, jossa on vain 10 asuntoa, jotka ovat suostuneet maksamaan affordable housing fund-rahastolle, ja viisi 100 kohtuuhintaista asuntoa ylä-Manhattanilla, Brooklynissa ja Bronxissa.
vaikka Kohtuuhintaiset asuntohankkeet, joista monet sijaitsevat ulommissa kaupunginosissa, muodostavat toistaiseksi suurimman osan MIH-hakemuksista, de Blasion hallinto on toiveikas sen suhteen, että politiikalla on pian tarkoitus luoda runsaasti vuokrarajoitettuja yksiköitä vauraammille alueille. Heidän menestyksensä saattaa riippua 421a: n verohyvityksen kohtalosta, jota kuvernööri Cuomo pyrkii elvyttämään.
* korjaus: tässä kappaleessa todettiin alun perin, että Shiffman ja Davidoff olivat uranuurtajia ideoimaan tulotavoitteisen asumisen valtuuttamista rakennuttajille, jotka haluavat nauttia kaavoituksen täydestä hyödystä. Eräs lukija huomautti, että itse asiassa ajatus oli rantautunut kaupunkipolitiikkaan 1970-luvulla. Nimeämämme suunnittelijat olivat kuitenkin avainasemassa, kun konsepti otettiin osaksi kaupungin ensimmäistä laajaa kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista ja säilyttämistä, pormestari Kochin käynnistämää Kymmenvuotissuunnitelmaa.
