Kuinka järjestää yhteisyritys kiinteistökauppa

miten yhteisyritys kiinteistökauppa

yhteisyritykset

ensimmäinen yhteisyritys kiinteistökauppa oli ensimmäinen kiinteistö, jonka Dave ja minä ostimme yhdessä vuonna 2001. Seurustelimme tuolloin ja yhdistimme voimavaramme tehdäksemme kaksi ensimmäistä diiliä. Minulla oli erinomainen luotto, 16 000 dollaria säästöjä ja nolla velkaa. Davella ei ollut säästöjä, mutta hänellä oli rahaa RRSP ’ sissä, – jotka hän lunasti sijoittaakseen kiinteistöihimme. Meillä molemmilla oli siihen aikaan hyvät työt, vaikka olin jättämässä omani SUORITTAAKSENI MBA-tutkinnon.

muutimme yhteen kiinteistöön, jotta voisimme sijoittaa vähemmän rahaa ja silti saada hyvän rahoituksen.

sen jälkeen rahat olivat loppu ja olin nyt opiskelija Torontossa, joten meidän piti keksiä muita tapoja saada aikaan sopimuksia, jotka eivät vaatineet käteistä tai pankkirahoitusta.

käteishaasteesta huolimatta onnistuimme vielä lisäämään salkkuumme neljä kiinteistöä lisää vuosina 2002 ja 2003. Kaksi näistä kiinteistöistä oli ensimmäinen ulkopuolinen meille ja teimme yhteisyrityksen ystäväni kanssa. Dave myös tehnyt rahaa pois toimeksianto käsitellä-löytää paljon ja antaa sen joku muu maksua (kutsutaan myös tukkukauppa).

siitä lähtien olemme pitkälti luottaneet muiden ihmisten rahoihin rahoittaaksemme sopimuksemme.

vuosina 2010-2012, jolloin kasvatimme aggressiivisesti salkkuamme ja ostimme keskimäärin yhden uuden talon lähes joka kuukausi, suurin osa ostoistamme oli yhteisyrityksiä.

suurin osa näistä sopimuksista rakentui niin, että me olimme managing partners (löytää tarjouksia, neuvottelee niistä, palkkaamalla tiimit ja valvomaan remontteja ja valvomaan hallinnointia) ja meidän raha partners tuli neuvottelupöytään rahoitus valmiudet ja alkuinvestointipääoma tarvitaan (esim.käsiraha, sulkemiskulut, 2 kuukauden vararahasto).

se oli upea tapa kasvattaa portfoliotamme nopeasti ja vähentää joitakin tulevia kustannuksiamme, koska kumppanimme jakavat mahdolliset tulevat kustannukset (ja voitot) kanssamme 50% / 50%, mutta kumppanit voivat myös rajoittaa ja tuoda aina ylimääräistä stressiä käsiteltäväksemme, kun on ongelmia (lisää siitä minuutissa).

Options for Structuring Joint Venture Real Estate Deals

ei ole yhtä oikeaa tapaa jäsentää JV. Ajan saat selville, miten se on oikeudenmukaisin sinulle ja kumppaneillesi, kun otetaan huomioon, mitä kukin osapuoli tuo pöytään (Katso myös – kiinteistösijoittajien tarkistuslista työskentelyyn JVs: n kanssa).

odotamme kumppaneidemme sijoittavan 100% alkuinvestointipääomasta (tyypillisesti käsiraha, sulkemiskustannukset, 2 kuukautta vararahastoa ja pienet remontit) vastineeksi 50% omistusosuudesta kiinteistössä. Kun myymme kiinteistön, heidän alkuinvestointinsa maksetaan ensin takaisin, sitten kaikki pääomamme, jotka olemme sijoittaneet, ja sitten jaamme tuotot 50% / 50% omistuksen mukaan.

niin kauan kuin voimme kohtuudella olettaa kumppanimme saavan 10-15% vuodessa tuottoa pääomalleen eikä heidän tarvitse nähdä vaivaa, uskomme, että se on reilu vaihto heille ja meille. Nuo ovat meidän mittojamme.niiden ei tarvitse olla sinun.

kyse on tuotosta ja vähäisestä osallistumisesta kauppaan – ei heidän omistamastaan osuudesta. Nämä ihmiset ovat kiireisiä – yleensä menestyviä yrityksiä tai uraa, perheitä ja harrastuksia he haluavat keskittyä. He haluavat olla kiinteistöalalla, mutta heillä ei ole aikaa tai halua tulla asiantuntijoiksi. Siinä me astumme kuvaan. Olemme käyttäneet tuhansia ja taas tuhansia tunteja tullaksemme asiantuntijoiksi. Vaikka saatamme vain laittaa 40 tuntia saada paljon tehty kumppanimme, joka ei osuus $100,000 koulutuksessa ja 10,000 + tuntia olemme laittaa oppimiseen, mitä tehdä minimoida riskit ja maksimoida tuotto.

muista kaikki, mitä tuot pöytään omassa bisneksessäsi – oli se sitten ensimmäinen diili tai viidestoista. Jos et tunne tuoda tarpeeksi pöytään sinun täytyy rakentaa mitä sinulla on – ottaa enemmän kursseja, parantaa tiimisi laatua, tutustua alueeseen enemmän kiertämällä enemmän ominaisuuksia ja kävelemällä. Yksi kriittisimmistä asioista, mitä voit tehdä, on tulla alueasiantuntijaksi.

suosimme perinteistä 50% / 50% rakennetta, mutta se ei ole suinkaan ainoa vaihtoehto. Voit luoda minkä tahansa rakenteen, joka on mielestäsi oikeudenmukainen ottaen huomioon, mitä tuot pöytään. Esimerkiksi, jos olet uusi peli, ja eivät tuo ton kokemusta, ehkä 30% / 70% rakenne on oikeudenmukainen saat 30%. Tämä on tietenkin, jos sijoittaja laittaa kaiken pääoman ja oikeutettuja rahoitusta. Jos molemmat jakavat pääomapanoksen ja oikeutetut rahoitukseen, 50% / 50% – sopimus on oikeudenmukaisempi (jälleen, jos kokemuksesi on rajallinen).

on loputtomasti vaihtoehtoja, miten voit jäsentää yhteisyrityksen kiinteistökaupan, mutta tässä muutama muu, jotka olemme tehneet:

• 30% / 30% / 40% – jos on kaksi käteiskumppania ja yksi managing partner tai ehkä yksi henkilö aikoo olla tradesperson tarjoaa taitojaan remontoida vastineeksi osuus omaisuuden (lähinnä he laittavat hiki pääomaa, kun joku muu rahoittaa sitä ja joku muu on toimitusjohtaja kumppani). On aina tärkeää määritellä roolit ja vastuu sopimuksessanne, mutta se on vielä tärkeämpää tällaisessa järjestelyssä.
• 60% / 40% – olemme tehneet tämän kahdella tavalla. Kerran, kun on pitänyt laittaa rahaa ja tehdä kaikki työ – otimme 60 prosenttia sopimuksesta. Toiseksi, kun meistä tuntui, että joku toi enemmän pöytään kuin tavalliset järjestelymme, tarjosimme heille enemmän tasapuolisuutta. Ehkä he rahoittavat suurta remonttia ja jättävät rahat sinne, ja meidän on lisättävä heidän pääomaansa varmistaakseen, että he saavat suuren tuoton, tai ehkä he tarjoavat jonkin verran taitoa käteisen lisäksi tai jos olisimme uusia, se voisi olla miten saamme sopimuksen tehtyä, jos emme laita rahaa kauppaan.
• 75% / 25% – olemme tehneet tämän, kun laitoimme käsirahan sisään, mutta emme pystyneet laatimaan rahoitusta. Annoimme jollekulle 25 prosenttia vastineeksi hänen nimestään ja rahoituskyvystään. Se ei olisi ensimmäinen valintamme järjestelyssä, mutta olimme pinteessä ja olimme jo nostaneet ehtoja. Meidän piti tehdä kaupat ja näin se onnistui.
• 50% / 50% – joku jo omistaa kiinteistön eikä pysty myymään. Isännöitsijää ei jostain syystä haluta palkata. Voit astua sisään ja tarjoutua valvomaan kaikkea vastineeksi 50% omistuksesta kiinteistössä. Niiden ”alkupääomasijoitus” voi olla yksinkertaisesti se oma pääoma, joka niillä on kiinteistössä kyseisestä päivämäärästä lähtien (Hanki kiinteistöarvio tämän arvon määrittämiseksi suhteessa kiinnitykseen). Teimme näin, Kun joku, jonka tapasimme kerhon kokouksessa, halusi muuttaa tonttinsa vuokraksi omistettavaksi myydäkseen sen, mutta ei tiennyt miten. He halusivat myös lähteä matkoille eivätkä halunneet mitään hässäkkää.

yksinkertainen rakenne on paras

monimutkaisin rakenne, jonka teimme lähes täysin Puri meitä takapuoleen, koska toinen kumppaneista erosi (30, 30, 40 jako).

toimme kaksi kumppania yhteen diiliin. Me kaikki toimme rahaa pöytään, mutta eri summissa. Eräs pariskunta pani vähemmän rahaa, kun he hankkivat omistusoikeutta ja olivat päteviä saamaan rahoitusta. Meidän ja toisen kumppanimme kesken maksoimme loput käteisestä. Jaamme sopimuksen heidän kanssaan 30% 30% ja saamme 40%.

pari erosi muutamaa vuotta myöhemmin. Onneksi he pystyivät sopimaan asiat sopuisasti ja pystyivät sopimaan kiinteistön pitämisestä. Jos heidän avioeronsa olisi mennyt monien tavoin rumasti, omaisuus olisi mennyt pilkolle, ja olisimme joutuneet hankalaan tilanteeseen, jossa olisimme joko myyneet sen ennenaikaisesti saadaksemme heidät ulos tai joutuneet ostamaan ne ulos, vaihtamaan omistusoikeutta ja etsimään oman rahoituksemme. Se ei ole aina helppoa parhaimpina aikoina, mutta meillä olisi ollut lisäpaineita tehdä siitä oikeudenmukainen ottaen huomioon myös toinen kumppanimme…

onneksi niin ei käynyt, ja me kaikki omistamme tämän kiinteistön yhdessä, mutta se oli hyvä muistutus siitä, että on parasta pitää pienemmät sopimukset yhden kumppanin ja yhden kiinteistön välillä. Jokainen kumppani tuo omat komplikaationsa, joten miksi tehdä siitä vaikeampaa itsellesi kuin sinun tarvitsee sekoittamalla ja sovittamalla?

varoituksen sana:JV: t rajoittavat ja lisäävät stressinkäyttöä varovaisesti

yksi vuokramme omaksi kiinteistöksi petti. Vuokralaiset ostajat päättivät olla ostamatta kiinteistöä meiltä, kuten heidän optionsa mukaan, ja sen sijaan, että olisimme myyneet sen hitaammilla markkinoilla, päätimme muuttaa sen tavalliseksi osta ja pidä vuokra-kiinteistöksi.

kiinteistö tuskin rahastaa tavallisena vuokrana, mutta se on täydellinen kiinteistö, johon voi lisätä juridisen sviitin. Se olisi mahdollisesti yksi helpoimmista paikoista, joihin olemme puuttuneet, lisätä oikeudellinen sviitti, koska sijainti LVI, sähkö ja lämmitys lähde. Lähestyimme kumppaneitamme ehdotuksella lisätä sviitti. Aioimme jakaa remontin kustannukset heidän kanssaan, kuten meidän 50% / 50% omistus heidän kanssaan, koska olemme omistaneet sen jo useita vuosia. Perimme pienen pääurakoitsijamaksun vain kattaaksemme osan työn valvonnasta aiheutuvista kuluistamme, mutta muuten olimme sopineet ottavamme tonneittain työtä ja aikaa kiinteistön yleisen suorituskyvyn parantamiseksi. Tämä muutto olisi muuttanut neutraalin käteisvaroja virtaavan kiinteistön sellaiseksi, joka antaa meille vähintään 600 dollaria kuussa. Kaikista ponnisteluista huolimatta se tuntui meistä täysin järkevältä. Jos omistaisimme tämän kiinteistön yksin, tekisimme niin.

yhteistyökumppanimme sanoivat ei. Ei siksi, etteivätkö he olisi pitäneet ideasta, vaan siksi, etteivät he halunneet sijoittaa kauppaan enempää rahaa.

he haluavat odottaa, kunnes markkinat ovat riittävän hyvät myymään ja sitten he haluavat ulos. Niiden saaminen nyt tekemään muutos itse on monimutkaisempaa ja kalliimpaa kuin meille kannattaa. Se on turhauttavaa, koska haluaisimme paljon mieluummin sen olevan vankka holding omaisuutta, jolla on vahva kassavirta, mutta se on yksi rajoituksista ja ongelmista kumppaneiden kanssa.

Joint venture real estate deals on loistava tapa kasvattaa salkkuasi, kun sinulla ei ole käteisvaroja käsirahoja varten, kamppailet rahoituksen saamiseksi tai haluat työskennellä muiden ihmisten kanssa, jotka tuovat pöytään jotain, mitä sinulla ei ole. Ne ovat pitkäaikaisia liikesuhteita, kuitenkin, ja on harkittava huolellisesti varmista, että se sopii ja että rakenne valitset järkevää ottaen huomioon, mitä olet kaikki tuo pöytään. Toivottavasti saat tästä uusia ideoita.

muut artikkelit yhteisyrityksistä & muiden ihmisten rahoja käyttävät:

>> miten kirjoittaa kattava Kiinteistösijoitusyhteenveto (liiketoimintasuunnitelma kiinteistösijoittajille)

>> 5 asioita, jotka jokaisen kiinteistösijoittajan tulisi tietää rahasta & luotto

>> Kuinka käyttää RRSP: tä kiinteistökauppojen rahoittamiseen

>> 5 Vinkkejä luoda uskottavuutta kiinteistösijoittaja

>> milloin kiinteistösijoitus myydään