oikeusvarmuus ja kannattavuus. Nämä kaksi syytä patistavat argentiinalaisia selvittämään brick-sijoitusvaihtoehtoja maan ulkopuolella, tarkemmin Yhdysvalloissa. Matkakohteen valinnassa huomioidaan kannattavan liiketoiminnan etsiminen, mutta myös mahdollisuus saada lomakohde. Siksi ehkä Miami on yksi suosituimmista vaihtoehdoista. Todellisuudessa devalvaatio hyökkäsi askelten jälkeen Argentiinasta vuokraamalla saatua kannattavuutta vastaan. Se laski 2,5%: sta 2%: iin vuosittain vaikuttaa dollarin nousu ja miksi vuokrasopimukset suljetaan pesoissa. Pienempään tuottoon lisätään joidenkin sijoittajien pelko yksityisomistuksen mahdollisista muutoksista ennen mahdollista hallituksen vaihtumista .
homonyymisen kiinteistöyhtiön johtaja Alejandra Covello tunnustaa saavansa yhä enemmän kyselyjä Miamin asunnoista. Hän sanoo, että voit ostaa kiinteistön kohtuullisen tuoton kanssa investointi alkaa US $ 150,000 kun taas käyttää asuntoja, jotka ovat ensimmäisellä linjalla meren, sinun täytyy ajatella enemmän kuin US$400,000. ”Näitä ominaisuuksia arvostavat eniten argentiinalaiset, jotka, jos he eivät näe rantaa, eivät osta, elleivät he tee sitä jälleenmyyntiä varten”, hän analysoi. Jorge Kupferman, välittäjä Miami Life Realty, selittää, että Miamissa on erityispiirre, että investointi on kääntäen verrannollinen kannattavuuteen. Esimerkiksi parhaiten sijainneista ja kalleimmista kiinteistöistä jää tuotto, joka vaihtelee 2-3 prosentin välillä, kun taas halvimmissa summat ovat 6 prosenttia, hän tarkentaa.
samaan tapaan Urbis Real Estaten toimitusjohtaja Pablo Hoberman sanoo, että nykyään ei ole liiketoimintaa hankkia arvokkaita kiinteistöjä, jos haluaa saada tuloja tai arvostusta. ”Superluksussegmentti hidastuu alaspäin suuntautuvien hintakorjausten myötä”, hän sanoo. Liikkeellä ovat paikallisyhteisölle suunnatut kiinteistömarkkinat: jopa 200 000 dollarin yksiköt. ”Vuokrat saavutetaan noin 5-6% nettovuositasolla, jossa on tilaa kiinteistön arvon arvostamiselle”, hän lisää. Niille, jotka eivät ajattele käyttää omaisuutta matkailutarkoituksiin, Sofia Gancedo, co-perustaja Bricksave-yritys, jonka avulla voit hankkia kiinteistön osamaksulla kautta crownfunding -, neuvoo vuokraamalla yrityksiä, joilla on hyviä tarjouksia yritysten kanssa palveluja, kuten tekoja, vakuutusmaksut, ja jotka myös yleensä huolehtia paikallisen hallinnon omaisuutta. Sinun tapauksessasi, esimerkiksi, sen avulla voit tulla Miami markkinoille vähintään investoinnin US $ 1000, määrä, jolla voit hankkia prosenttiosuus yhden yksikön.
mutta bisnestä tehdessä ”täytyy ottaa huomioon veroseuraamukset Argentiinassa ja ulkomailla”, sanoo Demián Pack, argentiinalaisen Dezer Platinum Realtyn edustaja. Hän lisää, että LLC: n (osakeyhtiö) perustaminen kiinteistöjen ostamiseksi Yhdysvalloissa on helppoa ja edullista ja hyvä asia on, että kaikki ostoon liittyvät kulut diskontataan. Kulujen osalta asiakas ei maksa provisioita, vaan se, joka myy ja kulut teoista ovat 3-5 prosentin luokkaa. Sitten kerran vuodessa on esitettävä yritysilmoitukset, joista voitot voidaan maksaa (siellä vero on asteikko, joka edustaa keskimäärin 20%, mutta voi nousta 50.
Argentiinassa taas erotus siitä, mitä Yhdysvalloissa maksetaan, on paid.In USA ja 35 prosenttia voitoista tai verohyvitys voi jäädä suosioon. Kupferman selventää, että yleensä yrityksillä ei ole voittoja muuten kuin silloin, kun kiinteistön myynti tapahtuu. Ja tuottojen suhteen Packin mukaan mahdollisuuksia löytyy Miamista kiinteistöistä, jotka vakuuttavat 7-8 prosentin vuotuiset vuokrat, esimerkiksi Etelä-Floridassa sijaitsevasta West Palm Beachin kaupungista. Se on se
tuotto, jonka asiakas sai, joka osti kaksi 62 000 dollarin asuntoa, joista hän saa noin 4960 dollaria jokaisesta vuodessa. Tähän sisältyvät hallintomaksut-jotka ovat halvoissa kiinteistöissä kalliimpia ja ovat 10 prosenttia bruttovuokrasummasta-ja ABL: n kaltainen vuotuinen vero 2 prosentista kiinteistön arvosta (mikä on vähemmän kuin maksettu hinta).
sijoittajalle tärkeä kysymys ovat juridiset rakenteet. Eli miten jäsentää investointi niin, että se optimoidaan eikä makseta veroja asioista, jotka eivät vastaa.
Kupferman mainitsee neljä verotukseen liittyvää seikkaa, jotka on otettava huomioon: ulkomaalaisten ennakonpidätys sekä perintö -, osinko-ja voittoverot. Näiden tekijöiden perusteella sinun täytyy määrittää paras oikeudellinen rakenne, ja ei ole hyvin neuvottu aiheesta on yksi tärkeimmistä virheistä ostettaessa kiinteistöjä Miamissa.
on olemassa oikeudellisia rakenteita, kuten yhtiöt ja LLC (osakeyhtiö), jotka suojaavat sijoittajaa veroja maksettaessa. Kunkin mukavuus riippuu liiketoiminnan tyypistä. Kiinteistösijoitusta tehdessä on aina oleellista kysyä neuvoa paikalliselta kirjanpitäjältä, sillä jos talo on tarkoitettu vuokrattavaksi, on puolestaan ilmoitettava verot vuosittain tuloveroina Yhdysvalloissa
halutuimpien kohteiden joukossa
Florida on alan ulkomaisten ostajien ja sijoittajien halutuin kohde. Yksi tärkeimmistä vetonauloista on, että sen eteläinen alue sijoittuu yhdysvaltalaisten paikkojen joukkoon, joka tarjoaa työntekijöille paremman työ-ja perhe-elämän tasapainon.
Miamiin tehtyjen investointien osalta viisi eniten kiinteistökauppoja tekevää maata ovat Brasilia (12%), Kolumbia (11%), Venezuela (11%), Argentiina (8%) ja Kanada (8%). Miami ei kuitenkaan ole ainoa kohde, jota ulkomaiset sijoittajat kyselevät ja haluavat. Fort Lauderdale ja West Palm Beach sijoittuivat tammikuussa 2019 päivitettyjen tietojen mukaan myös muiden maiden sijoittajien haetuimpien yhdysvaltalaiskohteiden listalla ensimmäiseksi.
toinen huomattava alue on Wynwood. ”Se on alue, joka on välillä 50 ja 200 prosenttia taloudellisempi kuin muut alueet Miamissa”, sanoo Gaston Miculitzki ,osakas yritys BM2, joka toimii alueella ja korostaa strategista sijainti tämän solmun: lähellä Downtown ja Miami Beach,
muuntaminen kaupunginosan toteutetaan osittain käyttäen samoja kriteerejä kaupunkisuunnittelun ja visionäärinen kanssa, että aiemmin oli kunnostettu alueita naapurustossa Sohon Manhattanilla. Varastoja ja hylättyjä vajoja hankittiin niiden muuttamiseksi taidegallerioiksi, jolloin Wynwood muuttui kävelypaikaksi, juomaksi ja löytöpaikaksi paikallisille ja turisteille, joka on vähitellen vakiintumassa täydelliseksi naapurustoksi, johon lisätään kiinteistöinvestointeja, asuntoja ja toimistoja. Rakennuttaja Vitrium Capitalin perustaja Federico Gagliardo on yksi alueelle rantautuneista argentiinalaisista. Se rakentaa duon, 16 miljoonan dollarin investointiprojektin: huoneistohotellin, johon tulee kahdeksan kerrosta, 51 huonetta ja paikallinen 300 neliötä. ”Yksiköt myydään 275 000 dollarista”, summaa yrittäjä, joka arvioi, että valmistuttuaan vuokra vaihtelee vuosittain 6-7 prosentin välillä. ”Mielenkiintoista on, että koska ensimmäinen talletus on tehty, sijoittaja saa vuosittain 5 prosentin kiinteän tuoton sen arvosta”, hän lisää. Gagliardo korostaa alueen potentiaalia. Itse asiassa myynnissä on muutamia metrejä. Alueelle rakentavat sijoitusrahastot päättävät pitää kiinteistön. ”Se on alue, joka muuttuu paljon seuraavien kolmen vuoden aikana”, hän sanoo ja arvioi, että hänen projektinsa tilojen osalta vuokra tulee olemaan keskimäärin 650 dollaria/m2 vuodessa. Miculitzki alkoi työskennellä alueella varastoineen. Nyt rakentaa paikallisia ja asuinrakennuksia ja osakehuoneistoja, sekakäytössä. ”On hyvä mahdollisuus tuoda konsepteja, jotka menestyvät Argentiinassa ja toistaa sitä Wynwoodissa. Ne ovat kaupallisia konsepteja, Vaatekauppoja, coworkingia ja ravintoloita”, lisää yrittäjä, joka takaa 3-10 prosentin tuoton vuodessa. Olet tällä hetkellä markkinointi rakennuksen asunto nimeltään Bradley, Kehittäjä Block Capital Group, joka lisää 3500 metriä liiketiloja ja 175 asuinyksiköt vuokrataan, viime kuussa lopetimme Wynwood 25, yli 220 asuntoja, jotka ovat jo käytössä kokonaisuudessaan ja segmentin toimistot Wework on monimutkainen 3600 metriä ennen ensimmäinen julkinen pysäköinti alueella.
/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/lanacionar/454PC7ZY4FCSRBYBU6R6LDGCI4.jpg)
tiedot ovat avainasemassa
sen lisäksi, että ne ovat houkuttelevia, koska ne ovat investointi oikeusvarmoille ja kovalla valuutalla toimiville markkinoille, on olennaista tuntea säännöt. Esimerkiksi kun vuokralainen lähtee kiinteistöstä, vuokranantajalla on Floridan lain mukaan 30 päivää aikaa lähettää hänelle kirje, jossa kerrotaan, kuinka paljon häneltä pidätetään vakuusmaksu ja miksi. Jos näin ei tehdä, vuokralaisen yhdellä valituksella, kirjeellä tai kirjeellä, vuokranantaja on velvollinen palauttamaan sen siitä yksinkertaisesta seikasta, että hän ei ole noudattanut tätä vaatimusta. Tämä henkilö on myös se, joka tuntee täydellisesti asuntojen yhteisomistuksen säädökset: hyvin harva sallii tilapäisen vuokrauksen, ja jotkut kieltävät asunnon vuokraamisen ensimmäisen hankintavuoden aikana.
osta luotolla
”on tärkeää tietää, että sijoittaja Argentiina voi tehdä ennakkoarvioinnin saadakseen asuntolainan ja voi hakea jopa 70 prosenttia yksikön arvosta”, sanoo LDG: n toiminnanjohtaja Hernan Comisarenco, joka työskentelee kolmessa eri segmenteille suunnatussa hankkeessa: Palm Villasissa kiinteistöjen arvot alkavat 1,7 miljoonasta dollarista, Bho: ssa-yksi 850 000 Yhdysvaltain dollarista-Viimeksi Adventure viallgessa 450 000 dollaria.
monet sijoittajat eivät tiedä, että he voivat rahoittaa yhden tai useamman kiinteistön hankinnan jopa ilman viisumia oleskellakseen Yhdysvalloissa. Yhdysvaltain pankit vaativat huomattavaa käsirahaprosenttia. Prosenttiosuus voi vaihdella pankista toiseen. Koska usein lainan maksu maksetaan itse kiinteistön vuokralla, voi sijoittajalle olla enemmän liiketoimintaa ostaa kaksi kiinteistöä asuntolainalla kuin käteisellä. ”Lainoja ulkomaalaisille on melko helppo saada minimivaatimuksin. Ne annetaan 30 vuotta noin 5 prosenttia vuodessa ja lainata jopa 65 prosenttia arvosta omaisuutta, edellyttäen, että ne ovat yksiköitä US$250,000 ja yli, Kupferman sanoo. Rahoitusyhteisö vaatii kiinnelainahakemuksen, jossa on hakijan tiedot, pankin viite-ja tulokirjeet, ostosopimus ja tiliotteen. Asiakkaalla täytyy olla tai avata tili pankissa Yhdysvalloissa, koska maksu vähennetään sieltä kuukausittain. Jos joku haluaa ostaa kiinteistön halvemmalla, on olemassa yksityisiä lainoja, jotka on saatu kopio viisumista ja passista ja lainata jopa 50 prosenttia kiinteistön arvosta maksaen vain korkoa kahden ensimmäisen vuoden ajan, ja pääoma palautetaan sen jälkeen, kun tämä aika päättyy. Osuus on noin 10 prosenttia. Tämä mahdollisuus on hyödyllinen lähinnä kaivoyksiköissä, joissa 20 prosenttia on maksettava sopimuksen tekohetkellä, 30 prosenttia eri maksumuodoissa, joista sovitaan rakennusajan kuluessa ja loput 50 prosenttia, kun laite toimitetaan. ”Sen 50 prosentin voi maksaa käteisellä tai ottaa asuntolainan kuten aiemmin mainitsin, 30 vuoden iässä, jolloin lainan voi maksaa yksikön vuokralla”, Kuperfman sanoo.
on myös 70 prosentin luottotarjous, jos asunnon hankinta rahoitetaan, tai 65 prosentin luottotarjous, jos kyseessä on osakehuoneisto. Mielenkiintoista on, että se myönnetään ilman varausten tai tulojen tarkistamista. Nämä ovat tapauksia, joissa maksu US$75,000 voit sijoittaa tähän ohjelmaan 30 vuotta, joka on kiinteä korko kolme vuotta 7,25%. Pankkien vaatimusten osalta se pyytää kahta pankkiviittausta ja yhtä luottokorttia, passia ja viisumia, alkumaksun ja sulkemiskulujen varoja sekä kirjanpitäjän kirjeitä. Prosessi on hyvin yksinkertainen. Kaupat ovat kiinni alle 30 päivässä. Palkkaa ei vaadita.
niille, joilla on enemmän pääomaa, voidaan valita toinen vaihtoehto 5,5 prosentin korolla. Tällöin pankki pyytää maksun arvosta kuuden kuukauden vararahastoa, joka talletetaan Yhdysvalloissa olevalle pankkitilille. Lainassa edellytetään myös, että kantaja osoittaa, että hänellä on Argentiinassa olevalla tilillään varoja, jotka vastaavat hänen kolmen kuukauden tulojaan. Ei ole tarpeen viedä näitä varoja pois maasta, vaan näyttää pankkitiedot noilla varoilla.
kuinka saada EB-5-viisumi
kiinteistönvälittäjät ja martillerot väittävät, että viime kuukausina on tullut yhä enemmän kyselyjä Argentiinalaisilta, jotka hakevat EB-5-Sijoittajaviisumia, jota varten voidaan saada pysyvä oleskelu Yhdysvalloissa. Siihen päästäkseen henkilön on investoitava kiinteistöhankkeeseen”Aluekeskukseksi”kelpuutetun sijoitusryhmän kautta. Nämä ovat valtion hyväksymiä kehityskulkuja, joilla pyritään edistämään alueen talouskasvua, parantamaan tuottavuutta ja luomaan työpaikkoja. Näissä tapauksissa aluekeskus tekee kaiken työn ja ottaa sijoittajan kehityslainaajaksi tai rakennusyhtiön kumppaniksi. Vaatimus tämäntyyppisen viisumin on investointi US$500,000 plus US$50,000 sponsorin hallintokulut. Aluksi ehdollinen pysyvä asuinpaikka saadaan kahdeksi vuodeksi. Kun tämä aika on kulunut ja kiinteistöhankkeen loppuunsaattaminen on todistettu, sinun on haettava pysyvää oleskelulupaa. Yhdysvaltain Maahanmuuttoviraston hyväksyntä kestää puolestatoista kahteen vuoteen siitä, kun investointi on tehty ja virallinen pyyntö tehty. Hakemus koskee kaikkia sijoittajan välittömiä sukulaisia, kuten vaimoa ja naimattomia alaikäisiä lapsia. Perustavaa laatua oleva tosiasia on, että rakentaminen on toteutettava kokonaisuudessaan, mutta investointia ei ole vakuutettu ja se on täysin vaarassa. Jos hanke ei toteudu, residenssistä ei voi tehdä pysyvää ja siirtolaisen on lähdettävä Yhdysvalloista. EB-5-viisumin voi saada myös oman investointiprojektin kautta. Siinä tapauksessa on maksettava miljoona dollaria ja luotava kymmenen suoraa työpaikkaa. ”Investoinnit, jotka mahdollistavat tämän EB-5-viisumin saamisen, ovat erittäin kysyttyjä, koska maahantulon kustannukset nousevat”, toteaa Virgilio Raiden, Miamin 4S-ryhmän välittäjä ja konsultti, joka järjestää toisen opintomatkan/kaupallisen matkan Miamiin 18.-22. marraskuuta.
kriteerien mukaan > Lisätietoja
