Revenue Ruling 70-604: the Definitive Guide to Its Application

we contently have HOA boards and management companies inquire about Revenue Ruling 70-604 (”70-604”). Tässä postitse tarjoamme kattavan tarkastelun tuomion ja tarkastella sen soveltamista. Vastaamme myös moniin kysymyksiin, jotka koskevat 70-604: ää.

Easy Links

Easy Links

muissa viroissa on tarkasteltu tuomion soveltamista. Tämä keskustelu täydentää muita virkoja, jotka olemme täyttäneet ja joissa tarkastellaan HOA: n verotusta. On monia riskejä ja monimutkaisia, joten varmista, että olet koulutettu.

ensikierron perusteella Tulopäätös 70-604 saattaa vaikuttaa merkityksettömältä tulopäätökseltä. Asuntoyhdistyksille ja HOAs: lle kyseinen tiedostomuoto 1120 voi kuitenkin olla merkittävä suunnitteluväline.

tuomio on monimutkainen ja olen nähnyt erilaisia tulkintoja. On sanomattakin selvää, että tässä katsotaan päätöstä ja saadaan aikaan puolueettomia tuloksia. Tämä Q&a antaa pohjan KESKUSTELUILLESI asiasta CPA: n tai verovalmistelijan kanssa. Joten sukelletaan:

mikä on tulojen päätös 70-604?

asetuksen 70-604 tarkoituksena on antaa HOAs: lle, jolla on tiettynä vuonna liikaa jäsentuloja (arvio ja palkkiot), mahdollisuus palauttaa kyseinen ylimääräinen tulo jäsenille tai siirtää se seuraavalle vuodelle, jotta ylimääräisistä jäsentuloista ei kannettaisi veroa. Päätös antaa HOA: lle mahdollisuuden tehdä vaalit, jotka käytännössä lykkäävät tämän vuoden ylimääräiset jäsentulot seuraavalle vuodelle.

(2) teettekö vaalin numerolla 70-604 lomakkeella 1120-H vai lomakkeella 1120?

veropäätös 70-604 koskee vain Hoasia, että tiedostolomake 1120. Se ei ole sallittua lomaketta 1120-H jätettäessä.

(3)Jos yhdistys tekee 70-604 vaalin?

useimmat harjoittajat olisivat yhtä mieltä siitä, että kaikkien HOAs: n tulisi järjestää 70-604 vaalit joka vuosi. Jos oletetaan, että valinta tehdään, jos yhdistyksellä on ylimääräisiä jäsentuloja, niin pätevällä vaalilla voidaan säästää yhdistykselle merkittäviä veroja.

HOA: sta voi tämän jälkeen tehdä lomakkeen 1120, jolloin verotettaisiin vain jäsenyyden ulkopuolisia nettotuloja. Jos vaalia ei tehdä, tästä ylimääräisestä jäsentulosta tulisi verotettavaa muiden HOA: n tulojen ohella.

(3) Miksi yhdistyksen pitäisi äänestää 70-604?

kyse on vain perusverosuunnittelusta. Verotusvelvollisuutensa rajoittamisesta huolehtivan yhdistyksen tulisi järjestää vaalit, vaikka olettaisi jättävänsä lomakkeen 1120-H.

jättäessään lomakkeen 1120, ylimääräisten jäsentulojen käsittelyssä on kolme lopputulosta:

1. jos vaaleja ei järjestetä, HOA maksaisi veroa kaikista nettojäsenyystuloista. Se maksaisi veroa myös jäsenyyteen kuulumattomista nettotuloista, jotka voisivat koostua koroista, osingoista ja myyntivoitoista. Tämä ei ole ensisijainen tulos.
2. yhdistys voi tehdä valinnan jäsentulojen ylittävän jäsenkulujen käyttämisestä seuraavan vuoden arviointeihin.
3. yhdistys voi suorittaa vaalin ja palauttaa ylimääräiset jäsentulot yhdistyksen jäsenille. Käytännössä tätä vaihtoehtoa on vaikea hallita ja se voi olla ristiriidassa HOA: n sääntöjen ja usein valtion lakien kanssa.

Huomaathan, että yhdistys ei saa tulolain 70-604 nojalla järjestää vaaleja, joissa ylisuuret jäsentulot siirretään rahastoihin pääomatuloina. Syynä on se, että tällainen valinta ei täytä verolain 118§: n ja tulkitsevien päätösten vaatimuksia. Tämä voi olla erittäin tärkeää, vaikka harkitsisi kaupallisen osakehuoneiston veroilmoituksia.

(4) Onko Tulosratkaisun tekemisessä miinusta 70-604?

vaaleissa ei ole varjopuolia. Jos yhdistys päättää jättää lomakkeen 1120-H tai vaali ei ole voimassa (ei ylimääräistä jäsentuloa), vaali jätetään huomiotta.

tähän pysähdyin

(7) kuka tekee yhdistyksen 70-604-vaalin?
(8) Voiko vaalia käyttää loputtomiin, vai onko kyseessä yksivuotinen vaali?
(9) voidaanko liiallisia arvioita siirtää varantoihin?
10) millaiset yhdistykset voivat tehdä vaalin tulosratkaisussa 70-604?

(5) Joten miten HOA tekee vaalituloksen 70-604?

ensin on järjestettävä virallinen vaali. Tämä dokumentoi yhdistyksen aikomuksen, mikä on erittäin tärkeää, jos verottaja koskaan kyseenalaistaa sen.

yhdistykset ovat aina painineet sen kanssa, miten järjestysmääräyksen mukainen vaali oikein tehdään. Päätös itsessään vain antaa ohjeita, mutta ei tarjoa mitään konkreettisia vaatimuksia.

käytännössä, että moni HOAs vain jättää veroilmoituksen eikä tee mitään virallista vaalia. Perusteluna on, että verovalmistelija tekee valinnan, kun tarkat laskelmat valmistuvat ja palautus on ajoissa jätetty. Tähän lähestymistapaan liittyy varmasti riskejä. Jos joskus tarkastetaan, ei ole dokumentaatiota tahallisuudesta.

ideaalitilanteessa valinnan tekisivät yhdistyksen jäsenet vuosittaisessa HOA: n kokouksessa. Jos vuosikokous pidetään vielä kauan HOA: n vuodenvaihteen jälkeen, että vaalia ei tehdä ennen palautuksen eräpäivää, HOA: n olisi varmistettava, että valinta tehdään edeltävässä vuosikokouksessa, jotta se voi olla voimassa kyseisenä vuonna.

tätä kysymystä on käsitelty ja selvitetty verovirastossa (tam 9539001). Verottajan näkemys näyttää olevan, että varsinaiselle tapaamiselle ei ole tarvetta. Jäsenet voisivat itse asiassa tehdä postiäänestyksen tai minkä tahansa muun allekirjoituskampanjan saadakseen sen aikaan.

(6) milloin yhdistys tekee valinnan?

selvästi kaikki vaalit on tehtävä ennen veroilmoituksen jättämistä. Käytännössä se pitäisi kuitenkin tehdä ennen verovuoden päättymistä. Joissakin tapauksissa se voidaan tehdä jo ennen verovuoden alkua.

tuloratkaisu edellyttää, että kokous pidetään vuosittain, mutta vaalien ajankohtaan puututaan yleensä. Suosittelisin ilman muuta, ettei mikään yhdistys ottaisi sitä riskiä, että se menettäisi vaalin tuomat edut ilmoittamalla ne myöhässä. Suosittelen, että se tehdään ennen sen verovuoden loppua, jota sitä sovelletaan.

tässä pysähdyin

(7) noudattaakseni päätöksen tarkkaa sanamuotoa, valinnan pitäisi tapahtua jäsenten, Ei hallituksen toimesta. Suosittelen myös vahvasti, että hallitus myös vahvistaa jäsenten valinnan.

miksi tämä kaksinkertainen ponnistus? IRS elää vain omien sääntöjensä mukaan, ja heidän päätöksessään sanotaan, että”. . . Yhtiön osakkeenomistajat-omistajat-pitävät vuosittain kokouksen, jossa he päättävät . . .”Siksi veroviraston kanta on, että jäsenten on tehtävä valinta. Tämä on kuitenkin ristiriidassa valtion lainsäädännön kanssa useimmilla lainkäyttöalueilla, jonka mukaan vain vaaleilla valitulla hallituksella on valta tehdä tällaisia taloudellisia päätöksiä. Yhdistykselle on parasta, että jäsenet tekevät valinnan, sitten hallitus vahvistaa sen, ja sinut on katettu molempiin suuntiin.

ristiriitaisen valtiolain vuoksi ainoa looginen tapa tulkita päätöstä on tulkita termi ”osakkeenomistajat-omistajat” sanoilla ”ne henkilöt, joilla on laillinen valta tehdä päätös.”Verovirasto on epävirallisesti hyväksynyt tämän tulkinnan, mutta tämä on ei-arvovaltainen eikä siihen voi luottaa.

viimeaikainen IRS-tilintarkastustoiminta asunnonomistajien yhdistyksissä on osoittanut, että IRS-agentit vaativat, että valinnan tekevät jäsenet, eikä hallitus. Koska asiaa ei ole selvennetty, suosittelen, että tuloja koskevan päätöksen 70-604 sanamuotoa tulkitaan kirjaimellisesti ja että vaalit toimitetaan jäsenten hyväksymän päätöslauselman muodossa.

(8) monet CPA: t väittävät, että yhdistys voi tehdä ja käyttää vuosittain vaalitulosta 70-604. Jotkut kPa: t jopa poistavat ylimääräiset jäsentulot yhdeltä verovuodelta, mutta eivät koskaan lisää niitä takaisin seuraavalle verovuodelle, jolle siirrot tehtiin.

verovirasto on toistuvasti ilmoittanut, että päätös 70-604 oli tarkoitettu vain yhden vuoden tulonsiirtoon, eikä sitä voitu käyttää loputtomiin vuodesta toiseen, koska tällainen järjestelmä merkitsisi tulojen pysyvää lykkäämistä. Tuomiolla tarkoitettiin vain vuoden lykkäystä, verokielessä ”ajoituseroa”.

tuomiossa käytetään sanoja ”. . . otettakoon ylitys seuraavan vuoden arvioihin” määrärahasiirtojen kuvaamiseksi. ”Vuotta ”käytetään yksikössä, ei monikossa ”vuotta”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 käyttää samoin yksikömuotoa kahdessa eri kohdassa tässä tuomion analyysissä.

on selvää, että verovirasto pitää veropäätöstä 70-604 vain yhden vuoden vaalina, jonka tarkoituksena ei koskaan ollut siirtää ylimääräisiä tuloja eteenpäin loputtomiin.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 ratkaisi asian suoraan todeten, että ”. . . seuraavan vuoden vajeen on oltava vähintään yhtä suuri . . .”määrärahasiirtoarvioon siitä, että tuloratkaisun 70-604 vaatimukset on täytetty.

(9) yhdistys ei voi tulolain 70-604 nojalla järjestää vaalia, jossa ylijääneet jäsentulot siirretään rahastoihin pääomatuloina. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 päätti suoraan tästä asiasta ja totesi, että ylimääräisten tulojen siirto rahastoihin ei täytä kahta päätöksessä määriteltyä kriteeriä; palautus jäsenille tai siirto seuraavalle verovuodelle. Tärkein syy tähän on se, että tällainen valinta ei täytä verolain (Internal Revenue Code IRC) 118§: n eri tulkintapäätöksiä ja-tapauksia.

suurin este tässä on se, että IRC: n 118§: n mukaan jäseniltä edellytetään ennakkoilmoitusta pääomanluonteesta, ennen kuin se katsotaan IRC: n 118§: n mukaiseksi pääomasijoitukseksi. Pääomapanoksiksi voidaan katsoa myös muita vaatimuksia. Aihe on niin laaja, että se vaatii täysin erillisen keskustelun, joka sijaitsee www: ssä.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 on itse päätöksen lisäksi ainoa ohjeistus siitä, millaiset yhdistykset voivat järjestää vaalit tulopäätöksen 70-604 nojalla.

Revenue ruling 70-604: ssä todetaan, että ”osakehallintoyhtiö arvioi osakkeenomistajiaan osakehuoneiston yhteisten osien hallintaa, käyttöä, ylläpitoa ja korvaamista varten. Tämä on yhtiön ainoa toiminta, eivätkä sen säännöt oikeuta sitä harjoittamaan mitään muuta toimintaa.”Avainsanat huomata tässä ovat” condominium management corporation ” ja ” hallinta, käyttö, ylläpito, ja korvaa yhteisiä elementtejä . . . on ainoa toiminta . . .”

TAM 9539001, evätessään tulopäätöksen 70-604 vaalista aikaosuusyhdistykselle, totesi”. . . Yhdistyksen ainoana toimialana ei ole kiinteistön yhteisten alueiden hoito ja ylläpito, vaan lomaosakeyhtiön toiminnan tarkoitus, luonne ja laajuus eroavat olennaisesti tavallisen osakuntayhdistyksen toiminnasta . . .”

yksi johtopäätös, joka voidaan tehdä edellä mainitusta, on, että mikään yhdistys, joka harjoittaa laajaa toimintaa muuta kuin yhteisten alueiden ylläpitoa, ei ole oikeutettu äänestämään tulopäätöksen 70-604 nojalla.

jäljellä on vielä kysymys siitä, onko yhdistystyyppi myös tuloratkaisun mukainen ”make or break” – karsinta. Veropäätöksessä 70-604 aineyhdistys määriteltiin nimenomaan ”condominium management Corporationiksi”. Tuomion sanamuodosta voidaan päätellä, että aineyhdistys on ”asukasyhdistys”, varsinkin kun kaupalliset yhdistykset olivat vuonna 1970 käytännössä tuntemattomia. Tarkoittaako tämä sitä, että asuinkiinteistöjen omistajien yhdistys ei täytä vaatimuksia, koska se ei ole osakehuoneisto management corporation? Tarkoittaako tämä sitä, että kaupallinen osakehuoneisto yhdistys täyttää, vaikka koska se ei ole asuin luonteeltaan, se on edelleen ” condominium management corporation? Mielestäni molempien pitäisi olla päteviä. Virallista vastausta joudutaan kuitenkin odottamaan lisäohjeistusta.

edellä esitetyllä analyysillä pyritään osoittamaan, että monien muiden yhteisöverotuksen alojen tavoin yksinkertaiselta tuntuva asia, veropäätöksen 70-604 jättäminen, on itse asiassa hyvin monimutkainen asia. Valitettavasti yhdistykset ja verovalmistelijat joutuvat tekemään päätöksiä ja vastaamaan kysymyksiin kulloinkin saatavilla olevan parhaan tiedon ja tuen perusteella. Kun IRS tilintarkastus tapahtuu vuosia myöhemmin, meidän on toiseksi arvannut IRS agentti. Edelleen, henkilö tekee toisen arvauksen, IRS agentti, varmasti on hyötyä jälkiviisaus, ja voi olla hyötyä myöhemmin IRS päätöksiä ja / tai vero tuomioistuimissa, jotka selventävät näitä kysymyksiä. Yhteisön yhdistys verotus on kehittymässä ja kehittyvä alue ja on vielä monia kysymyksiä, jotka on vastattava myöntämällä uusia päätöksiä IRS tai vero tuomioistuimen päätöksiä.

suosittelen, että yhdistys tekee ja dokumentoi virallisen 70-604-vaalin. Tällä sivustolla sijaitseva vaalilomake on yksi keino tämän saavuttamiseksi. Kuten edellä on todettu, vaalimuotoa ei kuitenkaan voi missään tapauksessa pitää idioottivarmana. Vasta ajan kuluminen ja tämän vero-oikeuden alueen edelleen kehittyminen osoittavat, onko tämä riittävä vaali vai ei. On kuitenkin varmasti parempi, että yhdistys on tehnyt tämän valinnan ja kirjannut sen yhdistyksen pöytäkirjaan, kuin että sillä ei ole minkäänlaista dokumentaatiota.