Sécurité juridique et rentabilité. Ces deux raisons poussent les Argentins à trouver des options d’investissement en briques à l’extérieur du pays, plus précisément aux États-Unis. Le choix de la destination tient compte de la recherche d’une entreprise rentable mais aussi de la possibilité d’avoir une destination de vacances. C’est pourquoi peut-être Miami fait partie des options préférées. La réalité est qu’après le résultat des ÉTAPES, la dévaluation a attaqué la rentabilité obtenue en louant une propriété en Argentine. Il est passé de 2,5% à 2% par an affecté par l’augmentation du dollar et pourquoi les contrats de location sont fermés en pesos. Au bénéfice inférieur s’ajoute la crainte de certains investisseurs quant à d’éventuels changements dans la propriété privée avant un éventuel changement de gouvernement.
Alejandra Covello, directrice de la société immobilière homonyme reconnaît qu’elle reçoit de plus en plus de demandes d’appartements à Miami. Il dit que vous pouvez acheter une propriété avec un revenu raisonnable avec un investissement à partir de 150 000 US US alors que pour accéder aux appartements situés en première ligne de la mer, il faut penser à plus de 400 000 US US. « Ces propriétés sont les plus appréciées des Argentins qui, s’ils ne voient pas la plage, n’achètent pas à moins de le faire pour revendre », analyse-t-il. Jorge Kupferman, courtier de Miami Life Realty, explique qu’à Miami, il y a la particularité que l’investissement est inversement proportionnel à la rentabilité. Par exemple, les propriétés les mieux situées et les plus chères laissent un rendement compris entre 2 et 3%, tandis que les moins chères atteignent 6%, détaille-t-il.
Dans le même ordre d’idées, Pablo Hoberman, PDG d’Urbis Real Estate, affirme qu’aujourd’hui, ce n’est pas une entreprise d’acquérir des propriétés de grande valeur si ce que vous voulez, c’est obtenir un revenu ou une plus-value. « Le segment du super luxe ralentit avec des ajustements de prix à la baisse », dit-il. Ce qui bouge, c’est le marché immobilier destiné à la communauté locale: des unités allant jusqu’à 200 000 US US. » Les loyers sont réalisés de l’ordre de 5 à 6% net annuel avec un espace d’appréciation de la valeur du bien « , ajoute-t-il. Pour ceux qui ne pensent pas à utiliser la propriété à des fins touristiques, Sofia Gancedo, co-fondatrice de Bricksave – une entreprise qui vous permet d’acquérir une propriété par versement via crownfunding -, conseille d’embaucher des entreprises qui ont de bonnes affaires avec des entreprises de services tels que les actes, les paiements d’assurance, et qui ont également tendance à s’occuper de la gestion locale de la propriété. Dans votre cas, par exemple, il vous permet d’entrer sur le marché de Miami pour un investissement minimum de 1000 US US, un montant avec lequel vous acquérez un pourcentage d’une unité.
Mais lorsque vous faites des affaires, « vous devez prendre en compte les conséquences fiscales en Argentine et à l’étranger », explique Demián Pack, représentant de Dezer Platinum Realty en Argentine. Il ajoute que la création d’une LLC (Société à responsabilité limitée) pour acheter des biens immobiliers aux États-Unis est facile et peu coûteuse et la bonne chose est que toutes les dépenses associées à l’achat sont actualisées. Concernant les frais, le client ne paie pas de commissions mais celui qui vend et les frais d’acte sont de l’ordre de 3 à 5%. Ensuite, une fois par an, vous devez présenter les relevés d’entreprise pour lesquels les bénéfices peuvent être payés (là, l’impôt est un barème qui représente en moyenne 20% mais peut atteindre 50.
En Argentine, pendant ce temps, la différence entre ce qui est payé aux États-Unis est paid.In les États-Unis et 35% des bénéfices ou un crédit d’impôt peuvent rester en faveur. Kupferman précise que généralement les entreprises n’ont pas de bénéfices, sauf lors de la vente de la propriété. Et en termes de rendements, Pack dit que des opportunités peuvent être trouvées à Miami dans des propriétés qui assurent des loyers allant de 7 à 8% par an, par exemple à West Palm Beach, une ville du sud de la Floride. C’est le rendement
obtenu par un client qui a acheté deux appartements de 62 000$ pour lesquels il reçoit environ 4960 each pour chacun par an. Cela inclut les frais d’administration – qui sont plus chers dans les propriétés bon marché et s’élèvent à 10% du montant brut de la location – et une taxe annuelle similaire à l’ABL pour 2% de l’évaluation du bien (ce qui est inférieur au prix payé).
Les structures juridiques constituent une question importante pour l’investisseur. C’est-à-dire comment structurer l’investissement de manière à l’optimiser et à ne pas payer d’impôts pour des choses qui ne correspondent pas.
Kupferman mentionne quatre aspects fiscaux à considérer: retenue des étrangers et impôts sur les successions, les dividendes et les bénéfices. Sur la base de ces facteurs, vous devez déterminer la meilleure structure juridique, et ne pas être bien conseillé sur le sujet est l’une des principales erreurs lors de l’achat de propriétés à Miami.
Il existe des structures juridiques telles que les sociétés et LLC (une société à responsabilité limitée) qui protègent l’investisseur lors du paiement des impôts. La commodité de chacun dépend du type d’entreprise. Il est toujours essentiel de consulter un comptable local lors d’un investissement immobilier, car à son tour si la maison est destinée à la location, il est nécessaire de déclarer annuellement des impôts sous forme d’impôt sur le revenu aux États-Unis
Parmi les destinations les plus recherchées
La Floride est la destination la plus recherchée par les acheteurs et investisseurs étrangers du secteur. L’une des principales attractions est que sa région du Sud est classée parmi les endroits américains offrant un meilleur équilibre travail-vie personnelle aux employés.
En ce qui concerne les investissements réalisés à Miami, les cinq principaux pays qui mènent les achats dans le secteur immobilier sont: le Brésil (12%), la Colombie (11%), le Venezuela (11%), l’Argentine (8%) et le Canada (8%). Cependant, Miami n’est pas la seule destination consultée et souhaitée par les investisseurs étrangers. Fort Lauderdale et West Palm Beach se sont également classées au premier rang du classement des destinations américaines les plus recherchées par les investisseurs d’autres pays, selon des données mises à jour en janvier 2019.
Un autre domaine qui gagne en importance est Wynwood. « C’est une zone qui est entre 50 et 200% plus économique que les autres zones de Miami », explique Gaston Miculitzki, associé du cabinet BM2, qui opère dans la zone et met en évidence l’emplacement stratégique de ce nœud: proche du centre-ville et de Miami Beach,
La reconversion du quartier est réalisée en partie en utilisant les mêmes critères d’urbanisme et visionnaire avec celui dans le passé avait été rénové des zones comme le quartier de Soho à Manhattan. Des entrepôts et des hangars abandonnés ont été acquis pour en faire des galeries d’art, faisant de Wynwood un lieu de promenade, de boissons et de découverte pour les habitants et les touristes, qui se consolide progressivement en un quartier complet auquel s’ajoutent des investissements dans l’immobilier, des résidences et des bureaux. Federico Gagliardo, fondateur du développeur Vitrium Capital est l’un des Argentins qui ont débarqué dans la région. Il construira Duos, un projet d’investissement de 16 millions de dollars américains: un appart’hôtel qui comptera huit étages, 51 chambres et un local de 300 mètres carrés. « Les unités sont vendues à partir de 275 000 US US », quantifie l’entrepreneur qui estime que, une fois terminé, le loyer variera entre 6 et 7% par an. « Ce qui est intéressant, c’est que depuis le premier dépôt, l’investisseur obtient un revenu fixe de 5% par an sur la valeur de celui-ci », ajoute-t-il. Gagliardo souligne le potentiel de la région. En fait, il y a quelques mètres à vendre. Les fonds d’investissement qui construisent dans cette zone choisissent de conserver l’immobilier. « C’est un domaine qui va beaucoup changer dans les trois prochaines années », dit-il et estime que dans le cas des locaux de son projet, le loyer sera en moyenne de 650 USD / m2 par an. Miculitzki a commencé à travailler dans la région avec des entrepôts. Maintenant, construisez des développements locaux et résidentiels et des condominiums, à usage mixte. « Il y a une bonne occasion d’apporter des concepts qui réussissent en Argentine et de les reproduire à Wynwood. Ce sont des concepts commerciaux, des magasins de vêtements, du coworking et des restaurants « , ajoute l’entrepreneur qui assure des rendements compris entre 3 et 10% par an. Vous commercialisez actuellement un immeuble de logements appelé Bradley, le développeur Block Capital Group, qui ajoutera à 3500 mètres de locaux commerciaux et 175 unités résidentielles à louer, Le dernier mois, nous avons terminé Wynwood 25, plus de 220 unités de logement qui sont déjà occupées dans leur intégralité et dans le segment bureaux Wework dispose d’un complexe de 3600 mètres au-dessus du premier parking public de la région.
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L’information est essentielle
Au-delà d’être attractive car il s’agit d’un investissement sur un marché avec sécurité juridique et en monnaie forte, il est essentiel de connaître les statuts. Par exemple, lorsqu’un locataire quitte une propriété, le propriétaire dispose de 30 jours en vertu de la loi de la Floride pour lui envoyer une lettre lui indiquant combien il sera retenu du dépôt de garantie et pourquoi. Si cela ne se fait pas, avec une seule plainte, lettre ou courrier du locataire, le propriétaire est tenu de le retourner, pour le simple fait de ne pas avoir respecté cette exigence. Cette personne est aussi celle qui connaît parfaitement la réglementation de la copropriété d’appartements : très peu autorisent la location temporaire, et certains interdisent la location du logement pendant la première année d’acquisition.
Acheter avec crédit
« il est important que vous sachiez que l’investisseur argentin peut faire une préqualification pour obtenir une hypothèque et pouvoir appliquer jusqu’à 70% de la valeur de l’unité », explique Hernan Comisarenco, directeur des opérations de LDG, Argentine, qui travaille avec trois projets destinés à différents segments: dans les villas Palm, la valeur des propriétés commence à 1,7 million de dollars, en Bho – Un à 850 000 dollars – dans le enfin, dans Adventure Viallge, en US4 450,000.
De nombreux investisseurs ignorent que, même sans visa pour résider aux États-Unis, ils peuvent financer l’achat d’une ou plusieurs propriétés. Les banques américaines exigent un pourcentage d’acompte important. Le pourcentage peut varier d’une banque à l’autre. Étant donné que souvent le paiement du prêt est payé avec le loyer de la propriété elle-même, il peut être plus pratique pour un investisseur d’acheter deux propriétés avec une hypothèque qu’un argent comptant. « Les prêts pour les étrangers sont assez simples à obtenir, avec des exigences minimales. Ils sont donnés à 30 ans avec un taux approximatif de 5% par an et prêtent jusqu’à 65% de la valeur de la propriété, à condition qu’il s’agisse d’unités de 250 000 dollars et plus « , explique Kupferman. L’entité de financement a besoin d’une demande de prêt hypothécaire avec les coordonnées du demandeur, les lettres de référence bancaire et de revenu, le contrat d’achat et le relevé bancaire. Le client doit avoir ou ouvrir un compte dans une banque aux États-Unis car les frais sont déduits mensuellement de là. Dans le cas où quelqu’un souhaite acheter une propriété pour une valeur inférieure, il existe des prêts privés qui sont obtenus avec une copie du visa et du passeport et prêtent jusqu’à 50% de la valeur de la propriété, ne payant que des intérêts pour les deux premières années, et le principal est restitué après la fin de cette période. Le taux est d’environ 10%. Cette possibilité est utile principalement pour les unités de puits, où 20% doivent être payés au moment du contrat, 30% sous différentes formes de paiement à convenir dans le délai de construction et les 50% restants lorsque l’unité est livrée. « Ce pourcentage de 50 peut être payé en espèces ou contracter un prêt hypothécaire comme je l’ai mentionné plus tôt, à 30 ans, ce qui vous permet de payer le prêt avec le loyer de l’unité », explique Kuperfman.
Il existe également une offre de crédit de 70% en cas de financement de l’achat d’une maison, ou de 65% s’il s’agit d’une copropriété. Ce qui est intéressant, c’est qu’il est accordé sans vérification des réserves ou des revenus. Ce sont des cas dans lesquels, avec un paiement de 75 000 US US, vous pouvez investir dans ce programme à 30 ans, qui a un taux fixe pour trois ans de 7,25%. En ce qui concerne les exigences des banques, il demande deux références bancaires et une carte de crédit, un passeport et un visa, les fonds des frais initiaux et des frais de clôture, ainsi que des lettres du comptable. Le processus est très simple. Ces transactions sont clôturées en moins de 30 jours. Aucun chèque de paie n’est requis.
Pour ceux qui ont plus de capital, une autre option peut être choisie à un taux de 5,5%. Dans ce cas, la banque demande une réserve de six mois de la valeur de la taxe, qui est déposée sur un compte bancaire aux États-Unis. Ce prêt oblige également le demandeur à démontrer qu’il dispose, sur son compte en Argentine, de fonds équivalant à trois mois de ses revenus. Il n’est pas nécessaire de retirer ces fonds du pays, mais de montrer les coordonnées bancaires avec ces fonds.
Comment obtenir le visa EB-5
Les agents immobiliers et les martilleros soutiennent qu’au cours des derniers mois, les demandes de renseignements des Argentins cherchant à demander le visa d’investisseur EB-5, pour lequel la résidence permanente aux États-Unis peut être obtenue. Pour y accéder, un particulier doit investir dans un projet immobilier à travers un groupe d’investissement qualifié de « Centre Régional « . Ce sont des développements approuvés par l’État qui visent à promouvoir la croissance économique d’une région, à améliorer la productivité et à créer des emplois. Dans ces cas, le centre régional fait tout le travail et prend l’investisseur en tant que prêteur de développement ou en tant que partenaire de l’entreprise de construction. L’exigence pour ce type de visa est l’investissement de US5 500,000 plus US5 50,000 des frais administratifs du sponsor. Initialement, une résidence permanente conditionnelle est obtenue pendant deux ans. Une fois cette période passée, et la réalisation du projet immobilier prouvée, vous devez faire une demande pour obtenir la carte verte permanente. L’approbation par le service d’immigration des États-Unis prend entre un an et demi et deux ans après que l’investissement a été effectué et que la demande officielle a été faite. L’application est étendue à tous les parents directs de l’investisseur tels que la femme et les enfants mineurs non mariés. Fait fondamental, la construction doit être réalisée dans son intégralité mais l’investissement n’est pas assuré et est totalement à risque. Si le projet n’est pas terminé, la résidence ne peut être rendue permanente et l’immigrant doit quitter les États-Unis. Le visa EB-5 peut également être obtenu via un projet d’investissement interne. Dans ce cas, un million de dollars doit être déboursé et dix emplois directs générés. « Les investissements qui permettent d’obtenir ce visa EB-5 sont très demandés car le coût d’entrée va augmenter », conclut Virgilio Raiden, courtier et consultant du Groupe 4S à Miami qui organise le deuxième voyage d’étude / mission commerciale à Miami du 18 au 22 novembre.
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