RECHERCHE DE TITRE
Une recherche de titre est le processus de détermination à partir du dossier public des droits sur les biens immobiliers d’une personne. C’est un moyen de déterminer que la personne qui vend la propriété a vraiment le droit de la vendre et que l’acheteur obtient tous les droits sur la propriété (titre) qu’il paie.
Le processus de recherche peut être entrepris par la société de titre ou les avocats dans les juridictions où la société a des bureaux. Aujourd’hui, dans la plupart des transactions immobilières, une police d’assurance de titres est achetée pour assurer à l’acheteur qu’il a acheté un titre valide.
Dans les transactions impliquant une assurance de titres, la société de titres doit déterminer l’assurabilité du titre dans le cadre du processus de recherche, qui assure l’existence ou l’inexistence de droits sur le bien.
La compagnie d’assurance-titres défendra et paiera à ses frais les pertes dans le cadre de la couverture de la police si elles se produisent.
CHAÎNE DE TITRES
Il s’agit simplement d’un historique de la propriété d’un bien particulier, indiquant qui l’a acheté et vendu, et quand. Les informations peuvent provenir de documents publics du palais de justice du comté.
RECHERCHE FISCALE
Il s’agit d’une recherche visant à déterminer le statut actuel des taxes foncières générales sur la propriété. La recherche fiscale indiquera si les taxes sont à jour ou si des taxes sont en souffrance et impayées des années précédentes. De plus, la recherche fiscale indiquera l’existence de cotisations spéciales sur le bien-fonds et, dans l’affirmative, si ces cotisations sont en cours ou en souffrance.
RECHERCHE DE JUGEMENT ET DE NOM
L’une des parties les plus importantes de la recherche de titre consiste à déterminer s’il existe des jugements insatisfaits contre le vendeur ou les propriétaires précédents qui existaient alors qu’ils possédaient le titre. Un jugement est un privilège général contre les biens immobiliers du débiteur et constitue une garantie de toute somme due en vertu du jugement. Le bien immobilier peut être vendu pour satisfaire le jugement.
Il est extrêmement important de s’assurer qu’un titre ne fait l’objet d’aucun jugement contre le vendeur ou les propriétaires précédents. L’assurance-titre offre cette protection. Un jugement contre un vendeur nommé Smith peut affecter le titre d’un vendeur nommé Smith, selon qu’il s’agit ou non de la même personne. Toutes les variantes possibles du nom doivent donc être examinées.
Par exemple, le nom Smith peut être orthographié Schmidt, Schmid, Schmidtt, Scmidz, Scmied, Smythe, etc. Le nom Nichols peut être orthographié de 73 manières différentes, de Nachols à Nychals. La tâche consiste à déterminer lequel de ceux-ci s’applique au propriétaire en question.
Les droits établis par des décrets de jugement, les impôts fédéraux sur le revenu impayés et les privilèges des mécaniciens peuvent tous être des créances antérieures sur la propriété, avant les droits de l’acheteur ou du prêteur. Si un jugement est découvert qui constitue un vice du titre, il est signalé, et le vendeur doit alors l’éliminer avant que le titre du nouvel acheteur puisse être assuré libre et exempt de ce jugement.
ENGAGEMENT
Lorsque ces recherches sont terminées, la société de titres émet un engagement d’assurance, précisant les conditions dans lesquelles elle assurera le titre. L’acheteur, le vendeur et le prêteur hypothécaire peuvent procéder à la clôture de la transaction après avoir remédié aux défauts du titre qui auraient pu être découverts par la recherche et l’examen.
Le prêteur hypothécaire est aussi préoccupé que l’acheteur de la qualité du titre car le bien doit constituer une garantie pour le nouveau prêt hypothécaire. Le prêteur hypothécaire a besoin de l’assurance qu’il a un premier privilège hypothécaire valide sur la propriété. Ce n’est pas seulement du bon sens, mais c’est généralement une exigence légale des prêteurs hypothécaires réglementés.
L’assurance titre du prêteur, cependant, ne protège pas le nouvel acheteur de la propriété. Bien que le terrain soit le même, l’intérêt de l’acheteur et l’intérêt du prêteur sont très différents. Les dispositions de la police d’assurance-titres d’un prêteur sont très différentes de celles de la police d’un acheteur, de sorte que l’acheteur doit obtenir sa propre police, souvent émise en même temps que la police du prêteur.
