Comment structurer une Transaction Immobilière en Coentreprise

Comment structurer une Transaction Immobilière en Coentreprise

Coentreprises

Notre première transaction immobilière en coentreprise était la toute première propriété que Dave et moi avons achetée ensemble en 2001. Nous étions sortir ensemble à l »époque et avons mis en commun nos ressources pour faire les deux premières offres. J’avais un excellent crédit, des économies de 16 000 $ et une dette nulle. Dave n’avait aucune épargne, mais il avait de l’argent dans des REER, qu’il a encaissés pour investir dans nos propriétés. Nous avions tous les deux de bons emplois à cette époque, même si je quittais le mien pour faire mon MBA.

Nous avons emménagé dans l’une des propriétés afin de pouvoir mettre moins d’argent et toujours bénéficier d’un bon financement.

Après cela, nous étions à court d’argent et j’étais maintenant étudiant à Toronto, nous avons donc dû trouver d’autres moyens de conclure des transactions qui ne nécessitaient pas d’argent ou de financement bancaire.

Malgré le défi de trésorerie, nous avons tout de même réussi à ajouter quatre autres propriétés à notre portefeuille en 2002 et 2003. Deux de ces propriétés étaient nos premières externes et nous avons créé une joint-venture avec un ami. Dave a également gagné de l’argent grâce à un contrat de cession – trouver une bonne affaire et l’attribuer à quelqu’un d’autre moyennant des frais (également appelé vente en gros).

Depuis, nous comptons largement sur l’argent des autres pour financer nos transactions.

Au cours de la période 2010-2012, alors que nous développions de manière agressive notre portefeuille et que nous réalisions en moyenne une nouvelle maison presque tous les mois, la majorité de nos achats étaient des coentreprises.

La majorité de ces transactions ont été structurées de sorte que nous étions les associés gérants (trouver les transactions, les négocier, embaucher les équipes et superviser les rénovations et superviser la gestion) et nos partenaires financiers sont arrivés à la table avec la capacité de financement et le capital d’investissement initial requis (par exemple, acompte, frais de clôture, fonds de réserve de 2 mois).

C’était un moyen fabuleux de développer rapidement notre portefeuille et de réduire certains de nos coûts futurs, car nos partenaires partageront tous les coûts (et bénéfices) futurs avec nous à 50% / 50%, mais les partenaires peuvent également limiter et toujours apporter un stress supplémentaire à gérer lorsqu’il y a des problèmes (plus à ce sujet dans une minute).

Options de Structuration d’Opérations Immobilières en Joint-Venture

Il n’y a pas une bonne façon de structurer une JV. Au fil du temps, vous découvrirez la manière la plus équitable pour vous et vos partenaires, compte tenu de ce que chaque partie apporte à la table (voir également – Liste de contrôle des investisseurs immobiliers pour travailler avec des JV).

Nous comptons sur nos partenaires pour investir 100% du capital d’investissement initial (généralement l’acompte, les frais de clôture, 2 mois d’un fonds de réserve et des rénovations mineures) en échange d’une participation de 50% dans la propriété. Lorsque nous vendons la propriété, leur investissement initial est remboursé en premier, puis tout le capital que nous avons investi, puis nous divisons le produit 50% / 50% selon la propriété.

Tant que nous pouvons raisonnablement suggérer que notre partenaire va obtenir un rendement annuel de 10 à 15% de son capital et qu’il n’a pas à faire d’efforts, nous pensons que c’est un échange équitable pour eux et pour nous. Ce sont nos mesures, d’ailleurs, elles ne doivent pas nécessairement être les vôtres.

Il s’agit du rendement et de la quantité limitée d’implication qu’ils ont dans l’accord – pas de la part de l’accord qu’ils possèdent. Ces gens sont occupés – généralement des entreprises ou des carrières prospères, des familles et des passe-temps sur lesquels ils veulent se concentrer. Ils veulent être dans l’immobilier mais ils n’ont pas le temps ou l’envie de devenir des experts. C’est là que nous intervenons. Nous avons passé des milliers et des milliers d’heures à devenir des experts. Bien que nous ne mettions que 40 heures pour conclure un accord pour notre partenaire, cela ne tient pas compte des 100 000 education en éducation et des plus de 10 000 heures que nous avons consacrées à apprendre quoi faire pour minimiser les risques et maximiser les rendements.

Rappelez-vous tout ce que vous apportez à la table dans votre propre entreprise – que ce soit votre première affaire ou votre quinzième. Si vous n’avez pas l’impression d’apporter suffisamment à la table, vous devez vous appuyer sur ce que vous avez: suivre plus de cours, améliorer la qualité de votre équipe, mieux connaître votre région en visitant plus de propriétés et en vous promenant. L’une des choses les plus critiques que vous puissiez faire est de devenir un expert de la région.

Nous préférons la structure traditionnelle à 50% / 50%, mais c’est loin d’être la seule option. Vous pouvez créer la structure que vous jugez juste compte tenu de ce que vous apportez à la table. Par exemple, si vous êtes nouveau dans le jeu et que vous n’apportez pas une tonne d’expérience, une structure de 30% / 70% est peut-être juste avec 30%. C’est bien sûr si votre investisseur met tout le capital et se qualifie pour le financement. Si vous divisez tous les deux l’apport en capital et que vous êtes admissible au financement, un accord de 50% / 50% est plus équitable (encore une fois si votre expérience est limitée).

Il existe une infinité d’options pour structurer une transaction immobilière en coentreprise, mais en voici quelques autres que nous avons faites:

• 30% / 30% / 40% – s’il y a deux associés en espèces et un associé directeur ou peut-être qu’une personne va être une personne de métier offrant ses compétences pour rénover en échange d’une part de la propriété (essentiellement, ils mettent des capitaux propres pendant que quelqu’un d’autre les finance et que quelqu’un d’autre est l’associé directeur). Il est toujours essentiel de définir les rôles et les responsabilités dans votre accord, mais c’est encore plus important dans un arrangement comme celui-ci.
• 60% / 40% – nous avons fait cela de deux façons. Une fois, quand nous avons dû mettre de l’argent et faire tout le travail, nous avons pris 60% de l’accord. Deuxièmement, lorsque nous sentions que quelqu’un apportait plus à la table que nos arrangements habituels, nous lui offrions plus d’équité. Peut-être financent-ils une rénovation importante et laissent-ils cet argent là-dedans et nous devons augmenter leurs capitaux propres pour nous assurer qu’ils obtiennent un excellent rendement, ou peut-être offrent-ils des compétences en plus de l’argent ou si nous étions nouveaux, cela pourrait être la façon dont nous réalisons l’accord si nous ne mettons pas d’argent dans l’accord.
• 75% / 25% – Nous l’avons fait lorsque nous avons versé l’acompte, mais nous n’avons pas pu obtenir de financement de qualité. Nous avons donné à quelqu’un 25% en échange de son nom sur le titre et la capacité financière. Ce ne serait pas notre premier choix dans un arrangement, mais nous étions dans un pincement et avions déjà levé les conditions. Nous devions conclure l’accord et cela s’est fait.
• 50% / 50% – Quelqu’un possède déjà la propriété et est incapable de la vendre. Ils ne veulent pas embaucher un gestionnaire immobilier pour une raison quelconque. Vous pouvez intervenir et proposer de tout superviser en échange de la propriété de 50% de la propriété. Leur « apport initial en capital » peut simplement être le capital qu’ils ont dans la propriété à cette date (obtenir une évaluation foncière pour déterminer cette valeur par rapport à l’hypothèque due). Nous l’avons fait lorsque quelqu’un que nous avons rencontré lors d’une réunion de club a voulu transformer sa propriété en location pour la vendre, mais ne savait pas comment. Ils voulaient aussi partir en voyage et ne voulaient pas de tracas.

La structure simple Est la meilleure

La structure la plus compliquée que nous avons faite nous a presque complètement mordus dans les fesses parce que l’un des partenaires a divorcé (le 30, 30, 40 split).

Nous avons réuni deux partenaires en une seule transaction. Nous avons tous apporté de l’argent à la table mais dans des montants différents. Un couple a mis moins d’argent au fur et à mesure qu’il accédait au titre et qu’il se qualifiait pour le financement. Entre nous et notre autre partenaire, nous avons couvert le reste de l’argent. Nous avons partagé l’accord avec eux 30% 30% et nous avons obtenu 40%.

Quelques années plus tard, le couple a divorcé. Heureusement, ils ont pu régler les choses à l’amiable et ont pu accepter de garder la propriété. Si leur divorce s’était déroulé de la manière la plus laide de beaucoup, la propriété serait passée à la trappe et nous aurions été mis dans la position inconfortable de la vendre prématurément pour les sortir, ou de devoir les racheter, changer de titre et trouver notre propre financement. Pas toujours une chose facile dans le meilleur des cas, mais nous aurions eu la pression supplémentaire de rendre les choses équitables compte tenu de notre autre partenaire également

Heureusement, cela n’en est pas arrivé là et nous possédons toujours cette propriété ensemble, mais c’était un bon rappel qu’il est préférable de garder vos petites transactions un partenaire pour une propriété. Chaque partenaire apporte son propre ensemble de complications, alors pourquoi vous rendre plus difficile que nécessaire en mélangeant et en faisant correspondre?

Mot d’avertissement: Les JV limitent et ajoutent du stress – Utilisez avec prudence

L’un de nos loyers a échoué. Les acheteurs locataires ont choisi de ne pas acheter la propriété chez nous, selon leur option, et plutôt que de la vendre sur un marché plus lent, nous avons choisi de la convertir en une propriété locative régulière.

La propriété coule à peine comme une location régulière, mais c’est une propriété parfaite pour ajouter une suite juridique. Ce serait potentiellement l’un des endroits les plus faciles que nous ayons abordés pour ajouter une suite juridique en raison de l’emplacement de la plomberie, de l’électricité et de la source de chauffage. Nous avons approché nos partenaires avec la proposition d’ajouter une suite. Nous allions partager le coût de la rénovation avec eux, selon notre propriété à 50% / 50% avec eux car nous en sommes déjà propriétaires depuis plusieurs années. Nous facturerions une petite taxe d’entrepreneur général juste pour couvrir une partie de nos coûts de supervision des travaux, mais sinon nous acceptions de prendre une tonne de travail et de temps pour améliorer la performance globale de la propriété. Cette décision aurait transformé une propriété à flux d’argent neutre en une propriété qui nous donne au moins 600 a par mois. Malgré tous les efforts nécessaires pour le faire, cela était parfaitement logique pour nous. Si nous possédions cette propriété par nous-mêmes, c’est ce que nous ferions.

Nos partenaires ont dit non. Pas parce qu’ils n’aimaient pas l’idée, c’était parce qu’ils ne voulaient plus investir d’argent dans l’affaire.

Ils veulent attendre que le marché soit assez bon pour vendre et ensuite ils veulent sortir. Les faire sortir maintenant pour faire le changement nous-mêmes est plus compliqué et coûte plus cher qu’il n’en vaut la peine pour nous. C’est frustrant car nous préférerions de loin qu’il s’agisse d’une propriété de portefeuille solide avec de forts flux de trésorerie, mais c’est l’une des limites et des problèmes avec les partenaires.

Les transactions immobilières en coentreprise sont un excellent moyen de développer votre portefeuille lorsque vous manquez de liquidités pour les acomptes, que vous avez du mal à vous qualifier pour le financement ou que vous souhaitez travailler avec d’autres personnes qui apportent quelque chose à la table que vous n’avez pas. Ce sont des relations d’affaires à long terme, cependant, et elles doivent être soigneusement examinées pour s’assurer que c’est un ajustement et que la structure que vous sélectionnez a du sens compte tenu de ce que vous apportez tous à la table. J’espère que cela vous donnera quelques nouvelles idées.

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