Décision sur les Recettes 70-604: Le Guide Définitif de Son application

Nous demandons continuellement aux conseils d’administration et aux sociétés de gestion de s’informer sur la Décision sur les recettes 70-604 (« 70-604 »). Dans cet article, nous fournirons un examen complet de la décision et examinerons son application. Nous répondrons également aux nombreuses questions qui existent concernant 70-604.

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Dans d’autres articles, nous avons examiné l’application de la décision. Cette discussion complétera d’autres articles que nous avons terminés qui examinent un aperçu de la fiscalité des HOA. Il y a beaucoup de risques et de complexitites alors assurez-vous d’être éduqué.

Au premier passage, la décision sur les revenus 70-604 peut sembler être une décision sur les revenus sans conséquence. Cependant, pour les associations de condominiums et les HOA qui déposent le formulaire 1120, il peut s’agir d’un outil de planification important.

La décision est complexe et j’ai vu diverses interprétations. Il va sans dire que le point de vue adopté ici sera d’examiner la décision et de produire des résultats impartiaux. Cette Q& A servira de base à vos discussions sur la question avec votre CPA ou votre préparateur de déclarations de revenus. Alors plongeons dans:

Qu’est-ce qu’une décision de revenus 70-604?

L’objet de 70-604 est de permettre aux HOA qui ont un revenu excédentaire de membre (cotisation et frais) au cours d’une année donnée de rembourser ce revenu excédentaire aux membres ou de le reporter à l’année suivante pour éviter d’être imposés sur tout revenu excédentaire de membre. La décision permet à un HOA de faire un choix qui reportera essentiellement le revenu excédentaire des membres pour l’année à l’année suivante.

(2) Faites-vous un choix en vertu du formulaire 70-604 en vertu du formulaire 1120-H ou du formulaire 1120?

La décision sur les revenus 70-604 ne s’applique qu’aux OEA qui déposent le formulaire 1120. Il n’est pas permis lors du dépôt du formulaire 1120-H.

(3) Une association devrait-elle faire un choix 70-604?

La plupart des praticiens conviendraient que tous les HOAs devraient faire une élection de 70 à 604 chaque année. En supposant que le choix soit fait, si l’association a un revenu de membre excédentaire, alors faire un choix valide peut économiser des impôts importants pour l’association.

Le HOA est alors en mesure de produire le formulaire 1120 et seul le revenu net hors adhésion serait imposé. Si le choix n’est pas fait, ce revenu excédentaire des membres serait assujetti à l’impôt avec les autres revenus de la HOA.

(3) Pourquoi une association devrait-elle faire une élection 70-604?

Il ne s’agit que d’une planification fiscale de base. Une association soucieuse de limiter son obligation fiscale devrait faire le choix même si elle suppose qu’elle déposera le formulaire 1120-H.

Lors du dépôt du formulaire 1120, il y a trois résultats lorsqu’elle traite du revenu excédentaire des membres:

1. Si aucun choix n’est fait, le HOA paierait de l’impôt sur tous les revenus nets des membres. Il paierait également de l’impôt sur le revenu net hors affiliation, qui pourrait être constitué d’intérêts, de dividendes et de gains en capital. Ce n’est pas le résultat préféré.
2. L’association peut faire le choix d’appliquer l’excédent du revenu des membres sur les dépenses des membres aux cotisations de l’année suivante.
3. L’association peut faire l’élection et rembourser l’excédent de revenu d’adhésion aux membres de l’association. En pratique, cette option est difficile à gérer et peut entrer en conflit avec les règlements de la HOA et souvent avec la loi de l’État.

Veuillez noter que l’association n’est pas autorisée à faire un choix en vertu de la décision sur les revenus 70-604 pour transférer les revenus excédentaires des membres dans les réserves à titre d’apport en capital. La raison en est qu’une telle élection ne répondra pas aux exigences de l’article 118 de l’Internal Revenue Code et des décisions interprétatives. Cela peut être très important même lorsque l’on considère les déclarations de revenus des associations de condos commerciaux.

(4) Y a-t-il un inconvénient à prendre une décision sur les revenus 70-604?

Il n’y a aucun inconvénient à faire l’élection. Si l’association choisit de déposer le formulaire 1120-H ou si le choix n’est pas applicable (pas de revenu excédentaire des membres), le choix est ignoré.

VOICI OÙ JE ME SUIS ARRÊTÉ

(7) Qui fait l’élection 70-604 de l’association?
(8) Le choix peut-il être utilisé indéfiniment ou s’agit-il d’un choix d’un an?
(9) La cotisation excédentaire peut-elle être transférée aux réserves?
10) Quels types d’associations peuvent faire un choix dans la décision sur les revenus 70-604?

(5) Alors, comment un HOA fait-il une élection 70-604?

Tout d’abord, une élection officielle doit être faite par l’association. Cela documente l’intention de l’association, ce qui est très important si jamais l’IRS le remet en question.

Les associations ont toujours lutté pour savoir comment faire correctement un choix en vertu de la disposition. La décision elle-même ne fournit que des indications, mais n’offre aucune exigence concrète.

Dans la pratique, de nombreux HOA ne font que produire la déclaration de revenus et ne font aucun choix formel. L’argument est que le choix est fait par le préparateur de déclarations une fois que des calculs précis sont effectués et que la déclaration est produite en temps opportun. Cette approche comporte certainement des risques. Si jamais vérifié, il n’y a pas de documentation d’intention.

Dans la situation idéale, l’élection serait faite par les membres de l’association lors de la réunion annuelle de la HOA. Si l’assemblée annuelle a lieu longtemps après la fin de l’année du HOA et que le choix n’est pas fait avant la date d’échéance du rapport, le HOA devrait s’assurer que le choix a été fait lors d’une réunion de l’année précédente afin qu’il puisse être effectif pour l’année respective.

Cette question a été discutée et clarifiée par l’IRS dans TAM 9539001. Le point de vue de l’IRS semble être qu’il n’y a pas besoin d’une réunion réelle. Les membres pourraient en fait faire un vote par correspondance ou toute autre campagne de signature afin de le réaliser.

(6) Quand l’association fait-elle l’élection?

Il est clair que tout choix doit être fait avant la production de la déclaration de revenus. Mais en pratique, cela devrait être fait avant la fin de l’exercice. Dans certains cas, il peut être fait avant même le début de l’année d’imposition.

La décision sur les recettes exige la tenue d’une réunion annuelle, mais le moment de l’élection est généralement abordé. Je recommanderais certainement à toute association de ne pas risquer de perdre les avantages de l’élection en la déposant tardivement. Je recommande de le faire avant la fin de l’année d’imposition pour laquelle il doit s’appliquer.

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(7) Afin de respecter le libellé exact de la décision, l’élection doit être faite par les membres et non par le conseil d’administration. Je recommande également vivement que le conseil d’administration ratifie également l’élection des membres.

Pourquoi ce double effort ? L’IRS ne vit que selon ses propres règles, et leur décision stipule que « . . . Une réunion est organisée chaque année par les actionnaires-propriétaires de la société, au cours de laquelle ils décident. . . »Par conséquent, la position de l’IRS est que les membres doivent faire l’élection. Cela est cependant contraire à la loi de l’État dans la plupart des juridictions, qui stipule que SEUL le conseil d’administration élu est habilité à prendre de telles décisions financières. Le meilleur pari pour l’association est de demander aux membres de faire l’élection, puis de faire ratifier le conseil d’administration, et vous êtes couvert dans les deux sens.

Compte tenu du droit contradictoire de l’État, la seule façon logique d’interpréter la décision est d’interpréter le terme « actionnaires-propriétaires » comme « les personnes ayant l’autorité légale de prendre la décision. »Le Bureau national de l’IRS a accepté officieusement cette interprétation, mais cela ne fait pas autorité et ne peut être invoqué.

Une récente activité d’audit de l’IRS sur les associations de propriétaires a indiqué que les agents de l’IRS exigent que l’élection soit faite par les membres et non par le Conseil d’administration. En l’absence de clarification à ce sujet, je recommande que le libellé de la décision sur les recettes 70-604 soit interprété littéralement et que l’élection se fasse sous la forme d’une résolution adoptée par les membres.

(8) De nombreux CPA soutiennent qu’une association peut faire et utiliser le choix de la décision sur les revenus 70-604 chaque année. Certains CPA retirent même le revenu excédentaire des participants d’une année d’imposition, mais ne l’ajoutent jamais à l’année d’imposition suivante à laquelle le report a été effectué.

L’IRS a indiqué à plusieurs reprises que la décision sur les revenus 70-604 devait être un report d’un an seulement et ne pouvait être utilisée indéfiniment année après année, car un tel régime représenterait un report permanent des revenus. La décision était conçue comme un report d’un an seulement, une « différence de calendrier » dans le langage fiscal.

La décision utilise les mots « . . . demander que l’excédent soit appliqué aux cotisations de l’année suivante  » pour décrire le report. « Année » est utilisé au singulier, pas au pluriel « années ». »Le mémorandum de l’avocat général (GCM) 34613 utilise également la forme singulière à deux endroits différents dans cette analyse de la décision.

Il est clair que l’IRS considère la décision sur les revenus 70-604 comme un choix d’une seule année, qui n’a jamais été destiné à reporter indéfiniment les revenus excédentaires.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 a statué directement sur cette question, notant que « . . . le déficit de l’année suivante doit être au moins égal. . . » à la cotisation de report pour que les exigences de la décision sur les recettes 70-604 soient satisfaites.

(9) Une association ne peut faire un choix en vertu de la décision sur les revenus 70-604 pour transférer les revenus excédentaires des membres dans les réserves à titre d’apport en capital. La FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 a statué directement sur cette question, notant qu’un transfert de revenus excédentaires aux réserves ne répond pas aux deux critères spécifiés dans la décision; remboursement aux membres ou report à l’année d’imposition suivante. La principale raison en est qu’un tel choix ne répondra pas aux exigences de l’article 118 de l’Internal Revenue Code IRC diverses décisions interprétatives et cas de cette section du Code.

Le plus grand obstacle ici est que l’article 118 du CEI exige un préavis aux participants de la nature du capital de leur cotisation avant qu’elle ne soit admissible à titre d’apport au capital en vertu de l’article 118 du CEI. Il existe également d’autres exigences pour être admissible à titre d’apport en capital. Ce sujet est si vaste qu’il nécessite une discussion complètement séparée, qui se trouve sur www.garyportercpa.COM.

(10) TAM 9539001 est la seule ligne directrice, autre que la décision elle-même, concernant les types d’associations qui peuvent faire un choix en vertu de la décision sur les revenus 70-604.

La décision sur les revenus 70-604 stipule qu' » Une société de gestion de condominiums évalue ses actionnaires-propriétaires aux fins de la gestion, de l’exploitation, de l’entretien et du remplacement des éléments communs du bien en copropriété. Il s’agit de la seule activité de la société et ses règlements administratifs ne l’autorisent à exercer aucune autre activité. » Les mots clés à noter ici sont  » société de gestion de condominiums  » et  » gérer, exploiter, entretenir et remplacer les éléments communs. . . est la seule activité. . . »

TAM 9539001, en refusant le choix de la décision sur les revenus 70-604 à une association de multipropriété, a déclaré « . . . L’association n’a pas pour seule activité la gestion et l’entretien des parties communes de la propriété; les objectifs, la nature et la portée des activités de l’association à temps partagé se distinguent matériellement de celles d’une association de copropriété régulière. . . »

Une conclusion qui peut être tirée de ce qui précède est que toute association avec des activités étendues autres que l’entretien des aires communes ne sera pas admissible à faire un choix en vertu de la décision sur les revenus 70-604.

Une question qui demeure est de savoir si le TYPE d’association est également un qualificatif  » faire ou casser » en vertu de la décision sur les revenus. La décision sur les revenus 70-604 a spécifiquement identifié l’association en question comme une  » société de gestion de condominiums « . D’après le libellé de la décision, il est supposé que l’association visée est une association  » résidentielle », d’autant plus que les associations commerciales étaient pratiquement inconnues en 1970. Cela signifie-t-il qu’une association de propriétaires résidentiels ne sera pas admissible, puisqu’il ne s’agit pas d’une société de gestion de condominiums? Cela signifie-t-il qu’une association de condominiums commerciaux sera admissible, bien que, comme elle n’est pas de nature résidentielle, elle soit toujours une  » société de gestion de condominiums « ? Je dirais que les deux devraient être admissibles. Cependant, nous devrons attendre des conseils supplémentaires pour connaître la réponse officielle.

L’analyse ci-dessus tente de démontrer que, comme tant d’autres domaines de l’imposition des associations communautaires, ce qui semble être une question simple, le dépôt d’un choix de décision sur les revenus 70-604, est en fait un examen très complexe. Malheureusement, les associations et les préparateurs de déclarations doivent prendre des décisions et répondre à des questions en fonction des meilleures informations et du meilleur soutien dont nous disposions à ce moment-là. Lorsqu’un audit de l’IRS se produit des années plus tard, nous serons interrogés par l’agent de l’IRS. De plus, la personne qui fait la deuxième supposition, l’agent de l’IRS, aura sûrement l’avantage du recul et pourra bénéficier des décisions ultérieures de l’IRS et / ou des affaires de la cour de l’impôt qui clarifient ces questions. La fiscalité des associations communautaires est un domaine émergent et en évolution et de nombreuses questions doivent encore être résolues par la publication de nouvelles décisions de l’IRS ou de décisions de la Cour de l’impôt.

Je recommande qu’une association fasse et documente une élection officielle 70-604. Le formulaire de choix situé sur ce site est l’un des moyens d’y parvenir. Comme indiqué ci-dessus, cependant, le formulaire d’élection ne peut en aucun cas être considéré comme infaillible. Seul le passage du temps et le développement ultérieur de ce domaine du droit fiscal indiqueront s’il s’agit ou non d’un choix adéquat. Cependant, il est certainement préférable pour une association d’avoir fait cette élection et de l’avoir documentée dans le procès-verbal de l’association, plutôt que de ne pas avoir de documentation du tout.