À l’approche de la retraite, la perspective de réduire les effectifs dans une nouvelle maison manufacturée abordable et économe en énergie dans un parc de maisons mobiles convivial et semblable à un village a certainement son attrait.
Malheureusement, la précarité de la construction de votre avenir sur un terrain que vous ne possédez pas pourrait vous faire perdre le tapis financier au moment où vos années de revenus touchent à leur fin.
La vie en maison mobile vaut-elle le risque? Même ses partisans ont leurs réserves.
La raison: Moins de 2% des parcs de maisons mobiles appartiennent aux résidents, selon Resident Owned Communities USA, ou ROC USA. À moins que vous n’installiez une maison fabriquée sur votre propriété privée, il y a de fortes chances que quelqu’un — que ce soit un propriétaire de maman et papa ou, de plus en plus, une énorme société — vous facture un loyer pour garer votre maison sur son terrain.
Attendez—vous à une dépréciation
Bob Klosterman, fondateur de White Oaks Wealth Advisors basé à Minneapolis et Longboat Key, en Floride, souligne que parce que les maisons mobiles sont considérées comme des biens personnels portables, ou des « biens meubles », dans la plupart des États, une nouvelle maison fabriquée commence à se déprécier à partir du moment de la vente – un peu comme une voiture neuve.
» Les maisons mobiles ne sont pas connues pour leur appréciation. Si le terrain ou le lot fait partie de la transaction et que l’emplacement est attrayant, cela aide « , dit-il.
Néanmoins, la dépréciation attendue n’est pas nécessairement un facteur de rupture du point de vue de la planification financière.
« Les frais de port d’une maison mobile peuvent être nettement inférieurs à ceux d’une maison unifamiliale ou multifamiliale, ce qui permettrait au propriétaire de tirer moins de son portefeuille de manière continue », explique Klosterman. « Sur la route, cela peut être beaucoup plus précieux que la valeur de revente de la maison. »
Mobil-homes pas vraiment mobiles
Travailler également contre le propriétaire de la maison est ce terme erroné de « mobile ». Les maisons fabriquées d’aujourd’hui sont peut-être mieux construites, plus économes en énergie et beaucoup plus personnalisables que les maisons construites en bâtons, mais une chose qu’elles ne sont pas est mobile.
Cela crée un effet domino qui n’augure rien de bon pour les downsizers potentiels de maisons mobiles, selon Ishbel Dickens, directeur exécutif de la National Manufactured Home Owners Association, ou NMHOA, une organisation de membres basée à Seattle.
» J’appelle les gens qui vivent dans des communautés artisanales des prisonniers chez eux « , dit-elle. » Bon nombre de nos propriétaires paient des impôts sur leur maison au même taux que ceux qui ont une maison conventionnelle. Ils ne peuvent pas déplacer la maison; c’est trop cher à déplacer. La plupart des communautés n’accepteront pas une maison fabriquée de plus de quelques années, il n’y a donc nulle part où la déménager. Et personne ne veut l’acheter dans une communauté où les loyers continuent d’augmenter et où les propriétaires n’ont aucun moyen de résoudre ce problème. »
Le piège de zonage
Parce que de nombreuses communautés de maisons mobiles ont été construites à l’origine en dehors des limites de la ville, le terrain en dessous est souvent zoné commercial plutôt que résidentiel unifamilial.
« Finalement, ce terrain devient très précieux et il est donc vendu aux magasins Wal-Marts et aux grandes surfaces du monde », explique Dickens. « C’est une énorme préoccupation. Vous n’avez aucun contrôle sur ce qui va arriver à la terre. »
Les lois favorisent les propriétaires plutôt que les locataires
À mesure que les terres sous-jacentes s’appréciaient, les communautés de maisons mobiles ont de plus en plus été acquises par des sociétés. Tim Sheahan, président de la NMHOA, affirme que l’absence de lois substantielles sur les propriétaires-locataires pour réglementer la relation ténue entre les sociétés sans visage et les propriétaires de maisons mobiles nerveux (14 États ne disposent d’aucune loi, selon Sheahan) a créé de fortes incitations pour les propriétaires à augmenter les loyers.
« Non seulement cela augmente le revenu mensuel du propriétaire, mais cela augmente la valeur de la communauté si elle veut le vendre. Et s’ils augmentent les loyers suffisamment élevés, ils peuvent expulser économiquement les propriétaires, capturer les maisons pour peu ou rien et en tirer profit en revendant ou en louant les maisons « , dit-il. « Non seulement les résidents ne peuvent pas se permettre de rester chez eux, mais ils ne peuvent pas le vendre parce que personne ne veut d’une maison avec un loyer aussi élevé. Dans certaines zones côtières de la Californie, on estime que pour chaque augmentation mensuelle de loyer de 100 $, la valeur des maisons diminue de 10 000 $. »
Remarquez un thème commun ici? La propriété foncière, ou son absence, reste le défaut fatal de ce qui pourrait autrement être une histoire remarquable de logements non subventionnés pour les Américains à faible revenu.
Changer les règles
Paul Bradley espère changer tout cela, 1 parc de maisons mobiles à la fois.
En tant que président de ROC USA, basé à Concord, dans le New Hampshire, Bradley et son équipe ont aidé les résidents de plus de 100 parcs de maisons mobiles dans 14 États à incorporer et à acheter collectivement les terrains situés sous leurs maisons à des propriétaires communautaires privés depuis 2008, avec un taux de réussite de 100% – aucune saisie ou faillite commerciale.
Selon le modèle de coopérative à capital limité de ROC USA, les propriétaires ne sont toujours pas propriétaires de la parcelle de terrain située sous leurs pieds; ils détiennent plutôt une part au prorata de la société résidente propriétaire de l’ensemble du parc de maisons mobiles. Pourtant, cela résout plusieurs inconvénients majeurs à la vie en maison mobile.
« Les coopératives à faible valeur d’actions sont les plus faciles à acheter pour les propriétaires, car vous n’avez pas à trouver beaucoup d’argent pour une action et la maison se négocie à la valeur marchande », explique Bradley. « Parce qu’il y a une certaine valeur contributive à la maison de la terre elle-même, la valeur de la maison s’améliorera avec le temps. »
Qu’est-ce qu’une coopérative d’habitation à participation limitée?
- Chaque résident possède une participation dans la société propriétaire du terrain.
- Les résidents ne sont pas directement propriétaires de leur propre terrain.
- L’adhésion à la coopérative donne droit aux résidents à un bail à long terme et à un vote sur la gouvernance d’entreprise.
- Les membres de la coopérative sont considérés à la fois comme des locataires et des propriétaires.
- Les prix des intérêts des membres sont déterminés par les membres à un niveau bas et restent fixes pour maintenir le logement abordable pour les résidents actuels et futurs.
Ces accords de coopération donnent également aux propriétaires le contrôle des loyers des lots, fournissent la solution logique à l’entretien de la communauté et contribuent à la stabilité de la communauté en minimisant la menace de réaménagement aux mains de propriétaires corporatifs avides de profits.
Alors que ROC USA nécessite généralement une adhésion majoritaire de 51%, ils feront bouger les choses pour les communautés motivées avec un prêt de pré-développement à 40% d’adhésion. Qu’arrive-t-il aux propriétaires qui refusent de se joindre à la coopérative?
» Ils peuvent rester non-membres et continuer à y vivre; la coopérative n’expulsera personne pour être un non-membre « , explique Bradley. « Ce qui se passera, c’est qu’au fil du temps, à mesure que ces non-membres vendront leurs maisons, les nouveaux propriétaires qui entreront doivent devenir membres, de sorte qu’ils finiront par atteindre 100%. »
Mais même Bradley admet que le mouvement détenu par des résidents peut être lent dans un avenir prévisible, en partie parce que les propriétaires de la plupart des États ont peu ou pas l’obligation de partager leurs plans de vente ou de réaménagement de leurs propriétés avec les résidents.
Comment rechercher un parc de maisons mobiles
Sauf s’il est probable que vous ayez une communauté appartenant à des résidents dans votre région, tenez compte de ces conseils de recherche de maisons:
- Localisez une communauté appartenant à un organisme à but non lucratif ou à une autorité du logement: « Leurs terres sont sécurisées et vous savez quel sera votre loyer », explique Sheahan. Dans le cas d’une autorité du logement, « ils ne peuvent facturer que 30% de vos revenus pour le loyer parce qu’ils ont des subventions gouvernementales. »
- Recherchez un bail à long terme: Certaines communautés offrent des baux de 5, 10 ou même 20 ans pour rassurer les locataires et attirer de nouveaux résidents. « Lisez attentivement le bail et dirigez-le par un avocat avant de le signer », explique Bradley.
- Renseignez-vous sur une association de propriétaires: Bien que certains propriétaires les interdisent, les communautés qui donnent la parole aux résidents peuvent être le meilleur choix.
- Posez les questions difficiles: Quelles ont été les augmentations de loyer au cours des 5 dernières années? Quels sont-ils susceptibles d’être pour les 10 prochaines années? Quels sont les frais d’entretien de la communauté au prorata?
- Obtenez-le par écrit: « Ne vous laissez pas prendre par la brochure pittoresque », dit Sheahan.
