Au cours des prochains mois, un comité spécial du conseil municipal envisagera de réformer les lois sur le contrôle des loyers de Jersey City afin de mieux protéger les locataires contre la hausse des loyers et les déplacements.
Le comité ad hoc, composé du Président du Conseil Rolando Lavarro, des membres du Conseil Richard Boggiano, Mira Prinz-Arey, Michael Yun et coprésidé par les membres du Conseil James Solomon et Joyce Watterman, organisera une série de réunions publiques pour discuter de la loi actuelle. Des témoignages d’experts et d’intervenants communautaires seront entendus.
Au cours des prochains mois, le comité examinera de nouvelles politiques et procédures et présentera un projet final d’ordonnance nouvellement élaborée qui sera introduite par le NOV. 26 séance du conseil. Il comprendra un ensemble de pratiques exemplaires pour maintenir des logements » à un prix raisonnable » dans les limites des moyens des résidents actuels.
« Plus de 70% des habitants de Jersey City sont locataires, et près de la moitié d’entre eux paient déjà 30% ou plus de leur revenu sur le seul loyer », a déclaré Solomon. « Près d’un quart paient plus de 50% de leur revenu pour rester chez eux. »
Selon une étude de RentCafe, le loyer moyen national a atteint 1 430 dollars par mois en mars 2019, soit une augmentation de 3,2% d’une année sur l’autre. Les appartements de Jersey City sont les plus chers des grandes villes de l’État analysées, avec un loyer moyen de 2 909 $.
» Nous assistons à une augmentation rapide du nombre de sans-abri « , a déclaré Solomon. « Les habitants de Jersey City ne peuvent pas se permettre d’attendre. Ils sont chassés maintenant, et ils ont besoin de protection maintenant. »
Il a ajouté: « Jersey City est faite de ses habitants, pas le nombre total de sous que les intérêts immobiliers peuvent rapporter aux plus offrants. La crise du logement de notre communauté n’est pas seulement économique; elle est morale. »
Lois en vigueur
Les lois locales sur le contrôle des loyers s’appliquent aux bâtiments de plus de quatre unités résidentielles construits avant 1984 avec certaines exemptions, y compris les lotissements de logements sociaux à loyer modique, les hôtels ou motels agréés, les espaces commerciaux et industriels et les logements nouvellement construits de 25 unités ou plus dans une zone de réaménagement.
L’ordonnance sur le contrôle des loyers de Jersey City limite les augmentations annuelles de loyer ou une « augmentation du coût de la vie » à 4% au maximum, mais permet aux propriétaires d’augmenter le loyer pour d’importantes améliorations du bâtiment ou de l’unité.
Il établit également des lois anti-harcèlement pour les locataires, une commission de nivellement des loyers pour entendre les appels et inclut des exigences du propriétaire telles que les délais de dépôt et des services spécifiques comme la chaleur.
Il comprend également des sanctions pour les propriétaires qui violent l’ordonnance, y compris une amende maximale de 2 000 $ et / ou une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 90 jours et / ou 90 jours de travaux d’intérêt général.
Cependant, si le propriétaire enfreint l’article relatif à l’élimination des déchets solides, la pénalité maximale est de 10 000 $ et d’un minimum de 2 500 $.
Témoignage récent
Selon la réunion la plus récente tenue par le comité le 7 septembre 2011, le Comité a été saisi de la question. 19, malgré les règles, les locataires sont toujours victimes de harcèlement, de menaces d’expulsion, de conditions de vie difficiles et d’une surfacturation du loyer.
Certains locataires ont témoigné devant le conseil qu’ils n’avaient pas été informés que leur logement faisait l’objet d’un contrôle des loyers.
Selon le témoignage de Rebecca Symes du Waterfront Project, un organisme à but non lucratif qui offre des conseils juridiques gratuits et une représentation aux résidents économiquement défavorisés du comté d’Hudson, ces cas ne sont pas rares.
Elle a suggéré plusieurs façons pour le conseil de renforcer l’ordonnance sur le contrôle des loyers de la ville, notamment en prenant des dispositions pour que les locataires sachent que leur propriété est soumise au contrôle des loyers en incluant la langue dans les contrats de location.
Elle a également déclaré que les propriétaires omettent souvent de déposer leurs enregistrements de loyer annuels, ce qui les aide à ignorer les lois sur le contrôle des loyers.
« Ces choses doivent entraîner des sanctions plus sévères, sinon vous continuerez à voir ce que nous avons vu, qui est une non-conformité endémique », a déclaré Symes. « Le non-respect prive non seulement les locataires du droit de faire valoir leurs droits, mais aussi les agences gouvernementales d’appliquer l’ordonnance sur le contrôle des loyers. »
Une autre ordonnance
Un changement, qui était sur le Sept. 26 l’ordre du jour du conseil aurait modifié l’ordonnance sur le contrôle des loyers afin d’éliminer l’exemption des bâtiments nouvellement construits de plus de 25 unités dans une zone de réaménagement. Mais le conseil a déposé l’ordonnance, introduite par l’administration, 8-0 avant son deuxième et dernier vote pour adoption.
Au cours de la réunion, Solomon a déclaré que le comité examinerait l’amendement dans deux semaines lors de la prochaine réunion du conseil en octobre. 10 parce que le conseil n’avait pas eu de discussion sur l’amendement. Le comité voulait avoir le temps de poursuivre ses audiences et avoir l’occasion de » mieux comprendre les points de vue de l’administration. »
Calendrier
Selon le comité spécial du conseil, la prochaine audience du comité était prévue pour octobre. 2 pour entendre les témoignages des propriétaires et des sociétés de gestion et des parties prenantes.
Le oct. 10 de 11h30 à 13h30 le comité entendra les témoignages d’experts universitaires, juridiques et politiques. Les travaux commencent en octobre. 30 lors d’un atelier de brouillon avant qu’un projet final ne soit présenté en première lecture à l’ensemble du conseil le novembre. 26. Le vote en lecture finale aura lieu en décembre. 18.
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