William Alatriste
Documents utilisés lors des délibérations du Conseil municipal sur MIH plus tôt cette année.
Alors que les résidents cherchent à déterminer la quantité de logements abordables qui seront créés dans chaque quartier de rezonage, ils se familiarisent rapidement avec la nouvelle politique de logement obligatoire inclusive de la ville, communément appelée MIH.
En 1983, les urbanistes Ronald Shiffman et Paul Davidoff ont soutenu que la ville devrait exiger des promoteurs qu’ils réservent un pourcentage d’appartements aux familles à faible revenu afin de s’assurer que les résidents à faible revenu seraient « inclus » dans de nouveaux logements dans des zones plus riches. Alors que la ville avait échangé une densité supplémentaire contre des garanties de logement abordable avant cette décennie, à la suite de leur document, les administrations Koch et Bloomberg ont créé de vastes programmes de logement inclusifs, accordant une densité de bonus aux développeurs qui ont accepté de restreindre la location d’une partie des unités.*
Le maire de Blasio, avec l’approbation du conseil municipal en mars dernier, a rendu la politique obligatoire, exigeant que les promoteurs bénéficiant d’un zonage élargi rendent un pourcentage d’unités abordables en permanence pour les familles à des niveaux de revenu spécifiés. La politique devrait produire au moins 12 000 des 80 000 unités inférieures au marché que l’administration cherche à construire sur dix ans. Alors que certains ont salué la nouvelle politique visant à garantir que les nouveaux projets de logement incluent une base d’abordabilité, d’autres ont déclaré que le pourcentage et le niveau de revenu des unités abordables ne créeront pas suffisamment d’unités pour les familles les plus à faible revenu.
Beaucoup s’opposent également à la stratégie de l’administration consistant à augmenter le zonage des quartiers à faible revenu pour créer des logements à loyer limité via MIH, arguant que cela introduit un pourcentage élevé d’unités à taux de marché dans ces quartiers et aggrave la gentrification. Pourtant, l’administration s’empresse de souligner que la politique peut également servir à créer des logements abordables non seulement dans les quartiers de rezonage, mais à chaque fois qu’un promoteur privé dans n’importe quelle partie de la ville demande un zonage supplémentaire.
Pour un outil aussi important, c’est compliqué à comprendre.
City Limits a décomposé certains des détails graveleux du fonctionnement de la politique, ainsi que ce qui a été dit jusqu’à présent sur le type de projets que la politique produira.
Quand les développeurs doivent-ils respecter les règles de MIH ?
MIH s’applique dans deux situations. Tout d’abord, disons qu’un promoteur veut construire un immeuble résidentiel plus grand, agrandir un immeuble résidentiel existant ou convertir un immeuble non résidentiel en appartements, mais n’est pas autorisé en vertu du zonage actuel. Ils peuvent demander un rezonage, mais si le projet comprend la création de plus de 10 unités ou la création de plus de 12 500 pieds carrés de surface de plancher, le développeur est tenu de suivre les règles de MIH, en veillant à ce qu’un pourcentage d’unités soit inférieur au marché. La politique s’applique aux promoteurs de condominiums et d’appartements.
MIH peut également être déclenché par un rezonage de quartier initié par une agence de la ville comme le Département de l’Urbanisme. Si le rezonage permet une augmentation » significative » de la surface de plancher résidentielle autorisée pour les propriétaires, tout promoteur qui construira dans ce secteur à l’avenir doit se conformer aux exigences du MIH. Le Département de l’urbanisme décide de ce qui est « significatif » au cas par cas, et dit qu’il cherche à équilibrer son objectif de créer des zones MIH avec son souhait de créer un environnement favorable au développement du logement.
Il est important de noter que MIH ne s’applique pas chaque fois qu’un immeuble résidentiel s’agrandit. Parfois, un bâtiment est plus petit que le zonage ne le permet, et le propriétaire est déjà autorisé à le construire plus grand; à d’autres moments, un propriétaire peut acheter les « droits aériens » d’un bâtiment voisin, ce qui lui permet également de construire un bâtiment plus grand sans changement de zonage. Ce n’est que lorsqu’il y a un changement de zonage, entraînant une augmentation de la surface de plancher admissible, que MIH s’applique — comme cela a été précisé dans la discussion d’un projet controversé cet été.
Ce projet impliquait une société de développement, Acuity Capital Partners, qui a demandé un permis spécial pour renoncer au règlement historique qui lui interdisait de profiter de la superficie totale autorisée en vertu du zonage existant. Alors que le président de l’arrondissement, Gale Brewer, a déclaré qu’Acuity devait respecter les règles du MIH en échange de la réception du permis, la Commission d’urbanisme a décidé que le MIH ne s’appliquait pas parce que le promoteur ne demandait pas de changement dans le zonage existant. Le conseil municipal a approuvé le permis spécial, sans exiger de MIH, en octobre.
Les développeurs peuvent également demander au Board of Standards and Appeals de réduire les exigences du MIH s’ils peuvent faire valoir qu’il n’y a « aucune possibilité raisonnable qu’un développement, un élargissement ou une conversion bring apporte un rendement raisonnable. »Le ministère du Logement, de la Préservation et du Développement (HPD) est tenu de soumettre un commentaire ou de témoigner devant le conseil pour savoir s’il pense que la demande des promoteurs est raisonnable.
Certains défenseurs craignaient que de nombreux développeurs profitent de la faille, mais jusqu’à présent, aucun développeur n’a demandé de dérogation aux exigences, selon une recherche des limites de la ville dans la base de données BSA.
Combien de logements abordables et abordables pour qui?
MIH s’articule autour de quatre ensembles potentiels d’exigences d’abordabilité.
Lors de l’approbation d’un rezonage de quartier, le Conseil municipal et la Commission d’urbanisme décident des options qui seront sur la table dans un quartier particulier. Par coutume, cela signifie que le conseiller municipal établira les normes MIH qui s’appliquent dans un rezonage dans son district.
Si plusieurs options sont présentées dans un quartier particulier, cependant, c’est au développeur de décider quelle option utiliser lors de la construction dans cette zone de rezonage.
Et dans l’autre scénario où MIH s’applique — le rezonage d’une seule propriété — le demandeur, qu’il s’agisse d’un développeur ou d’une agence municipale, peut choisir l’option qu’il utilisera.
L’option # 1 exige que 25 % des unités soient abordables pour les familles qui gagnent en moyenne 60 % d’AMI, soit 48 960 $ pour une famille de trois personnes. Une unité est considérée comme abordable lorsque le loyer et les services publics ne coûtent pas plus de 30% du revenu mensuel d’une famille (ou, dans le cas des copropriétés, lorsque les frais et paiements mensuels totaux ne coûtent pas plus de 35% du revenu mensuel d’une famille). Par exemple, une famille gagnant 46 960 $ paierait environ 1 200 month par mois, plus les services publics, pour un appartement de deux chambres.
Parce que la politique exige que les unités à loyer restreint desservent des familles qui gagnent en moyenne 60% d’IAM, cela signifie qu’il peut y avoir des unités abordables pour les familles qui gagnent plus et moins que ce niveau de revenu. L’option 1 nécessite en fait un mélange: Au moins 10% du total des unités doivent être réservées aux familles demandant en moyenne 40% du revenu médian de la région (IAM) ou 32 640 $ pour une famille de trois personnes. Il peut également y avoir des unités à loyer restreint abordables pour les familles qui gagnent entre 48 960 $ et 106 080 $.
L’option # 2 permet aux développeurs de mettre de côté 30% des unités pour les familles qui font en moyenne 80% d’AMI, soit 65 250 $ pour une famille de trois personnes. Un tel immeuble peut avoir une combinaison de niveaux de revenus, et aucune unité à loyer restreint ne peut être ciblée pour les familles gagnant plus de 106 080 $. Pour les options 1 et 2, les développeurs sont autorisés à utiliser des fonds publics pour financer les projets.
L’option # 3, connue sous le nom d’option d’abordabilité profonde, exige que 20 % des unités à loyer restreint soient abordables pour les familles qui gagnent 40% d’IAM, ou 32 640 $ pour une famille de trois personnes. Cette option a été créée par le conseil municipal pour fournir des unités aux familles à faible revenu, et les promoteurs ne peuvent pas utiliser le financement public à moins de fournir des unités abordables supplémentaires.
L’option 4, qui ne peut pas être appliquée au cœur de Manhattan (districts communautaires 1 à 8), exige que 30% des logements à loyer limité soient abordables pour les familles qui gagnent 115% d’AMI ou 93 840 $ pour une famille de trois personnes, avec des pourcentages requis pour plusieurs tranches de revenu différentes. Les développeurs utilisant l’option de main-d’œuvre ne peuvent pas utiliser de financement public.
Il est à noter que les options #3 et #4 ne peuvent pas être sélectionnées par elles—mêmes – elles doivent être sélectionnées à côté d’une ou des deux premières options, respectivement ou les deux à la fois. Parce qu’un développeur est autorisé à choisir laquelle des différentes options sélectionnées à utiliser, cela signifie qu’il est impossible d’exiger d’un développeur qu’il choisisse l’option d’abordabilité profonde, et si un développeur promet d’utiliser cette option pour obtenir l’approbation du Conseil municipal, il n’y a pas de mécanisme légal pour les tenir responsables de ce choix.
Lors d’entretiens antérieurs avec City Limits, cependant, le département de l’Urbanisme, des représentants ont fait valoir que l’option d’abordabilité profonde, qui nécessite moins d’unités à loyer limité dans l’ensemble, pourrait ne pas être moins attrayante pour les promoteurs que l’option 1.
De plus, si un promoteur profite d’un petit changement de zonage qui se traduit par la création de 10 à 25 nouvelles unités, il est autorisé à verser dans un fonds de logement abordable au lieu de créer des unités à loyer restreint. Ce fonds, administré par le Ministère du Logement, de la Préservation et du Développement, doit être utilisé pour le « développement, l’acquisition, la réhabilitation ou la préservation de logements abordables » dans le district communautaire dans lequel le projet est construit. Si les fonds ne sont pas utilisés dans 10 ans, les fonds peuvent être utilisés dans n’importe quel district communautaire du même arrondissement.
Les promoteurs sont-ils autorisés à construire des « maisons pauvres » à côté de gratte-ciel de luxe?
MIH a été conçu au milieu d’un tollé au sujet des « portes pauvres » — la fourniture d’entrées séparées pour les locataires à revenu élevé et faible dans les immeubles d’appartements de luxe. L’administration de Blasio et le Conseil municipal ont tenté de créer MIH pour s’assurer que les futurs projets ne stigmatisent pas les résidents à faible revenu.
Si les unités à taux de marché et les unités inférieures au marché se trouvent dans un même immeuble, MIH exige que toutes les unités partagent une entrée commune, les unités à loyer restreint étant réparties sur 65% des étages de l’immeuble. HPD a également modifié ses lignes directrices en matière de conception pour exiger que tous les locataires, quel que soit leur niveau de revenu, aient accès aux mêmes commodités du bâtiment, telles que les salles de lavage.
Les promoteurs sont autorisés à créer un bâtiment séparé à faible revenu à côté de l’immeuble au tarif du marché, mais ils doivent concevoir le bâtiment de manière à ne pas « stigmatiser les occupants d’unités de logement abordables. »
Dans le passé, les promoteurs ont montré de l’intérêt à satisfaire leurs besoins en matière de faible revenu en créant un bâtiment à faible revenu hors site où l’emplacement peut ne pas être aussi favorable et où le prix du terrain est moins cher. MIH permet aux développeurs de construire hors site dans le même district communautaire ou à moins d’un demi-mile du projet, mais dissuade cette pratique en exigeant 5% supplémentaires d’unités à loyer limité.
Où MIH a-t-il été appliqué jusqu’à présent?
Jusqu’à présent, le Conseil municipal a approuvé un rezonage MIH à l’échelle du quartier. En avril, des parties de l’est de New York et d’Ocean Hill ont été rezonées avec les exigences du MIH pour promouvoir de plus grandes densités. Tous les futurs développeurs dans ce domaine devront se conformer à l’option 1 ou à l’option d’abordabilité profonde. La ville envisage de cartographier MIH dans neuf autres quartiers de la ville à travers les cinq arrondissements — et les résidents peuvent en savoir plus sur les négociations en cours dans ces quartiers à la zone des limites de la ville.
La plupart des demandes privées qui ont donné lieu à des désignations MIH proviennent de promoteurs de logements abordables. La Central et MLK Plaza dans le Bronx du Sud, et Un Flushing dans le Queens, sont tous des projets à loyer limité à 100% qui fourniront des logements abordables permanents dans le cadre du MIH, ainsi que des unités abordables supplémentaires à durée limitée utilisant un mélange de subventions.
Dans the Rockaways, la ville a veillé à ce qu’un zonage supérieur accordé à une société hôtelière inclue une désignation MIH au cas où l’hôtel déciderait de céder la propriété à un promoteur d’appartements à l’avenir.
Un projet appelé Sherman Plaza, à Inwood, aurait été le premier projet MIH à inclure un mélange d’unités abordables et abordables, mais a été abattu par le conseil municipal en août. Selon le département de la Planification urbaine, il y a trois autres projets MIH très proches de l’approbation, y compris un immeuble d’appartements de luxe dans le centre-ville de Brooklyn au 141 Willoughby Street, et deux immeubles à loyer limité à 100% dans le Bronx.
Huit autres projets font actuellement l’objet d’un examen public. Il s’agit notamment de deux immeubles à prix du marché avec des unités abordables dans le West Village et Bedford-Stuyvesant, un immeuble d’appartements de Red Hook de seulement 10 unités qui a accepté de payer dans le fonds pour le logement abordable, et cinq lotissements de logements abordables 100 dans le haut de Manhattan, Brooklyn et le Bronx.
Bien que les projets de logements abordables, nombreux dans les quartiers périphériques, constituent la majeure partie des demandes de MIH jusqu’à présent, l’administration de Blasio espère que la politique aura bientôt l’effet escompté de générer une abondance d’unités à loyer limité dans les zones les plus riches. Leur succès peut dépendre du sort du crédit d’impôt 421a que le gouverneur Cuomo s’efforce de relancer.
* Correction: Ce paragraphe indiquait initialement que Shiffman et Davidoff avaient lancé l’idée d’imposer des logements ciblés sur le revenu pour les promoteurs qui souhaitent profiter pleinement des avantages d’un zonage élargi. Un lecteur a souligné qu’en fait, l’idée avait fait son chemin dans la politique de la ville dans les années 1970. Mais les planificateurs que nous nommons ont joué un rôle déterminant dans l’intégration du concept dans le premier grand effort de construction et de préservation de logements abordables de la ville, le Plan décennal lancé par le maire Koch.
