How to Structure A Joint Venture Real Estate Deal

How to Structure A Joint Venture Real Estate Deal

Joint Ventures

az első joint venture real estate deal volt a legelső ingatlan Dave és én vásárolt együtt 2001-ben. Mi voltunk randevú abban az időben egyesítettük erőforrásainkat az első két üzlet megkötésére. Kiváló hitelem volt, 16 000 dollár megtakarításom és nulla adósságom. Dave-nek nem volt megtakarítása, de volt pénze az RRSP-ben, amit beváltott, hogy befektessen a mi ingatlanunkba. Abban az időben mindkettőnknek jó munkája volt, bár én otthagytam az enyémet, hogy elvégezzem az MBA-t.

beköltöztünk az egyik ingatlanba, így kevesebb pénzt tudtunk letenni, és továbbra is jogosultak vagyunk a jó finanszírozásra.

ezt követően elfogyott a készpénz, és most Torontóban tanuló voltam, így más módszereket kellett találnunk az ügyletek megkötésére, amelyek nem igényeltek készpénzt vagy banki finanszírozást.

a készpénzes kihívás ellenére 2002-ben és 2003-ban még négy ingatlant sikerült felvennünk portfóliónkba. Ezek közül kettő volt az első külső tőlünk, és közös vállalkozást indítottunk egy barátommal. Dave egy kis pénzt is keresett egy megbízási ügyletből – nagyon sokat talált, és díj ellenében másnak adta át (más néven nagykereskedelemnek).

azóta nagyrészt mások pénzére támaszkodtunk az ügyleteink finanszírozásához.

a 2010-2012 – es időszakban, amikor agresszíven növeltük portfóliónkat, és szinte minden hónapban átlagosan egy új házat vásároltunk, vásárlásaink többsége közös vállalkozás volt.

ezeknek az ügyleteknek a többsége úgy volt felépítve, hogy mi voltunk az Ügyvezető partnerek (az ügyletek megkeresése, megtárgyalása, a csapatok felvétele, a felújítások és a menedzsment felügyelete), és pénzpartnereink finanszírozási képességgel és a szükséges induló tőkével (pl. előleg, zárási költségek, 2 hónapos tartalékalap) jöttek az asztalhoz.

ez egy mesés módja annak, hogy gyorsan növeljük portfóliónkat, és csökkentsük a jövőbeni költségeinket, mert partnereink a jövőbeni költségeket (és nyereséget) 50% / 50% – kal osztják meg velünk, de a partnerek is korlátozhatják és mindig további stresszt okozhatnak, ha problémák merülnek fel (erről egy perc alatt).

lehetőségek strukturálása közös vállalat ingatlan foglalkozik

nincs egy helyes módja annak, hogy strukturálja a JV. Idővel rájössz, hogy a legmegfelelőbb az Ön és partnerei számára, tekintettel arra, hogy az egyes felek mit hoznak az asztalra (Lásd még: ingatlanbefektetők ellenőrzőlistája a JV – kkel való együttműködéshez).

arra számítunk, hogy Partnereink a kezdeti befektetési tőke 100% – át (jellemzően az előleget, a zárási költségeket, a 2 hónapos tartalékalapot és a kisebb felújításokat) az ingatlan 50% – os tulajdonjogáért cserébe fektetik be. Amikor eladjuk az ingatlant, először a kezdeti befektetésüket fizetik vissza, majd minden befektetett tőkét, majd a bevételt 50% / 50% – ra osztjuk fel a tulajdonjog szerint.

mindaddig, amíg ésszerűen azt sugallhatjuk, hogy partnerünk évente 10-15% – os hozamot kap a tőkéjéből, és nem kell semmilyen erőfeszítést tennie, úgy gondoljuk, hogy ez tisztességes csere számukra és számunkra. Ezek a mi méreteink, egyébként, nem kell, hogy a tieid legyenek.

ez a megtérülésről és a korlátozott mértékű részvételről szól az üzletben – nem pedig az üzlet részarányáról. Ezek az emberek elfoglaltak – általában sikeres vállalkozások vagy karrier, családok és hobbik, amelyekre összpontosítani akarnak. Ingatlanban akarnak lenni, de nincs idejük vagy hajlandóságuk szakértővé válni. Itt jövünk mi a képbe. Több ezer órát töltöttünk azzal, hogy szakértőkké váljunk. Bár csak 40 órát tölthetünk el partnerünk számára, ez nem veszi figyelembe a 100 000 dollárt az oktatásban és a 10 000+ órát, amit megtanultunk, hogy mit tegyünk a kockázatok minimalizálása és a megtérülés maximalizálása érdekében.

ne feledje, minden, amit hoz az asztalra a saját üzleti – legyen az első üzlet, vagy tizenötödik. Ha nem érzi, hogy eleget hoz az asztalhoz, akkor arra kell építenie, amid van – vegyen részt több tanfolyamon, javítsa csapata minőségét, Ismerje meg jobban a területét több ingatlan bejárásával és sétával. Az egyik legkritikusabb dolog, amit tehet, hogy Terület szakértővé válik.

a hagyományos 50% / 50% – os struktúrát részesítjük előnyben, de ez messze nem az egyetlen lehetőség. Bármilyen struktúrát hozhat létre, amelyet igazságosnak érez, tekintettel arra, amit az asztalra hoz. Például, ha új vagy a játékban, és nem hozol sok tapasztalatot, talán egy 30% / 70% – os struktúra tisztességes, ha 30% – ot kapsz. Ez természetesen akkor történik, ha a befektető az összes tőkét elhelyezi, és jogosult a finanszírozásra. Ha mindketten felosztják a tőkejuttatást és jogosultak a finanszírozásra, akkor az 50% / 50% – os ügylet igazságosabb (ismét, ha a tapasztalata korlátozott).

végtelen lehetőségek vannak arra, hogyan lehet strukturálni egy közös vállalkozás Ingatlanügyletét, de itt van néhány más, amit tettünk:

• 30% / 30% / 40% – ha két készpénzes partner és egy ügyvezető partner van, vagy talán egy személy kereskedő lesz, aki felajánlja készségeit, hogy felújítsák az ingatlan egy részét (lényegében verejték-tőkét helyeznek el, míg valaki más finanszírozza, és valaki más az ügyvezető partner). Mindig fontos, hogy szerepeket és felelősségeket állapítson meg a megállapodásban, de ez még fontosabb egy ilyen megállapodásban.
• 60% / 40% – kétféleképpen csináltuk. Egyszer, amikor be kellett fektetnünk egy kis pénzt és el kellett végeznünk az összes munkát – elvettük az üzlet 60% – át. Kettő, amikor úgy éreztük, hogy valaki többet hoz az asztalra, mint a szokásos megállapodásaink, több méltányosságot kínálunk nekik. Lehet, hogy finanszíroznak egy nagy felújítást, és ott hagyják ezt a készpénzt, és növelnünk kell a saját tőkéjüket annak biztosítása érdekében, hogy nagyszerű hozamot kapjanak, vagy talán valamilyen készséget kínálnak a készpénz mellett, vagy ha újak vagyunk, akkor lehet, hogy hogyan végezzük el az üzletet, ha nem teszünk készpénzt az üzletbe.
• 75% / 25% – ezt akkor tettük meg, amikor betettük az előleget, de nem tudtuk finanszírozni a minőséget. 25%-ot adtunk valakinek cserébe a nevükért és a pénzügyi képességükért. Nem ez lenne az első választásunk egy megállapodásban, de szorult helyzetben voltunk, és már feloldottuk a feltételeket. Le kellett zárnunk az üzletet, és ez sikerült.
• 50% / 50% – valaki már birtokolja az ingatlant, és nem tudja eladni. Nem akarnak ingatlankezelőt felvenni bármilyen okból. Beléphet és felajánlhatja, hogy felügyel mindent az ingatlan 50% – os tulajdonjogáért cserébe. A kezdeti tőkejuttatásuk egyszerűen az a saját tőke lehet, amely az adott időpontban az ingatlanban van (ingatlanértékelést kap, hogy meghatározza ezt az értéket a jelzálogkötelezettséghez viszonyítva). Ezt akkor tettük, amikor valaki, akivel egy klubtalálkozón találkoztunk, ingatlanát bérleti díjvá akarta változtatni, hogy eladja, de nem tudta, hogyan. Ők is el akartak menni utazni, és nem akartak semmilyen szóváltást.

az egyszerű szerkezet a legjobb

a legbonyolultabb szerkezet, amelyet szinte teljesen megharaptunk, mert az egyik partner elvált (a 30, 30, 40 osztott).

két partnert hoztunk egy üzletbe. Mindannyian hoztunk pénzt az asztalra, de különböző összegekben. Egy pár kevesebbet tett be, amikor a címet megszerezték, és finanszírozásra kvalifikálták magukat. Közöttünk és a másik partnerünk között fedeztük a fennmaradó készpénzt. 30% 30% – ot osztottunk meg velük, és 40% – ot kaptunk.

néhány évvel később a pár elvált. Szerencsére sikerült békésen rendezni a dolgokat, és megállapodtak abban, hogy megtartják az ingatlant. Ha a válásuk sokak számára csúnya módon ment volna, az ingatlan a daraboló blokkra került volna, és kínos helyzetbe kerültünk volna, ha vagy idő előtt eladjuk, hogy kiszabadítsuk őket, vagy ki kell vásárolnunk őket, meg kell változtatnunk a címet és meg kell találnunk a saját finanszírozásunkat. Nem mindig könnyű dolog a legjobb időkben, de mi lett volna a hozzáadott nyomás, hogy tisztességes, mivel a másik partner is…

szerencsére nem jött, hogy, és mindannyian még mindig a saját ez a tulajdonság együtt, de ez egy jó emlékeztető, hogy ez a legjobb, hogy tartsa a kisebb foglalkozik egy partner egy ingatlan. Minden partner hozza a saját sor bonyodalmak miért nehezebbé magad, mint amennyire szüksége van a keveréssel?

figyelmeztetés: a JV – K korlátozzák és növelik a stresszt-óvatosan használja

az egyik saját ingatlanunk bérleti díja nem sikerült. A bérlő vásárlók úgy döntöttek, hogy nem vásárolják meg tőlünk az ingatlant, mint az opciójuk szerint, és ahelyett, hogy egy lassabb piacon értékesítenénk, úgy döntöttünk, hogy átalakítjuk egy szokásos vételi és hold bérleti ingatlanra.

az ingatlan alig áramlik rendszeres bérleti díjként, de tökéletes ingatlan ahhoz, hogy jogi csomagot adjon hozzá. Potenciálisan ez lenne az egyik legegyszerűbb hely, ahol jogi lakosztályt adhatunk hozzá a vízvezeték, az elektromos és a fűtési forrás elhelyezkedése miatt. Megkerestük partnereinket azzal a javaslattal, hogy adjunk hozzá egy lakosztályt. Meg akartuk osztani velük a felújítás költségeit, mivel 50% / 50% – os tulajdonunk van velük, mert már évek óta birtokoljuk. Egy kis fővállalkozói díjat számítunk fel csak azért, hogy fedezzük a munka felügyeletének költségeit, de egyébként beleegyeztünk abba, hogy rengeteg munkát és időt vállalunk az ingatlan általános teljesítményének javítása érdekében. Ez a lépés lett volna egy semleges készpénz áramló ingatlan az egyik, hogy ad nekünk legalább $600 havonta. Az ehhez szükséges erőfeszítések ellenére tökéletesen érthető volt számunkra. Ha mi magunk birtokolnánk ezt az ingatlant, ezt tennénk.

partnereink nemet mondtak. Nem azért, mert nem tetszett nekik az ötlet, hanem azért, mert nem akartak több pénzt befektetni az üzletbe.

meg akarják várni, amíg a piac elég jó ahhoz, hogy eladja, majd ki akarnak lépni. Az, hogy most kihozzuk őket, hogy mi magunk hajtsuk végre a változást, bonyolultabb és költségesebb, mint nekünk. Frusztráló, mivel sokkal jobban szeretnénk, ha szilárd birtokló ingatlan lenne, erős cash flow-val, de ez az egyik korlátozás és probléma a partnerekkel.

Joint venture ingatlan foglalkozik egy nagyszerű módja annak, hogy növekszik a portfolió, ha hiányzik a készpénz források előleget, küzd, hogy jogosult a finanszírozás, vagy szeretne dolgozni más emberek, akik hoznak valamit az asztalra, hogy nincs. Ezek azonban hosszú távú üzleti kapcsolatok, és gondosan meg kell fontolni, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelelő-e, és hogy a kiválasztott struktúrának van értelme, tekintettel arra, amit mindannyian az asztalra hoz. Remélem, ez ad néhány új ötletet.

egyéb cikkek a közös vállalkozásokról & más emberek pénzének felhasználása:

>> Hogyan írjunk átfogó ingatlanbefektetési ügylet összefoglalót (üzleti terv ingatlanbefektetők számára)

>> 5 minden Ingatlanbefektetőnek tudnia kell a pénzről & hitel

>> hogyan kell használni az RRSP-t az ingatlanügyletek finanszírozásához

>> 5 Tippek a hitelesség megteremtéséhez, mint ingatlanbefektető

>> mikor kell eladni egy ingatlanbefektetést