leépítés otthonra egy mobilház parkban? Vigyázni kell, mert a buktatókat

ahogy nyugdíjas megközelítések, a kilátás leépítés egy új, megfizethető, energiahatékony gyártott otthon egy barátságos, falu-szerű mobilház park minden bizonnyal megvan a fellebbezés.

sajnos, a bizonytalanság az épület a jövőben a föld nem a saját is húzza ki a pénzügyi szőnyeg alól, ahogy a kereső év már a végéhez közeledett.

megéri a kockázatot a mobilház? Még a támogatóinak is vannak fenntartásaik.

az ok: a mobilházak parkjainak kevesebb mint 2% – A a lakosok tulajdonában van, a Resident Owned Communities USA vagy a ROC USA szerint. Hacsak nem telepít egy gyártott otthont a magántulajdonára, valószínű, hogy valaki — legyen az anya és pop tulajdonos, vagy egyre inkább egy hatalmas vállalat — díjat számít fel Önnek, hogy otthonát a földjén parkolja.

várható értékcsökkenés

Bob Klosterman, a White Oaks Wealth Advisors alapítója Minneapolisban és Longboat Key — ben, Floridában, rámutat arra, hogy mivel a mobilházakat hordozható személyes tulajdonnak vagy “ingóságnak” tekintik, a legtöbb államban egy új gyártott otthon az eladás pillanatától kezdve értékcsökkenésnek indul-hasonlóan egy új autóhoz.

“a mobilházak nem ismertek elismerésükről. Ha a föld vagy a telek része az üzletnek, és a helyszín vonzó, ez segít” – mondja.

mégis, a várható értékcsökkenés nem feltétlenül üzletkötő pénzügyi tervezési szempontból.

“a mobilház szállítási költségei lényegesen alacsonyabbak lehetnek, mint egy(családi) vagy többcsaládos otthon esetében, ami lehetővé tenné a tulajdonos számára, hogy folyamatosan kevesebbet vonjon ki portfóliójából”-mondja Klosterman. “Az úton, hogy lehet, hogy sokkal értékesebb, mint a viszonteladási értéke a hazai.”

Mobilházak nem igazán mobil

a háztulajdonos ellen is dolgozik az egész “mobil” helytelen elnevezés. A mai gyártott otthonok jobban építhetők, energiahatékonyabbak és sokkal testreszabhatóbbak, mint a botépítésű otthonok, de egy dolog nem mobil.

ez olyan dominóhatást hoz létre, amely nem jó a leendő mobilház-csökkentők számára Ishbel Dickens, a National Manufactured Home Owners Association ügyvezető igazgatója vagy az Nmhoa, a seattle-i tagsági szervezet szerint.

“a gyártott otthoni közösségekben élő embereket saját otthonukban foglyoknak hívom” – mondja. “Sok a lakástulajdonosok fizetnek adót a saját ugyanolyan ütemben, mint a hagyományos otthon. Nem tudják elköltöztetni a házat, túl drága a költözés. A legtöbb közösség nem fogadja el a néhány évnél régebbi gyártott otthont, így nincs hova költözni. És senki sem akarja megvenni egy olyan közösségben, ahol a bérleti díjak továbbra is emelkednek, és a háztulajdonosoknak nincs módjuk megoldani ezt a kérdést.”

a zónacsapda

mivel sok mobilház-közösséget eredetileg a város határain kívül építettek, az alattuk lévő földterület gyakran kereskedelmi, nem pedig családi lakóövezet.

“végül ez a föld nagyon értékessé válik, ezért eladják a világ Wal-Marts és big-box üzleteinek” – mondja Dickens. “Ez óriási aggodalom. Nem tudod befolyásolni, hogy mi fog történni a földdel.”

törvények előnyben földesurak felett bérlők

mivel a föld alattuk értékelik, mobilház közösségek egyre inkább megszerezte a vállalatok. Tim Sheahan, az NMHOA elnöke szerint az érdemi bérbeadó-bérlő alapszabályának hiánya az arctalan vállalatok és az ideges mobilházak tulajdonosai közötti gyenge kapcsolat szabályozására (Sheahan szerint 14 államnak nincs semmilyen alapszabálya) erős ösztönzőket teremtett a földesurak számára a bérleti díjak emelésére.

“nemcsak a tulajdonos havi jövedelmét növeli, hanem a közösség értékét is növeli, ha el akarják adni. És ha elég magasra emelik a bérleti díjakat, gazdaságosan kilakoltathatják a háztulajdonosokat, kevés vagy semmiért megragadhatják az otthonokat, és profitálhatnak a lakások viszonteladásával vagy bérbeadásával” – mondja. “A lakosok nemcsak nem engedhetik meg maguknak, hogy otthonukban maradjanak, hanem nem is tudják eladni, mert senki sem akar ilyen magas bérleti díjú otthont. Kalifornia egyes tengerparti területein becslések szerint minden 100 dolláros havi bérleti díj növekedése esetén az otthoni értékek 10 000 dollárral csökkennek.”

észrevesz egy közös témát itt? A földtulajdon, vagy annak hiánya továbbra is végzetes hiba abban, ami egyébként figyelemre méltó történet lehet az alacsony jövedelmű amerikaiak nem támogatott lakhatásáról.

a szabályok megváltoztatása

Paul Bradley reméli, hogy mindent megváltoztat, 1 mobilház park egy időben.

mint elnöke Concord, New Hampshire-alapú ROC USA, Bradley és csapata segített lakosok több mint 100 mobil otthon parkok 14 Államok beépíteni és együttesen vásárolni a földet alatt otthonaik magán közösségi tulajdonosok 2008 óta, a 100% — os sikerességi arány-nincs foreclosures vagy üzleti kudarcok.

a ROC USA limited equity cooperative modellje szerint a háztulajdonosok még mindig nem birtokolják a földterületet a lábuk alatt; ehelyett arányos részesedéssel rendelkeznek a rezidens társaságban, amely az egész mobilház parkot birtokolja. Ennek ellenére megoldja a mobil otthoni élet számos fő hátrányát.

“az alacsony részvényértékű szövetkezetek a legegyszerűbbek a lakástulajdonosok számára, mert nem kell nagy pénzt keresni egy részvényért, és a ház piaci értéken kereskedik”-magyarázza Bradley. “Mivel a háznak magának a Földnek van valamilyen járulékos értéke, az otthoni értékek idővel javulni fognak.”

ezek a szövetkezeti megállapodások a háztulajdonosok számára is biztosítják a telek bérleti díjainak ellenőrzését, logikus megoldást nyújtanak a közösség fenntartására, és hozzájárulnak a közösség stabilitásához azáltal, hogy minimalizálják a profitéhes vállalati földesurak kezében lévő átépítés veszélyét.

míg a ROC USA általában 51%-os többségi nevezést igényel, a motivált közösségek számára a kerekek 40% – os tagsággal rendelkeznek. Mi történik azokkal a háztulajdonosokkal, akik nem hajlandók csatlakozni a szövetkezethez?

“nem tagok maradhatnak, és továbbra is ott élhetnek; a szövetkezet senkit sem fog kilakoltatni azért, mert nem tag” – mondja Bradley. “Az fog történni, hogy idővel, mivel ezek a nem tagok eladják otthonaikat, az új lakástulajdonosoknak tagokká kell válniuk, így végül 100% – ra jutnak.”

de még Bradley is elismeri, hogy a rezidens tulajdonú mozgalom belátható időn belül lassan haladhat, részben azért, mert a legtöbb állam földesurai alig vagy egyáltalán nem kötelesek megosztani ingatlanjaik eladására vagy átalakítására vonatkozó terveiket a lakosokkal.

Hogyan keressünk egy mobilház park

kizárva annak valószínűségét, hogy van egy rezidens tulajdonú közösség a területen, úgy ezeket a ház-vadászat tippek:

• Keressen egy nonprofit vagy lakásügyi hatóság tulajdonában lévő közösséget: “a földjük biztonságos, és tudod, mi lesz a bérleti díja” – mondja Sheahan. Lakásügyi hatóság esetében” csak a jövedelmének 30% – át számíthatják fel bérleti díjért, mert állami támogatásokkal rendelkeznek.”
• keressen hosszú távú bérleti szerződést: Egyes közösségek 5, 10 vagy akár 20 éves bérleti szerződést kínálnak a bérlők megnyugtatására és új lakosok vonzására. “Olvassa el figyelmesen a bérleti szerződést, és futtassa azt egy ügyvéddel, mielőtt aláírná” – mondja Bradley.
• kérdezzen a lakástulajdonosok egyesületéről: míg egyes földesurak tiltják őket, a közösségek, amelyek hangot adnak a lakosoknak, a legjobb választás lehet.
• tegye fel a nehéz kérdéseket: Mi volt a bérleti díj emelése az elmúlt 5 évben? Mi várható a következő 10 évben? Milyen arányos közösségi karbantartási díjakról van szó?
• Szerezd meg írásban: “Ne vegye be a festői prospektus” – mondja Sheahan.