William Alatriste
a Városi Tanács MIH-val kapcsolatos tanácskozásai során használt dokumentumok az év elején.
mivel a lakosok arra törekszenek, hogy meghatározzák, mennyi megfizethető lakhatás jön létre az egyes zónázó szomszédságokban, gyorsan megismerik a város új kötelező inkluzív lakáspolitikáját, amelyet általában MIH-nak neveznek.
1983-ban Ronald Shiffman és Paul Davidoff várostervezők azzal érveltek, hogy a városnak meg kell követelnie a fejlesztőktől, hogy a lakások egy százalékát tegyék félre az alacsony jövedelmű családok számára annak biztosítása érdekében, hogy az alacsony jövedelmű lakosok “bekerüljenek” a gazdagabb területeken található Új lakásokba. Míg a város az évtized előtt további sűrűséggel kereskedett megfizethető lakhatási garanciákkal, papírjukat követően mind a Koch, mind a Bloomberg adminisztráció széles körű befogadó lakhatási programokat hozott létre, bónuszsűrűséget biztosítva azoknak a fejlesztőknek, akik beleegyeztek abba, hogy az egységek egy részét bérleti díjra korlátozzák.*
de Blasio polgármester, a Városi Tanács jóváhagyásával tavaly márciusban kötelezővé tette a házirendet, előírva, hogy az upzoning előnyeit élvező fejlesztők az egységek bizonyos százalékát tartósan megfizethetővé tegyék a családok számára meghatározott jövedelemszinteken. A politika várhatóan legalább 12 000-et fog előállítani a piac alatti 80 000 egységből, amelyet az adminisztráció tíz év alatt kíván építeni. Míg egyesek dicsérték az új lakásprojektek biztosításának új politikáját, amelyek tartalmazzák a megfizethetőség alapvonalát, mások szerint a megfizethető egységek százalékos és jövedelmi szintje nem fog elegendő egységet létrehozni a legalacsonyabb jövedelmű családok számára.
sokan kifogásolják az adminisztráció stratégiáját is, miszerint az alacsony jövedelmű városrészeket fel kell emelni, hogy a MIH-n keresztül korlátozott bérleti díjakat hozzanak létre, azzal érvelve, hogy ez a piaci kamatozású egységek nagy százalékát vezeti be ezekbe a városrészekbe, és rontja a dzsentrifikációt. Az adminisztráció azonban gyorsan rámutat arra, hogy a politika megfizethető lakások létrehozását is szolgálhatja nemcsak a városrészek újratervezésében, de bármikor, amikor a város bármely részén egy magánfejlesztő jelentkezik.
egy ilyen fontos eszköz, ez egy bonyolult megérteni.
a City Limits lebontotta a politika működésének néhány apró részletét, valamint azt, amit eddig mondtak arról, hogy a politika milyen projekteket fog előállítani.
mikor kell a fejlesztőknek betartaniuk a MIH szabályait?
az MIH két helyzetben érvényes. Első, mondjuk egy fejlesztő akar építeni egy nagyobb lakóépület, bővíteni egy meglévő lakóépület vagy átalakítani egy nem lakóépület lakások, de nem engedélyezett a jelenlegi rendezési. Pályázhatnak egy átalakításra, de ha a projekt több mint 10 egység létrehozását vagy több mint 12 500 négyzetméter alapterület létrehozását foglalja magában, a fejlesztőnek be kell tartania az MIH szabályait, biztosítva, hogy az egységek százalékos aránya a piac alatt legyen. A házirend mind a társasház, mind a lakásfejlesztőkre vonatkozik.
a MIH-t egy olyan városi Ügynökség, mint a várostervezési Minisztérium, által kezdeményezett szomszédsági újratervezés is kiválthatja. Ha az átalakítás lehetővé tenné az ingatlantulajdonosok számára az engedélyezett lakóterület” jelentős ” növelését, akkor a jövőben ezen a területen építő fejlesztőknek meg kell felelniük az MIH követelményeinek. A várostervezési osztály eseti alapon dönt arról, hogy mi a “jelentős”, és azt mondja, hogy egyensúlyba kívánja hozni a MIH-területek létrehozásának célját azzal a kívánsággal, hogy kedvező környezetet teremtsen a lakásfejlesztéshez.
fontos megjegyezni, hogy az MIH nem érvényes, ha egy lakóépület nagyobb lesz. Néha egy épület kisebb, mint amennyit a zónázás megenged, és a tulajdonosnak már megengedett, hogy nagyobbat építsen; máskor a tulajdonos megvásárolhatja a szomszédos épület “légi jogait”, ami lehetővé teszi számukra, hogy nagyobb épületet építsenek zónaváltás nélkül. A MIH csak akkor alkalmazható, ha zónaváltás történik, ami a megengedett alapterület növekedését eredményezi—amint azt egy vitatott projekt ezen a nyáron folytatott vitájában megfogalmazták.
ebben a projektben egy fejlesztő cég, az Acuity Capital Partners vett részt, amely külön engedélyt kért a mérföldkőnek számító előírások elhagyására, amelyek megtiltották számára, hogy kihasználja a meglévő zónák által megengedett teljes alapterületet. Míg Gale Brewer kerület elnöke azt mondta, hogy az Acuity-nek be kell tartania az MIH szabályait az engedély megszerzéséért cserébe, a várostervezési Bizottság úgy döntött, hogy az MIH nem jelentkezett, mert a fejlesztő nem kérte a meglévő övezet megváltoztatását. Városi Tanács jóváhagyta a különleges engedélyt, anélkül, hogy MIH, októberben.
a fejlesztők a szabványügyi Tanácshoz is fordulhatnak, és fellebbezhetnek a MIH követelményeinek csökkentése érdekében, ha azzal érvelhetnek, hogy “nincs ésszerű lehetőség arra, hogy egy fejlesztés, bővítés vagy átalakítás…ésszerű megtérülést hozzon.”A Lakásügyi, megőrzési és Fejlesztési Minisztérium (HPD) köteles észrevételt benyújtani vagy vallomást tenni a testület előtt arról, hogy szerintük a fejlesztők kérése ésszerű.
egyes szószólók attól tartottak, hogy sok fejlesztő kihasználja a kiskaput, de eddig egyetlen fejlesztő sem kérte a követelmények alóli mentességet, a BSA adatbázis Városhatárainak keresése szerint.
mennyi megfizethető ház, és kinek megfizethető?
az MIH a megfizethetőségi követelmények négy lehetséges halmaza körül forog.
a városi tanács és a várostervezési Bizottság jóváhagyásakor eldönti, hogy mely lehetőségek lesznek az asztalon egy adott környéken. Szokás szerint, ez azt jelenti, hogy a helyi tanácstag meghatározza a MIH szabványokat, amelyek a kerületén belüli átalakításban érvényesek.
ha egy adott környéken egynél több opció jelenik meg, akkor a fejlesztőnek kell eldöntenie, hogy melyik opciót használja, amikor az adott zónás területen épít.
és a másik forgatókönyvben, ahol az MIH érvényes—egyetlen ingatlan átalakítása—a pályázó, legyen az fejlesztő vagy városi ügynökség, kiválaszthatja azt a lehetőséget, amelyet használni fog.
az 1. opció megköveteli, hogy az egységek 25 százaléka megfizethető legyen azoknak a családoknak, akik átlagosan 60 százalékos AMI-t, vagyis 48 960 dollárt keresnek egy háromtagú család számára. Egy egység akkor tekinthető megfizethetőnek, ha a bérleti díj és a közüzemi költségek nem haladják meg a család havi jövedelmének 30% – át (vagy társasházak esetében, ha a teljes havi díjak és kifizetések nem haladják meg a család havi jövedelmének 35% – át). Például egy 46 960 dollárt kereső Család havonta nagyjából 1200 dollárt fizetne, plusz közművek, egy két hálószobás apartmanért.
mivel a házirend előírja, hogy a lakbérre korlátozott egységek átlagosan 60 százalékos AMI-T adó családokat szolgáljanak ki, ez azt jelenti, hogy lehetnek olyan egységek, amelyek megfizethetőek azok számára, akik többet keresnek, és kevesebbet keresnek, mint ez a jövedelemszint. Az 1. lehetőség valójában keveréket igényel: a teljes egységek legalább 10 százalékát el kell különíteni azoknak a családoknak, akik átlagosan a terület medián jövedelmének (AMI) 40 százalékát vagy 32 640 dollárt kérnek egy háromtagú család számára. A 48 960 és 106 080 dollár közötti családok számára megfizethető bérleti díjak is rendelkezésre állnak.
a 2.opció lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy az egységek 30 százalékát olyan családok számára különítsék el, amelyek átlagosan 80 százalékos AMI-t tesznek ki, vagy 65 250 dollárt egy háromtagú család számára. Egy ilyen épületnek a jövedelmi szintek keveréke lehet,és nem lehet A 106 080 dollárt meghaladó családokat megcélozni. Mind az 1., mind a 2. opció esetében a fejlesztők közfinanszírozást használhatnak a projektek finanszírozására.
a 3. opció, amelyet mély megfizethetőségnek neveznek, megköveteli, hogy a bérleti díjakkal korlátozott egységek 20 százaléka megfizethető legyen a 40 százalékos AMI-T kereső családok számára, vagy 32 640 dollár egy háromtagú család számára. Ezt a lehetőséget a Városi Tanács hozta létre, hogy egységeket biztosítson az alacsonyabb jövedelmű családok számára, és a fejlesztők nem használhatnak állami finanszírozást, hacsak nem nyújtanak további megfizethető egységeket.
a 4.lehetőség, amely nem alkalmazható Manhattan magjában (1-8. közösségi körzet), megköveteli, hogy a bérleti díjakkal korlátozott egységek 30 százaléka megfizethető legyen azoknak a családoknak, akik 115 százalékos AMI-t vagy 93 840 dollárt keresnek egy háromtagú család számára, a szükséges százalékokkal több különböző jövedelemsávban. A munkaerő opciót használó fejlesztők nem használhatják az állami finanszírozást.
figyelemre méltó, hogy a #3 és a #4 opció nem választható ki önmagukban—az első két opció egyikével vagy mindkettővel együtt kell kiválasztani őket, vagy egyszerre. Mivel a fejlesztő választhatja ki, hogy a különböző kiválasztott lehetőségek közül melyiket használja, ez azt jelenti, hogy lehetetlen megkövetelni a fejlesztőtől, hogy válassza a mély megfizethetőség opciót, és ha a fejlesztő azt ígéri, hogy ezt a lehetőséget használja a Városi Tanács jóváhagyásának biztosítására, nincs jogi mechanizmus, amely felelősségre vonná őket a választásért.
a City Limits korábbi interjúiban azonban a várostervezési Minisztérium képviselői azzal érveltek, hogy a mély megfizethetőség lehetősége, amely összességében kevesebb bérleti korlátozást igényel, nem kevésbé vonzó a fejlesztők számára, mint az 1.Lehetőség.
Továbbá, ha a fejlesztő kihasználja a kis upzoning, amely azt eredményezi, hogy a létrehozása között 10 és 25 új egységek, a fejlesztő számára megengedett, hogy fizessen egy megfizethető lakás alap létrehozása helyett kiadó korlátozott egységek. Ezt az alapot, amelyet a Lakásügyi, megőrzési és Fejlesztési Minisztérium kezel, fel kell használni a “megfizethető lakások fejlesztésére, megszerzésére, rehabilitációjára vagy megőrzésére” abban a közösségi körzetben, amelyben a projekt épül. Ha az alapokat nem használják fel 10 évek, az alapok ugyanazon városrész bármely közösségi kerületében felhasználhatók.
megengedik-e a fejlesztők, hogy luxus felhőkarcolók mellett “szegény házakat” építsenek?
a MIH—t a “rossz ajtók”körüli felfordulás közepette alakították ki – külön bejáratok biztosítása a luxuslakások magas és alacsony jövedelmű bérlői számára. A De Blasio adminisztráció és a Városi Tanács megpróbálta elkészíteni a MIH-t annak biztosítására, hogy a jövőbeli projektek ne bélyegezzék meg az alacsony jövedelmű lakosokat.
ha a piaci és a piaci alatti egységek egy épületen belül vannak, az MIH megköveteli, hogy minden egység közös bejárattal rendelkezzen, a bérleti díj korlátozott egységekkel az épület emeleteinek 65%-án elosztva. A HPD módosította tervezési irányelveit is, hogy megkövetelje, hogy minden bérlő, jövedelemszinttől függetlenül, hozzáférjen ugyanazokhoz az épületekhez, például mosókonyhákhoz.
a fejlesztők számára megengedett, hogy külön alacsony jövedelmű épületet hozzanak létre a piaci kamatozású épület szomszédságában, de az épületet úgy kell megtervezniük, hogy az ne ” megbélyegezze a megfizethető lakóegységek lakóit.”
a múltban a fejlesztők érdeklődést mutattak az alacsony jövedelmű követelmények teljesítése iránt egy alacsony jövedelmű épület létrehozásával, ahol a helyszín nem olyan kedvező, és a föld ára olcsóbb. Az MIH lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy a helyszínen kívül építsenek ugyanabban a közösségi körzetben vagy a projekttől számított fél mérföldön belül, de visszatartja ezt a gyakorlatot azáltal, hogy extra 5 a bérleti díj által korlátozott egységek százaléka.
hol alkalmazták eddig az MIH-t?
eddig a Városi Tanács jóváhagyta az egyik szomszédság egészére kiterjedő MIH újratervezést. Áprilisban Kelet-New York és Ocean Hill egyes részeit MIH-követelményekkel alakították át, hogy elősegítsék a nagyobb sűrűséget. Ezen a területen minden jövőbeli fejlesztőnek be kell tartania az 1.opciót vagy a mély megfizethetőség opciót. A város azt fontolgatja, hogy feltérképezi az MIH—t kilenc másik városrészben az öt városrészben-a lakosok pedig a City Limits Zone-ban olvashatnak a folyamatban lévő tárgyalásokról ezekben a városrészekben.
a legtöbb magán-alkalmazások, amelyek eredményeként MIH megnevezések jöttek megfizethető ház Fejlesztők. A Dél-Bronxi La Central és az MLK Plaza, valamint a Queens-i One Flushing mind 100 százalékos bérleti díjakkal korlátozott projektek, amelyek állandó megfizethető lakhatást biztosítanak az MIH alatt,valamint további, időben korlátozott megfizethető egységeket támogatásokkal.
ban, – ben Rockaways, a város biztosította, hogy egy szállodavállalatnak nyújtott felminősítés tartalmazzon egy MIH megjelölést arra az esetre, ha a szálloda úgy dönt, hogy a jövőben az ingatlant egy lakásfejlesztőnek adja át.
az Inwoodi Sherman Plaza nevű projekt lett volna az első MIH projekt, amely piaci és megfizethető egységek keverékét tartalmazta, de a Városi Tanács augusztusban lelőtte. A várostervezési Minisztérium szerint további három MIH projekt nagyon közel áll a jóváhagyáshoz, köztük egy luxus Apartmanház Brooklyn belvárosában, a Willoughby Street 141.szám alatt, és két 100%-ban korlátozott bérleti díjú épület Bronxban.
nyolc másik projekt is nyilvános felülvizsgálat alatt áll. Ezek közé tartozik két piaci árú épület megfizethető egységekkel a West Village-ben és a Bedford-Stuyvesant-ban, egy Red Hook Apartmanház, amely csak 10 egységből áll, amely beleegyezett abba, hogy befizeti a megfizethető lakhatási alapot, és öt 100 megfizethető lakásépítés felső Manhattanben, Brooklynban és Bronxban.
bár a megfizethető lakásprojektek, a külső városrészekben sokan teszik ki a MIH-alkalmazások nagy részét, a De Blasio-adminisztráció reméli, hogy a politika hamarosan azt a kívánt hatást fogja eredményezni, hogy a gazdagabb területeken rengeteg bérleti korlátozással rendelkező egységet generál. Sikerük függhet a 421a adójóváírás sorsától, amelynek újjáélesztésén Cuomo kormányzó dolgozik.
* helyesbítés: ez a bekezdés eredetileg azt jelezte, hogy Shiffman és Davidoff úttörő szerepet játszott abban az ötletben, hogy jövedelemorientált lakhatást írjanak elő azoknak a fejlesztőknek, akik teljes mértékben ki akarják élvezni az upzoning előnyeit. Egy olvasó rámutatott, hogy valójában az ötlet az 1970-es években bekerült a várospolitikába. De az általunk megnevezett tervezők hozzájárultak ahhoz, hogy a koncepció része legyen a város első, széles körű megfizethető lakásépítési és megőrzési erőfeszítéseinek, a Koch polgármester által elindított tízéves tervnek.
