mit kell figyelembe venni a Miami-ba történő befektetés előtt?

jogbiztonság és jövedelmezőség. Ez a két ok arra készteti az argentinokat, hogy megismerjék az országon kívüli tégla befektetési lehetőségeket, pontosabban az Egyesült Államokban. A rendeltetési hely megválasztása figyelembe veszi a jövedelmező vállalkozás keresését, de az üdülési célpont lehetőségét is. Ezért lehet, hogy Miami az előnyben részesített lehetőségek közé tartozik. A valóság az, hogy a lépések eredménye után a leértékelés megtámadta az argentin ingatlan bérbeadásával elért jövedelmezőséget. Éves szinten 2,5% – ról 2% – ra csökkent a dollár növekedése és a bérleti szerződések pesóban történő lezárása miatt. Az alacsonyabb nyereséghez hozzáadódik néhány befektető félelme a magántulajdon lehetséges változásairól a lehetséges kormányváltás előtt .

Alejandra Covello, a homonim ingatlancég igazgatója elismeri, hogy egyre több megkeresést kap Miami apartmanjaitól. Azt mondja, hogy lehet kapni egy ingatlant egy ésszerű jövedelem egy befektetési kezdve US $ 150,000 míg a hozzáférést a lakások, amelyek az első sorban a tenger, meg kell gondolni, több mint US$400,000. “Ezeket a tulajdonságokat az argentinok értékelik a legjobban, akik, ha nem látják a strandot, nem vásárolnak, hacsak nem teszik meg viszonteladás céljából” – elemzi. Jorge Kupferman, a Miami Life Realty brókere elmagyarázza, hogy Miamiban az a sajátosság, hogy a befektetés fordítottan arányos a jövedelmezőséggel. Például a legjobb elhelyezkedésű és legdrágább ingatlanok hozama 2 és 3 százalék között mozog, míg a legolcsóbb összeg 6 százalék, részletezi.

ugyanebben az értelemben Pablo Hoberman, az Urbis Real Estate vezérigazgatója azt mondja, hogy ma nem üzlet nagy értékű ingatlanok megszerzése, ha jövedelmet vagy elismerést szeretne szerezni. “A szuper luxusszegmens lassul lefelé mutató árkiigazításokkal” – mondja. Mi mozog az ingatlanpiac, amelynek célja a helyi közösség: egységek akár US$200,000. “A bérleti díjakat évi nettó 5-6% – os sorrendben érik el, helyet biztosítva az ingatlan értékének felértékelésére” – tette hozzá. Azok számára, akik nem gondolkodnak az ingatlan turisztikai célú felhasználásáról, Sofia Gancedo, a Bricksave társalapítója-egy olyan társaság, amely lehetővé teszi, hogy a crownfunding révén részletfizetéssel szerezzen ingatlant-azt tanácsolja, hogy olyan vállalatokat vegyen fel, amelyek jó üzletekkel rendelkeznek olyan szolgáltatásokkal, mint például a tettek, a biztosítási kifizetések, és akik szintén hajlamosak gondoskodni az ingatlan helyi kezeléséről. Az Ön esetében például lehetővé teszi, hogy belépjen a Miami piacra legalább 1000 USD befektetéssel, amely összeggel egy egység százalékát megszerzi.

de amikor üzleti tevékenységet folytat,” figyelembe kell vennie az Adókövetkezményeket Argentínában és külföldön ” – mondja Demi multin Pack, a Dezer Platinum Realty Argentin képviselője. Hozzáteszi, hogy egy LLC (Korlátolt Felelősségű Társaság) létrehozása ingatlanvásárláshoz az Egyesült Államokban egyszerű és olcsó, és a jó dolog az, hogy a vásárlással kapcsolatos összes költséget diszkontálják. Ami a költségeket illeti, az ügyfél nem fizet jutalékot, hanem az, aki eladja, és az okirat költségei 3-5% között vannak. Ezután évente egyszer be kell mutatnia azokat a vállalati kimutatásokat, amelyekért nyereséget lehet fizetni (ott az adó olyan skála, amely átlagosan 20% – ot képvisel, de elérheti az 50-et is.

Argentínában eközben az Egyesült Államokban fizetett különbség paid.In az Egyesült Államok és a nyereség 35 százaléka vagy adójóváírás maradhat. Kupferman tisztázza, hogy általában a vállalatoknak nincs nyereségük, kivéve, ha az ingatlan eladása megtörténik. Ami a megtérülést illeti, Pack azt mondja, hogy Miamiban olyan ingatlanokban találhatók lehetőségek, amelyek évente 7-8 százalékos bérleti díjat biztosítanak, például West Palm Beach-ben, egy dél-floridai városban. Ez a

visszatérés, amelyet egy ügyfél kapott, aki két 62 000 dolláros lakást vásárolt, amelyekért évente körülbelül 4960 dollárt kap. Ez magában foglalja az adminisztrációs díjakat – amelyek az olcsó ingatlanoknál drágábbak és a bruttó bérleti összeg 10%-át teszik ki -, valamint az ABL-hez hasonló éves adót az ingatlan értékelésének 2% – ára (ami kevesebb, mint a fizetett ár).

fontos kérdés a befektető jogi struktúrák. Vagyis hogyan lehet a beruházást úgy strukturálni, hogy optimalizálja azt, és ne fizessen adót olyan dolgokért, amelyek nem felelnek meg.

Kupferman négy adózási szempontot említ, amelyeket figyelembe kell venni: a külföldiek visszatartása és az öröklési, osztalék-és nyereségadók. Ezen tényezők alapján meg kell határoznia a legjobb jogi struktúrát, és a nem megfelelő tanácsadás a témában az egyik fő hiba, amikor ingatlanokat vásárol Miamiban.

vannak olyan jogi struktúrák, mint a vállalatok és az LLC (Korlátolt Felelősségű Társaság), amelyek védik a befektetőt az adók fizetésekor. Mindegyik kényelme az üzlet típusától függ. Mindig fontos, hogy konzultáljon egy helyi könyvelő, amikor egy befektetés az ingatlan, mivel viszont, ha a ház tervezett kiadó, meg kell, hogy állapítsa meg adók évente formájában jövedelemadó az USA-ban

között a legkeresettebb úti cél

Florida a legkeresettebb úti cél a külföldi vásárlók és a befektetők az ágazatban. Az egyik fő attrakció az, hogy déli régiója az Egyesült Államok olyan helyei közé tartozik, amelyek nagyobb munka-magánélet egyensúlyt kínálnak az alkalmazottak számára.

ami a Miamiban végrehajtott befektetéseket illeti, az ingatlanszektorban vezető öt ország: Brazília (12%), Kolumbia (11%), Venezuela (11%), Argentína (8%) és Kanada (8%). Miami azonban nem az egyetlen úti cél, amelyet a külföldi befektetők megkeresnek. Fort Lauderdale és West Palm Beach szintén az első helyen állt a 2019 januárjában frissített adatok szerint a más országokból származó befektetők által a legkeresettebb amerikai úti célok rangsorában.

egy másik terület, amely egyre nagyobb hangsúlyt kap, Wynwood. “Ez egy olyan terület, amely 50-200 százalékkal gazdaságosabb, mint Miami más területei” – mondja Gaston Miculitzki ,a BM2 cég partnere, amely a környéken működik, és kiemeli ennek a csomópontnak a stratégiai elhelyezkedését: közel a belvároshoz és a Miami Beach-hez,

a kerület átalakítását részben ugyanazokkal a várostervezési kritériumokkal hajtják végre, mint a múltban felújított területek, mint a manhattani Soho szomszédsága. Raktárakat és elhagyott istállókat szereztek be, hogy Művészeti galériákká alakítsák őket, wynwoodot séta, italok és felfedezés helyévé változtatva a helyiek és a turisták számára, amely fokozatosan megszilárdul, mint egy teljes szomszédság, amelyhez ingatlanbefektetések, rezidenciák és irodák kerülnek hozzáadásra. Federico Gagliardo, a vitrium Capital Fejlesztő alapítója az egyik argentin, aki a környéken landolt. A Duos egy 16 millió dolláros beruházási projekt: egy nyolc emeletes, 51 szobás és 300 négyzetméteres helyi szálloda. “Az egységeket 275 000 USD-tól értékesítik” – számszerűsíti a vállalkozó, aki becslése szerint a befejezés után a bérleti díj évente 6-7 százalék lesz. “Az érdekes dolog az, hogy az első befizetés óta a befektető évente 5 százalékos fix jövedelmet kap annak értékére” – teszi hozzá. Gagliardo kiemeli a terület potenciálját. Valójában néhány méter eladó. Az ezen a területen épülő befektetési alapok úgy döntenek, hogy megtartják az ingatlant. “Ez egy olyan terület, amely sokat fog változni a következő három évben” – mondja, és becslése szerint projektjének helyiségei esetében a bérleti díj átlagosan 650 USD/m2 évente. Miculitzki raktárakkal kezdett dolgozni a környéken. Most építeni a helyi és lakossági fejlesztések és társasházak, vegyes használatú. “Jó lehetőség van arra, hogy olyan koncepciókat hozzunk létre, amelyek sikeresek Argentínában, és megismételjük Wynwoodban. Ezek kereskedelmi koncepciók, ruházati üzletek, coworking és éttermek” – teszi hozzá a vállalkozó, aki évente 3-10% – os megtérülést biztosít. Ön jelenleg marketing épület ház az úgynevezett Bradley, a fejlesztő Block Capital Group, amely növeli a 3500 méter üzlethelyiség és 175 lakóegység kiadó, az elmúlt hónapban véget ért Wynwood 25, több mint 220 lakóegységek, amelyek már foglalt teljes egészében és a szegmensben irodák Wework egy komplex 3600 méter felett az első nyilvános parkoló a környéken.

az információ kulcsfontosságú

azon túl, hogy vonzó, mivel jogbiztonsággal és kemény pénznemben történő befektetésről van szó, elengedhetetlen az alapszabály ismerete. Például, ha egy bérlő elhagyja az ingatlant, a bérbeadónak 30 napja van a floridai törvény alapján, hogy küldjön neki egy levelet, amelyben elmondja neki, hogy mennyit fognak visszatartani a biztonsági letétből és miért. Ha ez nem történik meg, a bérlő egyetlen panaszával, levelével vagy postai küldeményével a bérbeadó köteles azt visszaküldeni, mert egyszerűen nem teljesítette ezt a követelményt. Ez a személy az is, aki tökéletesen ismeri a lakások társtulajdonának szabályait: nagyon kevesen engedélyezik az ideiglenes bérlést, egyesek pedig megtiltják az egység bérlését az akvizíció első évében.

vásárlás hitel

“fontos, hogy tudja, hogy a befektető Argentína lehet, hogy egy előminősített, hogy a jelzálog, és képes alkalmazni akár 70 százaléka az egység értéke,” mondja Hernan Comisarenco, üzemeltetési vezetője LDG, Argentína, aki dolgozik három projekt célja a különböző szegmensek: a Palm Villas, az értékek az ingatlanok indul$1.7 millió, a Bho-egy US$850.000-a BHO utolsó, az adventure viallge-ban, 450 000 USD-ban.

sok befektető nincs tudatában annak, hogy még az Egyesült Államokban való tartózkodáshoz szükséges vízum nélkül is finanszírozhatják egy vagy több ingatlan vásárlását. Az amerikai bankok jelentős előlegfizetési százalékot igényelnek. A százalék bankonként változhat. Mivel a kölcsön kifizetését gyakran maga az ingatlan bérleti díjával fizetik ki, a befektető számára több üzlet lehet, ha két ingatlant vásárol jelzáloggal, mint készpénzt. “A külföldieknek nyújtott kölcsönök meglehetősen egyszerűek, minimális követelményekkel. Ők kapnak 30 év hozzávetőleges mértéke 5 százalék évente, és hitelezni akár 65 százaléka az ingatlan értéke, feltéve, hogy azok egységek US$250.000 felett,” mondja Kupferman. A finanszírozó szervezet jelzáloghitel-kérelmet igényel a kérelmező adataival, banki referenciával és jövedelemlevelekkel, az adásvételi szerződéssel és a bankszámlakivonattal. Az ügyfélnek rendelkeznie kell vagy számlát kell nyitnia az Egyesült Államok bankjában, mivel a díjat onnan havonta levonják. Abban az esetben, ha valaki alacsonyabb értékű ingatlant akar vásárolni, vannak olyan magánhitelek, amelyeket vízum és útlevél másolatával kapnak, és az ingatlan értékének legfeljebb 50% – át kölcsönözik, csak az első két évben kamatot fizetnek, és a tőkét ezen időszak lejárta után térítik vissza. Az arány körülbelül 10 százalék. Ez a lehetőség elsősorban a kútegységek esetében hasznos, ahol 20 százalékot kell fizetni a szerződés megkötésekor, 30 százalékot különféle fizetési formákban, amelyeket az építési időn belül meg kell állapodni, a fennmaradó 50 százalékot pedig az egység leszállításakor. “Ez az 50 százalék készpénzben fizethető, vagy jelzáloghitelt vehet fel, amint azt korábban említettem, 30 év alatt, amely lehetővé teszi, hogy a kölcsönt az egység bérleti díjával fizesse” – mondja Kupermman.

lakásvásárlás finanszírozása esetén 70 százalékos hitelajánlat is van, társasház esetén 65 százalék. Az érdekes dolog az, hogy fenntartások vagy jövedelem ellenőrzése nélkül adják meg. Ezek olyan esetek, amikor a Fizetési US$75,000 lehet befektetni ebben a programban, hogy 30 év, amely egy fix kamatozású három évig 7,25%. A bankok követelményeit illetően két banki referenciát és egy hitelkártyát, útlevelet és vízumot, a kezdeti díj és a zárási költségek összegét, valamint a könyvelő levelét kéri. A folyamat nagyon egyszerű. Ezek a kereskedések kevesebb, mint 30 nap alatt lezárulnak. Nincs szükség fizetésre.

a nagyobb tőkével rendelkezők számára egy másik lehetőség 5,5% – os arányban választható. Ebben az esetben a bank hat hónapos tartalékot kér a díj értékéből, amelyet az Egyesült Államok bankszámláján helyeznek el. Ez a kölcsön azt is megköveteli a felperestől, hogy bizonyítsa, hogy argentínai számláján jövedelme három hónapjának megfelelő pénzeszközök vannak. Nem szükséges ezeket az alapokat kivinni az országból, hanem meg kell mutatni a banki adatokat ezekkel az alapokkal.

Hogyan szerezzük meg az EB-5 vízum

Ingatlanügynökök és martilleros azt állítják, hogy az elmúlt hónapokban nőtt a vizsgálatok argentinok kíván alkalmazni az EB-5 befektetői vízum, amelyek állandó tartózkodási az Egyesült Államokban lehet beszerezni. A hozzáféréshez az egyénnek”regionális központnak”minősített befektetési csoporton keresztül kell befektetnie egy ingatlanprojektbe. Ezek államilag jóváhagyott fejlesztések, amelyek célja egy térség gazdasági növekedésének előmozdítása, a termelékenység javítása és a munkahelyteremtés. Ezekben az esetekben a regionális központ elvégzi az összes munkát, és a befektetőt fejlesztési hitelezőként vagy az építőipari vállalat partnereként veszi át. A követelmény az ilyen típusú vízum a beruházás US$500,000 plusz US$50,000 szponzor adminisztrációs költségek. Kezdetben feltételes állandó tartózkodási kapunk két évig. Miután ez az időszak letelt, és az ingatlanprojekt befejezése bizonyított, be kell jelentkeznie az állandó zöld kártya megszerzéséhez. Az Egyesült Államok bevándorlási szolgálatának jóváhagyása másfél – két évig tart, miután a beruházás megtörtént, és a hivatalos kérelmet benyújtották. Az alkalmazás kiterjed a befektető minden közvetlen rokonára, például feleségre és nem házas kiskorú gyermekekre. Alapvető tény, hogy az építkezést teljes egészében el kell végezni, de a beruházás nincs biztosítva, és teljes mértékben veszélyben van. Ha a projekt nem fejeződik be, a lakóhely nem lehet állandó, és a bevándorlónak el kell hagynia az Egyesült Államokat. Az EB – 5 vízum házon belüli beruházási projekt révén is beszerezhető. Ebben az esetben egymillió dollárt kell kifizetni, és tíz közvetlen munkahelyet kell teremteni. “Az EB-5 vízum megszerzését lehetővé tevő beruházásokra nagy a kereslet, mivel a belépési költségek növekedni fognak” – zárja be Virgilio Raiden, a Miami 4S csoport brókere és tanácsadója, aki november 18-22-én szervezi a második tanulmányutat/kereskedelmi missziót Miamiba.

kritériumai szerint Több információ