Revenue Ruling 70-604: the Definitive Guide to its Application

folyamatosan Van HOA igazgatóságok és alapkezelő társaságok érdeklődni Revenue Ruling 70-604 (“70-604”). Ebben a bejegyzésben átfogó vizsgálatot nyújtunk az ítéletről, és megvizsgáljuk annak alkalmazását. Válaszolunk a 70-604-re vonatkozó számos kérdésre is.

Easy Links

Easy Links

más bejegyzésekben megvizsgáltuk az ítélet alkalmazását. Ez a vita kiegészíti az általunk befejezett egyéb hozzászólásokat, amelyek áttekintik a HOA adóztatását. Sok kockázat és komplexitás van, ezért győződjön meg róla, hogy képzett.

az első lépésben a 70-604-es bevételi döntés következménytelen bevételi döntésnek tűnhet. Azonban a lakásszövetkezetek és a Hoa-k számára, amelyek az 1120-as fájlt tartalmazzák, jelentős tervezési eszköz lehet.

a döntés összetett, és többféle értelmezést láttam. Mondanom sem kell, hogy az itt megfogalmazott nézet az lesz, hogy megnézzük a döntést, és pártatlan eredményeket hozunk. Ez a Q& A alapot nyújt a CPA-val vagy az adóelőkészítővel folytatott megbeszélésekhez. Tehát merüljünk be:

mi a bevételi döntés 70-604?

a 70-604 célja, hogy lehetővé tegye a Hoa-k számára, hogy egy adott évben többletjövedelemmel (értékeléssel és díjakkal) rendelkezzenek, hogy visszatérítsék ezt a többletjövedelmet a tagoknak, vagy átkerüljenek a következő évre, hogy elkerüljék a felesleges tagjövedelem megadóztatását. A döntés lehetővé teszi a HOA számára, hogy olyan választásokat hajtson végre, amelyek lényegében elhalasztják az év többletbevételét a következő évre.

(2) 70-604 között választ az 1120-H vagy az 1120-as formanyomtatvány alatt?

a 70-604-es bevételi döntés csak az 1120-as formátumú Hoa-kra vonatkozik. Ez nem megengedett, ha bejelentés formájában 1120-H.

(3) Amennyiben egy egyesület, hogy egy 70-604 választás?

a legtöbb gyakorló egyetért abban, hogy minden Hoa-nak évente 70-604 választást kell tennie. Feltételezve, hogy a választás megtörténik, ha az egyesületnek többlet tagsági jövedelme van, akkor az érvényes választás jelentős adókat takaríthat meg az egyesület számára.

a HOA ezután képes 1120-as FORMANYOMTATVÁNYT benyújtani,és csak a nettó nem tagsági jövedelmet adóztatják. Ha a választás nem történik meg, ez a tagsági többletjövedelem a HOA egyéb jövedelmével együtt adóköteles lenne.

(3) Miért kell egy egyesületnek 70-604 választást tartania?

ez csak alapvető adótervezés. Az adókötelezettség korlátozásával foglalkozó egyesületnek akkor is meg kell tennie a választásokat, ha feltételezik, hogy 1120-H.

az 1120-as formanyomtatvány benyújtásakor három eredmény van, ha a tagsági többletjövedelemmel foglalkoznak:

1. ha nincs választás, a HOA adót fizetne az összes nettó tagsági jövedelem után. Adót fizetne a tagsággal nem rendelkező nettó jövedelem után is, amely kamatokból, osztalékokból és tőkenyereségből állhat. Nem ez a preferált eredmény.
2. az egyesület megválaszthatja, hogy a tagsági költségeken felüli tagsági jövedelmet alkalmazza a következő évi értékelésekre.
3. az egyesület a választást végezheti el, és a tagsági többletjövedelmet visszatérítheti az egyesület tagjainak. Gyakorlatilag ezt a lehetőséget nehéz kezelni, és ütközhet a HOA alapszabályaival és gyakran az állami törvényekkel.

Felhívjuk figyelmét, hogy az egyesület nem vehet részt a 70-604-es bevételi döntés alapján, hogy a tagok többletjövedelmét tőkejuttatásként tartalékba utalja. Ennek oka az, hogy egy ilyen választás nem felel meg az Internal Revenue Code 118.szakaszának és az értelmező határozatoknak. Ez akkor is nagyon fontos lehet, ha figyelembe vesszük a kereskedelmi társasház egyesület adóbevallásait.

(4) van-e hátránya a 70-604-es bevételi döntés meghozatalának?

a választásnak nincs hátránya. Ha az egyesület úgy dönt, hogy benyújtja az 1120-H űrlapot, vagy a választás nem alkalmazható (nincs többlet tagjövedelem), akkor a választást figyelmen kívül hagyják.

itt álltam meg

(7) Ki tartja az egyesület 70-604 választását?
(8) a választás határozatlan ideig használható, vagy egyéves választás?
(9) átcsoportosítható-e a többlet-értékelés a tartalékba?
10) milyen típusú egyesületek hozhatnak választást a 70-604-es bevételi döntésben?

(5) Tehát hogyan csinál egy HOA 70-604 választást?

először az egyesületnek hivatalos választást kell tartania. Ez dokumentálja az egyesület szándékát, ami nagyon fontos, ha az IRS valaha is megkérdőjelezi.

az egyesületek mindig küzdöttek azzal, hogyan kell megfelelően megválasztani a rendelkezést. Maga a döntés csak útmutatást nyújt, de nem nyújt konkrét követelményeket.

a gyakorlatban sok Hoa csak benyújtja az adóbevallást, és nem tesz hivatalos választásokat. Az érv az, hogy a választást az adóelőkészítő végzi, miután a pontos számítások befejeződtek, és a bevallást időben benyújtották. Ez a megközelítés minden bizonnyal kockázattal jár. Ha valaha is ellenőrizték, nincs szándékdokumentáció.

ideális esetben a választást az egyesület tagjai a HOA éves ülésén tartanák. Ha az éves találkozó jóval a HOA év vége után következik be, akkor a választást nem a visszatérés esedékessége előtt hajtják végre, a HOA-nak meg kell győződnie arról, hogy a választást egy előző évi ülésen hajtják végre, így az az adott évre érvényes lehet.

ezt a kérdést az IRS megvitatta és tisztázta a TAM 9539001-ben. Az IRS nézete úgy tűnik, hogy nincs szükség tényleges találkozóra. A tagok valójában postai szavazást vagy bármilyen más aláírási kampányt végezhetnek annak érdekében, hogy megvalósuljanak.

(6) Mikor tartja meg az egyesület a választást?

egyértelműen minden választást meg kell tenni az adóbevallás benyújtása előtt. De gyakorlatilag a pénzügyi év vége előtt meg kell tenni. Bizonyos esetekben még az adóév kezdete előtt is megtehető.

a bevételi döntés előírja, hogy évente ülést kell tartani, de a választások időzítésével általában foglalkoznak. Minden bizonnyal azt javasolnám, hogy bármely egyesület ne kockáztassa meg a választások előnyeinek elvesztését azzal, hogy későn nyújtja be. Azt javaslom, hogy tegye meg annak az adóévnek a vége előtt, amelyre alkalmazni kell.

itt álltam meg

(7) a döntés pontos megfogalmazásának betartása érdekében a választásokat a tagoknak kell meghozniuk, nem pedig az igazgatótanácsnak. Azt is határozottan javaslom, hogy az igazgatótanács is ratifikálja a tagok választását.

miért ez a kettős erőfeszítés? Az IRS csak a saját szabályai szerint él, és az ítéletük kimondja, hogy”. . . A Társaság részvénytulajdonosai évente ülést tartanak, amelyen döntenek . . .”Ezért az IRS álláspontja az, hogy a tagoknak meg kell tenniük a választásokat. Ez azonban ellentmond a legtöbb joghatóság állami törvényének, amely kimondja, hogy csak a megválasztott igazgatótanács jogosult ilyen pénzügyi döntések meghozatalára. A legjobb megoldás az egyesület számára, ha a tagok részt vesznek a választásokon, majd a testület ratifikálja azt, és mindkét irányban biztosítva van.

az ellentmondásos állami törvények miatt az ítélet értelmezésének egyetlen logikus módja a “részvénytulajdonosok” kifejezés értelmezése, mint “azok a személyek, akik jogi felhatalmazással rendelkeznek a döntés meghozatalára.”Az IRS Nemzeti Hivatala informálisan egyetértett ezzel az értelmezéssel, de ez nem hiteles, és nem lehet hivatkozni.

legutóbbi IRS ellenőrzési tevékenység lakástulajdonosok egyesületek jelezte, hogy az IRS ügynökök megkövetelik, hogy a választási kell tenni a tagok, és nem az Igazgatóság. A kérdés tisztázásának hiányában azt javaslom, hogy a 70-604-es bevételi határozat szövegét szó szerint értelmezzék, és hogy a választás a tagság által elfogadott állásfoglalás formájában történjen.

(8) sok CPAs azt állítja, hogy egy egyesület évente meghozhatja és felhasználhatja a 70-604-es választásokat. Egyes CPA-k még az egyik adóévből is eltávolítják a tagok többletjövedelmét, de soha nem adják hozzá azt a következő adóévhez, amelyre az átvitel történt.

az IRS többször jelezte, hogy a 70-604-es bevételi döntést csak egyéves átvitelre szánták, és nem lehetett évről évre határozatlan ideig használni, mivel egy ilyen rendszer a jövedelem állandó halasztását jelentené. A döntést csak egyéves halasztásnak szánták, “időzítési különbség” az adóhasználatban.

a döntés a”. . . alkalmazza-e a többletet a következő évi értékelésekre” az átvitel leírására. Az” év ” szót egyes számban használják, nem pedig többes számban “évek’.”A General Counsel Memorandum (GCM) 34613 hasonlóképpen használja az egyes számot két különböző helyen az ítélet elemzésében.

egyértelmű, hogy az IRS úgy véli, bevétel uralkodó 70-604, hogy egy év választás csak, hogy soha nem volt célja, hogy elhalasztja a többletbevételek előre a végtelenségig.

az FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 közvetlenül ebben a kérdésben döntött, megjegyezve, hogy “. . . a következő évi hiánynak legalább egyenlőnek kell lennie . . .”ahhoz, hogy az átvitel értékelése követelményeinek bevétel uralkodó 70-604 teljesültek.

(9) egy egyesület nem tudja, hogy egy választási alapján bevétel uralkodó 70-604 át minden felesleges tag jövedelem tartalékok tőkejuttatásként. Az FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 közvetlenül ebben a kérdésben döntött, megjegyezve, hogy a többletbevételek tartalékokba történő átutalása nem felel meg az ítéletben meghatározott két kritériumnak; visszatérítés a tagoknak vagy átvitel a következő adóévre. Ennek fő oka az, hogy egy ilyen választás nem felel meg az Internal Revenue Code IRC 118.szakaszának különböző értelmező döntéseinek és eseteinek.

a legnagyobb akadály itt az, hogy az IRC 118.szakasza előzetes értesítést igényel a tagok számára a tőke jellegéről az értékelésükről, mielőtt az az IRC 118. szakasza szerinti tőkejuttatásnak minősül. Vannak más követelmények is, amelyek tőke-hozzájárulásnak minősülnek. Ez a téma annyira kiterjedt, hogy teljesen külön vitát igényel, amely a www.garyportercpa.val vel.

(10) A Tam 9539001 az egyetlen útmutatás, magán a döntésen kívül, azon egyesületek típusaira vonatkozóan, amelyek a 70-604.

Revenue ruling 70-604 kimondja: “a társasház-kezelő társaság értékeli részvényes-tulajdonosait a társasházi ingatlan közös elemeinek kezelése, üzemeltetése, fenntartása és cseréje céljából. Ez a társaság kizárólagos tevékenysége, és alapszabálya nem engedélyezi más tevékenység folytatását.”A kulcsszavak itt a” condominium management corporation “és a” közös elemek kezelése, üzemeltetése, fenntartása és cseréje . . . ez az egyetlen tevékenység . . .”

TAM 9539001, tagadva a bevételi döntés 70-604 választás a timeshare egyesület, kijelentette “. . . Az egyesület nem kizárólagos tevékenysége az ingatlan közös területeinek kezelése és karbantartása; az üdülési egyesület tevékenységének célja, jellege és hatóköre lényegesen megkülönböztethető a szokásos társasházi egyesület tevékenységétől . . .”

a fentiekből levonható egyik következtetés az, hogy a közös területek fenntartásán kívüli kiterjedt tevékenységekkel való társulás nem jogosult a 70-604.

továbbra is fennáll a kérdés, hogy az egyesület típusa a bevételi döntés értelmében “make or break” minősítő is-e. A 70-604-es bevételi döntés kifejezetten “társasházkezelő társaságként”azonosította a tárgyszövetséget. Az ítélet megfogalmazásából feltételezzük, hogy az alany egyesület “lakossági” egyesület, különösen mivel a kereskedelmi szövetségek 1970-ben gyakorlatilag ismeretlenek voltak. Ez azt jelenti, hogy a lakóingatlan-tulajdonosok szövetsége nem jogosult, mivel nem társasházkezelő társaság? Ez azt jelenti, hogy egy kereskedelmi társasházi egyesület jogosult lesz, bár mivel nem lakossági jellegű, még mindig “társasházkezelő társaság”? Úgy gondolom, hogy mindkettőnek meg kell felelnie. A hivatalos válasz megismeréséhez azonban további útmutatást kell várnunk.

a fenti elemzés megkísérli bizonyítani, hogy a közösségi társulási adózás oly sok más területéhez hasonlóan, ami egyszerű kérdésnek tűnik, a 70-604-es választás bevételének benyújtása valójában nagyon összetett szempont. Sajnos az egyesületeknek és az adóelőkészítőknek a rendelkezésünkre álló legjobb információk és támogatás alapján kell döntéseket hozniuk és válaszolniuk a kérdésekre. Amikor egy IRS audit történik évvel később, mi lesz a második-kitalálta az IRS ügynök. Továbbá, az a személy, aki a második találgatást végzi, az IRS ügynöknek biztosan előnye lesz az utólag, és előnyös lehet a későbbi IRS-határozatok és/vagy adóügyi bírósági ügyek, amelyek tisztázzák ezeket a kérdéseket. A közösségi társulási adózás egy feltörekvő és fejlődő terület, és még mindig sok kérdésre kell választ adni az IRS további határozatainak vagy az adóügyi bírósági határozatoknak a kiadásával.

azt javaslom, hogy egy Egyesület készítsen és dokumentáljon egy hivatalos 70-604 választást. Az ezen az oldalon található választási űrlap ennek megvalósításának egyik eszköze. Mint fentebb tárgyaltuk, azonban, a választási forma semmiképpen sem tekinthető bolondbiztosnak. Csak az idő múlása és az adójog ezen területének továbbfejlesztése fogja jelezni, hogy ez megfelelő választás-e vagy sem. Azonban minden bizonnyal jobb, ha egy egyesület megtette ezt a választást, és dokumentálta azt az egyesület jegyzőkönyvében, mint ha egyáltalán nem rendelkezik dokumentációval.