Come strutturare una Joint Venture Real Estate Deal

Come strutturare una Joint Venture Real Estate Deal

Joint Ventures

La nostra prima joint venture real estate deal è stata la prima proprietà Dave e ho comprato insieme nel 2001. Eravamo incontri al momento e in comune le nostre risorse per fare le prime due offerte. Ho avuto credito eccellente, savings 16.000 in risparmi e zero debiti. Dave non aveva risparmi, ma aveva soldi in RRSP, che ha incassato per investire nelle nostre proprietà. Entrambi avevamo un buon lavoro in quel momento, anche se stavo lasciando il mio per fare il mio MBA.

Ci siamo trasferiti in una delle proprietà in modo da poter mettere meno soldi verso il basso e ancora qualificarsi per un buon finanziamento.

Dopo di ciò, eravamo senza contanti e ora ero uno studente a Toronto, quindi abbiamo dovuto trovare altri modi per ottenere offerte che non richiedessero finanziamenti in contanti o bancari.

Nonostante la sfida di cassa, siamo comunque riusciti ad aggiungere altre quattro proprietà al nostro portafoglio nel 2002 e nel 2003. Due di queste proprietà erano il nostro primo esterno da noi e abbiamo fatto una joint venture con un amico. Dave ha anche fatto dei soldi con un affare di assegnazione-trovando un grande affare e assegnandolo a qualcun altro a pagamento (chiamato anche vendita all’ingrosso).

Da allora abbiamo in gran parte fatto affidamento sui soldi di altre persone per finanziare le nostre offerte.

Durante 2010 – 2012 quando stavamo aggressivamente crescendo il nostro portafoglio e la media di una nuova casa quasi ogni mese, la maggior parte dei nostri acquisti erano joint venture.

La maggior parte di queste offerte sono state strutturate in modo che eravamo i partner di gestione (trovare le offerte, negoziarle, assumere i team e supervisionare i lavori di ristrutturazione e supervisionare la gestione) e i nostri partner di denaro sono venuti al tavolo con capacità di finanziamento e il capitale di investimento iniziale richiesto (ad es.

E ‘ stato un modo favoloso per far crescere il nostro portafoglio in modo rapido e ridurre alcuni dei nostri costi futuri, perché i nostri partner saranno dividere eventuali costi futuri (e profitti) con noi 50% / 50%, ma i partner possono anche essere limitante e sempre portare ulteriore stress da gestire quando ci sono problemi (più su che in un minuto).

Opzioni per strutturare offerte immobiliari di joint venture

Non esiste un modo giusto per strutturare una JV. Nel corso del tempo scoprirai il modo in cui è più giusto per te e per i tuoi partner, dato ciò che ciascuna parte sta portando al tavolo (vedi anche – Lista di controllo degli investitori immobiliari per lavorare con JV).

Guardiamo ai nostri partner per mettere in 100% del capitale di investimento iniziale (in genere l’acconto, costi di chiusura, 2 mesi di un fondo di riserva e ristrutturazioni minori) in cambio di 50% di proprietà nella proprietà. Quando vendiamo la proprietà, il loro investimento iniziale è rimborsato in primo luogo, poi qualsiasi capitale che abbiamo investito, e poi abbiamo diviso i proventi 50% / 50% secondo la proprietà.

Finché possiamo ragionevolmente suggerire che il nostro partner otterrà il ritorno del 10-15% all’anno sul loro capitale e non devono fare alcuno sforzo, crediamo che sia uno scambio equo per loro e per noi. Queste sono le nostre misure, a proposito, non devono essere le tue.

Riguarda il ritorno e la quantità limitata di coinvolgimento che hanno nell’affare – non la quota dell’affare che possiedono. Queste persone sono occupate-di solito imprese di successo o carriere, famiglie e hobby che vogliono concentrarsi su. Vogliono essere nel settore immobiliare, ma non hanno il tempo o la voglia di diventare esperti. Ecco dove entriamo in gioco. Abbiamo passato migliaia e migliaia di ore a diventare esperti. Mentre possiamo mettere solo 40 ore per ottenere un accordo per il nostro partner, questo non tiene conto dei $100.000 nell’istruzione e delle oltre 10.000 ore che abbiamo messo nell’apprendimento di cosa fare per ridurre al minimo i rischi e massimizzare i rendimenti.

Ricorda tutto ciò che porti in tavola nella tua attività, che si tratti del tuo primo affare o del quindicesimo. Se non ti senti di portare abbastanza al tavolo, allora avete bisogno di costruire su quello che hai – prendere più corsi, migliorare la qualità della tua squadra, conoscere la vostra zona più da visitare più proprietà e camminare intorno. Una delle cose più critiche che puoi fare è diventare un esperto di area.

Preferiamo la tradizionale struttura 50% / 50%, ma questa è tutt’altro che l’unica opzione. È possibile creare qualsiasi struttura si sente è giusto dato quello che stai portando al tavolo. Per esempio, se siete nuovi al gioco, e non stanno portando un sacco di esperienza, forse una struttura del 30% / 70% è giusto con voi ottenere il 30%. Questo è, naturalmente, se il vostro investitore sta mettendo in tutto il capitale e la qualificazione per il finanziamento. Se entrambi stanno dividendo il contributo di capitale e la qualificazione per il finanziamento, poi un 50% / 50% affare è più giusto (di nuovo se la vostra esperienza è limitata).

Ci sono infinite opzioni per come è possibile strutturare un affare immobiliare Joint Venture, ma qui ci sono alcuni altri che abbiamo fatto:

• 30% / 30% / 40% – se ci sono due partner in denaro e un managing partner o forse una persona sarà un commerciante che offre le proprie abilità per rinnovare in cambio di una quota della proprietà (essenzialmente stanno mettendo in sweat equity mentre qualcun altro lo finanzia e qualcun altro è il managing partner). È sempre fondamentale stabilire ruoli e responsabilità nel tuo accordo, ma è ancora più importante in un accordo come questo.
• 60% / 40% – l’abbiamo fatto in due modi. Una volta, quando abbiamo dovuto mettere un po ‘ di soldi e fare tutto il lavoro – abbiamo preso il 60% dell’affare. Due, quando sentivamo che qualcuno stava portando più al tavolo dei nostri soliti accordi, offrivamo loro più equità. Forse stanno finanziando una grande ristrutturazione e lasciando quel denaro lì dentro e abbiamo bisogno di aumentare il loro capitale per garantire che ottengano un grande ritorno, o forse stanno offrendo qualche abilità oltre al denaro o se fossimo nuovi, potrebbe essere il modo in cui otteniamo l’affare fatto se non stiamo mettendo denaro nell’affare.
• 75% / 25% – Abbiamo fatto questo quando abbiamo messo l’acconto in ma non poteva qualità per il finanziamento. Abbiamo dato a qualcuno il 25% in cambio del loro nome sul titolo e sulla capacità finanziaria. Non sarebbe la nostra prima scelta in un accordo, ma eravamo in un pizzico e avevamo già sollevato le condizioni. Avevamo bisogno di chiudere l’affare e questo ha fatto.
• 50% / 50% – Qualcuno possiede già la proprietà e non è in grado di vendere. Non vogliono assumere un gestore di proprietà per qualsiasi motivo. Puoi intervenire e offrire di supervisionare tutto in cambio della proprietà 50% nella proprietà. Il loro ‘contributo iniziale di capitale’ può essere semplicemente l’equità che hanno nella proprietà a partire da quella data (ottenere una valutazione di proprietà per determinare questo valore relativo al mutuo a causa). Abbiamo fatto questo quando qualcuno che abbiamo incontrato in una riunione del club ha voluto trasformare la loro proprietà in un affitto di possedere per venderlo, ma non sapeva come. Volevano anche andare via in viaggio e non volevano problemi.

La struttura semplice è la migliore

La struttura più complicata che abbiamo fatto ci ha quasi completamente morso nel culo perché uno dei partner ha divorziato (lo split 30, 30, 40).

Abbiamo portato due partner in un unico accordo. Abbiamo portato tutti i soldi al tavolo, ma in quantità diverse. Una coppia messo meno in come sono andati sul titolo e qualificato per il finanziamento. Tra noi e il nostro altro partner abbiamo coperto il resto del denaro. Abbiamo diviso l’accordo con loro 30% 30% e abbiamo ottenuto 40%.

Pochi anni dopo la coppia divorziò. Per fortuna sono stati in grado di risolvere le cose amichevolmente e sono stati in grado di accettare di mantenere la proprietà. Se il loro divorzio fosse andato nel modo brutto di molti, la proprietà sarebbe andata sul tagliere e saremmo stati messi nella posizione scomoda di venderlo prematuramente per farli uscire, o doverli comprare, cambiare titolo e trovare il nostro finanziamento. Non è sempre una cosa facile nel migliore dei casi, ma avremmo avuto la pressione aggiuntiva di renderlo equo dato anche il nostro altro partner

Per fortuna non è arrivato a questo e tutti possediamo ancora questa proprietà insieme, ma è stato un buon promemoria che è meglio mantenere le tue offerte più piccole un partner in una proprietà. Ogni partner porta la propria serie di complicazioni quindi perché rendere più difficile su di te del necessario mescolando e la congruenza?

Parola di avvertimento: le JV stanno limitando e aggiungono stress – Usare con cautela

Una delle nostre proprietà in affitto non è riuscita. Gli acquirenti inquilino ha scelto di non acquistare la proprietà da noi, secondo la loro opzione, e piuttosto che venderlo in un mercato più lento, abbiamo scelto di convertirlo in un acquisto regolare e tenere proprietà in affitto.

La proprietà scorre a malapena come un normale affitto, ma è una proprietà perfetta per aggiungere una suite legale. Sarebbe potenzialmente uno dei luoghi più facili che abbiamo affrontato per aggiungere una suite legale a causa della posizione di impianti idraulici, elettrici e la fonte di riscaldamento. Abbiamo contattato i nostri partner con la proposta di aggiungere una suite. Stavamo per dividere il costo della ristrutturazione con loro, secondo la nostra proprietà 50% / 50% con loro perché lo abbiamo già posseduto per diversi anni. Faremmo pagare una piccola tassa general contractor solo per coprire alcuni dei nostri costi di supervisione del lavoro, ma per il resto eravamo d’accordo ad assumere un sacco di lavoro e tempo per migliorare le prestazioni complessive della proprietà. Questa mossa avrebbe trasformato una proprietà neutra che scorre in una che ci sta dando almeno $600 al mese. Nonostante tutto lo sforzo richiesto per farlo, aveva perfettamente senso per noi. Se possedessimo questa proprietà da soli, è quello che faremmo.

I nostri partner hanno detto no. Non perché non gli piacesse l’idea, era perché non volevano investire più denaro nell’affare.

Vogliono aspettare che il mercato sia abbastanza buono da vendere e poi vogliono uscire. Farli uscire ora per fare il cambiamento noi stessi è più complicato e costo cavalcato che vale la pena per noi. È frustrante perché preferiremmo di gran lunga che fosse una proprietà solida con un forte flusso di cassa, ma è uno dei limiti e dei problemi con i partner.

Le offerte immobiliari di joint venture sono un ottimo modo per far crescere il tuo portafoglio quando sei a corto di risorse in contanti per gli acconti, lotta per qualificarsi per il finanziamento o vuoi lavorare con altre persone che portano qualcosa al tavolo che non hai. Sono rapporti commerciali a lungo termine, tuttavia, e devono essere attentamente considerati per assicurarsi che sia una misura e che la struttura selezionata abbia senso dato ciò che stai portando al tavolo. Spero che questo ti dia alcune nuove idee.

Altri articoli sulle joint venture & Che utilizzano denaro altrui:

>> Come Scrivere un Completo di Investimento Immobiliare Deal di Sintesi (Business Plan per gli Investitori Immobiliari)

>> 5 Cose che Ogni Investitore Immobiliare dovreste Sapere su di Denaro & di Credito

>> Come Utilizzare RRSP per Finanziare il Tuo Offerte Immobiliari

>> 5 Suggerimenti per Creare Credibilità come un Investitore Immobiliare

>> Quando Vendere un Investimento Immobiliare