Certezza del diritto e redditività. Questi due motivi stanno spingendo gli argentini a scoprire opzioni di investimento in mattoni al di fuori del paese, più specificamente negli Stati Uniti. La scelta della destinazione considera la ricerca di un business redditizio ma anche la possibilità di avere una meta di vacanza. Ecco perché forse Miami è tra le opzioni preferite. La realtà è che, dopo il risultato dei PASSAGGI, la svalutazione ha attaccato la redditività ottenuta affittando una proprietà in Argentina. E ‘ sceso dal 2,5% al 2% annuo colpiti dall’aumento del dollaro e perché i contratti di locazione sono chiusi in pesos. Al profitto inferiore si aggiunge la paura di alcuni investitori su possibili cambiamenti nella proprietà privata prima di un possibile cambio di governo .
Alejandra Covello, direttore dell’omonima società immobiliare, riconosce di ricevere sempre più richieste da appartamenti a Miami. Dice che è possibile acquistare un immobile con un reddito ragionevole con un investimento a partire da US US 150.000 mentre per accedere agli appartamenti che si trovano sulla prima linea del mare, bisogna pensare a più di US US 400.000. “Queste proprietà sono le più apprezzate dagli argentini che, se non vedono la spiaggia, non comprano a meno che non lo facciano per rivendere”, analizza. Jorge Kupferman, broker di Miami Life Realty, spiega che a Miami c’è la particolarità che l’investimento è inversamente proporzionale alla redditività. Ad esempio, le proprietà meglio localizzate e più costose lasciano un rendimento che varia tra il 2 e il 3 percento, mentre negli importi più economici al 6 percento, egli descrive.
Allo stesso modo, Pablo Hoberman, CEO di Urbis Real Estate, afferma che oggi non è un business acquisire proprietà di alto valore se ciò che si desidera è ottenere reddito o apprezzamento. “Il segmento del super lusso sta rallentando con aggiustamenti dei prezzi al ribasso”, afferma. Ciò che si muove è il mercato immobiliare rivolto alla comunità locale: unità fino a US US 200.000. “Gli affitti sono raggiunti nell’ordine tra il 5 e il 6% annuo netto con spazio per l’apprezzamento del valore della proprietà”, aggiunge. Per coloro che non stanno pensando di utilizzare la proprietà per scopi turistici, Sofia Gancedo, co-fondatrice di Bricksave-una società che consente di acquistare un immobile a rate attraverso il crownfunding -, consiglia di assumere aziende che hanno buoni affari con le imprese di servizi come atti, pagamenti assicurativi, e che tendono anche a prendersi cura della gestione locale della proprietà. Nel tuo caso, ad esempio, ti consente di entrare nel mercato di Miami per un investimento minimo di US US 1000, un importo con il quale acquisisci una percentuale di un’unità.
Ma quando si fanno affari, “bisogna prendere in considerazione le conseguenze fiscali in Argentina e all’estero”, dice Demián Pack, rappresentante di Dezer Platinum Realty in Argentina. Egli aggiunge che la creazione di una LLC (società a responsabilità limitata) per acquistare immobili negli Stati Uniti è facile e poco costoso e la cosa buona è che tutte le spese associate con l’acquisto sono scontati. Per quanto riguarda le spese, il cliente non paga commissioni, ma colui che vende e le spese per atto sono nella gamma di 3 a 5%. Quindi una volta all’anno devi presentare le dichiarazioni aziendali per le quali è possibile pagare gli utili (lì l’imposta è una scala che rappresenta in media il 20% ma può raggiungere il 50.
In Argentina, nel frattempo, la differenza tra ciò che viene pagato negli Stati Uniti è paid.In gli Stati Uniti e il 35 per cento dei profitti o un credito d’imposta possono rimanere a favore. Kupferman chiarisce che generalmente le aziende non hanno profitti tranne quando si verifica la vendita della proprietà. E in termini di rendimenti, Pack dice che le opportunità si possono trovare a Miami in proprietà che assicurano affitti che vanno dal 7 all ‘ 8 per cento l’anno, ad esempio, a West Palm Beach, una città nel sud della Florida. Questo è il ritorno
che ha ottenuto un cliente che ha acquistato due appartamenti da$62.000 per i quali ottiene circa$4960 per ciascuno all’anno. Ciò include le spese amministrative – che sono più costose nelle proprietà economiche e ammontano al 10% dell’importo lordo del noleggio-e un’imposta annuale simile a ABL per il 2% della valutazione della proprietà (che è inferiore al prezzo pagato).
Una questione importante per l’investitore è strutture giuridiche. Cioè, come strutturare l’investimento in un modo che lo ottimizzi e non paghi le tasse per cose che non corrispondono.
Kupferman menziona quattro aspetti fiscali da considerare: ritenuta di stranieri e tasse su eredità, dividendi e profitti. Sulla base di questi fattori è necessario determinare la migliore struttura legale, e non essere ben consigliato sull’argomento è uno dei principali errori quando si acquistano proprietà a Miami.
Esistono strutture legali come società e LLC (una società a responsabilità limitata) che proteggono l’investitore quando paga le tasse. La convenienza di ciascuno dipende dal tipo di attività. È sempre essenziale consultare un contabile locale quando si effettua un investimento nel settore immobiliare, poiché a sua volta se la casa è destinata all’affitto, è necessario dichiarare le tasse annualmente sotto forma di imposta sul reddito negli Stati Uniti
Tra le destinazioni più ricercate
La Florida è la destinazione più ricercata da acquirenti stranieri e investitori del settore. Una delle principali attrazioni è che la sua regione meridionale è classificata tra i luoghi degli Stati Uniti che offre un maggiore equilibrio vita-lavoro per i dipendenti.
Per quanto riguarda gli investimenti effettuati a Miami, i primi cinque paesi che guidano gli acquisti nel settore immobiliare sono: Brasile (12%), Colombia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) e Canada (8%). Tuttavia, Miami non è l’unica destinazione consultata e desiderata dagli investitori stranieri. Fort Lauderdale e West Palm Beach si sono anche classificati al primo posto nella classifica delle destinazioni statunitensi più ricercate dagli investitori di altri paesi secondo i dati aggiornati a gennaio 2019.
Un’altra area che guadagna importanza è Wynwood. “Si tratta di un’area che è tra il 50 e il 200% più economiche rispetto ad altre aree a Miami”, dice Gaston Miculitzki, partner della società BM2 ,che è operativo in area e mette in evidenza la posizione strategica di questo nodo: a ridosso del Centro di Miami Beach,
La conversione del distretto è svolto in parte con gli stessi criteri per la pianificazione urbana e visionario con che in passato era stato ristrutturato zone come il quartiere di Soho a Manhattan. Magazzini e capannoni abbandonati sono stati acquisiti per trasformarli in gallerie d’arte, trasformando Wynwood in un luogo di passeggiata, bevande e scoperta per locali e turisti, che si sta gradualmente consolidando come un quartiere completo a cui si aggiungono investimenti in immobili, residenze e uffici. Federico Gagliardo, fondatore dello sviluppatore Vitrium Capital è uno degli argentini che sono sbarcati nella zona. Costruirà Duos, un progetto di investimento da 16 milioni di dollari: un condominio che avrà otto piani, 51 camere e un locale di 300 metri quadrati. “Le unità sono vendute da US US 275,000”, quantifica l’imprenditore che stima che, una volta finito, l’affitto varierà tra il 6 e il 7 per cento all’anno. “La cosa interessante è che dal momento che viene effettuato il primo deposito, l’investitore ottiene un reddito fisso del 5 per cento all’anno sul valore di esso”, aggiunge. Gagliardo evidenzia le potenzialità del territorio. In realtà, ci sono pochi metri per la vendita. I fondi di investimento che stanno costruendo in quella zona scelgono di mantenere il settore immobiliare. “È un’area che cambierà molto nei prossimi tre anni”, dice e stima che nel caso dei locali del suo progetto, l’affitto sarà in media di US US 650/m2 all’anno. Miculitzki ha iniziato a lavorare nella zona con magazzini. Ora costruire sviluppi locali e residenziali e condomini, uso misto. “C’è una buona opportunità per portare concetti che hanno successo in Argentina e replicarlo a Wynwood. Sono concetti commerciali, negozi di abbigliamento, coworking e ristoranti”, aggiunge l’imprenditore che garantisce rendimenti tra il 3 e il 10% all’anno. Attualmente la commercializzazione di un edificio di edilizia residenziale denominato Bradley, lo sviluppatore Blocco di Capitale del Gruppo, che si aggiungono a 3500 metri di locali commerciali e 175 unità abitative in affitto, Il mese scorso abbiamo finito Wynwood 25, più di 220 unità abitative che sono già occupato nella sua interezza e nel segmento uffici Wework ha un complesso di 3600 metri sopra il primo parcheggio pubblico in zona.
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L’informazione è fondamentale
Oltre ad essere attraente perché si tratta di un investimento in un mercato con certezza giuridica e in valuta forte, è essenziale conoscere gli statuti. Ad esempio, quando un inquilino lascia una proprietà, il padrone di casa ha 30 giorni in base allo statuto della Florida per mandargli una lettera che gli dice quanto sarà trattenuto dal deposito cauzionale e perché. Se ciò non viene fatto, con un solo reclamo, lettera o posta da parte dell’inquilino, il proprietario è obbligato a restituirlo, per il semplice fatto di non aver rispettato questo requisito. Questa persona è anche colui che conosce perfettamente le norme di comproprietà degli appartamenti: pochissimi consentono l’affitto temporaneo e alcuni vietano l’affitto dell’unità durante il primo anno di acquisizione.
Acquistare con il credito
“È importante sapere che l’investitore argentina è in grado di fare un prequalificati per ottenere un mutuo e di essere in grado di applicare fino al 70 per cento del valore dell’unità”, dice Hernan Comisarenco, operations manager di LDG, Argentina che lavora con tre progetti, mirati a segmenti diversi: in Palm Villas, i valori delle proprietà a$1,7 milioni, in Bho a US$850,000-in ultimo, in Avventura Viallge, in US$450,000.
Molti investitori non sono consapevoli che, anche senza visto per risiedere negli Stati Uniti, possono finanziare l’acquisto di una o più proprietà. Le banche statunitensi richiedono una percentuale di acconto significativa. La percentuale può variare da banca a banca. Poiché spesso il pagamento del prestito viene pagato con l’affitto della proprietà stessa, può essere più business per un investitore acquistare due proprietà con un mutuo, che un denaro. “I prestiti per gli stranieri sono abbastanza semplici da ottenere, con requisiti minimi. Sono dati a 30 anni con un tasso approssimativo del 5 per cento all’anno e prestano fino al 65 per cento del valore della proprietà, a condizione che siano unità di US US 250.000 e oltre”, afferma Kupferman. L’entità finanziaria richiede una domanda di mutuo ipotecario con i dettagli del richiedente, riferimento bancario e reddito lettere, il contratto di acquisto, e l’estratto conto bancario. Il cliente deve avere o aprire un conto in una banca negli Stati Uniti poiché la tassa viene detratta mensilmente da lì. Nel caso in cui qualcuno vuole acquistare una proprietà per un valore inferiore, ci sono prestiti privati che si ottengono con una copia del visto e del passaporto e prestare fino al 50 per cento del valore della proprietà, pagando solo gli interessi per i primi due anni, e il capitale viene restituito dopo tale periodo termina. Il tasso è di circa il 10 per cento. Questa possibilità è utile soprattutto per le unità well, dove il 20 per cento deve essere pagato al momento del contratto, il 30 per cento in diverse forme di pagamento da concordare entro i tempi di costruzione e il restante 50 per cento quando l’unità viene consegnata. “Quel 50 per cento può essere pagato in contanti o preso un mutuo ipotecario come ho detto prima, a 30 anni, che consente di pagare il prestito con l’affitto dell’unità”, dice Kuperfman.
C’è anche un’offerta di credito del 70 per cento in caso di finanziamento dell’acquisto di una casa, o del 65 per cento se si tratta di un condominio. La cosa interessante è che è concesso senza verifica di riserve o reddito. Questi sono casi in cui con un pagamento di US US 75.000 è possibile investire in questo programma per 30 anni, che ha un tasso fisso per tre anni del 7,25%. Per quanto riguarda i requisiti delle banche, richiede due riferimenti bancari e una carta di credito, passaporto e visto, i fondi della tassa iniziale e dei costi di chiusura e le lettere del contabile. Il processo è molto semplice. Questi scambi sono chiusi in meno di 30 giorni. Non è richiesto alcun stipendio.
Per quelli con più capitale, un’altra opzione può essere scelta ad un tasso del 5,5%. In tal caso, la banca richiede una riserva di sei mesi del valore della commissione, che viene depositato in un conto bancario negli Stati Uniti. Tale prestito richiede inoltre al richiedente di dimostrare di avere, nel suo conto in Argentina, fondi equivalenti a tre mesi del suo reddito. Non è necessario portare quei fondi fuori dal paese, ma mostrare i dettagli bancari con quei fondi.
Come ottenere il visto EB-5
Agenti immobiliari e martilleros sostengono che negli ultimi mesi c’è stato un aumento delle richieste da argentini che cercano di applicare per il visto investitore EB-5, per il quale la residenza permanente negli Stati Uniti può essere ottenuto. Per accedervi, un individuo deve investire in un progetto immobiliare attraverso un gruppo di investimento qualificato come”Centro regionale”. Si tratta di sviluppi approvati dallo stato che cercano di promuovere la crescita economica di un’area, migliorare la produttività e creare occupazione. In questi casi, il centro regionale fa tutto il lavoro e prende l’investitore come prestatore di sviluppo o come partner della società di costruzioni. Il requisito per questo tipo di visto è l’investimento di US US 500,000 più US US 50,000 dei costi amministrativi dello sponsor. Inizialmente si ottiene una residenza permanente condizionale per due anni. Una volta che questo periodo è passato, e il completamento del progetto immobiliare è dimostrato, è necessario applicare per ottenere la carta verde permanente. Approvazione da parte del servizio immigrazione degli Stati Uniti prende tra uno e mezzo a due anni dopo l’investimento è stato fatto e la richiesta formale è stata fatta. L’applicazione è estesa a tutti i parenti diretti dell’investitore come moglie e figli minori non sposati. Un fatto fondamentale, la costruzione deve essere effettuata nella sua interezza ma l’investimento non è assicurato ed è totalmente a rischio. Se il progetto non è completato, la residenza non può essere reso permanente e l’immigrato deve lasciare gli Stati Uniti. Il visto EB – 5 può anche essere ottenuto attraverso un progetto di investimento interno. In tal caso occorre sborsare un milione di dollari e creare dieci posti di lavoro diretti. “Gli investimenti che consentono di ottenere questo visto EB-5 sono molto richiesti perché il costo dell’ingresso aumenterà”, conclude Virgilio Raiden, broker e consulente del Gruppo 4S di Miami che sta organizzando il secondo tour di studio/missione commerciale a Miami dal 18 al 22 novembre.
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