Revenue Ruling 70-604: La Guida definitiva alla sua applicazione

Abbiamo continuamente schede HOA e società di gestione informarsi su Revenue Ruling 70-604 (“70-604”). In questo post forniremo un esame completo della sentenza e guardare la sua applicazione. Risponderemo anche alle molte domande che esistono per quanto riguarda 70-604.

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In altri post abbiamo esaminato l’applicazione della sentenza. Questa discussione completerà altri post che abbiamo completato che esaminano una panoramica della tassazione HOA. Ci sono molti rischi e complexitites in modo da assicurarsi che si sono istruiti.

Al primo passaggio, Revenue Ruling 70-604 può sembrare una sentenza di entrate irrilevante. Tuttavia, per le associazioni di condominio e HOAS che file form 1120 può essere uno strumento di pianificazione sostanziale.

La sentenza è complessa e ho visto varie interpretazioni. Inutile dire che l’opinione presa qui sarà quella di esaminare la sentenza e fornire risultati imparziali. Questo Q & A fornirà una base per le vostre discussioni sulla questione con il vostro CPA o preparatore fiscale. Quindi tuffiamoci:

Che cosa è una sentenza entrate 70-604?

Lo scopo di 70-604 è quello di consentire agli HOA che hanno un reddito membro in eccesso (valutazione e commissioni) in un anno specifico di rimborsare quel reddito in eccesso ai membri o di trasferirlo all’anno successivo per evitare di essere tassati su qualsiasi reddito membro in eccesso. La sentenza consente a un HOA di fare un’elezione che essenzialmente rinvierà il reddito di appartenenza in eccesso per l’anno all’anno successivo.

(2) Fai un’elezione sotto 70-604 sotto Modulo 1120-H o Modulo 1120?

Revenue ruling 70-604 si applica solo agli HOAS che formano il file 1120. Non è consentito quando si deposita il modulo 1120-H.

(3) Un’associazione dovrebbe fare un’elezione 70-604?

La maggior parte dei praticanti sarebbe d’accordo che tutti gli HOA dovrebbero fare un’elezione 70-604 ogni anno. Supponendo che l’elezione sia fatta, se l’associazione ha un reddito di appartenenza in eccesso, quindi fare un’elezione valida può risparmiare tasse significative per l’associazione.

L’HOA è quindi in grado di presentare il modulo 1120 e solo il reddito netto non associativo verrebbe tassato. Se l’elezione non viene effettuata, questo reddito di appartenenza in eccesso sarebbe soggetto a tassazione insieme agli altri redditi dell’HOA.

(3) Perché un’associazione dovrebbe fare un’elezione 70-604?

È solo pianificazione fiscale di base. Un’associazione che si occupa di limitare la sua responsabilità fiscale dovrebbe fare le elezioni anche se stanno assumendo che presenteranno il modulo 1120-H.

Al momento del deposito del modulo 1120, ci sono tre risultati quando si tratta di un reddito di appartenenza in eccesso:

1. Se non viene effettuata alcuna elezione, l’HOA pagherebbe le tasse su tutto il reddito netto di appartenenza. Pagherebbe anche l’imposta sul reddito netto non associativo, che potrebbe consistere in interessi, dividendi e plusvalenze. Questo non è il risultato preferito.
2. L’associazione può effettuare l’elezione per applicare l’eccedenza del reddito associativo rispetto alle spese associative alle valutazioni dell’anno successivo.
3. L’associazione può effettuare l’elezione e rimborsare l’eccedenza del reddito associativo ai membri dell’associazione. In pratica, questa opzione è difficile da gestire e può entrare in conflitto con lo statuto HOA e spesso la legge statale.

Si prega di notare che l’associazione non è autorizzata a fare un’elezione ai sensi della sentenza revenue ruling 70-604 per trasferire qualsiasi reddito membro in eccesso alle riserve come contributo di capitale. Il motivo è che tale elezione non riuscirà a soddisfare i requisiti della sezione 118 del codice delle entrate interne e delle sentenze interpretative. Questo può essere molto importante anche quando si considera condo commerciale associazione dichiarazioni dei redditi.

(4) C’è un aspetto negativo nel fare una sentenza sulle entrate 70-604?

Non c’è nessun aspetto negativo nel fare le elezioni. Se l’associazione sceglie di presentare il modulo 1120-H o l’elezione non è applicabile (nessun reddito membro in eccesso), l’elezione viene ignorata.

ECCO DOVE MI SONO FERMATO

(7) Chi fa l’elezione 70-604 dell’associazione?
(8) L’elezione può essere utilizzata indefinitamente o è un’elezione di un anno?
(9) La valutazione in eccesso può essere trasferita alle riserve?
10) Quali tipi di associazioni possono fare un’elezione in revenue ruling 70-604?

(5) Quindi, come fa un HOA a fare un’elezione 70-604?

In primo luogo, un’elezione formale dovrebbe essere fatta dall’associazione. Questo documenta l’intento dell’associazione, che è molto importante se mai messo in discussione dall’IRS.

Le associazioni hanno sempre lottato con il modo di effettuare correttamente un’elezione in base alla disposizione. La sentenza stessa fornisce solo indicazioni, ma non offre requisiti concreti.

In pratica, molti HOA archiviano la dichiarazione dei redditi e non fanno alcuna elezione formale. L’argomento è che l’elezione è fatta dal preparatore fiscale una volta che i calcoli accurati sono stati completati e il ritorno è tempestivo archiviato. Questo approccio viene certamente con il rischio. Se mai verificato, non esiste alcuna documentazione di intenti.

Nella situazione ideale, l’elezione sarebbe fatta dai membri dell’associazione durante la riunione annuale HOA. Se la riunione annuale si verifica molto tempo dopo la fine dell’anno dell’HOA che l’elezione non viene effettuata prima della data di scadenza del ritorno, l’HOA dovrebbe assicurarsi che l’elezione sia effettuata in una riunione dell’anno precedente in modo che possa essere efficace per il rispettivo anno.

Questo problema è stato discusso e chiarito dall’IRS in TAM 9539001. La vista IRS sembra essere che non v’è alcuna necessità di un incontro vero e proprio. I membri potrebbero effettivamente fare un voto per corrispondenza o qualsiasi altra campagna di firma al fine di ottenerlo compiuto.

(6) Quando l’associazione effettua l’elezione?

Chiaramente qualsiasi elezione deve essere fatta prima che la dichiarazione dei redditi sia depositata. Ma in pratica dovrebbe essere fatto prima che l’anno fiscale sia finito. In alcuni casi, può essere fatto anche prima dell’inizio dell’anno fiscale.

La decisione sulle entrate richiede una riunione annuale, ma i tempi delle elezioni sono generalmente affrontati. Raccomanderei certamente che qualsiasi associazione non rischi di perdere i benefici delle elezioni, archiviandole in ritardo. Consiglierei di farlo prima della fine dell’anno fiscale per il quale si applica.

ECCO DOVE MI SONO FERMATO

(7) Per rispettare l’esatta formulazione della sentenza, l’elezione dovrebbe essere fatta dai membri, non dal consiglio di amministrazione. Raccomando inoltre vivamente che il consiglio di amministrazione ratifichi anche l’elezione dei membri.

Perché questo doppio sforzo? L’IRS vive solo secondo le proprie regole, e la loro sentenza afferma che “. . . Una riunione si tiene ogni anno dagli azionisti-proprietari della società, in cui decidono . . .”Pertanto, la posizione IRS è che i membri devono fare l’elezione. Questo, tuttavia, è in conflitto con la legge statale nella maggior parte delle giurisdizioni, che afferma che SOLO il consiglio di amministrazione eletto ha l’autorità di prendere tali decisioni finanziarie. La cosa migliore per l’associazione è che i membri facciano le elezioni, poi che il consiglio lo ratifichi, e tu sei coperto in entrambi i modi.

Data la legge dello stato contraddittoria, l’unico modo logico per interpretare la sentenza è interpretare il termine “azionisti-proprietari” come “quelle persone con l’autorità legale per prendere la decisione.”L’Ufficio nazionale dell’IRS ha concordato informalmente con questa interpretazione, ma questo non è autorevole e non può essere invocato.

La recente attività di audit IRS sulle associazioni dei proprietari di case ha indicato che gli agenti IRS richiedono che l’elezione sia fatta dai membri e non dal Consiglio di amministrazione. In assenza di chiarimenti in merito, raccomando che la formulazione della sentenza sulle entrate 70-604 sia interpretata letteralmente e che l’elezione sia sotto forma di risoluzione adottata dai membri.

(8) Molti CPA sostengono che un’associazione può fare e utilizzare l’elezione revenue ruling 70-604 ogni anno. Alcuni CPA rimuovono persino il reddito membro in eccesso da un anno fiscale, ma non lo aggiungono mai all’anno fiscale successivo a cui è stato effettuato il riporto.

L’IRS ha ripetutamente indicato che revenue ruling 70-604 doveva essere un riporto di un anno e non poteva essere utilizzato indefinitamente anno dopo anno, in quanto tale schema rappresenterebbe un differimento permanente del reddito. La sentenza era intesa come un differimento di un anno solo, una “differenza temporale” nel linguaggio fiscale.

La sentenza usa le parole “. . . far applicare l’eccedenza alle valutazioni dell’anno successivo ” per descrivere il riporto. “Anno” è usato al singolare, non al plurale “anni”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 utilizza allo stesso modo la forma singolare in due luoghi diversi in tale analisi della sentenza.

E ‘ chiaro che l’IRS considera entrate sentenza 70-604 per essere un solo anno elezione solo, che non è mai stato destinato a rinviare i ricavi in eccesso in avanti a tempo indeterminato.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 ha stabilito direttamente su questo problema, notando che “. . . il deficit dell’anno successivo deve essere almeno uguale . . .”alla valutazione del riporto per i requisiti di revenue ruling 70-604 da soddisfare.

(9) Un’associazione NON può effettuare un’elezione in base alla decisione sulle entrate 70-604 per trasferire qualsiasi reddito membro in eccesso alle riserve come contributo di capitale. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 ha stabilito direttamente su questo tema, notando che un trasferimento dei ricavi in eccesso alle riserve non soddisfa i due criteri specificati nella sentenza; rimborso ai membri o riporto al prossimo anno fiscale. La ragione principale di questo è che tale elezione non riuscirà a soddisfare i requisiti di Internal Revenue Code IRC Sezione 118 varie sentenze interpretative e casi di tale sezione codice.

Il più grande ostacolo è che la Sezione 118 dell’IRC richiede un preavviso ai membri della natura del capitale della loro valutazione prima di qualificarsi come contributo al capitale ai sensi della Sezione 118 dell’IRC. Ci sono anche altri requisiti per qualificarsi come contributi di capitale. Questo argomento è così ampia che richiede una discussione completamente separata, che si trova sul sito www.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 è l’unica guida, diversa dalla sentenza stessa, per quanto riguarda i tipi di associazioni che possono effettuare un’elezione in base alla sentenza revenue 70-604.

Revenue ruling 70-604 afferma “Una società di gestione condominiale valuta i suoi azionisti-proprietari allo scopo di gestire, gestire, mantenere e sostituire gli elementi comuni della proprietà condominiale. Questa è l’unica attività della società e il suo statuto non la autorizza a svolgere alcuna altra attività.”Le parole chiave da notare qui sono” condominium management corporation ” e ” gestione, funzionamento, manutenzione e sostituzione degli elementi comuni . . . è l’unica attività . . .”

TAM 9539001, nel negare l’elezione del revenue ruling 70-604 a un’associazione di multiproprietà, ha dichiarato”. . . L’associazione non ha come unica attività la gestione e la manutenzione degli spazi comuni dell’immobile; le finalità, la natura e la portata delle attività dell’associazione time-share sono materialmente distinguibili da quelle di una normale associazione condominiale . . .”

Una conclusione che si può trarre da quanto sopra è che qualsiasi associazione con attività estese diverse dalla manutenzione delle aree comuni non si qualificherà per effettuare un’elezione in base alla sentenza revenue 70-604.

Una domanda che rimane ancora è se il TIPO di associazione sia anche un qualificatore “make or break” ai sensi della sentenza revenue. Revenue ruling 70-604 ha specificamente identificato l’associazione soggetto come una “società di gestione condominiale”. Dalla formulazione della sentenza, si presume che l’associazione oggetto sia un’associazione “residenziale”, in particolare dal momento che le associazioni commerciali erano praticamente sconosciute nel 1970. Questo significa che un’associazione di proprietari di immobili residenziali non si qualificherà, dal momento che non è una società di gestione condominiale? Questo significa che un’associazione di condominio commerciale si qualificherà, anche se dal momento che non è residenziale in natura, è ancora una “società di gestione condominiale? Direi che entrambi dovrebbero qualificarsi. Tuttavia, dovremo attendere ulteriori indicazioni per scoprire la risposta ufficiale.

L’analisi di cui sopra tenta di dimostrare che, come molte altre aree della tassazione delle associazioni comunitarie, quella che sembrerebbe una questione semplice, il deposito di una decisione sulle entrate 70-604, è in realtà una considerazione molto complessa. Sfortunatamente, le associazioni e i preparatori fiscali devono prendere decisioni e rispondere alle domande sulla base delle migliori informazioni e supporto a nostra disposizione al momento. Quando un audit IRS si verifica anni dopo, saremo seconda indovinato dall’agente IRS. Inoltre, la persona che fa la seconda ipotesi, l’agente IRS, avrà sicuramente il beneficio del senno di poi, e può avere il beneficio di successive sentenze IRS e/o casi giudiziari fiscali che chiariscono questi problemi. La tassazione dell’associazione comunitaria è un’area emergente e in evoluzione e ci sono ancora molte domande a cui deve essere data risposta con l’emissione di ulteriori sentenze da parte dell’IRS o delle decisioni della corte fiscale.

Raccomando che un’associazione dovrebbe fare e documentare un’elezione formale 70-604. Il modulo elettorale che si trova su questo sito è un mezzo per realizzare questo. Come discusso sopra, tuttavia, il modulo elettorale non può in alcun modo essere considerato infallibile. Solo il passare del tempo e l’ulteriore sviluppo di quest’area di diritto fiscale indicheranno se si tratta o meno di un’elezione adeguata. Tuttavia, è certamente meglio che un’associazione abbia fatto questa elezione e l’abbia documentata nei verbali dell’associazione, piuttosto che non avere alcuna documentazione.