Come si avvicina la pensione, la prospettiva di ridimensionamento in un nuovo, a prezzi accessibili, ad alta efficienza energetica fabbricato casa in un amichevole, villaggio-come parco casa mobile ha certamente il suo fascino.
Sfortunatamente, la precarietà di costruire il tuo futuro su terreni che non possiedi potrebbe tirare fuori il tappeto finanziario da sotto di te proprio mentre i tuoi anni di guadagno si sono conclusi.
La vita in casa mobile vale il rischio? Anche i suoi sostenitori hanno le loro riserve.
La ragione: Meno del 2% dei parchi di case mobili sono di proprietà dei residenti, secondo Resident Owned Communities USA, o ROC USA. A meno che tu non installi una casa fabbricata sulla tua proprietà privata, è probabile che qualcuno — che si tratti di un proprietario di mamma e pop o, sempre più, di un’enorme società — ti addebiterà l’affitto per parcheggiare la tua casa sulla loro terra.
Aspetta ammortamenti
Bob Klosterman, fondatore di White Oaks Ricchezza Consulenti con sede a Minneapolis e Longboat Key, in Florida, sottolinea che, poiché le case mobili sono considerati portatili beni personali, o “chattel,” nella maggior parte degli stati, un nuovo prodotto di casa inizia il deprezzamento da momento della vendita, come un auto nuova.
“Le case mobili non sono note per il loro apprezzamento. Se la terra o il lotto fa parte dell’accordo e la posizione è attraente, questo aiuta”, dice.
Tuttavia, l’ammortamento previsto non è necessariamente un insuccesso dal punto di vista della pianificazione finanziaria.
“I costi di trasporto su una casa mobile possono essere significativamente inferiori a quelli di una casa singola(familiare) o multifamiliare, il che consentirebbe al proprietario di attingere meno dal proprio portafoglio su base continuativa”, afferma Klosterman. “Lungo la strada, che può essere molto più prezioso del valore di rivendita della casa.”
Case mobili non proprio mobile
Anche lavorare contro il proprietario della casa è che tutto” mobile ” termine improprio. Le case fabbricate di oggi possono essere costruite meglio, più efficienti dal punto di vista energetico e molto più personalizzabili rispetto alle case costruite a bastone, ma una cosa che non sono è mobile.
Ciò crea un effetto domino che non promette nulla di buono per i potenziali downsizers di case mobili, secondo Ishbel Dickens, direttore esecutivo della National Manufactured Home Owners Association, o NMHOA, un’organizzazione di appartenenza con sede a Seattle.
“Chiamo le persone che vivono in comunità di case costruite prigionieri nelle loro case”, dice. “Molti dei nostri proprietari di abitazione stanno pagando le tasse sulla loro casa allo stesso tasso di quelli con una casa convenzionale. Non possono spostare la casa; è troppo costoso da spostare. La maggior parte delle comunità non accetterà una casa fabbricata che è più vecchia di qualche anno, quindi non c’è nessun posto dove spostarla. E nessuno vuole comprarlo in una comunità in cui gli affitti continuano a salire e i proprietari di case non hanno modo di affrontare questo problema.”
The zoning trap
Poiché molte comunità di case mobili sono state originariamente costruite al di fuori dei confini della città, il terreno sottostante è spesso suddiviso in zone commerciali piuttosto che residenziali unifamiliari.
“Alla fine, quella terra diventa molto preziosa e quindi viene venduta ai Wal-Mart e ai negozi big-box del mondo”, dice Dickens. “Questa è una preoccupazione enorme. Non hai il controllo su quello che sta per accadere alla terra.”
Le leggi favoriscono i proprietari terrieri rispetto agli inquilini
Poiché la terra sotto di loro è apprezzata, le comunità di case mobili sono state sempre più acquisite dalle società. Tim Sheahan, presidente di NMHOA, afferma che la mancanza di statuti sostanziali del proprietario-inquilino per regolare la tenue relazione tra società senza volto e proprietari di case mobili nervose (gli stati 14 non hanno alcun statuto, secondo Sheahan) ha creato forti incentivi per i proprietari di aumentare gli affitti.
” Non solo aumenta il reddito mensile del proprietario, ma aumenta il valore della comunità se vogliono venderlo. E se aumentano gli affitti abbastanza alti, possono sfrattare economicamente i proprietari di case, catturare le case per poco o nulla e trarre profitto rivendendo o affittando le case”, dice. “Non solo i residenti non possono permettersi di rimanere nella loro casa, non possono venderlo perché nessuno vuole una casa con quell’affitto alto. In alcune zone costiere della California, si stima che per ogni aumento di affitto mensile di $100, i valori della casa diminuiscono di $10.000.”
Notate un tema comune qui? Proprietà terriera, o la sua mancanza, rimane il difetto fatale in quello che potrebbe altrimenti essere una notevole storia di alloggi non sovvenzionati per gli americani a basso reddito.
Cambiare le regole
Paul Bradley spera di cambiare tutto questo, 1 mobile home park alla volta.
Come presidente di Concord, New Hampshire-based ROC USA, Bradley e il suo team hanno aiutato i residenti in più di 100 parchi casa mobile in 14 stati incorporano e collettivamente acquistare la terra sotto le loro case da proprietari di comunità private dal 2008, con un tasso di successo del 100% — nessun pignoramenti o fallimenti aziendali.
Secondo il modello cooperativo a capitale limitato di ROC USA, i proprietari di case non possiedono ancora il terreno sotto i loro piedi; possiedono invece una quota pro rata nella società residente che possiede l’intero parco di case mobili. Tuttavia, risolve diversi aspetti negativi principali della vita in casa mobile.
“Le cooperative a basso valore azionario sono le più facili da acquistare per i proprietari di case perché non è necessario trovare un sacco di soldi per una quota e la casa scambia al valore di mercato”, spiega Bradley. “Poiché c’è un certo valore contributivo alla casa dalla terra stessa, i valori della casa miglioreranno nel tempo.”
Che cosa è una cooperativa immobiliare a capitale limitato?
- Ogni residente possiede un interesse di appartenenza nella società che possiede la terra.
- I residenti non possiedono direttamente il proprio pezzo di terra.
- L’iscrizione co-op dà diritto ai residenti a un contratto di locazione a lungo termine e a un voto nel governo societario.
- I soci Co-op sono considerati sia locatari che proprietari.
- I prezzi per gli interessi dei soci sono determinati dai membri a un livello basso e rimangono fissi per mantenere l’alloggio accessibile ai residenti attuali e futuri.
Questi accordi co-op danno anche ai proprietari di abitazione il controllo sugli affitti di lotti, forniscono la soluzione logica alla manutenzione della comunità e contribuiscono alla stabilità della comunità riducendo al minimo la minaccia di riqualificazione per mano di proprietari aziendali affamati di profitti.
Mentre ROC USA di solito richiede un buy-in di maggioranza del 51%, faranno muovere le ruote per comunità motivate con un prestito predevelopment all’adesione 40%. Cosa succede a quei proprietari di case che si rifiutano di unirsi alla co-op?
” Possono rimanere un non membro e continuare a vivere lì; la cooperativa non sfratterà nessuno per essere un non membro”, dice Bradley. “Quello che accadrà è, nel corso del tempo, come quei non membri vendono le loro case, i nuovi proprietari di abitazione in arrivo sono tenuti a diventare membri, in modo che alla fine arrivare a 100%.”
Ma anche Bradley ammette che il movimento di proprietà residente potrebbe affrontare un rallentamento per il prossimo futuro, in parte perché i proprietari nella maggior parte degli stati hanno poco o nessun obbligo di condividere i loro piani per vendere o riqualificare le loro proprietà con i residenti.
Come cercare un parco di case mobili
Escludendo la probabilità che tu abbia una comunità di proprietà residente nella tua zona, considera questi suggerimenti per la caccia alla casa:
- Trova una comunità di proprietà di un’autorità senza scopo di lucro o di alloggio:” La loro terra è sicura e sai quale sarà il tuo affitto”, dice Sheahan. Nel caso di un’autorità per l’edilizia abitativa, ” possono addebitare solo il 30% del tuo reddito in affitto perché hanno sussidi governativi.”
- Cerca un contratto di locazione a lungo termine: Alcune comunità offrono contratti di locazione di 5, 10 o anche 20 anni per rassicurare gli inquilini e attirare nuovi residenti. “Leggi attentamente il contratto di locazione ed eseguilo da un avvocato prima di firmare”, dice Bradley.
- Chiedi informazioni su un’associazione di proprietari di case: mentre alcuni proprietari li vietano, le comunità che danno voce ai residenti potrebbero essere la scelta migliore.
- Fai le domande difficili: Quali sono stati gli aumenti degli affitti negli ultimi 5 anni? Che cosa sono suscettibili di essere per il prossimo 10? Quali sono le spese di manutenzione pro rata della comunità?
- Ottenerlo per iscritto: “Non lasciatevi prendere dal pittoresco opuscolo”, dice Sheahan.
