William Alatriste
Documenti utilizzati durante le deliberazioni del Consiglio comunale su MIH all’inizio di quest’anno.
Mentre i residenti cercano di determinare la quantità di alloggi a prezzi accessibili saranno creati in ogni quartiere di rezoning, stanno rapidamente acquisendo familiarità con la nuova politica abitativa inclusiva obbligatoria della città, comunemente indicata come MIH.
Nel 1983, gli urbanisti Ronald Shiffman e Paul Davidoff sostenevano che la città avrebbe dovuto richiedere agli sviluppatori di mettere da parte una percentuale di appartamenti per famiglie a basso reddito come un modo per garantire che i residenti a basso reddito sarebbero stati “inclusi” in nuove abitazioni nelle aree più ricche. Mentre la città aveva scambiato densità aggiuntiva per garanzie abitative a prezzi accessibili prima di quel decennio, seguendo la loro carta sia le amministrazioni Koch e Bloomberg creato ampi programmi abitativi inclusivi, la concessione di densità bonus per gli sviluppatori che hanno accettato di fare una porzione di unità affitto-limitato.*
Il sindaco de Blasio, con l’approvazione del Consiglio comunale lo scorso marzo, ha reso obbligatoria la politica, richiedendo che gli sviluppatori che beneficiano di un upzoning facciano una percentuale di unità permanentemente accessibili alle famiglie a determinati livelli di reddito. La politica dovrebbe produrre almeno 12.000 delle 80.000 unità al di sotto del mercato che l’amministrazione cerca di costruire in dieci anni. Mentre alcuni lodato la nuova politica per garantire nuovi progetti abitativi includono una linea di base di accessibilità, altri hanno detto che la percentuale e il livello di reddito delle unità a prezzi accessibili non riuscirà a creare unità sufficienti per la maggior parte delle famiglie a basso reddito.
Molti si oppongono anche alla strategia dell’amministrazione di upzoning quartieri a basso reddito per creare alloggi in affitto attraverso MIH, sostenendo che questo introduce una grande percentuale di unità di mercato in questi quartieri e peggiora la gentrificazione. Eppure l’amministrazione si affretta a sottolineare che la politica può anche servire a creare alloggi a prezzi accessibili non solo nei quartieri rezoning, ma ogni volta che uno sviluppatore privato in qualsiasi parte della città si applica per un upzoning.
Per uno strumento così importante, è complicato da capire.
City Limits ha suddiviso alcuni dei dettagli grintosi di come funziona la politica, così come ciò che è stato detto finora sul tipo di progetti che la politica produrrà.
Quando gli sviluppatori devono rispettare le regole di MIH?
MIH si applica in due situazioni. In primo luogo, diciamo che uno sviluppatore vuole costruire un edificio residenziale più grande, espandere un edificio residenziale esistente o convertire un edificio non residenziale in appartamenti, ma non è consentito nell’attuale suddivisione in zone. Essi possono applicare per un rezoning, ma se il progetto includerà la creazione di più di 10 unità, o la creazione di più di 12.500 piedi quadrati di superficie, lo sviluppatore è tenuto a seguire le regole di MIH, garantendo una percentuale di unità sono sotto-mercato. La politica si applica sia agli sviluppatori di condomini che di appartamenti.
MIH può anche essere attivato da un rezoning di quartiere avviato da un’agenzia cittadina come il Dipartimento di pianificazione urbana. Se il rezoning consentirebbe un aumento “significativo” della superficie residenziale consentita per i proprietari di immobili, gli sviluppatori che costruiscono in quell’area in futuro devono rispettare i requisiti MIH. Il Dipartimento di pianificazione urbana decide ciò che è “significativo” caso per caso, e dice che cerca di bilanciare il suo obiettivo di creare aree MIH con il suo desiderio di creare un ambiente favorevole per lo sviluppo abitativo.
È importante notare che MIH non si applica ogni volta che un edificio residenziale diventa più grande. A volte un edificio è più piccolo di quanto la zonizzazione permette, e il proprietario è già permesso di costruire più grande; altre volte, un proprietario potrebbe acquistare i “diritti d’aria” di un edificio vicino, che permette anche loro di costruire un edificio più grande senza un cambiamento di zonizzazione. Solo quando c’è un cambiamento di zonizzazione, con conseguente aumento della superficie ammissibile, si applica MIH—come è stato spiegato nella discussione di un progetto controverso questa estate.
Tale progetto ha coinvolto una società di sviluppo, Acuity Capital Partners, che ha richiesto un permesso speciale per rinunciare ai regolamenti storici che le impedivano di sfruttare l’intera superficie consentita dalla zonizzazione esistente. Mentre presidente Borough Gale Brewer ha detto che Acuity dovrebbe rispettare le regole MIH in cambio di ricevere il permesso, la Commissione urbanistica ha stabilito che MIH non si applica perché lo sviluppatore non stava chiedendo un cambiamento nella zonizzazione esistente. Consiglio comunale ha approvato il permesso speciale, senza richiedere MIH, nel mese di ottobre.
Gli sviluppatori possono anche applicare al Board of Standards e fare appello per la riduzione dei requisiti MIH se possono sostenere che non esiste “alcuna ragionevole possibilità che uno sviluppo, un allargamento o una conversione bring porti un ritorno ragionevole.”Il Dipartimento di Housing, Conservazione e sviluppo (HPD) è tenuto a presentare un commento o testimoniare davanti al consiglio se pensano che la richiesta degli sviluppatori sia ragionevole.
Alcuni sostenitori temevano che molti sviluppatori approfitteranno della scappatoia, ma finora nessuno sviluppatore ha richiesto una rinuncia ai requisiti, secondo una ricerca di City Limits del database BSA.
Quanto alloggi a prezzi accessibili, e a prezzi accessibili a chi?
MIH ruota attorno a quattro potenziali set di requisiti di accessibilità.
Quando si approva un quartiere rezoning il Consiglio comunale e la Commissione urbanistica decidere quali opzioni saranno sul tavolo in un particolare quartiere. Per consuetudine, ciò significa che il consigliere locale imposterà gli standard MIH che si applicano in un rezoning all’interno di lei o del suo distretto.
Se più di un’opzione viene presentata in un particolare quartiere, tuttavia, spetta allo sviluppatore decidere quale opzione utilizzare quando si costruisce all’interno di quell’area di rezoning.
E nell’altro scenario in cui si applica MIH—il rezoning di una singola proprietà—il richiedente, che si tratti di uno sviluppatore o di un’agenzia cittadina, può scegliere l’opzione che useranno.
Opzione #1 richiede che il 25 per cento delle unità sono accessibili alle famiglie che fanno una media di 60 per cento AMI, o $48.960 per una famiglia di tre persone. Un’unità è considerata conveniente quando l’affitto e le utenze non costano più del 30% del reddito mensile di una famiglia (o, nel caso dei condomini, quando i canoni e i pagamenti mensili totali non costano più del 35% del reddito mensile di una famiglia). Ad esempio, una famiglia che guadagna roughly 46.960 pagherebbe circa $1.200 al mese, più le utenze, per un appartamento con due camere da letto.
Poiché la politica richiede che le unità con restrizioni di affitto servano le famiglie che fanno una media di AMI 60 per cento, ciò significa che ci possono essere unità accessibili alle famiglie che fanno di più e fanno di meno di quel livello di reddito. Opzione 1 in realtà richiede un mix: almeno il 10 per cento delle unità totali deve essere messo da parte per le famiglie che chiedono una media del 40 per cento della Zona Reddito medio (AMI) o $32.640 per una famiglia di tre persone. Ci possono essere anche unità in affitto a prezzi accessibili per le famiglie che fanno tra $48.960 e $106.080.
Opzione #2 consente agli sviluppatori di mettere da parte il 30 per cento delle unità per le famiglie che fanno una media di 80 per cento AMI, o $65.250 per una famiglia di tre persone. Un tale edificio può avere un mix di livelli di reddito e nessuna unità con restrizioni di affitto può essere mirata alle famiglie che fanno più di $106.080. Per entrambe le opzioni # 1 e opzioni # 2, gli sviluppatori sono autorizzati a utilizzare finanziamenti pubblici per finanziare i progetti.
L’opzione #3, nota come opzione di accessibilità profonda, richiede che il 20% delle unità con restrizioni di affitto sia accessibile alle famiglie che fanno il 40% AMI, o $32.640 per una famiglia di tre persone. Questa opzione è stata creata dal Consiglio comunale per fornire unità per le famiglie che fanno redditi più bassi, e gli sviluppatori non possono utilizzare i finanziamenti pubblici a meno che non stanno fornendo ulteriori unità a prezzi accessibili.
L’opzione # 4, che non può essere applicata nel nucleo di Manhattan (distretti comunitari 1-8), richiede che il 30% delle unità con restrizioni di affitto siano accessibili alle famiglie che fanno AMI 115 per cento o AM 93,840 per una famiglia di tre persone, con percentuali richieste in diverse fasce di reddito. Gli sviluppatori che utilizzano l’opzione Forza lavoro non possono utilizzare i finanziamenti pubblici.
È notevole che le opzioni #3 e #4 non possono essere selezionate da sole—devono essere selezionate insieme a una o entrambe le prime due opzioni, rispettivamente o entrambe contemporaneamente. Poiché uno sviluppatore è autorizzato a scegliere quale tra le varie opzioni selezionate utilizzare, ciò significa che è impossibile richiedere a uno sviluppatore di scegliere l’opzione di convenienza profonda, e se uno sviluppatore promette di utilizzare tale opzione per garantire l’approvazione del Consiglio comunale, non esiste un meccanismo legale per ritenerli responsabili di tale scelta.
In precedenti interviste con City Limits, tuttavia, Department of City Planning, i rappresentanti hanno sostenuto che l’opzione Deep Affordability, che richiede un minor numero di unità in affitto, potrebbe non essere meno attraente per gli sviluppatori dell’opzione 1.
Inoltre, se uno sviluppatore si avvale di un piccolo upzoning che si traduce nella creazione di tra 10 e 25 nuove unità, lo sviluppatore è permesso di pagare in un fondo di alloggi a prezzi accessibili al posto della creazione di unità affitto limitato. Questo fondo, amministrato dal Dipartimento per l’edilizia abitativa, la conservazione e lo sviluppo, deve essere utilizzato per lo “sviluppo, l’acquisizione, la riabilitazione o la conservazione di alloggi a prezzi accessibili” nel distretto comunitario in cui è costruito il progetto. Se i fondi non vengono utilizzati negli anni 10, i fondi possono essere utilizzati in qualsiasi distretto comunitario dello stesso distretto.
Gli sviluppatori sono autorizzati a costruire “case povere” accanto a grattacieli di lusso?
MIH è stato realizzato nel bel mezzo di un tumulto sulle “porte povere”—la fornitura di ingressi separati per gli inquilini ad alto e basso reddito in condomini di lusso. L’amministrazione e il Consiglio comunale di de Blasio hanno cercato di creare MIH per garantire che i progetti futuri non stigmatizzassero i residenti a basso reddito.
Se il tasso di mercato e le unità al di sotto del mercato si trovano all’interno di un edificio, MIH richiede che tutte le unità condividano un ingresso comune, con unità con restrizioni di affitto distribuite sul 65% dei piani dell’edificio. HPD ha anche modificato le sue linee guida di progettazione per richiedere che tutti gli inquilini, indipendentemente dal livello di reddito, abbiano accesso agli stessi servizi dell’edificio, come le lavanderie.
Gli sviluppatori sono autorizzati a creare un edificio separato a basso reddito accanto al tasso di mercato edificio, ma devono progettare l’edificio in un modo che non ” stigmatizzare gli occupanti di unità abitative a prezzi accessibili.”
In passato, gli sviluppatori hanno mostrato interesse a soddisfare le loro esigenze a basso reddito con la creazione di un edificio a basso reddito fuori sede in cui la posizione potrebbe non essere così favorevole, e il prezzo del terreno è più conveniente. MIH consente agli sviluppatori di costruire fuori sede nello stesso distretto della comunità o entro un mezzo miglio del progetto, ma disincentiva questa pratica richiedendo un ulteriore 5 per cento di unità con restrizioni di affitto.
Dove è stato applicato MIH finora?
Finora, il Consiglio comunale ha approvato un MIH rezoning a livello di quartiere. Nel mese di aprile, parti di East New York e Ocean Hill sono stati rizoned con i requisiti MIH per promuovere una maggiore densità. Tutti i futuri sviluppatori in questo settore saranno tenuti a rispettare l’opzione 1 o l’opzione di convenienza profonda. La città sta prendendo in considerazione la mappatura MIH in altri nove quartieri della città attraverso i cinque quartieri—e residenti possono leggere sui negoziati in corso in questi quartieri a City Limits Zone In.
La maggior parte delle applicazioni private che hanno portato a designazioni MIH provengono da sviluppatori di alloggi a prezzi accessibili. La Central e MLK Plaza nel South Bronx, e One Flushing nel Queens, sono tutti progetti con restrizioni in affitto al 100% che forniranno alcune abitazioni permanenti a prezzi accessibili sotto MIH, nonché unità aggiuntive a prezzi accessibili a tempo limitato utilizzando un mix di sussidi.
In the Rockaways, la città ha assicurato che un upzoning concesso a una società alberghiera includeva una designazione MIH nel caso in cui l’hotel decidesse di trasferire la proprietà a uno sviluppatore di appartamenti in futuro.
Un progetto chiamato Sherman Plaza, a Inwood, sarebbe stato il primo progetto MIH ad includere un mix di unità a prezzi di mercato e convenienti, ma è stato abbattuto dal Consiglio comunale in agosto. Secondo il Dipartimento di pianificazione urbana, ci sono altri tre progetti MIH molto vicini all’approvazione, tra cui un condominio di lusso nel centro di Brooklyn al 141 di Willoughby Street e due edifici con restrizioni in affitto al 100% nel Bronx.
Ci sono anche altri otto progetti che sono attualmente in fase di revisione pubblica. Questi includono due edifici a prezzi di mercato con unità a prezzi accessibili nel West Village e Bedford-Stuyvesant, un condominio Red Hook di sole unità 10 che ha accettato di pagare in affordable housing fund, e cinque 100 sviluppi abitativi a prezzi accessibili a Upper Manhattan, Brooklyn e il Bronx.
Anche se i progetti di alloggi a prezzi accessibili, molti nei quartieri periferici, costituiscono la maggior parte delle applicazioni MIH finora, l’amministrazione de Blasio spera che la politica avrà presto l’effetto previsto di generare un’abbondanza di unità limitate in affitto nelle aree più ricche. Il loro successo potrebbe dipendere dal destino del credito d’imposta 421a che il governatore Cuomo sta lavorando per rilanciare.
* Correzione: Questo paragrafo inizialmente indicava che Shiffman e Davidoff avevano aperto la strada all’idea di imporre alloggi mirati al reddito per gli sviluppatori che desiderano godere di tutti i benefici di un upzoning. Un lettore ha sottolineato che, in effetti, l’idea si era fatta strada nella politica della città negli 1970. Ma i pianificatori che nominiamo sono stati determinanti nel rendere il concetto parte del primo, ampio sforzo di costruzione e conservazione di alloggi a prezzi accessibili della città, il piano decennale lanciato dal sindaco Koch.
