William Alatriste
今年初めにMIHに関する市議会の審議中に使用された文書。
住民は、各再ゾーニング地区にどれだけ手頃な価格の住宅が建設されるかを決定しようとしているため、一般的にMIHと呼ばれる新しい義務的な
1983年、都市計画家のRonald ShiffmanとPaul Davidoffは、低所得の住民が裕福な地域の新しい住宅に「含まれる」ことを保証する方法として、開発者に低所得の家族にアパートの割合を確保するよう要求すべきであると主張した。 市はその十年前に手頃な価格の住宅保証のために追加の密度を取引していたが、コッホ政権とブルームバーグ政権の両方が広範な包括的な住宅プログラムを作成し、ユニットの一部を賃貸制限することに同意した開発者にボーナス密度を付与した。*
デブラシオ市長は、昨年3月の市議会の承認を得て、この政策を必須とし、ゾーニングの恩恵を受ける開発者は、特定の所得水準で家族に恒久的に手 この政策は、政権が十年にわたって構築しようとしている80,000以下の市場単位の少なくとも12,000を生産することが期待されています。 いくつかは、新しい住宅プロジェクトを確保するための新しい政策は、手頃な価格のベースラインを含む賞賛しながら、他の人は、手頃な価格の単位の割合と所得水準は、最も低所得の家族のための十分な単位を作成するために失敗すると述べています。
多くの人は、MIHを通じて低所得地域を拡大して家賃制限付き住宅を作るという政権の戦略に反対し、これがこれらの地域に市場レート単位の大部分を導入し、ジェントリフィケーションを悪化させると主張している。 しかし、行政は、政策はまた、地域を再ゾーニングで手頃な価格の住宅を作成するために役立つことができることを指摘するために迅速ですが、市のど
このような重要なツールのために、それは理解するのは複雑なものです。
City Limitsは、政策がどのように機能するかについてのざらざらした詳細の一部と、政策が生み出すプロジェクトの種類についてこれまでに言われてきたことを分解している。
開発者はいつMIHのルールを遵守しなければならないのですか？
まず、開発者は、より大きな住宅の建物を建設したり、既存の住宅の建物を拡張したり、非住宅の建物をアパートに変換したりしたいとしますが、現在のゾー 彼らは再ゾーニングを申請することができますが、プロジェクトは10以上のユニットの作成、または床面積の12,500以上の平方フィートの作成が含まれてい このポリシーは、マンションとアパートの開発者の両方に適用されます。
MIHは、都市計画局のような都市機関によって開始された近所の再ゾーニングによっても誘発される可能性があります。 再ゾーニングは、不動産所有者のための許可された住宅の床面積の”大幅な”増加を可能にする場合は、将来的にその地域に構築するすべての開発者は、MIH 都市計画部は、”重要なこと”をケースバイケースで決定し、MIH地域を創造するという目標と、住宅開発のための良好な環境を作りたいという願いのバランスを
住宅の建物が大きくなるたびにMIHは適用されないことに注意することが重要です。 時には建物はゾーニングが許可するよりも小さく、所有者はすでにそれを大きく構築することが許可されています;他の回では、所有者はまた、ゾーニングの変更なしに大きな建物を構築するためにそれらを可能にする近隣の建物の”空気権”を購入することがあります。 ゾーニングの変更があり、許容床面積が増加した場合にのみ、MIHが適用されます—この夏の論争のプロジェクトの議論で綴られていたように。
このプロジェクトには、既存のゾーニングで許可されている全床面積を利用することを許可していないランドマーク規制を見送るための特別許可を申請した開発会社、Acuity Capital Partnersが関与していた。 自治区のゲイル-ブリューワー大統領は、許可を受けることと引き換えにMihルールを遵守すべきであると述べたが、都市計画委員会は、開発者が既存のゾーニングの変更を求めていなかったため、MIHは適用されなかったと裁定した。 市議会は、10月に、MIHを必要とせずに、特別な許可を承認しました。
開発者は、”開発、拡大、転換が合理的なリターンをもたらす合理的な可能性はない”と主張することができれば、MIH要件の削減を基準委員会に申請し、上訴することもできる。”住宅、保存開発省（HPD）は、彼らが開発者の要求が合理的であると思うかどうかについて、ボードの前にコメントを提出するか、証言する必要があります。
一部の支持者は、多くの開発者が抜け穴を利用することを恐れていたが、BSAデータベースのCity Limits searchによると、これまでのところ、要件の放棄を申請していない開発者はいない。
どのくらいの手頃な価格の住宅、そして誰に手頃な価格？
MIHは、4つの潜在的な手頃な価格要件を中心に展開しています。
近所の再ゾーニングを承認するとき、市議会と都市計画委員会は、特定の近所のテーブルの上にどのオプションがあるかを決定します。 習慣によって、それはローカルCouncilmemberが彼女または彼の地区内のrezoningで適用するMIHの標準を置くことを意味する。
しかし、特定のエリアに複数のオプションが提示されている場合、その再ゾーニングエリア内で構築するときにどのオプションを使用するかは開発者
そして、MIHが適用される他のシナリオ—単一の不動産の再ゾーニング—では、申請者は、それが開発者であろうと都市機関であろうと、彼らが使用するオプ
オプション＃1では、25％のユニットが平均60％のAMI、または3人家族の場合は48,960ドルで手頃な価格であることが要求されています。 ユニットは、家賃と光熱費が家族の月収の30％以下の場合（または、マンションの場合、月額料金と支払いの合計が家族の月収の35％以下の場合）、手頃な価格 例えば、making46,960を作る家族は、2ベッドルームのアパートのために、約$1,200月、プラスユーティリティを支払うことになります。
この政策では、平均60パーセントのAMIを作る家族にサービスを提供するために賃貸制限されたユニットが必要であるため、それはその所得水準よりも多く、少なくする家族に手頃なユニットがあることを意味します。 オプション1は、実際にミックスを必要とします：総単位の少なくとも10パーセントは、面積中央収入（AMI）の40パーセントまたは三人の家族のための3 32,640の平均を求めて家族のために脇に設定する必要があります。 またrent48,960とfamilies106,080の間に作る家族に現実的な賃貸料制限された単位がある場合もある。
オプション#2により、開発者は平均80%のAMIを作る家族のためのユニットの30%、または3人の家族のための$65,250を確保することができます。 このような建物は、所得水準のミックスを持つことができ、何の家賃制限ユニットは、以上の$106,080を作る家族を対象とすることはできません。 オプション＃1とオプション＃2の両方で、開発者はプロジェクトに資金を供給するために公的資金を使用することができます。
オプション＃3は、Deep Affordability Optionとして知られており、家賃制限付きユニットの20％がAMIを40％にする家族に手頃な価格であること、または3人家族の場合はfamily32,640 このオプションは、低所得を作る家族のためのユニットを提供するために市議会によって作成され、彼らは追加の手頃な価格のユニットを提供していない限り、開発者は公的資金を使用することはできません。
オプション＃4は、マンハッタンのコア（コミュニティ地区1-8）では適用できないが、家賃制限ユニットの30％が115％AMIまたは93,840ドルの家族に手頃な価格であることが要求され、いくつかの異なる所得バンドで必要な割合が要求される。 Workforceオプションを使用している開発者は、公的資金を使用できません。
注目すべき点は、オプション#3と#4は単独では選択できないことです—最初の二つのオプションの一方または両方と一緒に、それぞれまたは両方を一度に選択する必要があります。 開発者は、使用するさまざまな選択されたオプションの中からどちらを選択することが許可されているので、それはそれは深い手頃な価格のオプ
しかし、都市計画局の事前インタビューでは、全体的に家賃制限の少ないユニットを必要とする深い手頃なオプションは、オプション1よりも開発者に魅力的である可能性があると主張した。
また、開発者が10から25の新しいユニットを作成する小さなゾーニングを利用する場合、開発者は家賃制限ユニットを作成する代わりに手頃な価格の住宅基金に支払うことが許可されている。 この基金は、住宅保存開発省が管理し、プロジェクトが建設されているコミュニティ地区における”手頃な価格の住宅の開発、取得、リハビリ、または保存”のために使用されなければならない。 資金が10年に使用されていない場合、資金は同じ自治区の任意のコミュニティ地区で使用することができます。
開発者は高級高層ビルの隣に”貧しい家”を建てることが許されていますか？
MIHは、高級マンションの高所得者と低所得者のための別々の入り口を提供する「貧弱なドア」についての騒動の真っ只中に作られました。 デ-ブラシオ政権と市議会は、将来のプロジェクトが低所得住民を非難しないように、MIHを作ろうとしました。
市場レート以下のユニットが一つの建物内にある場合、MIHはすべてのユニットが共通の入り口を共有し、建物の床の65％に賃貸制限されたユニットが分散していることを要求している。 HPDはまた、所得水準にかかわらず、すべてのテナントが洗濯室などの同じ建物の設備にアクセスできるようにするための設計ガイドラインを改正し
開発者は、マーケットレートの建物の隣に別の低所得の建物を作ることが許可されているが、「手頃な価格の住宅の居住者を汚す」ような方法で建物を設「
過去には、開発者は低所得の建物をオフサイトに作成することで、低所得の要件を満たすことに関心を示しており、その場所はそれほど有利ではなく、土地の価格が安い。 MIHは、開発者が同じコミュニティ地区内またはプロジェクトの半マイル以内にオフサイトを構築することができますが、家賃制限ユニットの余分な5％を必要とすることによって、この練習をdisincentives。
これまでMIHはどこで適用されていますか？
これまでのところ、市議会は一つの近所全体のMIH再ゾーニングを承認しています。 4月、イースト・ニューヨークとオーシャン・ヒルの一部は、より大きな密度を促進するためにMIHの要件で再編成されました。 この分野の将来のすべての開発者は、オプション1またはDeep Affordabilityオプションのいずれかを遵守する必要があります。 市は、5つの自治区全体で9他の都市の地域でMIHをマッピング検討しています—そして、住民はで市の限界ゾーンで、これらの地域で進行中の交渉につ
MIHの指定をもたらした民間アプリケーションのほとんどは、手頃な価格の住宅開発者から来ています。 サウスブロンクスのLaセントラルとMLKプラザ、クイーンズのフラッシングは、MIHの下でいくつかの恒久的な手頃な価格の住宅を提供するすべての100パーセ
ロッカウェイズでは、ホテルが将来アパート開発者に物件を売却することを決定した場合に備えて、ホテル会社に付与されたアップゾーニングにMIH指定が含まれていることを保証した。
インウッドにあるSherman Plazaというプロジェクトは、市場価格と手頃な価格のユニットを混在させる最初のMIHプロジェクトだっただろうが、8月に市 都市計画局によると、ブルックリンのダウンタウンにあるウィロビー通り141番地の高級マンションやブロンクスにある100パーセントの賃貸制限ビルなど、承認に非常に近いMIHプロジェクトがある。
現在公開審査中の他の8つのプロジェクトもあります。 これらには、ウェストビレッジとベッドフォード-スタイヴェサントに手頃な価格のユニットを持つ二つの市場レートの建物、手頃な価格の住宅基金に支払うことに合意した唯一の10ユニットのレッドフックのアパート、アッパーマンハッタン、ブルックリン、ブロンクスにある100の手頃な価格の住宅開発が含まれています。
これまでのところ、郊外の多くの地域で手頃な価格の住宅プロジェクトがMIHアプリケーションの大部分を占めていますが、de Blasio政権は、この政策がすぐに裕福な地域で豊富な家賃制限ユニットを生成するという意図された効果をもたらすことを期待しています。 彼らの成功は、知事クオモが復活するために取り組んでいる421a税額控除の運命に依存する可能性があります。
*訂正:この段落は当初、ShiffmanとDavidoffが、アップゾーニングの完全な利益を享受したい開発者に所得対象の住宅を義務付けるというアイデアを開拓したことを示 ある読者は、実際には、アイデアは1970年代に都市政策にその方法を作った、と指摘しました。 しかし、私たちが名前を付けたプランナーは、コッホ市長が立ち上げた十カ年計画である、都市の最初の、広範な手頃な価格の住宅建設と保存の努力の
